Grundsteuer - Ermittlung der Nettokaltmiete nach Bewertungsgesetz (BewG) Anlage 39 (zu § 254)

    Wie vermutlich viele andere auch habe ich mich dieses Jahr erstmals ein bisschen genauer mit dem Thema Grundsteuer und deren Berechnung beschäftigt.


    Dabei habe ich mir auch mal die ganzen Tabellen des §254 Bewertungsgesetz (BewG) angeschaut.

    Die vom FA angesetzte Nettokaltmiete zur Ermittlung des Reinertrags ist in Anlage 39 nach Quadratmeterzahlen < 60 m², 60-100 m² und > 100 m² gestaffelt.


    Auffällig ist hier, dass (je nach Bundesland) bei Mietwohngrundstücken im Vergleich zu den größeren Wohnflächen ein Aufschlag von 20-30% auf Wohnungen < 60 m² erhoben wird.


    Beispiel NRW:

    Wohnung < 60 m²: €10,22 pro m²

    Wohnung > 60 m²: €7,38 pro m²


    Der Sprung beim Grundsteuerwert von einem Objekt mit 59 m² und einem mit 60 m² beträgt rund 36% (EUR 148.200 zu EUR 109.900), was effektiv eine um rund 50 Euro höhere Grundsteuer für die kleinere Wohnung bedeutet.


    Das führt zum Beispiel dazu, dass für eine Mietwohnung mit 82 m² der gleiche Grundsteuerwert und -betrag ermittelt wird, wie für eine Wohnung mit 82 m². Steuergerechtigkeit?


    Kann man alles leicht mit dem Grundsteuerrechner nachvollziehen (Werte weichen je nach Bundesland ab).


    Kann mir jemand den Sinn dieses Aufschlags für kleinere Wohneinheiten erklären? Er erscheint mir komplett kontraintuitiv.
    Gerade kleinere Wohnungen dürften im Schnitt eine geringere Realmiete pro m² erzielen als große Wohnungen in besserer Lage.


    Zudem werden die meisten Menschen (Eigentümer wie Vermieter, auch wenn nur Vermieter hier betroffen sind) ja instinktiv versuchen, die Wohnfläche so klein wie möglich zu rechnen (Dachschrägen, Balkone, Treppenabsätze). Auch sämtliche Ratgeber weisen nicht darauf hin, dass eigentlich eine Wohnfläche jenseits der 60 m² erstrebenswert ist.

    Was dann letztendlich auch bei Bauplanungen und Grundrisserstellungen eine Rolle spielen sollte.


    Um beim Thema "Ihr gutes Recht" zu bleiben:

    Stellt das nicht eine massive Ungleichbehandlung dar?

    Wo ist die Steuergerechtigkeit, wenn für eine 59 m² Mietwohnung ein deutlich höherer Grundsteuerwert zugrundegelegt wird, als bei einer 60 m² Mietwohnung (und Parität erst mit einer 82 m² Mietwohnung erreicht wird)?


    Jetzt wird sicherlich jemand argumentieren: "Ist doch egal, wird doch im Regelfall auf die Mieter umgelegt", oder "Sind doch effektiv nur um die 40 Euro Grundsteuer im Jahr, die der Vermieter mehr zahlen muss".

    Das geht aber am Punkt vorbei.

    Hallo mcbexx,


    ganz allgemein, an jeder, wirklich jeder Grenze gibt es Ungerechtigkeiten. In dem von Ihnen geschilderten Fall sind sie auffällig. Aber die Alternative wären mehr Treppenstufen oder eine Gleitformel. Warum die Erfinder der Regelung genau diese mit drei Stufen gewählt haben, kann wahrscheinlich nur der zuständige Referent im Finanzministerium beantworten.

    Grundsätzlich sinken die spezifischen Immobilenpreise und auch Mieten mit der Größe, was auch verständlich ist, da sie auch Fixkosten enthalten, die größenunabhängig sind.


    Gruß Pumphut

    Der Vollständigkeit halber eine Korrektur meines Beitrags:


    "Das führt zum Beispiel dazu, dass erst für eine Mietwohnung mit 82 m² der gleiche Grundsteuerwert und -betrag ermittelt wird, wie für eine Wohnung mit 59 m². Steuergerechtigkeit?

    Ein schönes Beispiel wie unser typisch deutsches Streben nach möglichst viel Einzelfallgerechtigkeit (vom Bundesverfassungsgericht auch gefordert: "Gleiches muss gleich, und Ungleiches ungleich behandelt werden") dann eben in der Umsetzung doch nur das Gegenteil + Ungerechtigkeit erzeugt.