Timing Finanzierung und Kaufvertrag

dikal · 30. August 2020

Hallo liebe Community,

ich habe folgendes Problem bzw. Frage:
Ich kaufe eine Wohnung. Ich bin mir mit dem gewerblichen Verkäufer bzw. Makler einig und ein Kaufvertragsentwurf ist schon erstellt. Allerdings hatte der Verkäufer vergessen dort die Stellplätze einzutragen, deshalb kommen da jetzt nochmal Änderungen rein. Man muss ja nachdem man den Entwurf erhält nochmal zwei Wochen warten bis bis man den Vertrag unterschreiben kann. Ist das korrekt oder gilt das nicht nach Änderungen im Kaufvertragsentwurf? Oder muss man nach jeder kleinen Änderungen wieder zwei Wochen warten?

Wenn es so ist, dann bedeutet das, dass ich frühestens in 3 Wochen den Vertrag unterschreiben kann, weil die Dame vom Notar noch eine Woche Zeit braucht, um eine kleine Änderung da rein zu bringen.
Für Finanzierung habe ich nun eine Zusage bekommen und habe ja zwei Wochen Widerrufsfrist. Soll ich die gleich kündigen und eine neue gleich wieder abschließen? Schließlich könnte es ja noch sein, dass der Kauf scheitert und ich die Finanzierung nicht mehr einfach kündigen kann. Kommen bei der Kündigung in den ersten zwei Wochen Kosten auf mich zu?

Ich erwarte zwar nicht, dass der Kauf noch abgebrochen wird, allerdings habe ich kein Vertrauen in die Verkäufer bzw. Makler, dass die nicht bei einem höheren Gebot noch an jemand anderen verkaufen. Und dann stünde ich plötzlich mit einer Immobilienfinanzierung ohne Immobilie dar..

Vielen Dank für eure Hilfe.

Gruß
Dikal

BSHKunde · 30. August 2020

Hallo Dikal,

wegen der grundsätzlichen Problematik "Immobilienfinanzierungsvertrag vor -kaufvertrag" abgeschlossen" weise ich auf den verlinkten FMH-Artikel hin, der den Dir zu gebenden Rat "Finanzierungvertrag widerrufen und neu abschließen" gut auf den Punkt bringt. Ich empfehle Dir jedoch, bei der finanzierenden Bank wegen der sinnvollsten und einfachsten Lösung dieses Problems vorab nachzufragen. Die Bank ist möglicherweise nicht so "begeistert", wenn Du den Vertrag einfach widerrufst und dann einen neuen Vertrag abschließen willst - soll heißen: widerrufen nur, wenn die Bank "unkooperativ" ist und keine Fristverlängerung für den Widerruf oder ein Rücktrittsrecht einräumt.

Zur 2-Wochen-Frist bei bloßen Vertragsänderungen kann ich leider nicht verbindlich Stellung nehmen. Da es sich in Deinem Fall anscheinend um eine bloße Korrektur der Beschreibung des Kaufgegenstandes und keine (wesentliche) Änderung des vorgesehenen Vertragsinhaltes (Kaufgegenstand, Kaufpreis) handelt, vermute ich, dass die 2-Wochen-Frist nicht zwingend erneut eingehalten werden muss - der Notar bzw. seine Mitarbeiter/innen sollten zu dieser Frage aber verbindlich Auskunft geben können. Ich empfehle, mit dem Notariat Kontakt aufzunehmen. Bei der maßgeblichen Vorschrift (§ 17 Beurkundungsgesetz) handelt es sich um eine Soll-Vorschrift. Daher denke ich, dass die relative Geringfügigkeit der Änderung des Vertragsentwurfs ein Absehen von einer erneuten Beachtung der 2-Wochen-Frist rechtfertigt. Rechtsprechung zu dieser Thematik habe ich nicht gefunden. Da der Notar im Zweifelsfall bei einer nicht gerechtfertigten Nicht-Einhaltung der 2-Wochen-Frist in Haftung genommen werden kann, dürfte der Notar auch aus diesem Grunde derjenige sein, der zu entscheiden hat, wie er den konkreten Fall rechtlich beurteilt und wie er das dann handhaben möchte.

Viele Grüße

BSHKunde

dikal · 31. August 2020

Vielen Dank für die ausführliche Antwort!

Eine Frage in dem Kontext dazu:
Was passiert, wenn der Verkäufer sich doch gegen mich entscheidet und an jemand anderen verkauft (weil er ein höheres Angebot noch bekommt)? Muss ich dann trotzdem die Notargebühren für den Kaufvertragsentwurf zahlen?

BSHKunde · 31. August 2020

Hallo Dikal,

der Notar hat in diesem Fall in der Tat einen Anspruch auf eine gewisse Vergütung für seine Bemühungen (die der Höhe nach aber deutlich geringer ist, als wenn ein Kaufvertrag zu Stande gekommen, d. h. beurkundet worden, wäre).
Zahlungspflichtig gegenüber dem Notar sind sowohl der Verkäufer als auch Du. Der Notar wird sich aber in einem solchen Fall zunächst an denjenigen halten, der die Ursache dafür gesetzt hat, dass der Kaufvertrag nicht zu Stande gekommen ist, im vorliegend erwogenen Fall also an der Verkäufer. Selbst wenn der Notar sich an Dich hält, kannst Du vom Verkäufer, dem das Nicht-Zustandekommen des Kaufvertrages zuzurechnen ist, verlangen, dass er Dir die entstandenen Kosten erstattet.

Viele Grüße

BSHKunde

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