Zwei Hauseigentümer in einem Haus

    Hallo liebe Community, wir, mein jüngerer Sohn, Schwiegertochter, Enkelsohn und ich leben zusammen in einem Haus.
    Bisher war die obere Wohnung, in der ab jetzt mein Sohn mit Familie lebt, vermietet. Eigentümer des Hauses waren mein älterer Sohn, meine Tochter, mein jüngerer Sohn und ich. Jetzt wollen mein jüngerer Sohn und ich das Haus übernehmen und die anderen auszahlen. Das nur zur Situationsbeschreibung.


    Ich mache mir jetzt Gedanken, wie wir es rein praktisch mit den laufenden Kosten für das Haus halten. Bisher gab es eine Hausverwaltung, die die Nebenkostenabrechnung für die Mieter und mich (ich war rechtlich auch Mieterin der Erbengemeinschaft, also quasi meine eigene Mieterin) gemacht hat. Nun sind wir ja keine Mieter mehr, sondern Eigentümer. Mich würde interessieren wie andere, die in der gleichen Konstellation leben (zwei Eigentümer in einem Haus) es halten. Ist da auch steuerlich etwas zu beachten? Benötigt man ein "Hauskonto"? Wie rechnet man Energiekosten ab?
    Können wir einfach so abrechnen, als wären wir Mieter? Es gibt doch sicher Programme dafür. Wir wollen nicht mehr die Hausverwaltungfirma nutzen, sondern es selbst machen.


    Viele Fragen, ich weiß - und vielen Dank für hoffentlich viele Antworten!

    Hallo @KeineAaahnung


    Willkommen im Forum.
    Ich glaube auch, dass man solche Dinge gut selbst machen. Voraussetzung ist ja eh ein gute Verhältnis von älterer und jüngerer Generation.


    Zu überlegen ist eine Mitgliedschaft bei Haus + Grund, dem Eigentümerverein. Das ist oft hilfreich für wenig Geld.


    Ansonsten würde ich die Kostenrechnung 2019 ansehen und überlegen, nach welchem Schlüssel ihr die Kosten trennt. Müll geht gut nach Kopfzahl. Wasser nach Uhr falls vorhanden, nach Kopfzahl (Kinder weniger als 1) oder nach Quadratmeter. Heizung nach Quadratmeter. Versicherungen nach Quadratmeter etc.

    Hallo Chris2702,


    vielen Dank für die schnelle Antwort. Ja, so werden wir es machen - an Hand der Abrechnung von den Vorjahren aufschlüsseln. Die Wasseruhren sind sowieso getrennt und die Heizköper haben diese Ableseteile. Wobei mich die immer gestört haben (ästhetischermaßen), aber sind wohl sinnvoll. Wie man die abliest und alles berechnet, das kann ja nicht so schlimm sein. Oder muss man da professioneller Ableser sein?
    Die Frage nach dem Konto nur für Hausangelegenheiten hattest du noch nicht angesprochen. Das wäre doch sicher auch sinnvoll. Jedenfalls hatten wir es bisher immer so gehandhabt. Jeder zahlt dann einen monatlichen Betrag ein (auch angelehnt an die bisherigen Nebenkosten Beträge Wohnung oben -Wohnung unten) und aus dem Topf wird alles bezahlt.
    Ist es egal, auf wessen Namen es läuft. Soviel ich weiß, kann ein Konto nicht auf eine Eigentümergemeinschaft laufen, sondern nur auf eine Person.


    Ist steuerlich irgendetwas zu beachten? Das ist immer meine Angst, dass man da etwas versäumt und man dann, aus Dusseligkeit, furchtbar viel nachzahlen muss.


    Jedenfalls ist es mir jetzt schon etwas klarer geworden, dass es so kompliziert ja gar nicht ist.


    Danke und viele Grüße


    KeineAaahnung

    Hallo KeineAhnung,


    ich mache in meinem vermieteten 3-Familienhaus die Nebenkostenabrechnung auch selber. Ihr solltet einen Wirtschaftsplan erstellen. Das heißt, ihr nehmt die letzte von der Hausverwaltung erstellte Abrechnung als Grundlage und berechnet die Nebenkosten, die in jeder Wohnung voraussichtlich monatlich entstehen werden. Diese Beträge sollten alle Parteien monatlich auf ein Hausgeldkonto einzahlen. Von diesem Konto sollten dann auch alle Kosten abgebucht werden entweder per Lastschrift oder per Dauerauftrag.

    Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Straßenreinigung und Niederschlagswasser rechne ich nach anteiliger Fläche ab. Hausstrom und Schornsteinfeger nach Anzahl der Parteien. Kaltwasser, Abwasser, Warmwasser und Heizung (Zentralheizung) wird nach Verbrauch abgerechnet. Müll wird regional sehr unterschiedlich verteilt. Das müsste aber auf der Rechnung des entsprechenden Versorgers stehen. Generell würde ich die Modalitäten übernehmen, wie sie die Hausverwaltung eingeführt hat.

    Einfach ist die Heizkostenabrechnung bei Etagenheizungen, etwas komplizierter, wenn ihr eine Zentralheizung habt. Dafür müsst ihr einen Betrieb für Wärmemesstechnik (z.B. Techem - es gibt aber noch günstigere) engagieren, weil die Verteilung der Heizkosten nach einem bestimmten Schlüssel gesetzlich festgelegt ist. Die Berechnungen sind nicht ganz einfach. Die Wärmemengenzähler an den Heizkörpern sind meist bei einer Firma gemietet. Schaut auch da mal in die letzte Abrechnung und schließt mit dem entsprechenden Unternehmen Verträge ab. Die Zähler an den Heizkörpern müssen ein Mal im Jahr abgelesen werden und diese Werte zusammen mit den angeforderten Rechnungen an den Betrieb geschickt werden. Die erstellen dann gegen Rechnung die entsprechende Verteilung, die ihr in die Gesamtabrechnung übernehmt.

    Für die Gesamtabrechnung solltet ihr eine Exel-Datei anlegen, in der ihr vorne die Kosten für alle Posten eintragt, diese dann auf die Wohnungen verteilt und diese am Ende noch einmal addiert. So habt ihr eine Kontrolle, ob keine Fehler bei der Verteilung aufgetreten sind. Nehmt auch hier die letzte Abrechnung der Verwaltung als Grundlage.

    Soviel dazu. Mich hat diese Abrechnung nicht viel Zeit gekostet. Man benötigt einen Ordner mit allen Rechnungen und eine übersichtliche Datei. Dafür kassieren Verwaltungen allerhand Geld, das man sparen kann. Ihr solltet in eurer Familie überlegen, ob derjenige, der diese Abrechnung erstellt, einen Obolus dafür bekommt und ob die Abrechnung von einer 2. Person kontrolliert wird. Das sorgt für Transparenz.

    Soweit meine Erfahrungen zu den NK.

    Ihr solltet auch ein Finanzpolster für Instandsetzungen aufbauen. Da gilt als grobe Marge: 1€/Mo x qm. Je nach Zustand des Hauses muss der Betrag höher sein. Reparaturen kommen bestimmt und manchmal sind sie ganz schön teuer!

    Hallo Engelwurz,


    vielen Dank für diese ausfürliche Antwort auf meine vielen Fragen! Ich werde deine Tipps beherzigen.

    Dass es mit der Ablesung der Wärmemengenzähler nicht so einfach ist, habe ich mir schon gedacht. Da werden wir wohl in den sauren Apfel beissen müssen und die Firma weiterhin beauftragen. Muss ich mal in der Familie besprechen.


    Nochmal ganz herzlichen Dank und ein schönes Wochenende


    KeineAaahnung

    Neben den kleinen Zählern an den Heizungen, die nur über Dienstleister abgerechnet werden können, gibt es auch Wärmemengenzähler. Die werden gekauft und einmal am Zulauf der Wohnung montiert und können dann von Euch selbst abgelesen und abgerechnet werden. Das dürfte sich in Eurem Fall schnell lohnen.