Mietpreisbremse + keine AfA = unrentabel?

fw01

Hallo zusammen,

gerade sitze ich vor der Steuererklärung und glaube, einen Haken an einer Immobilie entdeckt zu haben.

Es geht um ein freistehendes EFH auf einem recht großen Grundstück in bester A-Lage. Das Haus selbst ist 60 Jahre alt und somit nur einen kleinen Bruchteil des Grundstücks wert. Hat mein Mann zur Hälfte geerbt, der Plan ist: mit Mieteinnahmen die Geschwister auszahlen, sollte ja locker funktionieren.

Nun gibt es zwei Probleme: durch die Mietpreisbremse ist der Quadratmeterpreis gedeckelt. Für das Haus ergibt das immer noch einen sehr ordentlichen Betrag, bezogen auf den Grundstückswert aber eher bescheiden (ca. 1,7% vor Steuern). Dazu kommt: weil das Haus so wenig wert ist, fällt in der Steuererklärung praktisch auch keine AfA an, die Mieteinnahmen sind also fast komplett zu versteuern.

Heißt: angesichts der Mietpreisbremse zu wenig Wohnfläche (oder zu viel Grundstück) und angesichts der Steuer zu alt - hab ich das richtig verstanden? Und wie geht man mit sowas am besten um?

Vielen Dank schon im Voraus für Euren Rat!

Der Buhmann

Steuerberater

.....und wenn das EFH vermietet wird, ist es auch was wert, entsprechend wird auch Abnutzung abzuschreiben sein....

Ozymandias

Bei geerbten Häusern gilt die Fußstapfentheorie. Also die Anschaffungskosten des Erblassers. Hat dieser das Haus vor 60 Jahren gekauft und Gebäude sind im Normalfall über 50 Jahre abzuschreiben, dann gibt es kein Abschreibungspotenzial mehr.

Gibt mehre Gestaltungen, um eine Buchwerterhöhung zu erreichen, die sind aber nicht alle sehr einfach.

Am einfachsten ist z.B. Haus abkaufen und Geld erben. Dann hätte man wieder 50 Jahre abschreiben dürfen. Oder der Ehegatte kauft den Anteil am Haus und erhöht damit den Buchwert und erschafft neues Abschreibungspotenzial.

fw01

Ist das denn steuerrechtlich zulässig? Ein Gutachten für die Auszahlung der Geschwister weist dem Haus einen Wert von rd. 25t€ zu, das Grundstück ist aktuell ca. das 50-80fache wert. Für eine brauchbare AfA müsste man den Buchwert des Hauses also locker verdreissigfachen…

Ozymandias

25 Tausend Euro Marktwert?

Dann macht es mehr Sinn die Hundehütte abzureissen und das Grundstück zu verkaufen.

fw01

Der Marktwert ist bei weitem höher (ist ja auch entsprechend vermietet), daher hänge ich grade an diesem Buchwert/AfA-Problem.

Abreissen und (mit allem was der Bebauungsplan hergibt) wäre natürlich lukrativer. Aber es widerstrebt mir, ein 60 Jahre altes aber einwandfreies Haus plattzumachen…

Galileo

Es gibt für solche Fälle genug steuerliches Gestaltungspotential (z.B. Ehegattenschaukel, ....), man muss nur einen gestaltenden Steuerberater finden (also jemanden, der gerne und kreativ im Rahmen des Rechts in die Zukunft plant und niemanden, der seine Pflicht nur darin sieht, die für die Vergangenheit die richtigen Zahlen in die richtigen Felder einzutragen). Hat beides seine Berechtigung, aber hier ist ersteres von Nöten.