Projekt: Mehr Rendite durch ETF oder Immobilie

Hallo Atmozfears , willkommen im Finanztip-Forum.

Ohne die Herleitung zu prüfen habe ich mal die Daten der ETF-Seite kurz reingeklopft (60 T€ Einmalinvest, 6T€ jährliche Sparrate = 500 € p.m., 6%). Es kommt nach Steuern ein Betrag eher in Richtung 2.000 € p.m. heraus. https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=lmfx4u1zmd

Kritik an der Immobilienseite: Es wird keinerlei Wertsteigerung angenommen. Kann man machen als Kompensation zur relativ geringen Instandhaltung. Nur zur Erinnerung: Die AfA geht von 50 Jahren Nutzungsdauer aus. Der eigentliche Knackepunkt ist mMn aber die NIcht-Berücksichtigung der Inflation . Nimmt man das 2% Inflationsziel der FED und EZB würde eine Miete über 30 Jahre um ca. 80% steigen.

... die ganze Rechnung sollte mit einer angenommenen Wertsteigerung der Immobilie von 2%... sowie Steigerungen von Einkommen, Sparraten, Mieten - wie zuvor schon empfohlen - , Instandhaltungskosten und der Abschreibung aufgestellt werden.

Als Alternative würde ich auch mal an folgende Variante denken:

EK 60k, Hypothek 240k, Kauf einer Immo aus einer Zwangsversteigerung für ca. 200k, Sanierung und Umwandlung in 3 bis 4 Eigentumswohnungen und Verkauf derselben, VK insgesamt ca. 360k... oder Vermietung der Eigentumswohnungen.

Ich kenne jemanden, der dieses „Ding“ über einige Jahre konsequent durchgezogen hat. Er hat sein Eigenkapital alle 2 bis 2,5 Jahre n. St. verdoppelt ?

Zitat von Atmozfears

-> (675*1,06^32)*0,73625 = 3207,13 (Mtl. Reingewinn des ETF)

-> 1667*1,02^32 = 3141,53 (Miete mit steigender Inflation)

Kann das jemand in etwa bestätigen?

Die erste Zeile stimmt mMn so nicht. Sie bildet eine Einzahlung über 32 Jahre ab auf die eine Auszahlung über 32 Jahre folgt. Ich habe im Tool die neuen Parameter eingegeben (32 Jahre, 675 € p.m.) Dann kommt man auf so etwa 2.000 € p.m. ewig (abgeleitet aus dem Jahr 32 in der Tabelle). Die zweite Zeile ist OK.

Quelle https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=h71qh2nvuj

Zitat von Atmozfears

Des weiteren ist wie oben angegeben das Ergebnis ohne Berücksichtigung von Steuern.

Dazu folgende Anmerkung: Wenn man den Vergleich Eigennutzung Immobilie vs. Kapitalanlage macht gehört die Steuer mMn bei der Kapitalanlage dazu . Wenn man die Immobilie als Kapitalanlage sieht muss man neu rechnen, da dann die Zinsen und die Abschreibung die Einkünfte mindern. Wenn man ganz grob Gebäudewert 500 T€ und daraus 10 T€ Abschreibung p.a. und 6 T€ Zinsen rechnet kommt man anfänglich zu ca. 3 T€ zu versteuern, wächst natürlich über Zeit.

Zitat von Atmozfears

Bezüglich deiner Berechnung laut Tabelle musst du bedenken, dass du JEDES JAHR einen Steuerabzug hast, welches sich natürlich negativ auf den Zinseszins auswirkt. Die Abgeltungssteuer muss erst bei realisiertem Gewinn abgezogen werden und dieser findet ja nicht jährlich statt.

Das kommt wie immer darauf an. Ich hatte so argumentiert aufgrund Deiner Monatswerte. Wenn man ohne Steuer in der Ansparphase rechnet hat man rund 500 T€ "Zinsen", zieht man davon 25% ab landet man bei rund 635 T€. Quelle https://www.zinsen-berechnen.d…er.php?paramid=d2iaqmlfze

Geht man dann wieder auf 6% vor Steuern und 4,5% nach Steuern kommen 635T€ * 4,5% / 12 = 2.381 € p.m. raus, die man ab dem 33. Jahr ewig hat.

Ein theoretischer monatlicher Reingewinn - wie Du es nanntest - wären die 500 T€ / 32 Jahre /12 Monate = 1.302 € p.m.

Zitat von Atmozfears

Dem kann ich nicht mehr folgen, kannst du das bitte etwas genauer beschreiben?

Das war ein grober Versuch die Steuer bei Vermietung - also Immobilienkauf als Kapitalanlage zu skizzieren.

Du hattest von 20 T€ Mieteinnahmen gesprochen (1667 € * 12). Davon bleiben die Aufwendungen - hier unterstellt die Zinsen von 1% auf 600T€ = 6T€ - sowie die AfA - hier 2% von unterstellt 500T€ Gebäudewert = 10 T€ - steuerfrei. Damit wären 4 T€ zum persönlichen Grenzsteuersatz zu versteuern, da es nicht umlagefähige Kosten gibt habe ich nur von 3 T€ gesprochen. Mit Steigerung der Miete und sinkenden Zinszahlungen aufgrund der zunehmenden Tilgung steigt der zu versteuernde Anteil.

Zitat von Atmozfears

JDS , was meinst du mit Wertsteigerung der Immobilie? Meinst du, du baust beispielsweise noch eine Garage, Terasse, etc. dazu oder meinst du vielleicht nur die Werterhaltung?

Atmozfears ,

mit „Wertsteigerung“ meine ich, wie der Begriff „Wertsteigerung“ schon signalisiert, den Wert, auf den der Wert der Immobilie vermutlich steigen wird. ?

Hier ist schon mal von Kater.Ka eine Hausnummer von 80% genannt worden.

Wert heute = 500.000; Wert in ~ 30 Jahren bei ~2% = 900.000 ... jedoch Kaufkraft bereinigt bei einer angenommenen Inflationsrate von ~3% = 370.000!

Gefällt dir dieser Blickwinkel?

Egal! schönes WE

Das ist das Problem bei Modellierungen, man muss Annahmen treffen. Speziell bei Immobilien ist dann der Einzelfall z.B. hinsichtlich Lage wichtig. Einem anderen Schreiber hatte ich schon mal einen Link zum Statistischen Bundesamt geschickt. https://www.destatis.de/DE/The…enpreisindex/_inhalt.html

In 9 Jahren war die Preissteigerung ca. 31%, was 3,1 % p.a. sind. Das dürfte höher als die offizielle Inflation sein. die nur rund 13% (1,4 % p.a.) betrug. https://www-genesis.destatis.d…001&deep=true#abreadcrumb

Zitat von Kater.Ka

In 9 Jahren war die Preissteigerung ca. 31%, was 3,1 % p.a. sind. Das dürfte höher als die offizielle Inflation sein. die nur rund 13% (1,4 % p.a.) betrug.

Hmmmm,

wenn der Wert (der Immobilien) in den letzten 9 Jahren um >3% gestiegen ist, würde er in der Modellrechnung tatsächlich in ~30 Jahren auf ~ 1,25 Mio steigen bzw. Kaufkraftbereinigt auf ca. 850k... wenn @Kater.Kas Zahlen zugrunde gelegt werden und diese sich für die nächsten x Jahre bewahrheiten sollten.

Vor 30 Jahren rechnete man etwa 2% für die Wertsteigerung und nahm eine 3%ige Inflationsrate an.

Mit einer Inflationsrate von 1,4% bekommen wir einen auf die Backe gemalt bzw. malen wir uns selbst auf die Backe, wenn wir den Oberen Glauben schenken.

Einen besseren Indikator für die Teuerungsrate und/oder Inflationsrate finden wir bei dem Prozentsatz der Erhöhung der Diäten unserer „Lenker“! Demnach hatten wir alleine 2017-2018 unter 17% gelitten ?

Da keiner von uns weiß wie sich die Geschichte weiter entwickelt, wirst du mit Annahmen leben müssen und mal lieber 2 oder 3 verschiedene Scenarien rechnen... und diese jedes Jahr „überprüfen“.

Atmozfears

Gerne geschehen! Das mit dem Diversifizieren hast du auch schon gehört, oder?

Will sagen, nicht ent- oder weder?

Nicht Immo oder Aktien/Fonds, sondern Immo und Aktien/Fonds... und ein bisschen Cash in Euro, Franken und Dollar, ein paar Kilo Gold (im Keller, nicht im Bankschliessfach!)... und Lebensmittelvorräte für 3 Monate, Trinkwasser, Gaskocher... und die Welt ist in Ordnung.