Finanzierungsmodell für Neubau

Hallo Katja, hallo @Henning,

an dieser Stelle möchte ich mal in die Diskussion einklinken und ich nehme vorweg, dass das keine Freudentänze auslösen wird. Katjas Beispiel ist - das muss ich leider so sagen - genau so ein Fall, vor dem ich in diversen Beiträgen schon gewarnt habe (u.a. Artikel im Focus:¨Der Weg ins eigene Heim¨ - Aktuelle Themen diskutieren - Finanztip Community).

Die Information, die Katja gegeben hat, sind schon mal notwenig, aber aus meiner Sicht stellen für eine vollumfängliche Betrachtung noch nicht hinreichend. Es ist z.B. noch wichtig:

• Sind sie verheiratet oder alleinstehend?
• In welchem Beruf arbeiten Sie? Mit welcher Einkommensentwicklung kann üblicherweise gerechnet werden?
• Ist eine Absicherung bei Berufsunfähigkeit in Höhe von ca. 1800 EUR vorhanden?
• Ist eine Absicherung bei langen Krankheitsfällen vorhanden?
• Gibt es schon Altersvorsorgeverträge?
• Wo liegt das Grundstück? Auf dem Land oder in der Stadt? Wie viel ist es wert?

Der geneigt Leser merkt anhand dieser Fragen schon, worauf ich hinaus will. Und das sind einige Gedanken, über die Sie, Katja, auch etwas länger und vor allem offen und ehrlich nachdenken sollten, bevor Sie dieses Projekt angehen. Zunächst finde ich es super, dass Sie 800 EUR bei einem Einkommen von 1800 EUR sparen können. Das ist eine Sparquote von über 40% und zeigt, dass Sie nicht kurzfristigem Konsum erliegen. Das ist schonmal die beste Voraussetzung zum finanziellen Glück. Auf den zweiten Blick frag ich mich natürlich, wie diese Sparquote zustande kommt, denn 1000 EUR für Konsum, Auto, Miete, Nebenkosten, Altersvorsorge und Risikoabsicherung, Urlaub, Gesundheit, Kleidung etc. klingt doch ein bisschen zu schön, um wahr zu sein. Also, wo liegt der Fehler versteckt? Gibt es vielleicht kein Auto und soll das langfristig auch so bleiben? Ist die Risikoabsicherung doch noch nicht mit drin oder nicht ausreichend? Ist vielleicht zwar ein Vertrag für die Altersvorsorge vorhanden, wird aber nur mit 50 EUR bespart? Also lange Rede, kurzer Sinn: Mir erscheint das auf den ersten Blick sehr knapp kalkuliert zu sein. Hier müsste man vielleicht nochmal ehrlich (nicht zu mir sondern zu sich selbst) Inventur machen.

Prinzipiell würde ich die Sache von hinten anfangen zu denken. Ihr Spruch

Zitat von Gast

- hinsichtlich des Zeitraums bin ich recht flexibel und offen - je nach dem was am besten und günstigsten ist

zeigt eher, dass hier noch kein Problembewusstsein vorhanden ist. Und das fängt mit der Absicherung im Rentenalter an! Wissen Sie, mit welchem Betrag sie in der Rente rechnen können? Wie hoch wird die Rente ausfallen? Können Sie davon leben? Ich probier mal eine Abschätzung: Grob überschlagen entsprechen 1800 EUR netto in der StKl I 2900 EUR brutto. Das ist ein ziemlich genau das Durchschnittentgeld in Deutschland und entspricht einen Entgeltpunkt, d.h. Sie haben in etwa 40 Entgeltpunkte zu Beginn der Rente angesammelt. Das wären heute nur 1144 EUR Rente brutto. Davon gehen noch Sozialabgaben ab und ist auch nur der Wert, den sie heute kriegen würden. Nach 40 Jahren und 2,5% Inflation ist das Ganze dann noch 416 EUR wert. Sicher, auch der Rentenwert wird steigen, aber das Rentensystem wurde ja so umgebaut, dass es nicht mit der Inflation schritt hält. D.h. ihre Rente wird weniger als 1144 EUR wert sein. Sie sollten sich deshalb Gedanken machen, welche Rente sie haben möchten bzw. brauchen und dann einen Zeitraum bestimmen, den sie brauchen, um das Kapital anzusparen. Mit anderen Worten: Es ist nicht wurscht, wann die Hütte abbezahlt ist, sondern das sollte deutlich vor dem 67 Lebensjahr sein. Ansonsten haben Sie im Alter zwar ein Haus, aber kein Geld für Brot - und dann ist die Hütte schneller weg, als man gucken kann.nullnullWeiter frage ich mich, wie Sie langfristig mit 1000 EUR (und Gehaltssteigerung wollten Sie nicht mit einkalkulieren) leben wollen? Wie soll ein neues Auto bezahlt werden? Was, wenn die Waschmaschine kaputt geht? Eine Zahnfüllung muss ersetzt werden, oder eine Brücke muss rein - was dann? Was ist, wenn Sanierungskosten anfallen? Was ist mit Instandhaltungskosten? Das kostet alles ganz schnell vierstellige Summen. Woher dann nehmen?

Zitat von Gast

Also zu Thema Absicherung ist eigentlich nichts weiter zu beachten.

Also zu Thema Absicherung ist eigentlich nichts weiter zu beachten.[/quote]
Oh doch! Das ist im Grunde das Allerwichtigste. Was wenn das Einkommen wegfällt? Was ist, wenn eine längere Krankheitsphase eintritt? Was, wenn gar Berufsunfähigkeit droht?

Sie sehen, Katja, der Frage, wie man am besten finanziert, gehen eine ganze Reihe viel wichtigerer Fragen voraus. Und erst, wenn man diese hinreichend für sich beantwortet hat, kann man eigentlich konkret über Zahlen reden.

Das @Henning ja schon versucht, kurz anreißen und sehr schön gezeigt, dass man mit 800 EUR bei dieser Darlehenshöhe selbst bei den derzeit niedrigen Zinsen nicht weit kommt. Also in ihrem konkreten Fall, ist das Projekt jetzt schon nicht zu stemmen. Ich gehe sogar noch einen Schritt weiter. Was ist, wenn beim Neubau die 300kEUR nicht eingehalten werden. Wenn die Reserve von 30kEUR wie bei Henning abgezogen wird, dann wären wir bei nur 10% Eigenkapital.

Zitat von Gast

Außerdem sind doch 80% Beleihung eine kritische Größe bei den Banken oder?

Eigentlich sind es 60%, und das bezieht sich nicht auf Ihre Investitionssumme, sondern auf den Beleihungswert. Das ist Ihre Investition minus einen Sicherheitsreserve der Bank von ca. 10%. Damit machen sie faktisch eine Vollfinanzierung. Ab 60% Beleihung gibt es in der Regel Risikoaufschläge. Da Ihr Einkommen für diese Darlehenssumme so schmal ist, müssten Sie sich mit längerer Zinsbindung mehr Sicherheit erkaufen, weil jede Zinserhöhung am Ende der Zinsbindung (z.B. bei 5, 10, 15 Jahren) Ihnen das Genick brechen wird. 30 Jahre kosten ca. 2,8% p.a. Sollzins bei 80% Beleihung (für Sie wahrscheinlich etwas mehr), so dass Sie bei Raten von 800 EUR mit 0,76 tilgen und nach 30 Jahren eine Restschuld von 174000 EUR haben. Das ist absoluter Wahnsinn. Sie werden so nicht mal bis zu Ihrem Lebensende fertig, mal ganz abgesehen von obigen Vorüberlegungen.

Es tut mir leid, das so sagen zu müssen, aber Sie sollten dieses Projekt so schnell wie möglich beerdigen. Verstehen Sie mich bitte nicht falsch, ich will Sie nicht ärgern, sondern nur vor einer großen Fehlentscheidung bewahren. Die Darlehenssumme ist für Ihr schmales Gehalt, viel viel zu groß! Mich würde es auch wundern, wenn Sie diesen Kredit kriegen würden. Das ist für Sie einfach nicht tragbar und kann leider auch nicht passend gemacht werden.

Als Lichtblick habe ich eine andere Idee. Sie sind 30 und jung, haben ein Grundstück mit Haus geerbt und 60kEUR auf der Bank. Damit geht es Ihnen viel viel besser als den meisten Altersgenossen. Sie haben bisher alles richtig gemacht und haben beste Startvoraussetzungen. Der Neubau aber würde mit Sicherheit ihr finanzieller Tod. Was spricht gegen den Verkauf des Grundstück? Angenommen Sie würden noch 60kEUR dafür bekommen, dann könnten Sie mit ca. 100kEUR Eigenkapital und einer Reserve von 20kEUR auf der Bank ganz gelassen eine schöne Eigentumswohung (wenn es denn unbedingt Eigentum sein muss) in der Stadt für z.B. 200kEUR kaufen. Dann sind sie nach 16 Jahren mit einer Rate von 650 EUR schuldenfrei, haben noch 150 EUR für Hausgeld und Instandhaltungsrücklagen und können Ihr Leben in finanzieller Freiheit genießen. Ihr geplantes Vorhaben von oben dagegen ist ein einziger Käfig. Sie versklaven sich lebenslänglich für die Bank!

Bitte denken Sie in Ruhe darüber nach.