Alles anzeigenVorab: Die Situation rund um die Immobilienfinanzierung(en) hat sich mit der im Frühjahr (März 2016) in deutsche Recht implementierten EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie (WIKR oder WoKri abgekürzt) signifikant geändert. Hatte dazu hier im Form schon mal kurz was geschrieben (siehe Thema: "Eigenkapital", dort Beitrag Nr. 30).
Diese EU-Richtlinie (eigentlich als reines "Verbraucherschutzthema" gestartet und geplant) hat sich im Laufe ihrer (langen) Entstehung (nicht zuletzt durch die jahrelange ultra-expansive Geldpolitik der EZB) dann eher in Richtung einer "makroprudenziellen Maßnahme" entwickelt (aus Sorge vor (zu) stark steigenden Immobilienpreisen; Stichwort: Immobilienblase und ggf. deren Platzen mit all den üblichen dann negativen Folgen); auch bzw. insbesondere aufgrund der extrem niedrigen Hypothekenzinsen und des durch Null- und Negativzinsen ausgelösten "Anlagenotstands" sprich den dadurch ausgelösten Run (u. a.) auch auf Immobilien und den (auch) dadurch steigenden Immobilienpreisen.
Die bürokratischen und regulatorischen Anforderungen (für den Darlehensnehmer aber insbesondere auch für die finanzierenden und von der BaFin auch diesbezüglich überwachten Banken) haben sich dadurch - im Vergleich zu früher - signifikant (um nicht zu sagen teilweise massiv) erhöht.
Aus diesem Grund wohl hatte ich damals (insbesondere in den Anfangsjahren der WIKR, also 2016 bis 2018) in meinem Umfeld mehrfach mitbekommen, daß zur Finanzierung von Immobilien sogar eigens "Gesellschaften" gegründet wurden (GmbHs aber sogar auch AGs), um das bürokratische "WIKR-Monster" zu umgehen bzw. diesem auf legalem Wege auszuweichen. Die Verunsicherung war anfangs kurz nach Einführung der WIKR bei Kunden und auch Banken ziemlich groß. Der Ansatz "Gesellschaft" eingedampft: Man agiert dann wohl nicht mehr als "Privatperson" im Sinne eines sog. "Verbrauchers" (und damit im Rahmen des Verbraucherschutzes) sondern als "Gesellschaft", wobei dann die WIKR nicht mehr greifen soll. So weit, so gut. Ob und wie gut das in praxi damals funktioniert hat, entzieht sich allerdings meiner Kenntnis. Habe das nicht näher verfolgt.
Ganz allgemein: Der Aufwand (Gesellschaftsgründung und Führung) sollte dabei dann natürlich zum einen in einer vernünftigen Relation zu der oder den Immobilien stehen (Kreditvolumina beispielsweise) und b) will die Bank natürlich dennoch genügend Sicherheiten für ihr ausgereichtes Darlehen sehen. Meines Wissens wurde damals daher bei dieser Gestaltung die (neu gegründete) Gesellschaft mit entsprechend üppigen Mitteln ausgestattet (weit über dem sog. "Grund- bzw. Mindestkapital" für eine GmbH oder auch AG). Auch eine entsprechend lange und nachweisbar erfolgreiche "Historie" einer solchen Gesellschaft dürfte vermutlich in Bankgesprächen (sehr) hilfreich sein.
Ganz generell und vereinfacht: Der bürokratisch-regulatorische Aufwand (insbesondere seit WIKR) ist für ein neues Immobilien-Darlehen, jedenfalls meistens, immer gleich (groß). Es ist daher nur logisch, daß die Bank lieber 500.000, noch lieber fünf Millionen, noch lieber 50 Millionen usw. finanziert - als kleinere Beträge (viel höhere Marge in Summe bei nahezu gleichem Aufwand). Manche (eher viele) Banken finanzieren kleinere Beträge m. W. gar nicht mehr (beispielsweise < 50.000 € - oder bestenfalls aus Kulanzgründen etwa bei der reinen Anschlussfinanzierung, sehr guten Kunden mit vielen weiteren laufenden Darlehen etc.) oder aber erheben Zinsaufschläge (da es sich um eine "Klein- oder Mindersumme" handelt). Habe mal einen Fall gesehen, wo eine sehr geringe Restschuld (aufgrund der vorangegangenen langen Laufzeit mit annuitätischer Tilgung) mit einem Ratenkredit (!) finanziert wurde (werden mußte ?!). Das hier aber nur am Rande.
Einer dieser Aspekte bzw. ein möglicher "Knackpunkt" in Deinem Fall "Kauf einer Immobilie via GmbH" wurde ja hier auch schon kurz angesprochen (siehe Beitrag Nr. 3 von itschytoo und Nr. 4 von Alexis).
Zu der Variante "Gesellschaft kauft/finanziert" Immobilie(n) kann ich selbst konkret wenig beitragen. Habe damals (wegen WIKR) einen anderen Weg eingeschlagen (wobei man ja schon trefflich darüber streiten kann, ob jemand mit relativ vielen Immobilien (samt Darlehen) generell und überhaupt, selbst als Privatperson handelnd, noch in den Anwendungsbereich der WIKR fällt und als zu beschützender "Verbraucher" zu sehen und zu behandeln ist ...). Hatte dann dafür gesorgt (mit sanftem Druck), daß ich nicht mehr als Privatkunde dem Baufinanzierungsspezialist in der Bank gegenübersitze - sondern meine "Fälle" zwischen dem Private Banking und der Firmenkundenabteilung (sozusagen in Form eine eher ganzheitliche Betrachtungsweise) deutlich bürokratieärmer bearbeitet und entschieden werden (auch wenn ich ansonsten mit diesen Abteilungen eigentlich nix zu tun habe - mein Aktien-Depot beispielsweise manage ich seit Jahrzehnten selbst).
Wie mir inzwischen bekannt ist, handhaben solche Fälle wie den meinigen auch (einige) andere Banken inzwischen wohl in ähnlicher Art (läuft da wohl unter dem Stichwort: Kunde wird "Immobiliensammler" eingestuft). Zum aktuellen Stand rund um WIKR und den bankseitigen Umgang damit vermag ich aber nix zu sagen - mein letzter Darlehensvertrag stammt aus Ende 2020 (da gab es übrigens noch Konditionen um die 0,38% bis 0,5% ...). Das ist auch schon wieder fast drei Jahre her. Habe aber gehört, daß es aufgrund der aktuellen Melange (angefangen von "inflationsbedingt höheren Haushalts-Pauschalen" iRd Kreditwürdigkeitsprüfung und Kapitaldienstfähigkeit über die "deutlich gestiegenen Zinsen" bis hin zum Thema "Wärmedämmung" (Stichwort: Energieeffizienz-Klassen)) deutlich schwieriger geworden sein soll überhaupt noch ein Immobilien-Darlehen zu erhalten (jedenfalls für Otto-Normalverbraucher). Oder eben auch (deutlich) mehr Eigenkapital eingebracht werden muß. Von zwei Banken ist mir bekannt, daß deren Baufi-(Neu)Geschäft massiv eingebrochen bzw. fast zum Erliegen gekommen ist. Anschlussfinanzierungen fallen ja immer an.
Habe hier mal ein oder zwei Beiträge in dem Kontext (Immobilienfinanzierung) gelesen, die ich recht fundiert und kompetent und insbesondere auch praxisbezogen fand (glaube von Der Buhmann). Eventuell eine Idee, diesen mal um Rat zu fragen (könnte ein professioneller Kreditvermittler sein). Sicherlich weiß der als Profi viel mehr auch zu diesem speziellen Thema ("Gesellschaft kauft/finanziert Immobilie") als ich, der sich nur rudimentär damit beschäftigt, weil ich eben von der WIKR sozusagen zwangsläufig "betroffen" war. Auch wissen professionelle Kreditvermittler in der Regel gut, welche Banken für welchen "Fall" am ehesten passen, da sie einen bundesweiten Überblick haben.
Vielleicht ist in dem längeren Text ja irgendeine brauchbare Info für Dich dabei.
Gutes Gelingen, mietnomade (hoffentlich gilt da nicht "nomen est omen" ...?), bei Deinem Vorhaben wünsche ich !
Spannend, danke für den Einblick.
Eine Bank meinte, Non-Recourse Finanzierungen würden sie erst ab EUR 3 Mio. mitmachen, dabei egal ob erste Kapitalanlage, oder letzte. Viele lehnen es ab, weil das Volumen tatsächlich zu klein ist.
