AfA - Ermittlung Bodenwertanteil für Neubau-Eigentumswohnung

Liebe Community,
am Dienstag, den 24. Juni 2025, führen wir ein technisches Update durch. Das Forum wird an diesem Tag zeitweise nicht erreichbar sein.
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    Liebe Forenmitglieder,

    die Ermittlung des Bodenwertanteils bei der steuerlichen Ansetzung der Anschaffungskosten meine ich zwar einigermaßen durchdrungen zu haben (Arbeitshilfe BMF ).

    Beim Bodenrichtwert bin ich skeptisch. Bis heute ist die Fläche als "Gewerbe/Industrie/Sondergebiete" ausgewiesen.

    Wenn ich diesen Wert ansetze (320,- ; umliegendes Wohngebiet 1000,-) komme ich auf sagenhafte ca.10% Grund und Boden.

    Bekomme ich damit Ärger beim Finanzamt?

    Hallo bidref,


    eine verbindliche Antwort kann ich Ihnen nicht geben. Aber zur Eingrenzung ein paar Fragen:

    Wir reden über ein Wohngebäude? Neubau? Grundstück vor relativ kurzer Zeit gekauft?


    Falls ja, wie wird in der Baugenehmigung der Bau eines Wohngebäudes im Gewerbegebiet begründet?


    Könnte es sein, die Stadt hat das konkrete Grundstück zum Wohngebiet umgewidmet, nur in BORIS ist das noch nicht nachvollzogen?


    Gruß Pumphut

    Hallo Pumphut,

    es handelt sich um eine Eigentumswohnung in einer fertiggestellten Neubau-Anlage, ungefähr auf einem Drittel der umschriebenen Fläche.

    Dieses Drittel des Geländes wird sicher umgewidmet werden, aber bisher gilt es im offiziellen Bericht des Gutachterausschusses als Gewerbegrundstück.

    Wäre es rechtlich haltbar, wenn sich das Finanzamt auf den Richtwert der Umgebung beruft?

    Gruß bidref

    Ich würde einen Teufel tun, so etwas zu kaufen, solange kein Baurecht geschaffen ist. Wohnnutzung ist in "Gewerbe/Industrie/Sondergebieten" nur in wenigen Ausnahmefällen zulässig (z. B. für Betriebsleiter, Hausmeister oder Sicherungsheitspersonal von Betrieben) und im übrigen nicht genehmigungsfähig. Kannst ja mal hier lesen, wie es kommen kann. Da wird gerade eine dreißig Jahre alte illegale Wohnsiedlung in einem Gewerbegebiet mit 26.000 qm Wohnfläche in 10 Gebäuden stillgelegt.


    Und woher willst du wissen, dass das sicher umgewidmet wird? Dafür genügt nicht einmal eine Änderung des Flächennutzungsplans und ein Bebauungsplan, sondern es muss die Regionalplanung geändert werden. Und alles ist gerichtlich anfechtbar, insbesondere von den Gewerbetreibenden, die pingelige Wohnnachbarn nicht gebrauchen können.

    Habe mal im FNP nachgeschaut. Die Fläche ist als Mischgebiet ausgewiesen.

    Nichtsdestotrotz wurden die Wohnungen von 2020-2022 vermarket. Das müsste doch beim Gutachterausschuss angekommen sein und zu einer anderen Bewertung geführt haben.


    So ist halt Köln!

    Hallo bidref,

    Zitat von bidref

    Habe mal im FNP nachgeschaut. Die Fläche ist als Mischgebiet ausgewiesen.

    Im Mischgebiet ist Wohnungsbau zulässig. Aber der FNP bindet nur die Verwaltung. Entscheidend ist, was in der Baugenehmigung steht. Bitte schreiben Sie jetzt nicht, Sie kennen die Baugenehmigung nicht.


    Wenn ich es richtig verstehe, sind Sie ja an einem hohen Bodenwert interessiert. Legen Sie doch dem FA die Berechnung mit dem Wert des benachbarten Wohngebiets vor. Versuch und Irrtum.


    Vor einem Rechtsstreit würde ich denn doch empfehlen, einen Anwalt zu konsultieren.


    Gruß Pumphut