Ja klar, ich habe mich schon beraten lassen.
fehlerhaftes Immobilienwertgutachten ?
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Sungirl87 -
24. Juli 2024 um 21:17 -
Erledigt
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[...] Ich konnte mich mit den Nichten auf einen Kaufpreis einigen, mit dem ich leben kann. [...]
Jetzt musst Du nur noch aufpassen bzw. prüfen, ob eventuell Schenkungssteuer anfällt, da das Finanzamt ja einen theoretischen Immobilienwert ermittelt und mit dem vom Notar gemeldeten Verkaufspreis vergleicht.
Fiktives Rechenbeispiel:
Das Grundstück mit den beiden Häusern ist für das Finanzamt 700 TEUR wert, gehört zu 50% Dir und zu jeweils 25% Deinen Nichten (es gibt ja augenscheinlich keine Teilung im Grundbuch und jedem gehört alles zu 50%/25%/25%).
Wenn Ihr Euch nun auf einen Kaufpreis von 250 TEUR geeinigt habt, da Ihr meint das Gesamtanwesen sei nur 500 TEUR wert (oder nach Deiner Argumentation das zweite Haus ist nur 250 TEUR wert), dann geht das Finanzamt automatisch von einer gemischten Schenkung aus.
Vom Finanzamt festgesetzter anteiliger Wert 350 TEUR, gezahlt 250 TEUR, ergibt eine Schenkung von 100 TEUR (bzw. 50 TEUR pro Nichte)
Pro Nichte gibt es einen Freibetrag von 20 TEUR, macht einen zu versteuernden Schenkungsbetrag von 30 TEUR.
Anzusetzen ist ein Steuersatz von 30%, also pro Nichte 9 TEUR Schenkungssteuer
Macht in Summe nochmal 18 TEUR Schenkungssteuer und zwei Schenkungssteuererklärungen.
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Da eine eventuelle Schenkungssteuerpflicht nur die Nichten trifft, würde ich mal davon ausgehen, dass die das geprüft haben
Gewöhnlich prüfen Finanzämter aber nicht jeden Kaufvertrag auf das Vorliegen einer möglichen gemischten Schenkung.
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Da eine eventuelle Schenkungssteuerpflicht nur die Nichten trifft, würde ich mal davon ausgehen, dass die das geprüft haben
ne, es doch umgekehrt, die Nichten übergeben im Zweifel einen höheren Immobilienwert gegen einen niedrigeren Kaufpreis an den Onkel, so dass der Onkel etwas von den Nichten geschenkt bekommt.
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Ich habe eine wundervolle Familie: meine Tochter mit Lebensgefährten, zwei Enkeln und Hund wird in das vordere Haus einziehen. Mein jüngster Sohn lebt bei mir im Haus. Ich habe ein Zuhause für alle und wir leben alle zusammen.
Das ist eine romantische Vorstellung, die allerdings auch ihre Tücken haben kann.
Ich bin 69 und habe meine Familie um mich, die mich im Alter unterstützen können.
Ich habe noch einen weiteren Sohn, der mit seiner Familie (+ 2 Enkel) in Australien lebt. Mindestens 1x im Jahr besuche ich sie dort. Die anderen haben jetzt zwar mein Geld (mehr als gerecht wäre) aber sie haben noch nicht mal eine Familie, beide kinderlos.
Es hat gut getan im Forum andere Meinungen zu hören. Danke!
Es gibt keine universelle "Gerechtigkeit". Es gibt in diesem Fall Deine Sichtweise und die Sichtweise Deiner Nichten. Gerade Juristen kokettieren sehr damit, daß vor Gerichten kein Recht gesprochen werde, sondern Urteile ergehen. Eben drum habe ich für eine interne Lösung plädiert. Sehr viel häufiger als erwartet schaffen Urteile keinen Frieden, sondern sorgen für zusätzliche beiderseitige Verletzungen, so daß oftmals zwei Verlierer aus einem Gerichtssaal herauskommen.
Einen Vergleich kannst Du noch gestalten, ein Urteil wird extern vorgegeben.
Das ist das eine.
Du solltest den Gedanken aus Deinem Kopf verbannen, daß Du mehr Geld gezahlt habest, als "gerecht" gewesen wäre, und das aus zwei Gründen: Den ersten habe ich oben schon erwähnt: Du bist wie alle Menschen subjektiv, und andere sind es in ihrer Weise auch. Wer mag schon beurteilen, was hier "gerecht" gewesen wäre? Zum zweiten ist es jetzt so, wie es ist. Deine Nichten haben Geld bekommen und dürften damit aus Deinem Leben verschwunden sein. Was übrig bleibt, ist, daß Du Dich ärgerst. Du selbst verursachst Dir Seelenpein, weil Du nicht loslassen kannst. Es ist natürlich leichter gesagt als getan und jeder wird Deine Reaktion verstehen, aber dennoch scheint es mir eine gute Idee zu sein, daß Du versuchst loszulassen. Du tust es für Dich.
Jetzt hast Du eine Sache hinter Dir und hast Dir Entspannung verdient. Dennoch möchte ich 12345s Vorschlag bekräftigen: Mach Du es besser als Deine Altvorderen! Trenne das Anwesen mit den beiden Häusern. Allerdings will ich zugeben, daß es nicht nahe liegt, wie man zwei Häuser auf drei Kinder aufteilt. Laß ein Jahr drübergehen oder so und rufe dann den Familienrat ein, daß man überhaupt mal darüber spricht. Man muß ja bei diesem ersten Gespräch noch nicht zwingend eine Lösung finden.
Es wäre beispielsweise eine Idee, daß Du die Häuser den aktuellen Bewohnern gegen eine Ausgleichszahlung überschreibst, die Du dem Sohn in Australien zukommen läßt, der ja vermutlich ohnehin nicht zurückkommt, somit im Erbfall ohnehin nur Geld sehen möchte. Dir selbst läßt Du ein Wohnrecht ins Grundbuch eintragen zu Deiner Sicherheit.
Schau jetzt einfach zuversichtlich in die Zukunft! Du bist allem nach letztlich noch gut aus der Sache herausgekommen.
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Ich konnte mich mit den Nichten auf einen Kaufpreis einigen, mit dem ich leben kann.
Jetzt musst Du nur noch aufpassen bzw. prüfen, ob eventuell Schenkungssteuer anfällt, da das Finanzamt ja einen theoretischen Immobilienwert ermittelt und mit dem vom Notar gemeldeten Verkaufspreis vergleicht.
Ich könnte mir vorstellen, daß Du da die personellen Ressourcen des Finanzamtes überschätzt.
Darüberhinaus sehe ich den Sachverhalt einer Schenkung nicht für gegeben an, selbst wenn der Preis objektiv überhöht gewesen sein sollte (wofür es keinen Anhalt gibt).
Fiktives Rechenbeispiel:Das Grundstück mit den beiden Häusern ist für das Finanzamt 700 TEUR wert, gehört zu 50% Dir und zu jeweils 25% Deinen Nichten ...
Wenn Ihr Euch nun auf einen Kaufpreis von 250 TEUR geeinigt habt, da Ihr meint, das Gesamtanwesen sei nur 500 TEUR wert (oder nach Deiner Argumentation das zweite Haus ist nur 250 TEUR wert), dann geht das Finanzamt automatisch von einer gemischten Schenkung aus.
Und dann legt man dem Finanzamt die gutachterliche Schätzung vor, die man als Laie extra deswegen hat anfertigen lassen, weil man selbst keine Ahnung von Grundstückswerten hat. Das sollte ein relativ starkes Indiz sein.
Die Threadstarterin hat sich mit ihren Nichten geeinigt (wobei die Details der Einigung uns nicht zu interessieren brauchen). Vermutlich lag die Einigung maximal beim gutachterlichen Wert, eher noch etwas darunter. Die Lebenserfahrung spricht dagegen, daß man Nichten etwas schenkt, um ein Gut für die eigenen Kinder zu erwerben. Schon eher nutzen Nichten (als im Gegensatz zu Kindern fernere Verwandte) die Zwangslage de Miterben aus, der unbedingt dieses Haus haben will, was tendenziell dessen Preis treibt.
Vom Finanzamt festgesetzter anteiliger Wert 350 TEUR, gezahlt 250 TEUR, ergibt eine Schenkung von 100 TEUR (bzw. 50 TEUR pro Nichte)Pro Nichte gibt es einen Freibetrag von 20 TEUR, macht einen zu versteuernden Schenkungsbetrag von 30 TEUR.
Anzusetzen ist ein Steuersatz von 30%, also pro Nichte 9 TEUR Schenkungssteuer
Macht in Summe nochmal 18 TEUR Schenkungssteuer und zwei Schenkungssteuererklärungen.
Ich halte Deinen Einwand für realitätsfremd.
Da eine eventuelle Schenkungssteuerpflicht nur die Nichten trifft, würde ich mal davon ausgehen, dass die das geprüft haben
Gewöhnlich prüfen Finanzämter aber nicht jeden Kaufvertrag auf das Vorliegen einer möglichen gemischten Schenkung.
Schenkungsteuerschuldner sind grundsätzlich Schenker und Beschenkte. Der Schenker ist also nicht in jedem Fall außen vor.
Ich kann mir aber nicht vorstellen, daß bei dem hier besprochenen Fall der Sachverhalt einer Schenkung gegeben ist. Und dann kommt natürlich die bekannte Personalknappheit der Finanzämter dazu. Es kann nicht jedes Grundstücksgeschäft daraufhin abklopfen, ob dabei nicht "zuwenig" oder "zuviel" Geld geflossen ist.
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[...] Und dann legt man dem Finanzamt die gutachterliche Schätzung vor, die man als Laie extra deswegen hat anfertigen lassen, weil man selbst keine Ahnung von Grundstückswerten hat. Das sollte ein relativ starkes Indiz sein.
[...] Vermutlich lag die Einigung maximal beim gutachterlichen Wert, eher noch etwas darunter.
[...] Ich kann mir aber nicht vorstellen, daß bei dem hier besprochenen Fall der Sachverhalt einer Schenkung gegeben ist. Und dann kommt natürlich die bekannte Personalknappheit der Finanzämter dazu. Es kann nicht jedes Grundstücksgeschäft daraufhin abklopfen, ob dabei nicht "zuwenig" oder "zuviel" Geld geflossen ist.
Da das Gutachten wohl über 728 TEUR lautet, das für viel zu hoch empfunden wird, man den zu erwerbenden Anteil mit weniger als 50% bewertet aber auf dem Papier 50% erwirbt und man sich wohl auf einen niedrigeren Kaufpreis als 50% von Gutachten geeinigt hat, liegt die Vermutung nahe, dass man in den Tatbestand der gemischten Schenkung rutscht.
Ich habe persönlich und auch im näheren Umfeld in den letzten 50 Jahren mehrfach erlebt, dass das FA ca. 8 bis 14 Monate nach dem Notartermin sich zwecks nicht erfolgter Schenkungssteuererklärung meldete. (Man muss diese nämlich selbstständig vornehmen und nicht nach Aufforderung.)
Für Immobilientransaktionen gibt es beim FA eine eigene Abteilung. Das FA hat auch einen gewissen Ermessensspielraum der grob bei einer Differenz von ~15% zwischen Kaufpreis und festgestelltem Wert liegt. Sollte dieser ermittelte Differenzbetrag außerhalb des mindest Freibetrags von 20TEUR liegen und der vom Notar automatisch eingereichte vorliegende Kaufvertrag keinen höheren Freibetrag vermuten lassen (zB es wird ein Verwandschaftsverhältnis wird erwähnt, Eltern verkaufen an Kinder), dann werden die sich sicher melden.
Ich wollte außerdem den TO nur darauf hinweisen, dass es bei einem "man hat sich auf einen Betrag geeinigt" ggf. nicht bleiben könnte.
Wenn man den Wert aus dem Gutachten als Basis nimmt, dann könnte (!!!) sich unter Umständen das FA melden, sofern der Kaufpreis unter 728 TEUR x 50% minus 2x 20 TEUR geich 324 TEUR liegt. Wenn man die ~15% nimmt vielleicht auch erst bei einem Betrag unter 309 TEUR.
Ist aber alles Spekulation, da das FA selbst einen Wert ermittelt... ggf. gibt der Messbetrag aus der Grundsteuererklärung einen ersten Anhaltspunkt.
Vielleicht teilt uns der TO in einem Jahr mit, ob das FA gezuckt hat oder nicht.
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Das mit der möglichen Schenkungssteuer hat mich jetzt geschockt. Der Messbetrag FA ist 416.000 €. Ein Makler hätte das Anwesen für 518.000 € angeboten. Das Kreditinstitut hat einen Wert von 493.000 € ermittelt. Das "falsche" Gutachten ist 673.000 €. Mit gutem Willen und einem tatsächlich existierenden Sachwertfaktor wären 550.000 € ok. Wenn da noch was nachkommt würde ich es doch noch anfechten. Zahlen werde ich 285.000 €. Ich werde berichten, was noch passiert.
Gut, ab einer Wertvorstellung seitens des FA von mehr als 570 TEUR (doppelte von 285 TEUR) ist der Tatbestand der Schenkung erfüllt, aber noch von den 2x 20 TEUR Freibetrag gedeckt.
Das FA sollte erst hellhörig werden, wenn sie meinen, dass das gesamte Anwesen mehr als 650 TEUR wert ist. (285 TEUR KP +20 TEUR FB1 +20 TEUR FB2) x2 = 650 TEUR
Das vorliegende Gutachten in Höhe von 673 TEUR ist für eine Schenkungssteuervermeidung nicht hilfreich. Demnach würden 673 TEUR/2=336,5 TEUR Immovermögen für "nur" 285 TEUR erworben, also 51,5 TEUR unter Wert.
Abzüglich 2x 20 TEUR Freibetrag blieben 11,5 TEUR Bemessungsgrundlage für die Schenkungssteuer, macht bei einem Steuersatz von 30% 3.450 EUR Schenkungssteuer.
Auf Basis des Gutachtens würde erst bei einem Kaufpreis ab 296,5 TEUR keine Schenkungssteuer anfallen.
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Das mit der möglichen Schenkungssteuer hat mich jetzt geschockt. Der Messbetrag FA ist 416.000 €.
Vermutlich ist damit der Grundsteuer-Meßbetrag gemeint.
Ein Makler hätte das Anwesen für 518.000 € angeboten. Das Kreditinstitut hat einen Wert von 493.000 € ermittelt.
Das liegt nah beieinander. Wenn Du etwas Schriftliches dazu hast, solltest Du das sauber aufbewahren.
Wäre schön gewesen, Du hättest diese Zahlen gleich eingangs genannt.
Das "falsche" Gutachten ist 673.000 €.
Ihr wolltet halt Geld sparen und habt statt eines Wertgutachtens nur ein Kurzgutachten bestellt, besser gesagt: Deine Nichten haben das bestellt. Es liegt nahe, daß ein Gutachter für ein Kurzgutachten oberflächlicher arbeitet als für ein normales Wertgutachten (und möglicherweise auch dem Besteller des Gutachtens entgegenkommt).
Mit Dir als Nicht-Kundin will der Gutachter nicht sprechen, was ich nachvollziehen kann. Für die vielleicht 500 €, die ein solches Kurzgutachten kostet, will sich der Gutachter sicher nicht in einen Erbenstreit hineinhängen. Möglicherweise spricht er aber mit Deinen Nichten.
Mit gutem Willen und einem tatsächlich existierenden Sachwertfaktor wären 550.000 € ok. Wenn da noch was nachkommt, würde ich es doch noch anfechten. Zahlen werde ich 285.000 €.
Hättet Ihr Euch auf die Vorstellung der Bank oder des Maklers geeinigt und darauf, daß jedem die Hälfte der Erbschaft zusteht, hätten es 250 oder 260 T€ sein können.
285 T€ sind da im Rahmen.
Ich werde berichten, was noch passiert.
Mach das! Ich bin gespannt.
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Das Kurz-Gutachten hat 2.487 € gekostet + 2 Energieausweise á 673 €.
Nicht übel. Wie viel Stunden wollen die Gutachter daran gearbeitet haben? Für das Geld hätte man ja schon fast eine Kellerdeckendämmung bekommen... Das ist preislich völlig überzogen mit einer Tendenz zu Wucher.
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Jo. Einen Energieausweis gibt es ab ca. 60€ im Internet.
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Wobei so ein Billigausweis dann nur ein Verbrauchsausweis ist. Sinnvoller sind Bedarfsausweise, da diese die Gebäudehülle bewerten statt das Heizverhalten der Bewohner
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Korrekt. Ein Bedarfsausweis kostet schon 90€.
Das ist aber auch knapp unterhalb von 673€.
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Hallo Forumsfreund
ich habe mal wieder mit großem Vergnügen die vielen Kommentare zur Frage gelesen.
Da ich selbst jahrzehntelang eine Immobilienfirma hatte und und hunderte von Erbgemeinschaften erlebt und abgewicklet habe, hat man so seine Erfahrungen.
In erster Linie ist alles eine emotionale Sache.
In den wenigsten Fällen gehen solche Erbauseinandersetzungen gütlich und harmonisch aus.
Das beste positive Beispiel ist meine eigene Familie.
Mein Großvater hatte 17 Kinder (von 2 Frauen) somit bestand die Erbengemeinschaft nach seinem Tod aus 17 Erben jeweils mit den Schwiegertöchtern und -Söhnen. (Alles meine Onkels und Tanten)
Da es sich um ein landwirtschaftliches Anwesen (Nähe Stuttgart) handelte hat einer dieser 17 Kinder angeboten, alle Immobilien zu übernehmen, einen Preis vorgeschlagen, dieser wurde von ALLEN akzeptiert, der Notarvertrag gemacht und anschließend gingen ALLE zusammen in eine Wirtschaft zum Rostbraten.
Bis heute habe ich eine harmonische Verwandtschaft mit 34 Onkels und Tanten und 47 Cousinen und Neffen.
Das ist leider die Ausnahme.
In den meisten Fällen wird gestriten.
Das Einfachste ist alles zu verkaufen. Das geht meist nicht.
Beim Preis gibt es Streit. Also helfen nur Gutachter.
Wenn Einer zu wenig ist, dann eben ein Zweiter oder ein Dritter.
Das kostet Geld.
Gerichte verlassen sich NUR auf Gutachter, nicht auf die Einlassungen der Beteiligten.
Bei mehreren Gutachtern wird dann ein Mittelwert genommen.
Was soll denn so ein armer Richter auch anderes machen??
Übrigens:
Ich als alter Profi im Immobliengeschäft bewerte Immobilien in der Regel sehr realistisch nach der Vergleichsmethode.
Das ist bei mir ganz einfach.
Bei Wohnungen geht es NUR nach Wohnfläche, Lage, Baujahr, usw. und dann gibt es hier im Raum Stuttgart bei vergleichbaren Wohnungen Preisspannen die maximal 1.000 Euro pro m2 auseinanderliegen.
Bei Häusern ist es ähnlich
IN erster LInie zählt Haus, Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung Zustand
Große Grundstücke sind nur wenig mehr wert als normla große oder kleine.
Wichtiger ist die Nachbarschaft. Was hilft ein großes Grundstück wenn dahinter ein Hochhaus oder ein Gewerbegebiet kommt.
Beim 1.-Fam.-Haus gibt es in Stuttgart und Umgebung hunderte von Vergleichsobjekten die gerade im Internet angeboten werden.
Diese Internetpreis liegen im Schnitt um rund 10% über dem späteren Verkaufspreis.
Solche Vergleiche sind oft besser als seitenlange Gutachten und überzeugen auch die Gegenseite, weil sie dagegen nichts sagen können.
Ich befürchte die Beteiligten werden sich im vorliegenden Fall über kurz oder lang vor Gericht treffen.
Mit Familienfeiern wird es für einige Zeit wohl nichts mehr werden.
Viel Erfolg wünscht dennoch McProfit
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Wobei ich ehrlich gesagt nicht nachvollziehen kann, wie man einen Bedarfsausweis für 90€ ausstellen kann. Da kann kein Aufwand für die Erhebung der notwendigen Daten über verbaute Materialien, Luftdichtigkeit, etc. enthalten sein und das ist beim Bedarfsausweis die eigentliche Crux
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Gutachten sind allgemein überbewertet. Viele Leute schreiben dem, was der Gutachter von sich gibt, eine geradezu überirdische Bedeutung zu. Dabei ist so ein Gutachter auch nur ein Mensch. Für einen wirklich aussagekräftigen Bedarfsausweis müßte man die Luftdichtigkeit des Hauses und/oder dessen Wärmeabgabe messen (Aufnahme mit einer Thermokamera, geht nur im Winter ...). Den Aufwand macht sich keiner, den will keiner, also wird eben gepeilt.
Im vorliegenden Fall frage ich mich, wozu überhaupt ein Energieausweis erstellt worden ist. Die Bewohner wissen ja, was sie an Heizmaterial gebraucht haben, und zumindest die eine Partei wird ja weiter in ihrem Haus wohnen. Für mich ist das Geldschneiderei.
Immerhin, und da muß ich McProfit widersprechen: Die Parteien haben sich in diesem Fall geeinigt, wenn auch vonseiten der Threadstarterin mit Zähneknirschen. Insofern werden sich die Beteiligten wohl nicht mehr vor Gericht treffen. Normalerweise ist eine außergerichliche Einigung besser und auch billiger als ein Prozeß, in dem sich der Richter ständig windet und in jedem zweiten Satz das Wort "Vergleich" fallen läßt (ohne bei der Findung desselben nennenswert behilflich zu sein).
Selbst dann, wenn einem Unrecht geschehen ist, lebt es sich letztlich leichter, wenn man versucht, seinen eigenen Frieden mit der Situation zu machen, an der man nichts ändern kann.
