Vorläufige Nebenkostenabrechnung

Zitat von Jevertom

für das Jahr 2021 habe ich Ende 2022 eine "vorläufige Nebenkostenabrechnung" mit einer meiner Meinung nach zu niedrigen Gutschrift erhalten, auf der einige Positionen fehlen bzw. unklar sind. Rechnungskopien liegen mir ebenso nicht vor. Die Gutschrift habe ich allerdings erhalten. Auf wiederholte Nachfrage bei der Hausverwaltung letzte Woche hieß es, dass ich mich noch gedulden möge, die Prüfung der endgültigen Abrechnung liefe noch.

Die Frist zur Vorlage der Abrechnung für 2021 war Ende Dezember 2022 abgelaufen. Nun sind mittlerweile gut 9 Monate vergangen. Könnte ich die NK-Vorauszahlung ab sofort einbehalten bis die vollständige endgültige Abrechnung da ist? Weiß das jemand? Oder muss ich mich auch mit einer vorläufigen Abrechnung zufrieden geben?

Die Frist für die Nebenkostenabrechnung für 2021 ist (das schreibst Du richtig) Ende 2022 abgelaufen. Es gibt allerdings ein kleines Seitentürchen: Wenn der Hausverwalter selbst eine Rechnung nicht bekommen hat (manche Stadtwerke sollen bei der Abrechnung extrem langsam sein), darf die Hausverwaltung einen entsprechenden Teil noch nachschieben.

Rechnungskopien muß die Hausverwaltung nicht beilegen, als Mieter hast Du aber ein Recht auf Einsicht und kannst Dir auf eigene Kosten Kopien machen lassen.

An sich ist die Hausverwaltung säumig, das stimmt schon. Ob Du als Mieter daraus was machen solltest? Ich würde das vom streitigen Betrag abhängig machen. Vorzugsweise nicht. Sich streiten ist allzuoft unproduktiv und kostet eine überproportionale Zeit, die ich jedenfalls lieber mit angenehmeren Dingen verbringen möchte. Unabhängig von der Rechtslage würde ich wegen ein paar Kröten keine Welle machen. Um wieviel Geld geht es denn Deiner Einschätzung nach?

Zitat von Jevertom

Könnte ich die NK-Vorauszahlung ab sofort einbehalten bis die vollständige entgültige Abrechnung da ist?

Meinem laienhaften Verständnis nach könntest du vom Zurückbehaltungsrecht der Nebenkosten (das wäre auch das Stichwort zum googlen) Gebrauch machen. Allerdings nicht "bis die endgültige Abrechnung da ist", sondern nur bis die Höhe des strittigen Betrages erreicht ist. Und wohl auch eher nicht "ab sofort", sondern ab Verstreichen einer schriftlich gesetzten Frist.

(Beispiel: Du hast im fraglichen Jahr 2000€ Nebenkosten vorausgezahlt. Der Vermieter berechnet dir Gesamtkosten von 1800€ und erstattet dir 200€. In den Nachweisen (die er dir zur Durchsicht vorlegen muss), sind aber nur Kosten von 1400€ ersichtlich. Du könntest nun vom Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen, bis die 400€ Differenz erreicht sind.)

Eine fundierte Aussage kann dir aber eher deine Rechtsschutzversicherung oder ein Anwalt geben. Der würde im Zweifel auch das Erstellen der Nebenkostenabrechnung durchsetzen. Wäre die sauberste Lösung, wenn möglicherweise auch keine kostenlose.

Zitat von Jevertom

Zum Streiten habe ich auch wirklich keine Lust, aber die Hausverwaltung bemüht sich auch sonst recht wenig. Reparaturanfragen werden meistens erst auf Nachfrage oder gar nicht beantwortet. Ich vermute, der Hausbesitzer (dem mehrere Häuser gehören) wird den Daumen draufhalten. Das sind aber zwei verschiedene Paar Schuhe, ich weiß.

Das mit der Hausverwaltung klingt genauso wie bei uns. Anfragen wurden entweder gar nicht beantwortet oder nur mit vertröstendem Inhalt. Nachdem wir nach Jahren endlich mal persönlich mit einem Mitarbeiter des Vermieters sprechen konnten, kam heraus, dass viele der Informationen/Anfragen von uns gar nicht weitergeleitet wurden. Da agierte die Hausverwaltung also nach dem Motto "Vom Vermieter bezahlt werden, aber den Arbeitsaufwand gegen Null gehen lassen".

Wir wollten auch so lange wie möglich jeden Streit oder Konflikt vermeiden. Allerdings vermute ich, dass das auch zum Kalkül vieler Vermieter gehört. Wir sind auch zunächst den Weg über Zurückbehaltung der Nebenkosten gegangen und haben jetzt den Fall einem Anwalt übergeben.

Wenn ich überschlage, würde ich behaupten, dass wir ca. 5000€ ärmer wären, wenn wir in den wenigen Jahren, in denen wir dort gewohnt haben, alle Nachforderungen brav bezahlt hätten bzw. uns mit den deutlich zu niedrigen Rückzahlungen zufrieden gegeben hätten. Soviel zum Thema Streit um jeden Preis vermeiden. Ist aber sicherlich auch ein Extrembeispiel mit teils absurden Fantasieposten auf der Nebenkostenabrechnung.

Zitat von Achim Weiss

Um wieviel Geld geht es denn Deiner Einschätzung nach?

Zitat von Jevertom

Das könnten durchaus 1000 Euro sein, ich hatte den Abschlag vorsichtshalber ab Januar 2021 erhöht.

"Gehe nicht zu Deinem Ferscht (Fürst),

wenn Du nicht gerufen werscht!"

Ich hätte die Nebenkostenpauschale nicht von mir aus erhöht. Soll der Hauswirt doch erstmal eine vernünftige Abrechnung vorlegen, wenn er mehr Geld von mir will. Wenn dann wirklich eine dicke Nachzahlung kommt, habe ich das Geld dafür in jedem Fall.

1000 € sind schon ein Betrag, den man nicht einfach ignoriert, da bin ich Deiner Meinung.

Nebenkosten zurückzuhalten bedeutet, den Fehdehandschuh hinzuwerfen. Das ist die erste Kampfhandlung. Irgendwelche Einschränkungen machen dann die Lage nicht besser.

Wir kennen Deine Zahlen nicht, somit können wir Deinen Fall nicht beurteilen. Ich hätte niemals von mir aus die Nebenkostenvorauszahlung erhöht, gerade dann nicht, wenn ich weiß, daß die Hausverwaltung gern mal Dinge verschleppt. Ich weiß auch hier nicht, um wieviel Geld es geht. Angenommen, Du hast die Nebenkosten im Januar 2021 um 50 € erhöht (und ich hätte das nicht getan), so wären wir jetzt im Oktober 2023 schon um 1100 € auseinander. Wenn nun eine Rückzahlung von 1000 € zu erwarten wäre, wartest Du und ich wäre pari. Ich hätte den Streit somit überhaupt nicht nötig.

Ich scheue sont eher keinen Streit, aber er sollte sich tendenziell für mich lohnen. Das scheint mir bei Dir nicht gegeben zu sein. Ich könnte mir vorstellen, daß ich an Deiner Stelle eher warten würde.

Zitat von mocky

Das mit der Hausverwaltung klingt genauso wie bei uns. ... Da agierte die Hausverwaltung also nach dem Motto "Vom Vermieter bezahlt werden, aber den Arbeitsaufwand gegen Null gehen lassen".

Wir wollten auch so lange wie möglich jeden Streit ... vermeiden.

Wenn ich überschlage, [wären wir] ca. 5000€ ärmer ... , wenn wir in den wenigen Jahren, in denen wir dort gewohnt haben, alle Nachforderungen brav bezahlt hätten bzw. uns mit den deutlich zu niedrigen Rückzahlungen zufrieden gegeben hätten.

Soviel zum Thema Streit um jeden Preis vermeiden. Ist aber sicherlich auch ein Extrembeispiel mit teils absurden Fantasieposten auf der Nebenkostenabrechnung.

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Man hält in solcher Situation entweder still oder tritt gleich energisch auf.

Ein Mittelweg erscheint hier eher ungünstig.

Zitat von Jevertom

Bis Ende 2020 ist ja auch alles einigermaßen gut gelaufen, so dass ich mich entschieden hatte ... die Pauschale zu erhöhen, natürlich in Absprache mit der Hausverwaltung. Die Pauschale dann wieder zu senken war für mich zu kleinkariert.

Ohne Zahlen ist dies hier alles Spiegelfechterei. Wie immer: Du mußt selbstverständlich keine Zahlen nennen. Ohne sie aber muß jede Antwort oberflächlich bleiben.

Mir scheint im Gegenteil sogar die Senkung der Nebenkostenpauschale auf den vorherigen Wert eine gute Idee zu sein, zumal Du dafür einen guten Grund nennen kannst: Ein vermuteter Mehrverbrauch ist in Wirklichkeit nicht eingetreten.

Zitat von Jevertom

Die Hausverwaltung nennt mir keinen Grund für die Verzögerung, was ich nicht verstehe. ... Ich möchte denen aber jetzt auch mal zeigen, dass ich mir nicht alles bieten lasse. Eventuell mache ich noch eine Mietminderung, dann würde ich aber vorher Rechtsrat suchen, evtl. in einem Mieterverein.

Wenns jemandem ums Prinzip geht, ist immer Vorsicht geboten.

Mit dem hochgelobten Mieterverein habe ich hier schlechte Erfahrungen gemacht; bei geringen Streitwerten (sprich geringem Honorar) hält sich auch das Engagement von Rechtsanwälten (vielleicht verständlicherweise) in Grenzen.

Zitat von Jevertom

Wenn ich die Pauschale jetzt bis zur strittigen Summe streiche, bin ich im Recht und mache doch nichts Außergewöhliches, oder?

Wer Streit sucht, tut gut daran, sich vorher bei seinem großen Bruder zu versichern. Und ein Forum kann für Dich nie großer Bruder sein.

Zitat von Jevertom

In der Zeit kann ich das Geld auch auf mein Tagesgeldkonto legen.

Es geht, wenn ich Dich recht verstanden habe, um etwa 1000 €. Der Tagesgeldzins beträgt im Moment um die 3,5%. Deine Opportunitätskosten in Form des nicht erhaltenen Zinses betragen etwa 100 € im Jahr (vor Steuer).

Zitat von Achim Weiss

Ohne Zahlen ist dies hier alles Spiegelfechterei. Wie immer: Du mußt selbstverständlich keine Zahlen nennen. Ohne sie aber muß jede Antwort oberflächlich bleiben.

Zitat von Jevertom

Zu den 1000 Euro: ich kann wirklich noch nicht beurteilen, wie hoch die Summe ist. Das war nur geschätzt. Die einzelnen Beträge hier zu nennen, würde nerven glaube ich.

Nein, natürlich nicht. Die Zahlen würden die Beurteilung erleichtern. Aber (wie oben schon geschrieben): Das hieße Hosen runter für Dich, und eben das mag nicht jeder.

Zitat von Jevertom

Ich werde mal in den kommenden Tagen versuchen, eine Liste der Mängel in meiner Wohnung und im Keller, Flur usw. schreiben.

Anderes Thema. Wenn in Deiner Wohnung was kaputt ist, mußt Du als Mieter das melden. Das hat aber nichts damit zu tun, daß die Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellt.

Zitat von Jevertom

Könnte ich denn die NK-Pauschale eigenmächtig ab sofort wieder auf die ursprüngliche Summe absenken?

Man kann vieles. Fragt sich halt, ob das sinnvoll ist. Du hast eine vorläufige Abrechnung erhalten, das heißt: Die Hausverwaltung hat schon etwas gemacht. Wer weiß? Vielleicht hat die Hausverwaltung ihrerseits Rechnungen von Vorlieferanten nicht erhalten. Wenn das so wäre, wäre sie in gewissem Maße entschuldigt.

Du bist der Auffassung, daß Du im betreffenden Zeitraum etwa 1000 € Nebenkosten zuviel entrichtet habest. Das ist durchaus ein nennenswerter Betrag, etwa 80 € im Monat. Du machst Dir bei der Hausverwaltung aber sicherlich keine Freunde, wenn Du die Nebenkostenvorauszahlung einseitig reduzierst. Das gibt vermutlich Streit.

Ich schreibe in diesem Thread immer wieder das gleiche, Du fragst immer wieder das gleiche nach. Ich habe den Eindruck, daß Du Deiner Sache unsicher bist. Unter solchen Umständen hält man sinnvollerweise die Füße still. Ich hätte an Deiner Stelle nicht von mir aus die Nebenkostenvorauszahlung erhöht, sondern mit eine Rechnung über die Nebenkosten stellen lassen. Das hast das aber getan. Ich kann nicht ermessen, ob es in den Rahmen paßt, wenn Du diese einseitige Erhöhung jetzt wieder zurücknimmst.

Zitat von Achim Weiss

Dass jemand sich selbst zitiert und drüber lachen muss, hat was. ?

Zitat von Achim Weiss

Anderes Thema. Wenn in Deiner Wohnung was kaputt ist, mußt Du als Mieter das melden. Das hat aber nichts damit zu tun, daß die Hausverwaltung die Nebenkostenabrechnung nicht rechtzeitig erstellt.

Ich habe die Vermutung, dass hier wirklich verschiedene Dinge miteinander vermischt werden. Eine NK-Abrechnung ist eigentlich eine relativ übersichtliche Sache. Da geht es um allseits bekannte Positionen. Der TE könnte schon mal konkret paar Punkte und deren anteilige Höhe nennen, die die ca. 1000 Euro ergeben.

Ich vergleiche die aktuelle NK-Abrechnung mit der des Vorjahres, prüfe auf Plausibilität bei Änderungen, schaue mir insbesondere die Gasabrechnung und die Verteilschlüssel an und rechne ggf. nach. 1000 Euro würden da sofort ins Auge springen.

Möglicherweise geht es mehr um Reparaturbedarfe, die aber ein anderes Paar Schuhe sind?

In solchem Fall schreibe ich die Hausverwaltung an und erhalte auch eine Antwort. Ggf. hake ich nach, rufe an. Klappt ganz gut. Im wiederholt dramatischen Fall des undichten Daches habe auch ich den Wohnungsbesitzer mit Infos und Fotos versorgt, der letztlich Reparatur-Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausgelöst hat. Das hatte aber nichts mit einer NK-Abrechnung zu tun.

Jevertom:

Ja, deine Hausverwaltung kann das verrechnen, schließlich weist dein Mietkonto einen Rückstand auf.

Auch wenn die Nebenkostenabrechnung "vorläufig" ist, ist sie gültig. Deine Vermietung muss innerhalb einer Abrechnungsfrist von 12 Monaten eine Nebenkostenabrechnung schicken. Wenn diese "vorläufig" ist, kann sie innerhalb einer Verjährungsfrist von 3 Jahren noch Korrekturen vornehmen. Deshalb wird sie diese Bezeichnung wohl standartmäßig verwenden. Ein Grund keine Betriebskosten zu zahlen ist das nicht.

Wenn was ist mit der Wohnung, muß man als Mieter klar agieren.

Mängel muß man zeitnah melden, sinnvollerweise schriftlich. Solange das noch möglich ist, mache ich das gern per Fax.

Einen Anspruch auf Kopien der Nebenkostenrechnungen hast Du nicht (ich habe das oben schon erwähnt), wohl aber ein Recht auf Einsicht der Belege. Du kannst Dir vor Ort auch gegen Kostenerstattung Kopien machen lassen.

Du schreibst oben, daß Du vorsichtshalber die Nebenkostenvorauszahlung von Dir aus erhöht hast. Ich hätte das generell nicht von mir aus gemacht, bei einem Vermieter, der offensichtlich nachlässig ist, schon zweimal nicht.

Generell würde ich nur im großen Ausnahmefall in die Nebenkostenabrechnung des Vermieters eingreifen. Wenn ich das aber täte (etwa deswegen, weil ich jedes Jahr 1000 € zurückbekomme und der Vermieter auch auf Anforderung nicht bereit ist, die Nebenkostenvorauszahlung zu reduzieren), würde ich das sauber und klar kommunizieren und nicht einfach machen.

Nebenkostenabrechnung grundsätzlich nur vorläufig zu erstellen, würde ich dem Vermieter nicht durchgehen lassen. Er kann die ihm gesetzte Frist ohnehin nur in Ausnahmefällen überschreiten, etwa dann, wenn seine Vorlieferanten ihm ihre Rechnungen nicht zeitgerecht erstellen.

@gfusdt5:

Wo steht das eigentlich, daß ein Vermieter zusätzlich drei Jahre Zeit hat, eine Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, wenn er eine gerade noch fristgerechte Nebenkostenabrechnung als "vorläufig" markiert?

Wenn ein Vermieter mir das machen würde, stünde garantiert unter jedem Schreiben ein Satz wie: "Die Nebenkostenabrechnung für xx ist seit yy.yy.yy überfällig. Ich fordere Sie auf, die Nebenkostenabrechnung für xx umgehend zu erstellen."

Zitat von Achim Weiss

Wo steht das eigentlich, daß ein Vermieter zusätzlich drei Jahre Zeit hat, eine Nebenkostenabrechnung zu korrigieren, wenn er eine gerade noch fristgerechte Nebenkostenabrechnung als "vorläufig" markiert?

Voilà:

Zitat

Der Bundesgerichtshof (Urteil v. 12.12.2012, VIII ZR 264/12, WuM 2013, 108) hatte einen Fall zu entscheiden, in dem der Vermieter sich in der Jahresnebenkostenabrechnung ausdrücklich vorbehalten hatte, die zu erwartende Erhöhung der Grundsteuerbeträge dem Mieter noch nachträglich in Rechnung zu stellen. Der BGH stellte fest, dass der Vermieter sich die Nachberechnung einzelner Nebenkostenpositionen vorbehalten darf, soweit er ohne Verschulden an der rechtzeitigen Abrechnung gehindert war. Dieser Grundsatz findet sich auch ausdrücklich in § 556 III Satz 3 BGB.

[...]

Die nachberechnete Forderung darf nicht verjährt sein. Nebenkostenforderungen verjähren regelmäßig in 3 Jahren (§ 195 BGB).

[Quelle]

a). Danke!

b). In Rechtsdingen muß man immer genau hinschauen.

Der Gesetzgeber hat nicht ohne Grund dem Vermieter auferlegt, die Nebenkostenabrechnung binnen eines Jahres zu erstellen. Vermutlich bin ich nicht der einzige, der es für rechtsmißbräuchlich hält, diese Vorgabe dadurch auszuhebeln, indem man jede Nebenkostenabrechnung als "vorläufig" kennzeichnet. Der Vermieter darf die Frist überschreiten, wenn er selbst an der Überschreitung schuldlos ist. Das dürfte im Einzelfall dann zu prüfen sein. Wer weiß? Vielleicht wird dem Vermieter auferlegt, die offenen Posten explizit zu benennen.

Im vorliegenden Fall wissen wir nicht, was an Nebenkosten offen ist, also kann zumindest ich nicht beurteilen, ob die Vorläufigkeit hier angemessen ist oder nicht.