Mieten Kaufen Rechner - und nach Tilgung?

Zitat von vorturner

-Ich habe die Tage mal etwas mit dem Mieten-Kaufen-Rechner experimentiert, und mir ist dabei aufgefallen, dass quasi "fehlt" wie die Anlage nach vollständiger Tilgung weiterläuft.

Glaub keinem Rechner, den Du nicht selbst gestaltet hast.

Zitat von vorturner

Konkret habe ich eine Etagenwohnung in einem Ballungsraum verglichen. 100m2, 4 Zimmer, 600k Kaufpreis vs. 1.300 Eur Kaltmiete. Am Ende gewinnt klar die Miete, wenn ich bei 300k Eigenkapital 15 Jahre tilge. Was aber danach? Dann kann ich ja die bisherige Bankraten ebenfalls investieren und mehr reinbuttern als als Mieter.

Bei irgendwelchen Kalkulationen kommt es immer auf den Ansatz an. Änderst Du den Ansatz, änderst Du das Ergebnis.

Dein Ansatz ist schon ziemlich kompliziert, weil Du die Wohnung als Sparvehikel nimmst (Eigenkapital, Tilgung). Das verzerrt die Rechnung.

Rechne die Wohnung zunächst einmal als Vollfinanzierung durch. 600 T€ bei 3,5% sind 21 T€ Zins im Jahr, 1.300 € Kaltmiete x 12 = 15.600 €/a

Immobilieneigentum ist teuer - diese Wohnung würde ein kommerzieller Vermieter vermutlich nicht kaufen (zu geringe bzw nicht vorhandene Rohrendite). Kleinanleger und noch mehr Selbstbewohner zahlen solche Preise, hauptsächlich aus psychologischen Gründen.

Schreibe mal genau deine Rechnung ab dem Zeitpunkt nach der vollständigen Tilgung auf, dann kann man deinen Denkfehler klarer benennen. Ich vermute, dass Du die Rendite deines wesentlich höheren angesparten Vermögens nicht bedenkst.

Du vergisst, dass die 1 Mio. € des Mietenden auch Rendite bringen. Bei 6 % wären das 60.000 € im Jahr.

Zitat von vorturner

Ok...guter Punkt....

Aber wie könnte man das denn etwas nachvollziehbarer in den Rechner einbauen. Beispielsweise "rechne weiter bis ich 90 bin".

Wie wäre es in diesem konkreten Fall nach 30 Jahren?

Vermag das jemand zu berechnen? Bin etwas überfordert.

Vergebliche Liebesmüh. Man kann das nicht berechnen, weil man nämlich für die Parameter der Rechnung Annahmen treffen muß. Und je nachdem, wie man diese Annahmen trifft, kommt bei der Rechnung etwas anderes heraus.

Was möchtest Du eigentlich überhaupt herausbekommen?

Gib einfach mal im Rechner ein, dass dein Eigenkapital so hoch ist wie Kaufpreis + Nebenkosten und setze den Kaufpreis auf 800.000 € und die Kaufnebenkosten auf fast 0 € (0€ geht im Rechner leider nicht). Dann hast du annähernd eine Situation wie nach dem Abbezahlen.

Bei solchen Rechnungen ist der Ansatz immer, dass der Mieter am Anfang das Eigenkapital und die Differenz an der Börse anlegt. Sobald die Mietzahlung die Tilgung + Instandhaltung des Eigentümers überschreiten, nimmt der Mieter eine Entnahme aus dem Depot vor.

Ein höheres Eigenkapital sollte sich hier eher zugunsten des Mieters auswirken, da er frühzeitig mehr Rendite erwirtschaften kann.

Zitat von vorturner

Im Grunde haben wir das Thema Kaufen abgehakt. Es besteht aber noch eine kleine Chance, wenn bspw. das Traumobjekt verfügbar sein sollte

Wenn ihr wirklich euer Traumobjekt findet, also das Eigenheim von dem ihr immer geträumt habt und bis ins Alter glücklicher damit sein werdet, dann sollte der Rechner vielleicht nicht bis auf den letzte ausgereizt werden.

Es gibt da halt Sachen im Leben die wichtiger sind als ein paar tausend € mehr auf dem Konto…

Grüße

Zitat von vorturner

Im Grunde haben wir das Thema Kaufen abgehakt. Es besteht aber noch eine kleine Chance, wenn bspw. das Traumobjekt verfügbar sein sollte und parallel die Marktlage einen Verkauf der Aktien erlauben sollte.

Eine Immobilie zu kaufen (vor allem ein Haus, weniger eine Wohnung) ist in erster Linie eine Lifestyle-Entscheidung, weniger eine finanzielle. Wenn Du ein Haus wirklich willst und es erschwingen kannst, kauf eins. Die Tatsache, nicht von einem Vermieter abhängig zu sein, läßt sich in Geld nicht bemessen. Vielen Leuten gibt es auch etwas, mehr als die Miete an Zinsen an die Bank zu zahlen als weniger Geld dem Vermieter "in den Rachen zu schmeißen".

Ob Du damit letztlich billiger oder teurer fährst als mit einem Mietobjekt, steht auf einem ganz anderen Blatt.

Andererseits: Wenn Du mit Mühe ein Haus erworben hast und dann 300 km weiter versetzt wirst, hast Du möglicherweise ein Problem.

Mit einem schlichten Internetrechner läßt sich das Thema nicht erschlagen, dazu ist es viel zu komplex.

Ich halte solche Rechner für eine nette Spielerei, die allerdings mit der Wirklichkeit wenig gemein haben, weil sie eben sehr vereinfachend sind. Je nachdem, welche Annahmen ich treffe, kann ich damit das gewünschte Ergebnis produzieren.

Für unsere Immobilie habe ich diese Rechnung einfach mal auf der Basis echter Daten selbst nachgerechnet. Kaufpreis+Nebenkosten+Zinsen ca. 550.000 EUR, 100% Finanzierung, Kredit innerhalb von 15 Jahren getilgt. Aktueller Wert: knapp 1 Mio. EUR. Da wir das Haus zunächst gemietet hatten, liegt auch ein Wert für die anfängliche Miethöhe vor: 1.500 EUR. Aktuell werden hier in der Gegend vergleichbare Objekte zu einer Miete von ca. 2.500 EUR angeboten. Grob geschätzt hätte unsere Miete im Mittel bei ca. 1.900 EUR gelegen, wenn wir nicht gekauft hätten. Die monatliche Kreditrate lag bei ca. 2.500 EUR (Sondertilgungen eingerechnet). Über 15 Jahre hätten wir also als Mieter grob gerechnet 600 EUR monatlich anlegen können, was bei 6% ca. 175.000 EUR ergibt.

Wir hätten also nach 15 Jahren anstatt eines Hauses im Wert von ca. 700.000 EUR (Schätzwert nach Tilgung des Kredites 2018) ein Depot im Wert von ca. 175.000 EUR besessen. Welches das bessere Geschäft war, dürfte offensichtlich sein. Und nun zur Ausgangsfrage. Wie schon erwähnt, dürfte die aktuelle Kaltmiete für ein vergleichbares Objekt bei ca. 2.500 EUR liegen. Hiervon abzuziehen ist eine Instandhaltungsrücklage von 2 EUR/qm pro Monat, mithin 400 EUR. Nebenkosten sind nicht zu berücksichtigen, da gleich, egal ob Miete oder Eigentum. Somit ergibt sich also aktuell ein Überschuss von ca. 2.100 EUR pro Monat gegenüber einer Mietsituation, also grob 25.000 EUR jährlich, steuerfrei wohlgemerkt. Das entspricht einer sehr guten gesetzlichen Rente. Nicht berücksichtigt sind positive nicht-finanzielle Aspekte wie z.B. die freie Gestaltungsmöglichkeit des Wohnens oder auch kein Risiko einer Eigenbedarfskündigung.

Wie man sieht, ist das finanzielle Ergebnis eines Immobilienerwerbs höchst individuell. Es kann völlig anders aussehen, wenn der Finanzierungszeitraum länger wird, der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete zu hoch ist oder vielleicht auch der Wert der Immobilie fällt aufgrund einer ungünstigen Entwicklung der Wohngegend.

Zitat von sam51

Ich halte solche Rechner für eine nette Spielerei, die allerdings mit der Wirklichkeit wenig gemein haben, weil sie eben sehr vereinfachend sind. Je nachdem, welche Annahmen ich treffe, kann ich damit das gewünschte Ergebnis produzieren.

Für unsere Immobilie habe ich diese Rechnung einfach mal auf der Basis echter Daten selbst nachgerechnet. Kaufpreis+Nebenkosten+Zinsen ca. 550.000 EUR

"Kaufpreis+Nebenkosten" verstehe ich - aber welche Zinsen kommen da noch dazu?

Zitat von sam51

100% Finanzierung, Kredit innerhalb von 15 Jahren getilgt. ...

Die monatliche Kreditrate lag bei ca. 2.500 EUR (Sondertilgungen eingerechnet).

550 T€ in 15 Jahren getilgt. 36.666 € Tilgung pro Jahr, 3050 € Tilgung pro Monat.

Dazu kommen natürlich die Zinsen.

Zinsniveau 2010 für übliche Hypothekenkredite etwa 4%, also 22 T€ für 550 T€ pro Jahr oder 1800 €/m. Nicht berücksichtigt ist die Tatsache, daß übliche Hypothekenkredite 60% Beleihung annehmen, Vollfinanzierungen sind teurer.

Irgendwie passen diese Zahlen nicht so recht zusammen.

Zitat von sam51

Da wir das Haus zunächst gemietet hatten, liegt auch ein Wert für die anfängliche Miethöhe vor: 1.500 EUR. Aktuell werden hier in der Gegend vergleichbare Objekte zu einer Miete von ca. 2.500 EUR angeboten. Grob geschätzt hätte unsere Miete im Mittel bei ca. 1.900 EUR gelegen, wenn wir nicht gekauft hätten.

12*1500 € = 18 T€ oder 3,3% von 550 T€.

12*2500 € = 30 T€ oder 3% von 1 M€.

Das scheint mir eine realistische Miethöhe zu sein - von der der Vermieter noch die Instandhaltung zahlt, schätzungsweise 1% des Hauswerts, eher mehr. Für Dich ist das der Mietzins, den Du dem Vermieter zahlst, also ein Kapitalertrag.

Du willst mich wirklich glauben machen, daß Du von lediglich 600 €/m binnen 15 Jahren ein Objekt komplett abgezahlt hast, das Dich 550 T€ gekostet hat, und das bei einem anfänglichen Zinsniveau deutlich über dem, was Du an Miete gezahlt hast?

Zitat von Achim Weiss

"Kaufpreis+Nebenkosten" verstehe ich - aber welche Zinsen kommen da noch dazu?

Die Zinsen für den Immobilienkredit natürlich.

Zitat von Achim Weiss

550 T€ in 15 Jahren getilgt. 36.666 € Tilgung pro Jahr, 3050 € Tilgung pro Monat.

Dazu kommen natürlich die Zinsen.

Zinsniveau 2010 für übliche Hypothekenkredite etwa 4%, also 22 T€ für 550 T€ pro Jahr oder 1800 €/m. Nicht berücksichtigt ist die Tatsache, daß übliche Hypothekenkredite 60% Beleihung annehmen, Vollfinanzierungen sind teurer.

Irgendwie passen diese Zahlen nicht so recht zusammen.

Die 550 T€ sind das, was wir komplett für das Haus bezahlt haben. Der Kaufpreis war natürlich niedriger, 340 T€, das war der zu tilgende Betrag. Die monatliche Rate lag um die 2300, dazu kamen noch einige Sondertilgungen.

Zitat von Achim Weiss

Du willst mich wirklich glauben machen, daß Du von lediglich 600 €/m binnen 15 Jahren ein Objekt komplett abgezahlt hast, das Dich 550 T€ gekostet hat, und das bei einem anfänglichen Zinsniveau deutlich über dem, was Du an Miete gezahlt hast?

Nein, es hat ca. 2300 EUR/Monat gekostet plus einiges an Sondertilgung plus noch ein paar 1000 EUR, die am Ende der 15 Jahre noch offen waren. Die von dir erwähnten 600 EUR sind nur das durchschnittliche Delta zur fiktiven Miete. Aber für diesen monatlichen Betrag, den wir mehr als die durchschnittliche Miete gezahlt haben, ist das Haus unser Eigentum geworden. Allerdings muss man wissen, dass wir das Haus deutlich unter Marktwert erstanden haben. Es handelt sich um eine DHH, die wir seinerzeit als Neubau gemietet hatten, weil der Bauträger hierfür keinen Käufer fand. Die andere Hälfte war bereits für 450 T€ verkauft worden. Die Miete war marktgerecht. Drei Jahre später musste der Vermieter aus persönlichen Gründen das Objekt dringend verkaufen und musste beim Preis Zugeständnisse machen. Insofern war der Kauf ein Nobrainer und reines Glück.

Zitat von sam51

Die 550 T€ sind das, was wir komplett für das Haus bezahlt haben. Der Kaufpreis war natürlich niedriger, 340 T€, das war der zu tilgende Betrag. Die monatliche Rate lag um die 2300, dazu kamen noch einige Sondertilgungen.

Wenn man kalkulieren will, braucht man sinnvolle Zahlen. Was Du hier angibst, sind aber keine.

Viele Leute rechnen Zahlungen über Jahrzehnte einfach linear zusammen. Das ist finanzmathematisch aber unsachgemäß, man muß hier mit Barwerten rechnen, also die Beträge entsprechend auf- bzw. abzinsen.

"Der zu tilgende Betrag" war offensichtlich 340 T€, das läßt auf einen Hauspreis von 320 T€ schließen, weil ja schätzungsweise 5% Transaktionskosten dazukommen.

Ein Tilgungsplan über 340 T€ könnte bei einer Monatsrate von 2500 € bei 4% Zins und 1,5% anfänglicher Tilgung zu einer Volltilgung binnen 180 Monaten führen, allerdings kostet der dann "nur" um die 110 T€ Zinsen (die obengenannte, finanzmathematisch sinnlose Zinssumme kann man natürlich dennoch leicht ausrechnen) und nicht 210 T€, die bei Dir herauskämen.

Auch da stimmt also irgendwas nicht.

Zitat von sam51

Allerdings muss man wissen, dass wir das Haus deutlich unter Marktwert erstanden haben.

Daß eine solche Sondersituation vorliegt, schreibt man sinnvollerweise gleich, damit man die Leser nicht in die Irre führt.

Zitat von sam51

Es handelt sich um eine DHH, die wir seinerzeit als Neubau gemietet hatten, weil der Bauträger hierfür keinen Käufer fand. Die andere Hälfte war bereits für 450 T€ verkauft worden. Die Miete war marktgerecht. Drei Jahre später musste der Vermieter aus persönlichen Gründen das Objekt dringend verkaufen und musste beim Preis Zugeständnisse machen. Insofern war der Kauf ein Nobrainer und reines Glück.

Ihr habt das Haus aus einem Notverkauf mit einem sechsstelligen Preisabschlag gekauft. Es liegt nahe, daß man auf diese Weise ein Schnäppchen machen kann. Allerdings sollte man eine solche Situation nicht als Normalfall darstellen.

Zitat von Achim Weiss

Wenn man kalkulieren will, braucht man sinnvolle Zahlen. Was Du hier angibst, sind aber keine.

Es war niemals meine Absicht, hier jemanden zum Nachrechnen meiner Angaben zu animieren. Wenn man es tut, muss man erstens jedoch zusätzliche Informationen haben, wie du richtig erkannt hast, und zweitens die vorhandenen Angaben nicht falsch interpretieren.

Zitat von Achim Weiss

"Der zu tilgende Betrag" war offensichtlich 340 T€, das läßt auf einen Hauspreis von 320 T€ schließen, weil ja schätzungsweise 5% Transaktionskosten dazukommen.

Nein, der Kaufpreis war 340 T€ und damit auch der Darlehensbetrag, welcher zu tilgen war. Erwerbsnebenkosten, die du hier wohl mit Transaktionskosten meinst, haben wir direkt gezahlt und sind somit im Darlehensbetrag nicht enthalten.

Zitat von Achim Weiss

Ein Tilgungsplan über 340 T€ könnte bei einer Monatsrate von 2500 € bei 4% Zins und 1,5% anfänglicher Tilgung zu einer Volltilgung binnen 180 Monaten führen, allerdings kostet der dann "nur" um die 110 T€ Zinsen (die obengenannte, finanzmathematisch sinnlose Zinssumme kann man natürlich dennoch leicht ausrechnen) und nicht 210 T€, die bei Dir herauskämen.

Auch da stimmt also irgendwas nicht.

Korrekterweise verwendest du den Konjunktiv, da du Annahmen über die Finanzierung triffst. Wenn diese Annahmen jedoch nicht zutreffen, wird das Ergebnis der Rechnung entsprechend abweichen. Was hier der Fall ist. Allerdings werde ich hier nicht die Details unserer Finanzierung posten. Ich habe gerade auf die Schnelle die entsprechenden Überweisungen an die kreditgebenden Banken sowie Finanzamt, Notar und Grundbuchbehörde noch mal addiert, da kommen gerundet die genannten 550 T€ heraus. Ob das jetzt finanzmathematisch sinnlos ist, ist für mich ohne Belang.

Zitat von Achim Weiss

Ihr habt das Haus aus einem Notverkauf mit einem sechsstelligen Preisabschlag gekauft. Es liegt nahe, daß man auf diese Weise ein Schnäppchen machen kann. Allerdings sollte man eine solche Situation nicht als Normalfall darstellen.

Ich habe das nicht als Normalfall dargestellt. Mir ging es lediglich darum aufzuzeigen, dass diese Rechner nicht viel mit der Wirklichkeit zu tun haben. In unserem Fall war der Kauf eben ein sehr gutes Geschäft, bei anderen kann das ganz anders aussehen und in einem finanziellen Fiasko enden.

Am Ende sind es Wahrscheinlichkeitsrechnungen. In den meisten Fällen wird sich mieten und gleichzeitige Investition mehr lohnen, als zu kaufen. Unterm Strich ist es damit eher eine Frage "Was ist es mir wert Eigentum zu haben?". Sowohl Instandhaltung des Eigenheims, als auch die zu erwartende Mietentwicklung oder die Marktrendite sind so variabel, dass man im Grunde erst "hinterher" sagen kann, ob die getroffene Entscheidung zumindest gut oder nicht so gut gelaufen ist. Dann weiss man aber auch immer noch nicht, was das gekaufte Eigenheim vll. noch an Beträgen verschlungen hätte, die man nicht hätte erwarten können.

Ich kann aus meiner Wohnung quasi so gut wie nicht wg. Eigenbedarf rausgeklagt werden bzw. ist das ohnehin sehr unrealistisch, da mein Vermieter am anderen Ende von Deutschland lebt. Darüber hinaus steigt meine Miete jedes Jahr um 2% bis ich hier ausziehe. Wenn ich die Wohnung kaufen würde, würde ich bis Pensionseintritt abbezahlen.

Ich investiere dann lieber in ETFs. Da ich mit meiner Pension gut abgesichert bin, kann ich mir den Luxus erlauben auch einen nennenswerten Teil in Bitcoin langfristig zu investieren. Selbst mit konservativer Wertentwicklungserwartung dürfte sich die Entscheidung als goldrichtig erweisen. Und wenn nicht? Auch ok. Wohne ich immer noch günstig zur Miete und bin finanziell abgesichert

Meine Partnerin hätte zwar gerne ein Häuschen, aber ich habe ihr klar machen können, dass Kauf keine Option ist (wohnen in Grenznähe zu Luxemburg mit vergleichsweise hohen Grundstücks und Gebäudepreisen). Auch die Miete eines Hauses ist aus meiner Sicht ein unkalkulierbares finanzielles Szenario, da die Miete enorm steigen kann.

Meine Kosten sind quasi weitgehend gedeckelt (Miete) und gleichzeitig bin ich durch Pension abgesichert. Für mich funktioniert das wunderbar. Und wenn unser Kind erwachsen ist, kann ich mir überlegen, ob ich ihm hinterher ziehe, wenn es ihn ans andere Ende von Deutschland verschlägt. Dafür muss ich dann nur die Wohnung kündigen und kein Haus verkaufen.

Ich glaube hier liegt schon die Fehlvorstellung vor, dass das Abbezahlen des Hauses den Käufer besser stellt.

Das Gegenteil ist der Fall. Je mehr abbezahlt ist, desto schlechter stellt sich der Käufer in der Regel - außer der Zins ist recht hoch.

Für den noch nicht getilgten Betrag sind die Kosten die Zinsen.

Für den bereits getilgten Betrag sind die Kosten die entgangene Aktienmarktrendite (abzüglich Steuern).

Solange also der Zinssatz niedriger ist als die Aktienrendite abzüglich Steuern wird die Rechnung mit jeder Tilgung schlechter für den Käufer. Die Wohnungkosten inklusive Opportunitäskosten steigen immer weiter an und sind am höchsten, sobald man in einer abbezahlten Wohnung wohnt.

Zitat von Achim Weiss

Ihr habt das Haus aus einem Notverkauf mit einem sechsstelligen Preisabschlag gekauft. Es liegt nahe, daß man auf diese Weise ein Schnäppchen machen kann. Allerdings sollte man eine solche Situation nicht als Normalfall darstellen.

Zitat von sam51

Ich habe das nicht als Normalfall dargestellt. Mir ging es lediglich darum aufzuzeigen, dass diese Rechner nicht viel mit der Wirklichkeit zu tun haben.

Ich hatte sehr wohl den Eindruck, daß Du aufzeigen wolltest, daß man mit ein paar hundert Euro pro Monat mehr als die Miete bei angemessenem Preisniveau ein Haus auch kaufen könne. Und das stimmt so halt nicht. Das hat bei Dir in einer Sondersituation geklappt, aber im Normalfall klappt das halt nicht.