Zu dem Thema hattes Du im Frühjahr (glaube ich) hier schon mal angefragt ... ?
Habe 635.000€ angeboten und Bauträger wollte sich bis Ende des Jahres überlegen, ob er es macht... Es ist die letzte freie 2-Zimmer Wohnung.
Würde mich freuen, wenn es klappt...
Aus meiner (persönlichen) Sicht ist die entscheidende Ebene die Asset-Allocation. Die Ebenen darunter (Art der Umsetzung innerhalb der Anlageklasse bzw. Vehikel oder Produkte) sind ein eher nachrangiges Thema ("en Detail" sozusagen oder der "letzte Schritt"). Das Spiel wird auf der obersten Ebene entschieden, nicht auf der untersten.
Die Asset-Allocation muß zu Dir (objektive und subjektive Risikotragfähigkeit), Deiner Einstellung und Haltung sowie Deiner Sicht auf das Grand Design unseres Geldsystems (Fiat-Money-System) im Allgemeinen (und dem Umgang der Staaten und Notenbanken damit) und der von Dir zu verwendende Währung (Einheitswährung Euro) im Speziellen (und dem Umgang der Eurostaaten und der EZB damit) "passen". Dann ist die Asset-Allocation für Dich die "richtige". Alle andere Vorgehensweise (Aktie A oder B, Immobilie C oder D, Anleihe E oder F usw.) sind aus meiner Sicht eher wenig zielführend (von schwersten Fehlern mal abgesehen).
Für meinen Teil würde ich dabei (Asset-Allocation) nicht mehr als 30% meiner Gesamtmittel in eine einzige Anlageklasse wie Aktien oder Immobilien schieben. Das ist aber meine - ganz persönliche - "richtige" und zu mir und meiner Haltung und Sicht "passende" Asset-Allocation.
Der guten Ordnung halber: Bin ein Fan der Diversifikation (auch aus meinen Erfahrungen heraus). Kenne aber auch genug Leute, die mit dem glatten Gegenteil (Konzentration) sehr erfolgreich waren. Klumpenrisiken müssen sich nicht immer realisieren - die potentielle Anfälligkeit (Fragilität) der Gesamtkonstruktion wird es aber erhöhen.
Mieteinnahmen: 20.496€
Kaufpreis-Faktoren von > 30 (Stichwort: JNK) bei Immobilien als Kapitalanlagen halte ich generell für anspruchsvoll. Hätte früher wohl keiner angefasst. Kann mich beispielsweise an Zeiten erinnern, in denen selbst in Großstädten bei Zwangsversteigerungen teilweise der Faktor < 10 lag. Aber auch an erst jüngst vergangene Zeiten (noch in 2021), wo selbst im freihändigen Verkauf ein Faktor > 45 erzielt wurde (in Ausnahmefällen auch > 50).
Sicherlich auch ein Effekt der jahrelangen Niedrigzinsphase mit Null- und Negativzinsen inklusive der ultra-expansiven Geldpolitik der EZB (2009 - 2022). Habe in der Zeit Dutzende zur Prolongation anstehende Darlehen mit einer Null vor Komma (Zinskondition) gezeichnet. Nach meiner groben Erinnerung werden Immobilien derart eingewertet sprich der gegenwärtige Barwert (Zeitwert) ermittelt indem zukünftige Zahlungsströme/Cashflows (hier Mieten) mit einem spezifischen Zins diskontiert (Diskontierungszinssatz) sprich auf den heutigen Wert abgezinst werden. Ist der Zins zum Abzinsen immer geringer (oder nahe Null bzw. gleich Null) kann der Barwert der Immobilie theoretisch nur immer weiter steigen (bzw. gen unendlich tendieren). Was dann ja auch in weiten Teilen (bzw. Gegenden) so war. Jedenfalls da, wo man zukünftige Cashflows (Mieten) halbwegs zuverlässig erwarten konnte.
Wenn es nur oder schwerpunktmäßig darum geht Geld auch "alternativ zu parken" (abseits von Tages- und Festgeldern (Stichwort: Problematik Einlagensicherung) und abseits von Staatsanleihen (Stichwort: Auf der Gläubigerseite bei dafür nicht adäquatem Zins) kann das eine Überlegung sein (auch bei sehr sportlichem Kaufpreis-Faktor). Um in Europa zu bleiben: In London beispielsweise kann man das hin und wieder (bis häufiger) beobachten nicht nur bei Einheimischen sondern auch bei Ausländern (aus Ländern wie China, Indien, Arabische Länder, Russland usw.). Geflügeltes Wort eine Londoner Immobilienmaklers: "Wir sind hier eine Art Tagesgeld- oder Festgeldkonto für ein internationales Klientel mit zudem etwas mehr Geld" ... Hintergrund ist wohl die Annahme, daß (von kriegerischer Zerstörung abgesehen) London in Sachen Immobilien - in the long run jedenfalls - eine relativ "risikoarme" Bank ist. Einerseits.
Andererseits ist mir aber keine deutsche Stadt bekannt, die diesbezüglich also in Sachen Immobilien mit London mithalten könnte (als Finanzplatz, Kaufkraft bzw. Vermögen der Bewohner, Schutz des Eigentums, Mietgesetzgebung usw.).
Dazu schiebt man bei Immobilien auch immer Vermögenswerte in den Einflußbereich der jeweiligen Politik in dem Land. Das gilt natürlich vom Prinzip für alle Anlageklassen. Bei Aktien oder Fonds bzw. ETFs kann dieses politische Risiko aber über zig Länder und/oder mehrere Kontinente verteilt (gestreut) werden und zudem ist keine Anlageklasse so im Fokus der jeweiligen Politik wie Wohnimmobilien (Mieter sind Wählerstimmen - auch wenn die Eingriffe der Politik oft das Gegenteil von dem Erreichen, was beabsichtigt ist; die Lage in Deutschland ist dafür ein gutes Beispiel: Es gibt zwar den mit am weitest ausgebauten Mieterschutz weltweit - aber hier vor Ort dennoch seit gut 15 Jahren ein immer noch weiteres Auseinanderfallen von Angebot und Nachfrage bei Mietwohnungen. Ende nicht in Sicht - eher gilt das Gegenteil). Dazu kommt, daß in den meisten EU-Ländern Wohneigentümer in der Überzahl sind (Beispiel: UK; letzte mir bekannte Zahlen sind 65,2 % Wohneigentümer und nur 34,8 % Mieter) - Deutschland dagegen ist - meines Wissens - in der gesamten Eurozone das Schlußlich beim Thema Wohneigentum (letzter mir erinnerliche Zahl gemäß Eurostat 47 % Eigentümer vs 53 % Mieter; insofern sind politische Eingriffe noch wahrscheinlicher, da Politik meist auf Mehrheiten schielt).
Diese politische Risiko bedenkend, würde ich - ganz persönlich - einen gewissen Anteil an Immobilien in einem Land wie Deutschland nicht überschreiten (zumal sich solche Rahmenbedingungen auch immer noch weiter verschlechtern können - je nach politischer Gemengelage. Die letzte Zeit liefert dazu Anschauungsmaterial).
Dir weiter gute Gedanken und dann ebensolche Finanz-Entscheidungen !