...Ich hatte hohe Kredite im Millionenbereich,
...Das Thema ist hochkompliziert und selbst ich als sogenannter Fachmann will hier auf Grund der viel zu geringen Angaben KEINE Ratschläge gebe
Das sind natürlich andere Projektgrößen, die ich nicht einschlagen werden - Hut ab vor der Leistung, freut mich!
Ich verstehe auch, dass du keine Ratschläge geben möchtest - Jeder Fall ist vermutlich so unterschiedlich und das Risiko liegt am Ende immer beim Ausführer.
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Beim Nachhaken läßt Du dann Informationen erkennen, die die Einschätzung der Lage fundamental verändern.
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Es handelt sich nicht etwa um irgendein Immobiliengeschäft mit einem Fremden, sondern um einen geplanten Deal innerhalb der Familien: Ein Verwandter (Vater? Onkel?) hat ein Mietobjekt, das er wohl aus Altersgründen an Dich weitergeben möchte. Das Geld dafür würde er Dir in Form eines Privatdarlehens oder gar als Schenkung dazugeben, wünscht nur weiterhin eine regelmäßige "Rente" für seinen Lebensunterhalt.
Das finde ich etwas überspitzt formuliert, komme ich aber mit klar. Ich habe die Ergänzungen in meinem zweiten Beitrag (innerhalb Familie) getätigt und mehrfach erwähnt, dass es mir in erster Linie "nur" um die Finanzierung und den Rahmen geht.
Da spielte es für mich tatsächlich zunächst keine Rolle, ob das innerhalb der Familie geschieht oder durch einen Fremden - Ich muss ehrlich sein, ich hätte es im ersten Post entsprechend angeben können, habe ich nicht gemacht.
Für mich besteht lediglich der Unterschied, dass mir das Objekt gezielt angeboten wurde, sonst hätte ich mich vermutlich niemals damit auseinander gesetzt - Aber: Den familiären Part lasse ich bewusst komplett aus und vor und handle in dem Fall "wie bei einem fremden". Gerade innerhalb verschiedener Familienkonstellationen entsteht bei solchen Vorhaben regelmäßig Ärger, weshalb das Gebäude durch mich auch nicht abgewertet wird, sondern "wie im freien Markt verhandelt" wird.
Eine große Option hast Du vermutlich nicht: Entweder Du übernimmst das Objekt jetzt oder es fällt Dir in der Zukunft per Erbe ohnehin zu. Ich könnte mir vorstellen, daß der Markt für solche Objekte in Deiner Gegend nicht der größte ist, sonst könnte man das Objekt ja auch an einen Familienfremden verkaufen.
Auch dafür, Dich auf Deine Aufgabe als Vermieter fit zu machen, ist in erster Linie der betreffende Verwandte zuständig und nicht wir. Er hat gegenüber uns den unschätzbaren Vorteil, daß er die Verhältnisse im Detail kennt (und auch Dich kennt!) und nicht wie wir großteils auf Vermutungen angewiesen ist.
Der Verkauf auf dem freien Markt würde bestimmt funktionieren, aber vermutlich nicht mehr Gewinn einbringen. Nur weil jemand ein solches Gebäude besitzt, heißt das nicht, dass er damit umgehen kann und die ganzen Regelungen kennt - Sonst hätte ich nicht hier nach Rat fragen müssen, sondern hätte das mit ihm klären können. Kurz um: Es ist einiges in der Hinsicht schief gelaufen. Eine "Beratung" in der Hinsicht wäre eher kontraproduktiv.
Zwecks Erbe: Jaein, das Gebäude würde irgendwann tatsächlich in diesem Fall in einen solchen Pot fallen. Es ist keine Bruchbude, aber wie man am Preis zu Mieteinnahmenverhältnis sehen kann, besteht gewisser Sanierungsbedarf. Ich weiß, wie das in 15+ Jahren ohne Investition enden würde - Nicht gut und das möchte ich verhindern.
Das hast Du schön formuliert!
Danke - Ich bin Realist und habe die Risiken schon ausführlich in meinem Kopf abgewogen. Ja, es ist nicht alles in Zahlen gefasst, aber ich weiß was auf mich zu kommt und dass ein anderes Risiko im Vergleich zu einer Geldanlage ETF oder ähnlichem steht.
Du nennst für dieses Objekt einen Wert von 350 T€. Die Mieteinkünfte hätten in der jüngeren Vergangenheit 30 T€ für die Wohnungen und 20 T€ für die Gewerbeeinheiten betragen, zusammen 50 T€. Das wäre eine Rohrendite von 14% und somit ein exorbitant guter Wert. Schon 30 T€ für die Wohnungen allein wären bei einem Wert des Objektes von 350 T€ etwa 8%. Allein das wäre exzellent. Du erlaubst mir ob dessen sicherlich ein gewisses Stirnrunzeln.
Betrüge der Wert des Objektes 700 T€ (also das Doppelte), wären die Zahlen immer noch gut.
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Ich wünsche Dir jedenfalls viel Erfolg bei Deinem Projekt!
Die Mieteinnahmen fallen tatsächlich in der Form an und ich kenne die Einnahmen der letzten Jahre.
Ich bin auf eine Rendite von 5% nach meiner Risikoabschätzung gekommen. (Miete wie jetzt, ohne Gewerbe, Mietausfallquote, angesetzte "mittlere" Modernisierung)
Genau aus diesem Hintergrund sehe ich das Invest im Grundsatz als lohnenswert an, aber ein Risiko und viel Arbeit bleiben. Ich habe natürlich keinen Immobilienverwalter und muss das alles erlernen + ausüben - Das reizt mich aber und sehe das als Herausforderung die Sache durchzuziehen.
Wenn die Vollvermietung wieder eintrifft, ob Gewerbe oder in Wohnungen, sehe ich die Rohrrendite mit 10%+, was in meinen Augen ein wirklich guter Wert ist.
Wenn noch jemand weiterhin Beiträge schreibt, gehe ich gerne darauf ein. Ich habe mir mehrere Seiten notiert und dank den Beiträgen recherchiert und werde diese nun zusammen fassen und das ganze mit Steuer-/Bankberatern durchgehen.
In meinen Augen hat mir das schon sehr weiter geholfen und Bedanke mich für die Beiträge.
Auch vielen Dank für die Erfolgswünsche, ich gehe von einer teils schwierigen Zeit aus, die am Ende Erfolg bringen wird.
Viele Grüße
