Hi Community,
Nach meinem (nicht erfolgreichen) Versuch, eine unserer beiden Immobilien zu versilbern (Klumpen in Immobilien), werden wir Anfang des Jahres vom Vermieter und Eigennutzer zum doppelten Vermieter und (einfachen) Mieter: Wir planen (zu 99%) ein Haus anzumieten, da Kauf für uns a) zu teuer (in FfM werden für unsere Wünsche mindestens EUR 2.5m + Nebenkosten des Kaufs fällig) und b) zu unflexibel (habe gesehen, was mit einem Haus nach Auszug von Kindern so passiert).
Ausgangslage:
Derzeit vier Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen zwischen 0,26 - 2,05%, Laufzeiten zwischen 2-7 Jahren. Restschuld ca. EUR 600k. Sondertilgungen möglich (ca. EUR 35-40k im Jahr)
Tagesgeld (derzeit 3%) knapp sechsstellig.
Daneben noch einige Vermögenspositionen (erhebliche Festfelder, Notgroschen, weitere Konten, Aktien/ETF, usw.), die aber hier keine Rolle spielen. Gehälter gut, relativ stabile Jobs (alles ist relativ) - alles zusammen jedenfalls genug, um die Restschuld derzeit zu ü75% auf einen Schlag bedienen zu können.
Plan war:
Mit dem Tagesgeld wollten wir einen KfW Kredit (1,8%) voll tilgen (ist ein alter Kredit,keine Vorfälligkeitsentschädigung), und einen substantiell sondertilgen. Hierzu habe ich ungefähr den Breakeven berechnet, der bei sicheren Anlagen derzeit unterschritten wird (keine Freibeträge mehr). Spekulationen mit dem liquiden Geld will ich nicht eingehen, weil Kredite zT in 2.5 Jahren auslaufen und ich jederzeit in der Lage sein will, keine Anschlussfinanzierung eingehen zu MÜSSEN (aber zu können).
Neuer Plan (mit der Bitte um Kritik):
Da wir nun die Immobilie II ebenfalls vermieten werden, können wir Zinsen steuerlich geltend machen. Das ist zwar kein riesiger Betrag, summiert sich aber. Jede Sondertilgung wird die Kredit-Kosten reduzieren, sodass ich versucht habe, dies gegenüberzustellen. Ich kam auf Zinskosten für die eine Immobilie von ca. 750 EUR/m., die wir den voraussichtlichen Mieteinnahmen iHv ca. 3.3k EUR (kalt) entgegenhalten können. Wenn Sondertilgung (+), dann würden die Kreditkosten um ca. 110 EUR/m. sinken, die wir dann nicht mehr steuerlich geltend machen könnten. Spitzsteuersatz wird unterstellt.
Wir müssten aber im Gegenzug einigermaßen lohnende (sichere) Anlagen finden, mindestens im Bereich von 2% (so jedenfalls meine etwas überschlägige Rechnung mit Puffern), um sicher eine (relevant) bessere Rendite einzufahren. Das ist mit etwas Aufwand verbunden, etwa Tagesgeldhopping (was mir aber wenig ausmacht).
Meine Frage an die Experten:
Übersehe ich was? Gibt es (Bauch) Anmerkungen hierzu? Wozu würdet Ihr tendieren? Meine Befürchtung ist, dass ich mir (zuviele) Gedanken mache und ein entscheidendes Kriterium übersehe, oder die Entscheidung aus Eurer Erfahrung kaum Unterschiede macht und es eigentlich nur darauf ankommen wird, ob ich den letzten Euro optimieren will (neuer Plan) oder einfach absolute Sicherheit bevorzuge (alter Plan).
Wenn was fehlt, gerne anmerken. Danke für Euren Input 