Ich habe gestern mal versucht, die durchschnittlichen Zinsen zu berechnen: 1,25 %.
Ist das nur die Rendite innerhalb des Vertrages oder komplett inkl. der jährlichen Steuerrückerstattungen und wiederum deren Erträge?
Beiträge von Paulchen82
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Mich wundert nur, daß jetzt schon gefragt wird, wenn der Übergang 3/2024 war. Anzugeben wären die Mieteinnahmen erst in der Steuererklärung für 2024.
Für unversteuerte regelmäßige Einnahmen, z. B. Mieten, verlangt das Finanzamt in der Regel quartärlich Vorauszahlungen auf die zu entrichtende Einkommensteuer, in für das FA konfortabler Höhe - im ersten Jahr meist auf Basis der Bruttoeinnahmen (kann vom FA auch geschätzt werden), ab dem zweiten Jahr auf Basis der Nettoeinnahmen des Vorjahres, sofern bereits eine Einkommenssteuererklärung erfolgt ist.
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das Problem mit dem Gutachten ist entstanden, weil falsch gerechnet wurde. Bei einem Grundstück als wirtschaftliche Einheit, bebaut mit zwei Häusern lautet die Rechnung: Sachwert 1 + Sachwert 2 + Bodenwert x Sachwertfaktor. Im Gutachten wurden beide Häuser getrennt bewertet und dann addiert. Sachwert 1 + fiktiven Grundstücks Anteil x Sachwertfaktor (überhöht) . Sachwert 2 + fiktiven Grundstücks Anteil x Sachwertfaktor.
Ich habe nochmal schnell die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) überflogen (nicht detailliert gelesen) und hätte gemutmaßt, dass jeweils ein objektspezifischer Sachwertfaktor anzuwenden ist und folgende Rechnung richtig gewesen wäre:
(SW1 x SWF1 + Grundstücksanteil) + (SW2 x SWF2 + Grundstücksanteil) = Gesamtwert
bzw.
SW1 x SWF1 + SW2 x SWF2 + Grundstück = Gesamtwert
... um vom Gesamtwert wären dann 50% auszugleichen.
Da der Sachwertfaktor objektspezifisch zu ermitteln ist, da er wohl abhängig ist von Baujahr, Erhaltungszustand, Sanierungsgrad, Bauweise, Nutzung, Geschossigkeit, Unterkellerung, Dachart, Ausstattung, Erhaltungszustand etc., ist meiner Meinung nach die getrennte Wertermittlung für die Gebäude richtig, ob nun mit zwei unterschiedlichen SWF oder zu hohem SWF gerechnet wurde erstmal außen vor gelassen.
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Das mit der möglichen Schenkungssteuer hat mich jetzt geschockt. Der Messbetrag FA ist 416.000 €. Ein Makler hätte das Anwesen für 518.000 € angeboten. Das Kreditinstitut hat einen Wert von 493.000 € ermittelt. Das "falsche" Gutachten ist 673.000 €. Mit gutem Willen und einem tatsächlich existierenden Sachwertfaktor wären 550.000 € ok. Wenn da noch was nachkommt würde ich es doch noch anfechten. Zahlen werde ich 285.000 €. Ich werde berichten, was noch passiert.
Gut, ab einer Wertvorstellung seitens des FA von mehr als 570 TEUR (doppelte von 285 TEUR) ist der Tatbestand der Schenkung erfüllt, aber noch von den 2x 20 TEUR Freibetrag gedeckt.
Das FA sollte erst hellhörig werden, wenn sie meinen, dass das gesamte Anwesen mehr als 650 TEUR wert ist. (285 TEUR KP +20 TEUR FB1 +20 TEUR FB2) x2 = 650 TEUR
Das vorliegende Gutachten in Höhe von 673 TEUR ist für eine Schenkungssteuervermeidung nicht hilfreich. Demnach würden 673 TEUR/2=336,5 TEUR Immovermögen für "nur" 285 TEUR erworben, also 51,5 TEUR unter Wert.
Abzüglich 2x 20 TEUR Freibetrag blieben 11,5 TEUR Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer, macht bei einem Steuersatz von 30% 3.450 EUR Schenkungssteuer.
Auf Basis des Gutachtens würde erst bei einem Kaufpreis ab 296,5 TEUR keine Schenkungssteuer anfallen.
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[...] Und dann legt man dem Finanzamt die gutachterliche Schätzung vor, die man als Laie extra deswegen hat anfertigen lassen, weil man selbst keine Ahnung von Grundstückswerten hat. Das sollte ein relativ starkes Indiz sein.
[...] Vermutlich lag die Einigung maximal beim gutachterlichen Wert, eher noch etwas darunter.
[...] Ich kann mir aber nicht vorstellen, daß bei dem hier besprochenen Fall der Sachverhalt einer Schenkung gegeben ist. Und dann kommt natürlich die bekannte Personalknappheit der Finanzämter dazu. Es kann nicht jedes Grundstücksgeschäft daraufhin abklopfen, ob dabei nicht "zuwenig" oder "zuviel" Geld geflossen ist.
Da das Gutachten wohl über 728 TEUR lautet, das für viel zu hoch empfunden wird, man den zu erwerbenden Anteil mit weniger als 50% bewertet aber auf dem Papier 50% erwirbt und man sich wohl auf einen niedrigeren Kaufpreis als 50% von Gutachten geeinigt hat, liegt die Vermutung nahe, dass man in den Tatbestand der gemischten Schenkung rutscht.
Ich habe persönlich und auch im näheren Umfeld in den letzten 50 Jahren mehrfach erlebt, dass das FA ca. 8 bis 14 Monate nach dem Notartermin sich zwecks nicht erfolgter Schenkungssteuererklärung meldete. (Man muss diese nämlich selbstständig vornehmen und nicht nach Aufforderung.)
Für Immobilientransaktionen gibt es beim FA eine eigene Abteilung. Das FA hat auch einen gewissen Ermessensspielraum der grob bei einer Differenz von ~15% zwischen Kaufpreis und festgestelltem Wert liegt. Sollte dieser ermittelte Differenzbetrag außerhalb des mindest Freibetrags von 20TEUR liegen und der vom Notar automatisch eingereichte vorliegende Kaufvertrag keinen höheren Freibetrag vermuten lassen (zB es wird ein Verwandschaftsverhältnis wird erwähnt, Eltern verkaufen an Kinder), dann werden die sich sicher melden.
Ich wollte außerdem den TO nur darauf hinweisen, dass es bei einem "man hat sich auf einen Betrag geeinigt" ggf. nicht bleiben könnte.
Wenn man den Wert aus dem Gutachten als Basis nimmt, dann könnte (!!!) sich unter Umständen das FA melden, sofern der Kaufpreis unter 728 TEUR x 50% minus 2x 20 TEUR geich 324 TEUR liegt. Wenn man die ~15% nimmt vielleicht auch erst bei einem Betrag unter 309 TEUR.
Ist aber alles Spekulation, da das FA selbst einen Wert ermittelt... ggf. gibt der Messbetrag aus der Grundsteuererklärung einen ersten Anhaltspunkt.
Vielleicht teilt uns der TO in einem Jahr mit, ob das FA gezuckt hat oder nicht.
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Da eine eventuelle Schenkungssteuerpflicht nur die Nichten trifft, würde ich mal davon ausgehen, dass die das geprüft haben
ne, es doch umgekehrt, die Nichten übergeben im Zweifel einen höheren Immobilienwert gegen einen niedrigeren Kaufpreis an den Onkel, so dass der Onkel etwas von den Nichten geschenkt bekommt.
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[...] Ich konnte mich mit den Nichten auf einen Kaufpreis einigen, mit dem ich leben kann. [...]
Jetzt musst Du nur noch aufpassen bzw. prüfen, ob eventuell Schenkungssteuer anfällt, da das Finanzamt ja einen theoretischen Immobilienwert ermittelt und mit dem vom Notar gemeldeten Verkaufspreis vergleicht.
Fiktives Rechenbeispiel:
Das Grundstück mit den beiden Häusern ist für das Finanzamt 700 TEUR wert, gehört zu 50% Dir und zu jeweils 25% Deinen Nichten (es gibt ja augenscheinlich keine Teilung im Grundbuch und jedem gehört alles zu 50%/25%/25%).
Wenn Ihr Euch nun auf einen Kaufpreis von 250 TEUR geeinigt habt, da Ihr meint das Gesamtanwesen sei nur 500 TEUR wert (oder nach Deiner Argumentation das zweite Haus ist nur 250 TEUR wert), dann geht das Finanzamt automatisch von einer gemischten Schenkung aus.
Vom Finanzamt festgesetzter anteiliger Wert 350 TEUR, gezahlt 250 TEUR, ergibt eine Schenkung von 100 TEUR (bzw. 50 TEUR pro Nichte)
Pro Nichte gibt es einen Freibetrag von 20 TEUR, macht einen zu versteuernden Schenkungsbetrag von 30 TEUR.
Anzusetzen ist ein Steuersatz von 30%, also pro Nichte 9 TEUR Schenkungssteuer
Macht in Summe nochmal 18 TEUR Schenkungssteuer und zwei Schenkungssteuererklärungen.
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Streng genommen: Kleiner Liquiditätsnachteil für Euch, in Zukunft weniger Kredit vom Finanzamt.
... und im Fall der Fälle geringere Lohnersatzleistungen
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Hallo an alle, ich habe ein Problem, wer kann helfen? Auf dem Grundstück stehen zwei Häuser. Lt. Finanzamt " Zweifamilienhaus", da eine wirtschaftliche Einheit. Das eine Haus wird von mir bewohnt, das andere ursprünglich von der Familie meiner Schwester. Wir waren Erbengemeinschaft 1/2 + 1/2. Nach dem Tod meiner Schwester und meines Schwagers, sind deren beiden Töchter Erben. Also : ich 1/2 und 1/4+1/4.
[...]
Ich hatte den Erben den Wert des Vorderhauses [...] + die Hälfte vom Grundstückswert angeboten. Sie wollen allerdings die "Hälfte von allem". Also auch die Hälfte von meinem Haus, in dem ich seit 69 Jahren lebe. [...]
Vielleicht haben die Nichten ja recht, wenn sie die Hälfte von allem einfordern.
Es handelt sich um ein Grundstück mit zwei Gebäuden (eine wirtschaftliche Einheit) ... sind denn im Grundbuch auch klar getrennte Sondernutzungsrechte bzw. alleinige Nutzungsrechte je Haus (mit dazugehörigem Grundstücksanteil) festgehalten???
Wenn nicht, dann haben beide Häuser schon immer zu 50% Dir und zu 50% Deiner Schwester gehört (ungeachtet der gelebten aufgeteilten Nutzung) und jetzt gehören beide Häuser zu 50% Dir und jeweils zu 25% Deinen Nichten.
Wenn Du sie gegen Dich aufbringst, dann könnten daraus noch ganz andere unangenehme Folgen drohen (sogar bezüglich dem Haus in dem Du wohnst), als ein in Deinen Augen zu hoch angesetzter Kaufpreis.
Wie hoch ist denn die tatsächliche oder prozentuale Differenz, dass sich der ganze Stress und das Risiko lohnt?
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1.) ...wenn man ein paar Jahre vor geplanter Verbeamtung die kleine/große Anwartschaft eintütet, ist man dann nicht zwangsläufig an den zukünftigen Versicherungspartner gebunden - der in der Zwischenzeit die Beiträge "nach Gutdünken" anpassen kann? Zum Zeitpunkt der privaten Krankenvollversicherung kann man zwar eine Marktsicht vornehmen und P/L vergleichen, aber eine Abhängigkeit bleibt.
Man kann den Optionstarif auch bei mehr als einer Versicherung abschließen
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Ein Anwalt sollte prüfen, ob die Deutsche Bank ihrer Sorgfaltpflicht hinsichtlich des Angebots nachgekommen ist.
In den Sonderbedingungen die Du bei Depoteröffnung unterschrieben hast ist lediglich festgehalten, dass die Bank Dich über freiwillige Angebote informiert und nicht, dass sie die Serösität überprüft
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Ist denn auch zweifelsfrei sicher wer den Zaun ursprünglich mal hat bauen lassen? Mutter bzw Voreigentümer, Nachbar bzw Voreigentümer oder gemeinschaftlich?
Vielleicht gab es (damals) auch einen besonderen Grund für den von der Grundstücksgrenze abweichenden Zaunverlauf.
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Ich versuche es mal mit einem anderen Beispiel ... Hausbau
Wenn ich 100qm Wohnfläche brauche aber ein Haus mit 500qm baue, dann habe ich zwar auch einen niedrigeren qm-Baupreis aber in Summe zuviel bezahlt. Du schreibst ja selbst, dass Du im Winter deinen Akku nicht voll bekommst und im Sommer nicht leer ... ergo hast Du zu viel Akkukapazität eingekauft. Ein kleinerer billigerer hätte es auch getan und schon hättest Du eine effektivere Zyklenzahl. Akkus werden meist mit EUR/kWh-Kapazität verkauft und je größer desto billiger pro kWh-Kapazität ... genau wie beim Haus wird da auch auf EUR/qm-Baukosten geschaut. Aber ich muss schauen, was ich auch tatsächlich nutze. Wenn ich beim Haus nur 100qm nutze, muss ich für meine individuelle Kalkulation den Gesamtbaupreis durch die 100qm teilen - da ist der qm-Preis auf 500qm gerechnet schnuppe. Genauso verhält es sich beim Akku.
Oder hast Du Dein Haus einfach mal so doppelt so groß gebaut, da der qm-Baupreis dann kalkulatorisch niedriger war? Ich denke schon, dass da eher der Gesamtpreis maßgeblich war. Auch hier gibt es die von Dir hochgehaltene Sublinearität.
Nimm einfach mal ne Lebensdauer von 20 Jahren für deinen Akku an. Teile die Kosten für den Akku (inkl. Einbau, Steuerung, Zusatzverkabelung, Handwerkerkosten, etc.), addiere dann alle jährlichen Betriebskosten (Steuerungsstrom, jahresanteilige Wartungs-/Prüfkosten, Mehrpräme der Wohngebäudeversicherung und wenn Du ne Akkuausfallversicherung hast, auch die, etc.) und teile sie durch die kWh die Du tatsächlich aus dem Akku pro Jahr raus ziehst. (Für die kWh-Akkustromkosten kommen dann noch die Gestehungskosten für den Strom vom Dach - lassen wir aber mal außen vor.) Lass mich raten, so hat der Verkäufer Dir das nicht vorgerechnet. Der wird gesagt haben, dieser Akku kostet pro kWh-Kapazität so viel und der andere soviel und zusätzliche Zellen kosten kaum etwas. Ich wette, ein kleinerer Akku hätte für eine ähnliche Entnahmemenge weniger gekostet, da weniger Kapazität (Zellen) und schon wären die Kosten pro genutzter kWh geringer und Du würdest den Akku wirtschaftlicher betreiben.
Nun könnte man sagen, man hat ja mehr Kapazität und kann den Akku dann ja auch wegen der niedrigeren Zyklenzahl länger nutzen (Ergebnis Deiner Ausführungen) ... ja stimmt, aber im Vergleich zum Hausbau nehmen die Ersatzkosten für einen Akku immer weiter ab und man logged sich den höheren Preis auch für eine längere Zeit ein. Wirtschaftlich richtig dimensioniert wird die kWh bei einem kleineren Akku günstiger, man erhöht dadurch die Zyklenzahl, der Akku ist nach durchschnittlichen 15 Jahren durch, man muss sich einen neuen zu dann vorraussichtlich günstigeren Konditionen kaufen und prodzuiert dann ab da noch günstiger. (Und man konnte die eingesparten Kaufkosten 15 Jahre lang am Kapitalmarkt anlegen).
Aber ich sehe schon, Du kommst eher von der ideellen Seite und ich von der wirtschaftlichen ... da kommen wir nicht mehr überein.
Auch Leute die sich einen Wagen mit viel PS kaufen, kaufen diesen nicht nach rein wirtschaftlichen Aspekten.
Von mir aus können wir die Diskussion aber auch hier beenden.
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Wer das Potential seines Akkus nicht voll/gut ausschöpft hat einen zu großen Akku und damit unwirtschaftlicher eingekauft da zu teuer - es werden gerne mit schön großen Zahlen argumentiert und verkauft. Die kWh aus einem richtig dimensionierten Akku ist günstiger und damit wirtschaftlicher als eine kWh aus einem zu großen Akku... es sei denn der zu große Akku kostet das gleiche wie ein richtig dimensionierter.
Der Vergleich hinkt zwar, aber wenn ich nur durch 30er Zonen fahre, brauche ich auch keinen PS-Boliden, sondern ein Kleinmotorisierter tut es auch.
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Ein Nennladezyklus bedeutet, dass ein voll aufgeladener Akku vollständig bis zur maximal zulässigen Entladetiefe entladen wird, also mindestens oberhalb von 20%.
Wenn der Akku nicht überdimensioniert ist und allein dadurch unwirtschaftlich teuer, sollte dieser im Tagesjahresmittel einmal zwischen 100% und der maximalen Entladetiefe 20% pendeln (=Nennzyklus). Ergo gibt es im Jahr theoretisch 365 Zyklen. Durch die Jahreszeiten ist es aber nunmal so, dass man bei einem dimensionswirtschaftlichen Akku auf rund 250-300 Zyklen im Schnitt kommt - finanzwirtschaftlich aktuell dennoch indiskutabel.
D.h. ein 5k Zyklenakku sollte gerade so bei 250 Zyklen die 20 Jahre erreichen, bei 300 Zyklen knapp 17 Jahre. 200 Zyklen sind nicht optimistisch, sondern falsch geplant.
Das erhöhte Risiko eines durch Alterung und Benutzung in der Kapazität reduzierten Akku habe ich ja bereits erwähnt. Was hat denn deine Wohngebäudeversicherung dazu gesagt, als du den Einbau des Akkus bei denen angezeigt hast? Keine Aussage darüber unter welchen Betriebsbedingungen die Wohngebäudeversicherung für Deckung sorgt und welche Sorgfaltspflichten du hast? Oder hast du den Akkueinbau erst gar nicht angezeigt, vielleicht auch nicht deine PV-Anlage (ich rede hier von der WGV nicht von einer Anlagenversicherung).
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Naja, Akkus mit 10k Nennladezyklen gibt es, es werden aber in den allermeisten Fällen Akkus mit nur durchschnittlichen 5k bis 7k Nennladezyklen verkauft und schon sind wir wieder unter 20 Jahre... und ja, Durchschnitt bedeutet, dass manche weniger und manche mehr schaffen, je nach Nutzungsverhalten und weiteren Einflussfaktoren.
PS: So mancher Akku mit reduzierter Kapazität durch Überalterung und Beanspruchung (Ladezyklen) haben auch gerne mal ein höhere Betriebstemperatur, wo durch die verbauten Lüfter oder Kühlungskomponenten ebenfalls höher beansprucht werden... was auch mal maximal schlecht ausgehen kann, wenn die Kühlung versagt.
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Haben Akkus nicht eh nur eine Lebensdauer von 15 Jahren?
Die verhalten sich solidarisch mit den Wechselrichtern
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[...] Wer, wie wir zu Höchstpreisen gekauft hat, braucht aber trotzdem ungenau geschätzte 15 Jahre, bis sich der Akku rentiert bei derzeitigen Strompreisen. Wer billiger einkauft, profitiert schneller. [...]
Ab da hast du deinen Invest raus und der Akku fängt an Rendite zu erwirtschaften. Rentieren tut sich die Sache erst, wenn über die Gesamtlaufzeit hinweg, die durch den Akku erzielte Rendite die risikofreie Alternativrendite überschreitet, also grob ein Parallelinvest von durchschnittlich 2% über die gesamte Laufzeit.
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Der Euro ist eine der stabilsten Währungen weltweit und hat seit 2002 (damals 0,8954 USD pro Euro) sogar gegenüber dem US-Dollar aufgewertet (heute 1,0689 USD pro Euro).
1,1789 USD pro EUR war der Kurs 1999 zur Euroeinführung
~1,10 USD pro ECU in den 1980er
~1,20 USD pro EUA in den 1970er
~1,00 USD pro EUA in den 1950er
Und was sagt uns das? Nur, dass die Hauptwährungen untereinander schwanken. Das sieht man auch sehr schön am USD-Index DXY über die letzten Jahrzehnte.
Interessant sind nicht die Kurse untereinander, sondern die Kaufkraft... und da geht es bei jeder Währung bergab.
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Das ist Sache der Banken und wie streng sie es mit dem Datenschutz nehmen,teilweise sieht man nur die SEPA-Referenz und man müsste nachfragen.
