Zunächst einmal muss ich doch sehr schmunzeln, dass Sie selbst den Sachverhalt für " vorliegend nicht so kompliziert" halten und dann einerseits einen wie ich finde grenzwertigen Ton gegenüber @Oekonom haben der Ihnen nur helfen wollte anschlagen und sich gleichzeitig (natürlich kostenlose) "kompetente und erhellende" Meinungen erhoffen.
Der Sachverhalt ist offensichtlich kompliziert genug um Ertragsteuern und Erbschaft- bzw. Schenkungsteuer zu verwechseln.
Ich will Ihnen trotz allem Sarkasmus trotzdem ein Wenig helfen:
Die Übertragung von Ihrer Mutter an Sie und Ihre Schwester kann zunächst mal unabhängig vom offensichtlich ausreichenden Freibetrag von 400.000 € pro Erbe hinsicht Ihres eigenen Teils schon sachlich steuerbefreit als Familienheim sein.
Die Bewertung erbschaft- und schenkungsteuerlich wird im Übrigen beim Ein- und Zweifamilienhaus nach dem Sachwert gemacht. Den Vergleichswert können Sie in der Praxis vergessen weil es den meist nicht gibt.
Das Sachwertverfahren ist komplett formal im Gesetz geregelt und wird anhand Grundstücksfläche, Bodenrichtwert, Bruttogrundfläche, typisierten Regelherstellungskosten, Baujahr und Gebäudeklasse gemacht. Das Berechnen ist ansich kein Hexenwerk, die Daten zu bekommen schon schwieriger. Mit einem Verkehrswertgutachten können Sie alternativ einen niedrigeren Wert nachweisen. Denn der Sachwert ist wie gesagt ein typisierter Wert laut Gesetz. Mit dem "tatsächlichen Wert" auf dem Markt, dem sog. "Verkehrswert" hat das oft recht wenig zu tun, insbesondere bei den heutigen Immobilienpreisen.
Der nächste Schritt ist die sog. Erbauseinandersetzung. Die kann entgeltlich, teilentgeltlich oder unentgeltlich erfolgen. Richtig ist, dass Ihre Schwester auf Grund der offensichtlich abgelaufenen 10 Jahres Frist keinen Veräußerungsgewinn in der Einkommensteuer haben kann.
Verkauft Ihre Schwester allerdings unter dem Verkehrswert (ertragsteuerlich und der hat nichts mit dem Sachwert laut ErbStG zu tun), dann kann eine Schenkung Ihrer Schwester an Sie vorliegen und hier ist keine sachliche Steuerbefreiuung in Sicht und den geringen Freibetrag unter Geschwistern haben Sie schon genannt. Deshalb sollte auch hier ein Verkehrswertnaher Preis genommen werden und den bekommen Sie wiederum vom Gutachterauschuss oder einem Immobiliensachverständigen. Beide Instanzen erstellen Ihnen Wertgutachten, die je nach Gebäudewert ihren Preis haben.
Von der Fairness bei der Erbauseinandersetzung mal abgesehen, die ja immer nach Verkehrswerten erfolgen sollte je nachdem was sonst noch an Vermögen vorhanden ist.