Werde ich hier nicht mehr belegen und vorrechnen, da ich es erstens nicht darf und zweitens in einem anderen Forum über Jahre hinweg (bei über 16.000 Publikationen) getätigt habe.
Vom Prinzip lässt es sich auch gar nicht zwingend rechnen/belegen, weil wir nicht wissen, wo in 10 oder 15 Jahren das Zinsniveau steht.
Einen Vergleich Vorausdarlehen versus Volltilgerdarlehen hingegen stellt man in einer Beratung, so gewünscht, natürlich an, bzw. gegenüber.
Und wenn sie um 4%, wie in den vergangenen 5 Jahren, steigen oder gar um 8%?
Natürlich hat man einen höheren Tilgungseffekt, zur Wahrheit gehört aber auch, dass sich Zinsen während der Zinsfestschreibungszeit/Vorausdarlehenszeit - so man gleiche Zinssicherheit unterstellt - durch die Auswahl einer kürzeren Zinsfestschreibungszeit einsparen lassen und nach Zuteilung der garantierte Darlehenszinssatz durchaus Vorteile - auch Zinsvorteile - verschaffen kann.
Ich biete es im Kern auch (noch) nicht an, aber man sollte das individuell und differenziert - auch unter Berücksichtigung der Risikoaffinität - berechnen und betrachten.
Da kann sich jeder selbst ein Bild machen
Gut und nachvollziehbar beschrieben, im Kern aber differenziert zu betrachten.
Der TE hat Angebote hier vorgestellt, wo dieses Modell als zinssicheres Darlehen beigemischt wurde.
Zinsfestschreibungszeit, nicht Laufzeit ☝️
1) Wie teilen sich die beiden Bausteine Hauptdarlehen und KfW bezüglich der Summen auf?
2) Wie hoch sind alle Gestehungskosten (Summe aller Kosten ausser Grunderwerbsteuer, Notar-Grundbuchkosten, Küche/Möbe)
3) Welchen Wert hat das Grundstück?
4) Wie viel Eigenleistung (sollte in den Gesamtkosten integriert sein) tätigen Sie?
Bausparen funktioniert vom Grundatz folgendermaßen:
Günstiger Zinssatz =
1) kürzere Tilgungsstrecke/höhere Zins- und Tilgungsrate und/oder
2) spätere Zuteilung und/oder
3) geringere Zuteilungssumme/geringeres Darlehen
( 4) Höhere Besparung/Einmalzahlung, eher uninteressant in deinem Fall)
An allen 3 Zuteilungsparametern lässt sich schrauben, bis es passt.
Dein Berater, die Beratungsstelle und/oder die Zentrale kann das alles wunderbar berechnen/durchspielen.
Beim BHW WohnBausparen Plus (FX1/FX2) gibt es grundsätzlich eine Option, zwischen 1,25 % und 2,35 % Sollzins zu wählen. Entscheidend ist aber, welche Variante Ihr Vertrag aktuell hat bzw. welchen Bewertungszahlfaktor er erfüllt.
Für Ihren 2016 abgeschlossenen Vertrag ist das besonders interessant:
Das kann die Kasse ja finden wie sie will und entscheiden kann sie das nicht nach Gutdünken, sondern nach dem Tarif, den sie 2016 am Markt hatte.
Hier wird der Darlehenszins ganz sicher nicht bei 4% liegen, schon gar nicht 2031!!
Das ist eine Rosine und das was sie an Guthabenzinsen verloren haben (bis 2023 gab es keine) holen sie über den Zinsvorteil beim Darlehen mehr als wieder rein und die Abschlussgebühr holen sie sich über die nicht zu zahlenden Grundbuchkosten auch wieder rein 🙋♂️☝️💪
Bei welcher Kasse wurde der BSV abgeschlossen?
Der Zinssatz wird sich - selbst auf die volle Bausparsumme - definitiv über Tarifoptionen, Wahlzuteilung oder Tarifwechsel verbessern lassen ☝️
Der Hinweis des Bauspar-Buhmanns auf „75.000 € zu 4 %“ klingt dagegen etwas schief: Die 75.000 € sind ja Guthaben und kein Darlehen. Entscheidend ist, wie viel Bauspardarlehen tatsächlich benötigt wird und welche effektiven Kosten (inkl. Abschlussgebühr etc.) dafür anfallen.
Nein, mit den 75.000 Euro Bausparguthaben kauft er sich 75.000 Euro Bauspardarlehen zu mom. 4% und da er die AG ohnehin schon bezahlt hat und diese so oder so weg ist, kommt es auf den effektiven Zins nicht an.
Einsparende Grundschuldkosten sind ebenso zu beachten, wie die Tilgungsflexibilität bis hin zur vollen Summe, als auch die Tatsache, dass der Zins von 4% für die gesamte Laufzeit fest ist.
Der Bedarf wurde mit rund 225.000 Euro beziffert und steht somit in etwa fest.
Ich spreche zu dem für Empfehlung aus, Optionen bzw. Wahlzuteilungen mit kleinerer Zuteilungssumme zu prüfen, da sich dadurch bei nicht wenigen Tarifen (bei den besten ohnehin) der Darlehenszins senken lässt.
75.000 Euro zu 4% Darlehenszins, fest für die gesamte Laufzeit, jederzeit in Teilen bis hin zur vollen Summe rückzahlbar, ist auf diese kleine Summe schon heute ein guter Zinssatz.
Möglicherweise, je nach Bausparkasse, wird das Darlehen blanko - sprich ohne Grundschuldeintra - gewährt.
Möglicherweise kann durch eine Reduzierung der Zuteilungssumme von z.B. 150.000 Euro auf 125.000 Euro - 75.000 Euro Bausparguthaben kauft dann 50.000 Euro Bauspardarlehen (dies wäre dann bei allen Kassen Blanko zu gestalten) - der Darlehenszins durch Wahlzuteilung bzw. Optionsmöglichkeiten (je nach Kasse und Tarif) von 4% verbessert werden.
Nur mal aus Interesse und vor dem Hintergrund der im März 2016 hierzulande implementierten EU-WIKR inkl. Nachbesserung (offiziell "Konkretisierung") derselben 2018 via ImmoKWPLV ...
... das dürfte aber wohl kaum und "vom Grundsatz her" für alle Banken (und Bankengruppen) gelten, oder ... ?
Und/oder nur für überschaubare Darlehen (in Relation zum Beleihungswert der Immobilie) möglich sein, und/oder, wenn es einen tatsächlichen oder potentiellen Erben gibt, der Immobilie und Darlehen (bzw. Restschuld) übernehmen kann (wenn der oder die bereits älteren Darlehensnehmer vor Ablauf der Tilgung versterben) ...
Man muss zwischen einem gesetzlichen Verbot, der eigentlichen Kreditwürdigkeitsprüfung und der bankinternen Risikopolitik unterscheiden.
1. Ein 85-Jähriger ist nicht automatisch vom Immobilienkredit ausgeschlossen
Die EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie bzw. deren deutsche Umsetzung enthält keine starre Altersgrenze, nach dem Motto: „Ab 80 oder 85 Jahren darf kein Immobiliendarlehen mehr vergeben werden.“
Im Gegenteil: Die ImmoKWPLV verlangt eine Einzelfallbetrachtung. Der Darlehensgeber muss anhand von Einkommen, Ausgaben und sonstigen wirtschaftlichen Verhältnissen beurteilen, ob der Darlehensnehmer seine Verpflichtungen voraussichtlich erfüllen kann. Auch von standardisierten Vorgaben darf im Einzelfall abgewichen werden.
Das ist für einen 85-Jährigen durchaus relevant.
2. Interessant ist gerade die Regelung zum möglichen Tod
Hier wird es bei einem 85-jährigen Darlehensnehmer besonders interessant.
§ 4 Abs. 3 ImmoKWPLV sagt sinngemäß:
Der mögliche Tod während der Vertragslaufzeit muss nicht zwingend als negatives Ereignis berücksichtigt werden, wenn
Das ist meines Erachtens der entscheidende Punkt für Ihre Frage.
Das Alter 85 allein macht einen Kredit also nicht unmöglich.
Vielmehr kann ein Szenario denkbar sein:
85-jähriger Eigentümer + ausreichende Rente/sonstiges Einkommen + sehr gute Immobilie als Sicherheit + relativ niedriger Darlehensbetrag = grundsätzlich durchaus finanzierbarer Fall.
3. Aber: Der Immobilienwert allein reicht nicht
Hier liegt eine wichtige Einschränkung.
Das KWG schreibt ausdrücklich vor, dass sich die Kreditwürdigkeitsprüfung bei einem Immobiliar-Verbraucherdarlehen nicht hauptsächlich darauf stützen darf, dass der Wert der Immobilie höher als der Darlehensbetrag ist.
Also beispielsweise:
Immobilie 500.000 €
Darlehen 100.000 €
ist für die Bank natürlich eine hervorragende Beleihungssituation.
Aber sie darf nicht einfach sagen:
„Die Immobilie ist 500.000 € wert, also geben wir dem 85-Jährigen die 100.000 € unabhängig von seinem Einkommen.“
Die laufende Zahlungsfähigkeit muss grundsätzlich ebenfalls betrachtet werden.
4. Genau deshalb wird die Darlehenshöhe extrem wichtig
Ihr Gedanke mit dem Verhältnis Darlehen zu Immobilienwert ist deshalb sehr plausibel.
Situation | Einschätzung |
| 85 Jahre, 500.000 € Immobilie, 50.000 € Darlehen | durchaus gut vorstellbar |
| 85 Jahre, 500.000 € Immobilie, 100.000 € Darlehen | ebenfalls gut vorstellbar, je nach Einkommen |
| 85 Jahre, 500.000 € Immobilie, 300.000 € Darlehen | deutlich schwieriger |
| 85 Jahre, 500.000 € Immobilie, 450.000 € Darlehen | erheblich schwieriger |
| 85 Jahre, geringe Rente, lange Laufzeit | problematisch |
| 85 Jahre, hohe Rente, kurze Laufzeit und niedrige Restschuld | wesentlich einfacher |
Das ist aber keine gesetzliche Beleihungsgrenze speziell für 85-Jährige, sondern eine Frage der konkreten Kreditwürdigkeits- und Risikoprüfung.
5. Und jetzt zu Ihrem Punkt „Erbe“
Hier würde ich etwas differenzieren.
Ein potenzieller Erbe kann für die Bank wirtschaftlich natürlich sehr interessant sein. Aber die bloße Tatsache
„Der Sohn/die Tochter wird die Immobilie irgendwann erben“
macht den Erben nicht automatisch zum Kreditnehmer und ersetzt auch nicht die Kreditwürdigkeitsprüfung des aktuellen Darlehensnehmers.
Interessanter wird es, wenn der Nachfolger rechtlich und wirtschaftlich tatsächlich in das Finanzierungskonstrukt eingebunden wird, beispielsweise als weiterer Darlehensnehmer oder unter Umständen als Bürge.
Dann hat die Bank eine zusätzliche Person, deren Bonität sie berücksichtigen kann.
Aber selbst ohne einen solchen Erben kann ein Darlehen bei einem 85-Jährigen möglich sein, wenn die Voraussetzungen entsprechend günstig sind.
6. Und ganz wichtig: Das gilt nicht identisch für alle Banken
Nein, daraus folgt keineswegs, dass alle Banken einen 85-Jährigen unter identischen Bedingungen finanzieren müssen.
Das Gesetz setzt den rechtlichen Rahmen für die Kreditwürdigkeitsprüfung. Innerhalb dieses Rahmens haben die Institute aber eigene Risikomodelle, Kreditrichtlinien, Laufzeitvorgaben, Altersgrenzen in ihren Scoringmodellen usw.
Die ImmoKWPLV sagt ausdrücklich, dass Umfang und Verfahren der Prüfung vom jeweiligen Einzelfall abhängen und dass ein Institut von standardisierten Vorgaben abweichen und besondere Umstände berücksichtigen kann.
Das bedeutet praktisch:
Bank A: „Über 80 grundsätzlich keine Neufinanzierung.“
Bank B: „Bis 85 möglich, aber maximal 5 Jahre Laufzeit.“
Bank C: „Alter allein kein Ausschlusskriterium; entscheidend sind Einkommen, Beleihung und Rückzahlungsstruktur.“
Bank D: „85 Jahre möglich, aber nur bei sehr niedriger Beleihung.“
Alle diese Vorgehensweisen können grundsätzlich innerhalb des gesetzlichen Rahmens liegen.
7. Ein besonders interessanter Punkt für Ihren Fall
Die gesetzliche Konstruktion ist sogar weniger restriktiv, als man beim ersten Lesen der WIKR vermuten könnte.
Denn die Regelung berücksichtigt ausdrücklich das Szenario:
Der Darlehensnehmer könnte während der Laufzeit versterben.
Und sie lässt unter den genannten Voraussetzungen zu, dieses Risiko bei der Kreditwürdigkeitsprüfung nicht zwingend als Hinderungsgrund zu behandeln.
Das ist für ältere Eigentümer ausgesprochen relevant.
Man könnte vereinfacht sagen:
85 Jahre + 10 Jahre Laufzeit ≠ automatisch unzulässig.
Vielmehr fragt die Bank:
Kann der Darlehensnehmer die laufenden Zahlungen voraussichtlich leisten? Und ist für den Fall, dass er während der Laufzeit verstirbt, durch die Immobilie bzw. andere Sicherheiten eine ausreichende Deckung der Verbindlichkeiten gewährleistet?
Genau diese Logik findet sich in § 4 Abs. 3 ImmoKWPLV.
Und noch ein wichtiger Punkt: Die damalige Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie erfolgte in Deutschland zum 21. März 2016; die von Ihnen angesprochene ImmoKWPLV trat dann am 1. Mai 2018 in Kraft.
Ich habe geschrieben, dass das Alter kein grundsätzliches Hindernis ist und nach Alter und Rente gefragt.
Ich wusste, dass das kommt.....
Dem Darlehen, den Schulden, so dieses erforderlich wird und nicht mit dem Kindern gelöst werden kann, steht, z.B. den Erben, Vermögen entgegen, sonst bekommt man den Kredit - gerade Alter - nicht.
Das Vermögen, der Beleihungswert ist bei alten Darlehensnehmern geprüft in der Regel doppelt so hoch wie das Darlehen. Reicht das?!?!?
Wollen die Kinder das nicht lösen, obwohl sie es könnten, darf man dem Vermögen auch ruhig Schulden entgegen stellen dürfen.
......alles andere, z.B. diese Rückkaufvariante ist fast legaler Betrug! Statt das anzusprangern lieber wieder auf dem Buhmann los, der hier auf bessere Alternativen verweist.
Naja zumindest aufzeigen, dass das Alter vom Grundsatz kein Hindernis für ein Darlehen darstellt!
38 Jahre bis Tilgungsende
Ist denn irgendwo mal benannt worden, warum die Eltern keinen Kredit mehr bekommen?!?
1) Wie alt sind die Eltern?
2) Wie hoch sind die Renteneinnahmen?
3) Wie viel Geld wird benötigt?
Erst letzte Woche sind einer 84 jährigen und einem 85 jährigen Renterehepaar mit 1.980 Euro Rente 80.000 Euro bereit gestellt worden.
Mit ganz viel Glück - so eine Umfinanzierung bezüglich der Beleihungswerte möglich sind - kannst du mit einer Rate von "um die" 800 Euro bei einer Annuität von 5% (4% Zins/1% Tilgung), eher 850/900 Euro rechnen.
Kommt es ganz dicke, ist 2031 eine Umfinanzierung aufgrund des hohen Beleihungsauslaufs nicht möglich, dann könnten die Prolongationsbedingungen bei der RaiBa noch mal richtig zu Buche schlagen.
Warum wird denn das Einkommen nicht mal benannt, um abschätzen zu können, dass es tatsächlich keine Lösung gibt?
Banken bewerben diese variablen Darlehen nicht, auch bieten viele Banken diese Darlehen stand alone nicht an.
5,58 % erachte ich für zu hoch an, da wird es bessere Angebote geben, ggf. könnte man auch eine 1-jährige Zinsfestschreibungszeit in Betracht ziehen.
