Beiträge von Nosferatu05

Guten Abend

Ich würde gerne einfach mal einen Zwischenbericht abgeben. Denn wie ich finde, war das hier bisher eine äußerst hilfreiche Diskussion, die mir auch im Nachhinein wichtige Punkte in den Hinterkopf gerufen hat.

Wir haben die Zeit also genutzt um uns intensiv auf dem Markt umzusehen und mal zu gucken was überhaupt möglich ist.

Dabei stößt man auf ungeahnte Probleme.

Makler die einem alles erzählen können aber von nichts Ahnung haben.

Häuser die bezogen auf ihren Kaufpreis und dem sanierungsaufwand den Neubau mit Grundstück locker in die Tasche stecken können. Das Risiko nicht einmal einkalkuliert.

Und man lernt sehr viel. So ziemlich mit jedem Haus an dem man Interesse hat und der Kauf aus Gründen nicht funktioniert.

Fehlende Bauunterlagen, Nutzungsänderung, bauvorlageberechtigt, Mischnutzung, Grünfläche, Freifläche.

Utopische Sanierungsmaßnahmen und kosten

Energiegesetz, Förderungen, Dämmung, Heizarten

Insolvenzverwaltung, Bieterverfahren, Erbengemeinschaft, Banken und wie sie mitentscheiden usw.

Wir haben für uns festgestellt das man zwischen 150.000 und 250.000 nur Wundertüten erwarten kann. Da ist einfach alles möglich und man muss nicht nur genau hinsehen, sondern sollte sich vor dem Kauf zusätzlich professionelle Hilfe dazu holen.

Dem gegenüber steht dann immer die Zeit. Neu eingestellte und vielleicht brauchbare Immobilien können binnen Tagen wieder weg sein. Da hat niemand Zeit für dich und lässt dich in Ruhe prüfen. Wer zuerst kommt und so.

Wir sind jetzt jedenfalls wesentlich entspannter. Nehmen Termine wahr. Schauen uns um und planen auch gar nicht mehr so sehr im Kopf mit dem „was wäre wenn“. Das zermürbt einen nur.

Wir sondieren weiterhin die Lage und mit jedem Monat landet ja auch etwas mehr im Topf das wiederum mehr Sicherheit bietet.

Danke für die netten und aufbauenden Worte.

Alles gut. Ich habe verstanden und ziehe mich kleinlaut wieder zurück. Mein Kopf ist gewaschen und zumindest sehe ich das ganze ja auch realistisch.

Deine zahlen sind ja zumindest ein Anhaltspunkt.

Nach der Rechnung müssten wir weitere 4 Jahre mtl die 1500€ bei Seite legen.

Dann noch 28 Jahre das Haus abbezahlen. Dabei beachten, das die Kaufpreis eventuell weiter steigen oder die Zinsen?

Das wird eine knappe Kiste um nicht vorher in selbiger zu liegen.

Danke vielmals

Was glaubst du denn wieviel Eigenkapital wir bei 300000 in unserer Situation bereit stellen müssten? Die Hälfte?

Zitat

Schaue ich heute bei mir "vor Ort" in Immobilienscout rein: Dann finden sich da immerhin 1.167 Angebote für Mietwohnungen - aber lediglich ganze 39 Mietangebote für Häuser.

Mir ging es weniger um die Menge der Immobilien, sondern mehr um die Kosten dafür. McProfit seine Aussage war ja, das die Mietkosten bei ihm für Wohnungen so hoch sind. Dafür bekommst du hier richtig gut ausgestattete Häuser mit mehr Fläche als man zum Leben braucht.

Aber ja, im Kern hat er recht. Du auch.

Eine Zwischenlösung war nicht mehr im Sinne von meiner Frau und für mich auch nicht. Vielleicht im Frühjahr nächstes Jahr ausziehen zu müssen um dann irgendetwas wieder für den Übergang zu haben, um erneut in absehbarer Zeit ausziehen zu müssen, würde ich uns gerne ersparen.

Wenn das so Unsicherheiten erschafft müssen wir den Weg aber gehen. Ich werde das mit meiner Frau alles einmal besprechen.

Zitat von K. Fee

Sorry, aber das ist in dieser Allgemeinheit doch absoluter Unsinn!

Ich z.B. wohne viel lieber zur Miete. Wenn etwas kaputt geht muss ich nur dem Vermieter Bescheid sagen und mich nicht selbst drum kümmern

Das ist doch Typsache.

Genau so habe ich auch immer argumentiert.

Nur die Mieten steigen immer weiter, die Nebenkosten enthalten bei einem Haus viele Positionen die auch bei einem Kauf an Kosten anfallen.

Wartungskosten, Schornsteinfeger, Versicherung, Grundsteuer

Und dann ist die Frage ob der Vermieter tatsächlich die Mängel so behebt das es für einen in Ordnung ist.

Und wie bei uns oder vielen anderen auch, man kann sich nie sicher sein wann eine Kündigung auf Eigenbedarf erfolgt.

Man kann sich auch nie so richtig entfalten wie man das sich vielleicht wünscht.

Daher habe ich meine Meinung ein Stück weit geändert und bin von dieser Sorglosigkeit ein ganzes Stück weiter weg.

Zitat

Scheinbar wurden ein paar Beiträge des TE jetzt erst freigeschalten?

leider ja. Ich bin so gut ich konnte auf alles eingegangen aber die Freischaltung erfolgte erst heute. Selbst jetzt fehlt noch was von vor 24 Stunden.

Das ist dann natürlich sinnfrei wenn ihr euch die ganze Zeit bemüht und erklärt, euch jedoch nur auf den Eingangspost beziehen könnt.

Bis ich das verstanden habe, war schon fast ein Tag rum

Prinzip habe ich nun verstanden. Ich fasse zusammen:

Meine Rechnung war diese hier im Screenshot. Darin enthalten sind zunächst alle Kosten die im Kauf enthalten sind.

Als Nächstes geht es um die Nebenkosten.

Dazu habe ich diesen Rechner im Screenshot 2 verwendet.

damit liege ich mit dem Höchstwert bei dem, was ich jetzt auch bezahle. Was in unserer Mietzahlung jetzt nicht enthalten sind ist Strom und Telekommunikation. Daher meine pauschale Aussage das es in etwa gleich aus geht. Die Instandhaltungskosten von 1€ pro m2 hatte ich einkalkuliert und sind bei alten Buden natürlich Quatsch. Da wusste ich ja noch gar nicht das so umfänglich die Sanierung auf den neuen Eigentümer übergeht.

Im laufe der Beiträge habe ich schnell erkannt, das diese Rechnung so nicht aufgeht. Die Idee mit den Fördergeldern aufgegriffen und gedacht, wenn ich sowieso sanieren muss, dann sucht man sich etwas sehr günstiges um die 120000 und lässt durch die Förderung die Grundkosten auf sehr niedrigem Niveau. Rund 350€ sind das monatlich.

Was die Förderung kostet weiß ich nicht. Bei 150K 550€ mtl? Wenn ja, liegen wir bei immernoch humanen 900€ und dann hätte man im besten Fall eine solide Basis bei der man allerdings viel Nerven braucht. Irgendwo war dazu meine „dumme“ Idee schon gepostet.

Brauchbare Häuser fangen hingegen bei knapp unter 300000 Euro an. Energieklasse D. Da braucht man gar nichts mehr sanieren und kann direkt einziehen. Problem daran: die mtl raten liegen dann bei etwa 1300€ auf 30 Jahre Zinsbindung und 0 Restschuld. Eigenkapital bräuchten wir eher 90K. Gerechnet habe ich hier mit 70K. 80K ginge auch. Dann sind die Reserven aber aufgebraucht.

Es steht noch ein Elternhaus als theoretische Option im Raum. War nicht unsere Idee.

1. befindet sich das Objekt in Essen. Da wollen wir eigentlich gar nicht hin.

2. hätte ich das Problem mit der Sanierung ebenfalls, dafür keine Kaufkosten

3. der Zeitpunkt ist ungewiss und wie das später umsetzbar wird auch

4. es handelt sich um ein Pachtgrundstück

Daher: wer weiß wie die Auflagen in 15 oder 20 Jahren sind und wie das Haus dann aussieht? Viel gemacht wird da nämlich auch nicht.

Was ist mit alten Buden die teilweise vermietet sind. Wo trotzdem noch Platz für uns wäre?

Generierte Mieteinnahmen reduzieren die monatliche Belastung während man mit den Fördergeldern das Objekt zeitgemäß macht? Geht nicht, da nicht vollständig selbst bewohnt?

Zitat

Wer in Miete wohnen will, dem bleibt in der Regel nur die Alternative einer WOHNUNG.

Da muss ich widersprechen!

Hier gibt es Häuser zur Miete und das gerade eben geschaut, im vergleich zu unserem sogar teilweise günstiger und erheblich moderner.

Mag Zufall sein. Ist aber so.

Für die von dir aufgerufenen Preise bekommst du hier im Umkreis eine Immobilie die mit 330 m2 und 10 Parkplätzen als Geschäftshaus in Grünlage genutzt werden kann. Ähnelt einem Anwesen. Kostenpunkt 3100 inkl. NK.

Das zweit teuerste liegt bei 2500€ warm mit sehr guter Ausstattung und Teilmöbiliert. Danach kommt lange nichts. Im Schnitt 1300 Euro.

Aus diesem Grund wollen wir etwas finden wo sich die Kreditkosten mit Nebenkosten auf dem Niveau der Warmmiete bewegen.

Um das klar zu stellen.

Wir haben noch keine Eigenbedarfskündigung erhalten.

Und das ich den Kauf ausschließe ist ja auch nicht richtig. Ich möchte abwägen ob das eine realistische Möglichkeit ist. Eben mit Kompromissen würde ich alles tun damit meine Frau glücklich ist. Wenn sie glücklich ist, bin ich das nämlich auch.

In Eigenleistung habe ich ein wenig geschafft. Ich traue mir den Innenausbau komplett alleine zu. Darin habe ich Erfahrung und das auch schon mehrfach getan. Von Bad bis Küche. Von Leitungen, abgesehen vom verlegen und Rohren lasse ich die Finger.Es ist eine Leidenschaft von mir Dinge zu gestalten oder zu verändern. Vielleicht trägt das dazu bei, das ich bei einem Haus das nicht so schön aussieht, eher einen Anreiz sehe mich auszuleben und die Herausforderung annehmen zu wollen, statt so weiter zu machen wie bisher.

Ich habe einmal ein paar Beispiele eingefügt.

Ich finde die hier vielseitig genannten Einwände und Diskussionen als äußerst konstruktiv und möchte mich einmal dafür herzlich bedanken!

Es ist nur wie schon geschrieben echt blöd, wenn meine Antwort im nirgendwo Stunden später freigeschaltet wird, wo doch längst auf der zweiten Seite weiter geschrieben wird.

Theorie da ich ein Beispiel habe das wir uns angucken würden.

Haus für 120000 kaufen mit grossem Grundstück (2000 m2).

Förderung beantragen, Fassade und Dach nach heutigem Stand sanieren lassen. Ich habe gelesen da liegt man jeweils bei gut 30K pro 100m2.

Wenn das Haus nicht viel Fläche bietet, sollte man damit in der Theorie auch hinkommen oder?

Fenster und Heizung innerhalb der vier Jahre noch erneuern. Innen kann ich viel selber machen.

Kosten entstehen durch diese beiden Kredite auch nicht mehr als jetzt.

Das ist ein unterschied von gut 50% gegenüber dem Neubau ohne Grundstück. Dafür viel Ungewissheit und Eventualitäten aber zumindest finanziell realisierbar.

Zitat von FinanzThomas

Ich denke, die Kernfrage ist eine ganz andere. Willst Du etwas vererben (Geldanlage für Kinder z.B.) oder nicht? Wenn ja, dann kann eine Immobilie sinnvoll sein. Wenn nicht, dann macht es nicht unbedingt Sinn, außer Du verkaufst die Immobilie wieder rechtzeitig (wann immer das auch ist) und verbrauchst den Kaufpreis zu Lebzeiten.

Weder noch als Ziel gesetzt.

Eher um lediglich dem überlassen einer Immobilie durch Mietzahlung zu entgehen und durch die geleistete Zahlung durch Kredit am Ende sogar noch einen Gegenwert erhalten zu haben.

Diesen dann in welcher Form weiter verwenden zu können ist meiner Meinung nach immer besser, als nur Miete zu zahlen. So gesehen finanziere ich den Rest des Lebens lieber in was eigenes als in etwas fremdes. Egal ob sich die Immobilie am Ende rentiert oder nicht. Nach Mietzahlungen hat sich nämlich auch nichts rentiert. Außer für den Eigentümer.

Stevieboy

Ich habe anfangs geschrieben, wir hätten sicher 1000-1500 im Monat übrig bei dem Vorgehen so wie ich das kalkuliert habe.

Das sieht doch ganz anders aus wenn ich einen Neubau nebst Grundstück finanzieren muss und alleine monatlich mehr als das doppelte über 30 Jahre zahlen muss. Da bleibt kein Geld für Sondertilgung übrig. Neubau einfach vergessen bitte

Da liegen wir bei 1600 Euro mtl raten plus Nebenkosten, ohne Grundstück.

Ich verstehe die Idee und das wäre natürlich die beste Lösung. Funktioniert bei uns aber nicht.

Was bleibt die Alternative?

Wir warten bis Eigenbedarf angemeldet wird und müssen dann umziehen. Miete steigt dann ohnehin und besser wird es sicher nicht.

Naja. Ich überlege mal wie es weiter geht. Ihr habt einige Ansätze eingebracht die sehr hilfreich sind und Sichtweisen aufzeigen die ich nicht habe.

Oberbergischen Kreis.

Schön reden möchte ich das nicht.

Bei 400K plus gibt es hier Neubauten mit Grundstück. Das ist fern ab von dem wo wir stehen.

Das ist wie du schreibst ein abwägen.danke für deine Meinung. Ich streite auch nicht mit meiner Frau darüber, so wie das vielleicht für Achim Weiss rüber gekommen ist. Ich finde es nur wichtig beide Seite zu durchleuchten und dann den besten Weg zu finden mit dem jeder leben kann.

Wenn ich mich umgucke, steigen die Mieten immer weiter. Wohnraum in dem wir uns (persönlich) wohl fühlen wird immer schwerer zu finden.

Ich bin mit der Fördermöglichkeit gar nicht mal mehr so abgeneigt von der Idee. Und wenn es sie nicht mehr gibt? Dann hat man sich die Türe vielleicht verschlossen.

Wenn mit unserem Budget ohnehin eine Sanierung ansteht, warum nicht mehr Richtung schönes Umfeld gucken und die Immobilie als Projekt betrachten, bei dem wir uns noch verwirklichen können? Dafür sehr günstig zu kaufen.

Mit der Finanzierung liegt man da bei etwa 350€ mtl. Zzgl Förderung für Sanierung mit ca 500€. Dazu dann die Nebenkosten und wir landen wieder da, wo wir jetzt sind. Auf den ersten Blick scheint das ok zu sein. Zu kurz gedacht vom finanziellen her?

In der Praxis hätte man dann ein kompaktes Haus das rundherum während man dort wohnt, saniert werden muss. Ob und wie das gehen soll kann ich nicht einmal in der Theorie erahnen. Nach und nach mit einem sinnvollen Konzept von A-Z? Immerhin hätte man statt 2, 4,5 Jahre Zeit.

Und verstehe ich das richtig? Wir starten eine Finanzierung für eine Bestandsimmobilie und wenn wir diese gekauft haben holen wir uns die KFW Förderung und haben somit zwei Kredite an der Backe. Problem ist:

Auf der KFW Seite leitet es mich nicht zu den Details des Kredit 308 weiter.

Und was bedeutet Effizienzhaus 70 EE?

150000 Förderung und 300000 selbst beitragen?

Depotfee du hast es mir gerade erklärt. Danke.

Fünfstellig wäre doch ok bei 150000 KFW?

Hallo Pumphut

das ist ein wertvoller Tipp! Danke Ihnen schon mal dafür.

Zitat

Und wie Sie schon bemerkten, auch die gute Gebrauchtimmobilie zieht Folgekosten nach sich.

Wissen Sie oder jemand anderes zufällig, was es mit der Unzumutbarkeit auf sich hat?

Könnte man da nicht genau mit sowas argumentieren?

Bei einem Kaufpreis von zB. 150000 innerhalb 2 Jahren 200000 für die Sanierung nachschiessen zu müssen kann doch nicht im Sinne des Erfinders sein.

Mir ist schon klar, das jede Modernisierung hilft, den Komfort und wert zu steigern. Wir würden das nur gerne in unserem Tempo bewerkstelligen und uns nicht überschulden wegen diesem GEG.

Wäre bei einer günstigen Immobilie ein Härtefall anwendbar, da die Sanierungskosten in jedem Fall den Kaufpreis übersteigen würden?

Zitat von 12345

Wieviel bleibt bei euch im Monat denn übrig zum Sparen? Also wieviel "Luft" wäre ggf. noch für eine Rate fürs Haus, die höher ist als die derzeitigen 1.250 EUR Warmmiete abzüglich Nebenkosten?

Es ist ein Unterschied, ob ihr derzeit die 5.400 EUR netto monatlich komplett ausgebt, oder ob 2.000 EUR monatlich übrig bleiben.

Wie arbeitet ihr beide? Wäre, wenn das Haus teurer wird als gedacht oder auch ganz generell perspektivisch die Möglichkeit da, die Gehälter zu steigern (z.B. mehr Stunden bei Teilzeit, Jobwechsel für mehr Gehalt etc...)? Oder seid ihr mit drei Kindern, davon eins mit erhöhtem Pflegeaufwand, ohnehin schon am Anschlag mit den 24 Stunden, die der Tag nunmal nur hat?

Wenn keine Anschaffungen anstehen bleiben problemlos 1000€-1500€ übrig.

Mehr Arbeit ist derzeit nicht möglich. Es reicht so wie es ist. Das bedeutet jedoch nicht das wir am Limit sind, sondern aufgrund der Umstände das für uns so gut ist, wie es ist.

Hauptgrund des Themas ist ja, das wir uns keinen Neubau leisten können und die gebrauchten Häuser hier auf dem Land im Oberberg nicht gerade die besten sind. Zumindest das was angeboten wird und unseren Vorstellungen entspricht. Viel grün drum herum. Je mehr Alleinlage desto besser.

Wir würden gerne vorher wissen zu welchen Maßnahmen man heutzutage verpflichtet ist. Klar gibt es im Netz diese Hinweise aber das ganze scheint individuell zu sein. Brauche ich am besten bei einem Besichtigungstermin direkt einen Energieberater der sich mit sowas auskennt? Ich persönlich kenne nämlich keinen der zum Spaß mitfahren würde.

Und da wir noch nie ein Haus gekauft haben, gibt es keine Erfahrungen mit dem Ablauf des ganzen.

Zitat

Mieterhöhung und Kündigung passen nicht zusammen.

Zitat

das passt sehr wohl zusammen. Die Kaltmiete ist recht günstig und wurde bisher nicht erhöht. Er hat sich daher gedacht, bevor der Eigenbedarf kommt die Miete einfach mal anzupassen. Ist ja sein gutes Recht.

Zitat

1250 € warm sind 1000 € kalt

Das stimmt nicht ganz.

Das Haus liegt bei 750 kalt, Rest sind Nebenkosten.

Zitat

ie Kaltmiete entspricht in erster Näherung dem Zins auf das eingesetzte Kapital. Unter "Abtragung" verstehe ich Tilgung. Das sind also zwei Paar Stiefel.

Dann habe ich mich falsch ausgedrückt.

Bemühe ich einen Rechner, gebe ich zB. 185000 Kaufpreis und das Eigenkapital von 60000 ein, so spuckt er mir bei 30 Jahren Zinsbindung einen Betrag von 717€ aus.

Das sehe ich wie eine Kaltmiete die ich monatlich jetzt auch zahle. Nur das ich damit das Haus finanziere.

Hinzu kommen dann eben die Nebenkosten sowie die Reserve. Das liegt im ganzen dann etwas höher als jetzt.

Eine Frage wäre zB.:

Was hat es mit der Sanierungspflicht 2024 auf sich?

Kaufe ich nun ein altes Haus, muss ich unter dem Dach dämmen, Leitungen isolieren und die Heizung tauschen?