Beiträge von O_aus_B

Guten Abend zusammen,

ich besitze ein Zweifamilienhaus, dass ich gemeinsam mit meiner Frau Ende 2020 gekauft habe. In einer der beiden Wohneinheiten wohnen wir, eine Wohneinheit ist vermietet. In den Jahren 2021 bis 2023 haben wir einige Sanierungsmaßnahmen (Tausch von Heizung, Fenstern etc.) mit Kosten i.H.v. insgesamt ca. 100.000 € vorgenommen und hatten zuvor dafür Förderung nach BEG EM beantragt.

Die in 2021 und 2022 angefallenen Kosten habe ich anteilig als Erhaltungsaufwendungen für die vermietete Wohnung geltend gemacht, außerdem anteilig als Aufwendungen für das selbst genutzte Arbeitszimmer. Der Sachbearbeiterin im Finanzamt hatte ich mitgeteilt, dass ich Förderung beantragt habe, sie meinte ich sollte die Kosten trotzdem erstmal voll geltend machen.

Da die auf die vermietete Wohnung entfallenden Erhaltungsaufwendungen für 2021 und 2022 i.H.v. ca. 39.000 € (nach Abzug der USt. ca. 33.000 €) den Anteil von 15 % der Anschaffungskosten (ca. 24.000 €) überstiegen, wurden die Erhaltungskosten nachträglich in anschaffungsnahe Herstellungskosten umgewandelt, wodurch ich jetzt zwar eine höhere Abschreibung habe, aber einiges an Steuern nachzahlen musste.

Durch Engpässe bei Handwerkern und Baumaterial waren die beantragten Arbeiten erst Ende 2023 abgeschlossen, die BEG Förderung i.H.v. ca. 40.000 € wurde demnach erst Anfang 2024 ausgezahlt. Nun stellt sich die Frage, wie sich die 2024 erhaltene Förderung auf die bereits 2021 und 2022 geltend gemachten Kosten auswirkt:

Ca. 15.000 € der Förderung entfallen anteilig auf Arbeiten an der vermieteten Wohnung. Wie werden diese mit den o.g. geltend gemachten Kosten i.H.v. 39.000 € verrechnet? Wenn ich die Förderung von den Kosten abziehe, lande ich bei einem Rest von 24.000 €, abzüglich USt. und würde wieder unter der kritischen 15 % Grenze liegen. Werden dann die Erhaltungskosten doch nachträglich als solche anerkannt und der Steuerbescheid geändert oder wird die erhaltene Förderung nur von der Abschreibungsgrundlage abgezogen? Die Auszahlung der Förderung liegt ja mehr als drei Jahre nach dem Kauf des Hauses. Werden zudem die Aufwendungen für das Arbeitszimmer wieder neu berechnet?

Muss ich die Förderung überhaupt jetzt proaktiv dem Finanzamt melden oder erst in der Steuererklärung für 2024? Dann würde die Förderung aber wahrscheinlich als zusätzliches Einkommen aus Vermietung gelten und müsste entsprechend mit einem höheren Steuersatz versteuert werden, oder? Gar nicht angeben, wenn nicht gefragt wird wäre wahrscheinlich auch nicht korrekt, oder?

Viele Grüße

Laut dem alten Grundsteuerbescheid ist es ein Zweifamilienhaus und es wird auch als ein solches genutzt, da eine Wohnung vermietet ist (wenn auch an Verwandte) und als solche auch in der Steuererklärung auftaucht. Insofern macht es in meinen Augen wenig Sinn, dem Finanzamt vorspielen zu wollen, dass es sich um ein Einfamilienhaus handelt.

Laut Anlage 39 zum BewG ist der Rohertrag pro qm bei ZFH diesen Baujahrs in NRW auch geringer als bei EFH, also wäre es sogar von Nachteil für mich, dem Finanzamt ein EFH vorzuspielen, oder?

Hallo zusammen,

ich hatte Ende 2022 noch fristgemäß meine Grundsteuererklärung abgegeben und dafür die vereinfachte Erklärung genutzt. Hier habe ich eine Wohnung mit 99 qm (abgerundet von 99,6 qm), eine mit 102 qm (abgerundet von 102,5 qm) sowie drei weitere Wohnräume (die beiden Arbeitszimmer plus Gäste-WC) mit 29 qm (abgerundet von 29,2 qm) angeben.

Nun habe ich den Grundsteuerbescheid bekommen und festgestellt, dass diese Wohnflächenangaben sehr zu meinen Ungunsten sind:

Für die 99 qm Wohnung im OG ergibt sich ein deutlich höherer Ertragswert als bei der EG Wohnung mit 102 qm, weil für Wohnungen unter 100 qm ein 12 % höherer €/qm Wert angesetzt wird als darüber. Die 29 qm werden auch noch als eigene Wohnung gerechnet mit einem sogar 51 % höherer €/qm Wert als für über 100 qm!

Nun plane ich das Finanzamt darum zu bitten, die Flächenberechnung anzupassen zu einer 100 qm Wohnung (hier ist aufrunden zu meinen Gunsten) und eine 131 qm Wohnung, da ja die Arbeitszimmer wirtschaftlich zur EG Wohnung gehören, auch wenn sie im Keller liegen.

Bekommt man sowas mit einem einfachen Antrag auf Änderung hin oder sollte man besser gleich Widersprich einlegen?

Ein befreundeter Steuerberater meinte man könnte auch gleich noch Widerspruch wegen Zweifeln an der Verfassungsmäßigkeit des Verfahrens einlegen - bringt das was?

Was wäre, wenn das Haus vermietet ist? Könnte man dann die Handwerkerleistungen abzüglich BAFA-Zuschuss als Werbungskosten für das vermietete Haus ansetzen?

Zitat von Senior

Wenn die Arbeitszimmer von außen nicht einsehbar sind und auch steuerlich nicht berücksichtigungt werden, würde ich diese überhaupt nicht angeben.

Da sie Fenster zur Straße haben und wir sie steuerlich absetzen wollen komme ich wohl über eine Angabe nicht herum. Auch wenn sie so vollgestellt mit Bücherregalen sind, dass man sie auch als Archivkeller o-ä. deklarieren könnte - aber siehe oben, sollen ja als Arbeitszimmer in der ESt-Erklärung geltend gemacht werden.

Zitat von Thebat

Gehören dir beide Wohnungen? Gibt es eine Teilungserklärung? Hast du die Baupläne des Hauses?

Meiner Frau und mir gehört das gesamte Haus mit beiden Wohnungen, es gibt keine Teilungserklärung und auch nur ein Grundbuch. Ich habe Baupläne (von 1972), die jedoch aufgrund einiger Änderungen bei der Raumaufteilung nicht 100%ig dem aktuellen Stand entsprechen. Eine Wohnung liegt im Dachgeschoss, eine im Erdgeschoss (gartenseitig, entspricht Hochpaterre straßenseitig), darunter liegt der Keller mit den beiden Arbeitszimmern und weiteren Kellerräumen. Genutzt werden die Arbeitszimmer gemeinsam mit der EG Wohnung von meiner Familie und mir.

Zitat von Senior

Wie wurden die Arbeitszimmer bei der bisherigen Grundsteuer berücksichtigt?

Keine Ahnung, da wir das Haus erst letztes Jahr gekauft haben und die Räume zuvor tatsächlich noch als Kellerräume genutzt wurden. Im letzten Grundsteuerbescheid steht nur ein abstrakter Messbetrag und keine Information darüber, welche Räume oder Wohnfläche berücksichtigt wurde.

Ok, diese genauere Defintion von "Kellerraum" hat mir gefehlt.

Bleibt die Frage, welcher Wohneinheit die Arbeitszimmer zuzuordnen sind, wenn sie bei einem Zweifamilienhaus außerhalb der abgeschlossenen Wohneinheiten liegen.

Zitat von Alexis

Als Problem habe ich es bisher noch nicht gesehen. Nun ja, unter grundsteuerlichen Aspekten - um die geht es hier ja - muss ich die als solche empfundene Ideallösung wohl etwas nüchterner betrachten - gut bestücktes Wandregal hin oder her.

Laut grundsteuer.de sind bei Ein- und Zweifamilienhäuser im Bundesmodell die Nutzflächen der Wohnfläche hinzuzurechnen, also ist es in diesem Fall wohl egal ob Wohn- oder Nutzfläche.

Die Frage ist nur, wenn sich die Arbeitszimmer außerhalb der Wohnung (nämlich im Keller) befinden, welcher Wohnung sind sie dann hinzuzurechnen?

Der, von dessen Bewohnern sie genutzt werden? Oder zählen sie doch nicht mit weil außerhalb der Wohnung...

Zitat von grundsteuer.de

Bei Ein- und Zweifamilienhäuser und Wohnungseigentum besteht im Bundesmodell die Besonderheit, dass die Nutzflächen der Wohnfläche hinzuzurechnen sind. In den Zeilen 11 bis 14 ist damit nur die Summe der Wohn- und Nutzflächen einzutragen. Eine separate Angabe der Nutzflächen ist damit nur bei Mietwohngrundstücken erforderlich.

Hallo zusammen,

wir besitzen ein Zweifamilienhaus in NRW für das ich eine Grundsteuererklärung abgeben muss (Bundesmodell). Neben den beiden Wohneinheiten gibt es noch zwei als Arbeitszimmer genutzte Kellerräume, die durch die Hanglage des Hauses normal große Fenster auf Gartenniveau haben, also quasi Souterrain-Räume.

Müssen diese beiden Arbeitszimmer bei der Berechnung der Wohnfläche mit berücksichtigt werden (da eingerichtete Arbeitszimmer) oder nicht (da Kellerräume)?

Als Nutzfläche werden sie wohl nicht berücksichtigt, wenn keine betriebliche Nutzung sondern nur die Nutzung als Home Office bzw. häusliches Arbeitszimmer vorliegt, oder?

Viele Grüße

Ole

Danke für die Auskunft! Nach Rückfrage bei der Versicherung sind wohl auf das Gebäude bezogene Haftpflichtschäden mit versichert, durch die PV-Anlage jedoch (noch) nicht, weil hier der Tarif zu alt sei. Nun müssen wir unseren Versicherungsmakler kontaktieren, um den Vertrag zu aktualisieren.

Hallo zusammen,

meine Frau und ich besitzen ein Zweifamilienhaus, in dem wir eine Wohneinheit zusammen mit unseren Kindern bewohnen und in der eine Wohneinheit vermietet ist (an meine Schwiegermutter). Zusätzlich ist auf dem Dach eine Photovoltaikanlage installiert.

Benötigen wir eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht oder sind mögliche Haftpflichtfälle in dieser Konstellation üblicherweise durch eine Privathaftpflichtversicherung abgedeckt?

Viele Grüße

Ole