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  • Steuerneutrale Übertragung betrieblicher Teilflächen im gemischt genutzten Gebäude bei Schenkung – Gestaltung ohne Vorab-Teilung? (komplexer Fall)

    Steuerneutrale Übertragung betrieblicher Teilflächen im gemischt genutzten Gebäude bei Schenkung – Gestaltung ohne Vorab-Teilung? (komplexer Fall)

    Hallo zusammen,

    aufgrund der Komplexität der Konstellation benötige ich eine detaillierte Darstellung –
    ich bitte um Verständnis für die Länge.

    Ich bitte um eine fachliche Einschätzung zu folgender Gestaltungsfrage im Bereich Ertragsteuer sowie Schenkungsteuer.

    Kurzzusammenfassung

    • Ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus soll vom Vater auf zwei Kinder geschenkt werden.
    • Die betrieblich genutzten Teilflächen (Erdgeschoss und 1. Obergeschoss) sollen auf die beiden Kinder aufgeteilt werden.
    • Eine Vorab-Teilung des Grundstücks ist aus schenkungsteuerlichen Bewertungsgründen nicht möglich.
    • Fraglich ist, ob eine steuerneutrale Zuordnung der betrieblichen Teilflächen ohne zivilrechtliche Trennung und ohne Entnahmefiktion möglich ist.

    Ausgangssituation

    Es handelt sich um ein gemischt genutztes Wohn- und Geschäftshaus in Bayern:

    • Erdgeschoss und 1. Obergeschoss: betriebliche Nutzung, derzeit dem
      Einzelunternehmen des Vaters zugeordnet
    • Weitere Obergeschosse: ausschließlich Wohnnutzung

    Geplant ist eine Schenkung des gesamten Objekts vom Vater an seine zwei Kinder.

    Zielstruktur

    • Kind A soll das bestehende Geschäft fortführen und die betrieblich genutzten
      Flächen im Erdgeschoss erhalten.
    • Kind B soll die ehemaligen Ausstellungsräume im 1. Obergeschoss erhalten
      und diese künftig selbst betrieblich nutzen.

    Ziel ist es, die betrieblich genutzten Flächen des 1. OG möglichst steuerneutral
    aus dem bisherigen Betriebsvermögen des Vaters herauszulösen und Kind B zuzuordnen.

    Ursprüngliche Überlegung (bei vorheriger Teilung)

    Ursprünglich wurde folgende Gestaltung in Erwägung gezogen:

    Nach vorheriger Teilung des Wohn- und Geschäftshauses (Teilungserklärung nach WEG)
    könnten die betrieblich genutzten Flächen des 1. Obergeschosses zunächst
    in eine neu gegründete GbR zwischen dem Vater und Kind B eingebracht werden.

    In einem weiteren Schritt könnte der Vater nach einer gewissen Zeit aus der GbR ausscheiden,
    sodass die betrieblich genutzten Flächen steuerneutral in das Einzelunternehmen von Kind B übergehen
    (insbesondere unter Anwendung von § 6 Abs. 3 EStG).

    Diese Lösung erscheint zivilrechtlich klar strukturiert und steuerlich grundsätzlich nachvollziehbar.

    Problem: Teilung vs. Bewertungsverfahren

    Diese Gestaltung setzt jedoch zwingend eine vorherige Teilung des Grundstücks voraus.

    Nach bisheriger Einschätzung hätte eine solche Teilung zur Folge, dass für die anschließende Schenkung
    nicht mehr das Ertragswertverfahren, sondern das Vergleichswertverfahren zur Anwendung käme.
    Die daraus resultierende schenkungsteuerliche Bewertung und Steuerbelastung wäre wirtschaftlich nicht tragfähig.

    Aus diesem Grund soll das Objekt zum Zeitpunkt der Schenkung bewusst als wirtschaftliche Einheit bestehen bleiben,
    um die Anwendung des Ertragswertverfahrens zu ermöglichen (z. B. durch Begründung einer Bruchteilsgemeinschaft der Kinder).

    Zentrale Fragestellung

    Ohne vorherige Teilung des Wohn- und Geschäftshauses ist die ursprünglich angedachte
    GbR-Gestaltung faktisch nicht umsetzbar. Gleichzeitig stellt sich die Frage, ob und wie die betrieblich
    genutzten Flächen des 1. Obergeschosses dennoch steuerneutral aus dem bisherigen Betriebsvermögen des Vaters gelöst
    und Kind B zugeordnet werden können, ohne eine steuerpflichtige Grundstücksentnahme auszulösen.

    Konkret wird folgende Gestaltung geprüft:

    In diesem Zusammenhang stellt sich insbesondere die Frage, ob und unter welchen Voraussetzungen die Finanzverwaltung bzw. die BFH-Rechtsprechung bei Teilflächen eines einheitlichen Grundstücks die Begründung von wirtschaftlichem Eigentum oder Sonderbetriebsvermögen anerkennt, ohne eine Entnahme des Grund und Bodens zu unterstellen.

    Aussage des steuerlichen Beraters

    Hierzu wurde uns bislang folgende Einschätzung gegeben:

    Zitat

    „Aus steuerlicher Sicht bleibt die Problematik, dass eine Grundstücksentnahme unterstellt werden könnte,
    da ein Grundstück nur insoweit Betriebsvermögen sein kann, als es dem Betriebsinhaber gehört.
    Inwieweit hier die Begründung von wirtschaftlichem Eigentum möglich und zielführend ist, müssen wir prüfen.“

    Schluss

    Ich würde mich über Hinweise zu anerkannten Gestaltungen, Praxiserfahrungen, BFH-Rechtsprechung oder Verwaltungsauffassungen freuen, insbesondere in vergleichbaren Konstellationen mit Teilflächen eines einheitlichen Grundstücks.

    Vielen Dank im Voraus für Ihre Einschätzungen.