Zuviel Immos - mehr Aktien

Servus nach Wien,

Ist ja klar, dass deine Hausbank unruhig wird.

Du fühlst dich bei den Immobilien zu Hause, kennst dich aus, machst dein Ding…

Super…

Nur verdient die Hausbank nichts daran…

Ich denke, du weißt schon sehr gut, was da läuft.

Das mit den ETF würde ich ganz gemütlich selber machen.

Du bist sehr Ishares-lastig.

Schau doch mal nach anderen… die sind oftmals günstiger in der TER. Und auch mal die Performance nach ein, drei Jahren und fünf Jahren vergleichen.

S&P 500 ETF ist bekanntlich Geschmackssache … siehe heute zum Beispiel.

Viel Erfolg. Und wenn du bei Immobilien gut dabei bist, mach weiter so.

Zitat von Mike703

3 vermietete Wohnungen, Bestandswert ca 500.000, Brutto Miete ca 17000 pro Jahr

Moin (Servus) Mike und herzlich willkommen in diesem Forum!

Sicherlich hast du schon mitbekommen, dass hier vorwiegend Selbermacher unterwegs sind. Die Dienste von Bankstern und Vermögensverbratern werden von uns, wenn ich das so sagen darf, ungerne bis gar nicht in Anspruch genommen. Mir genügen die Dienstleistungen von Banken, wenn es um den reinen Zahlungsverkehr geht. Für mehr brauche ich sie nicht. Und mit Vermögensverbratern würde ich mich schon gerne unterhalten, wenn sie mir denn solche Gelegenheiten bieten würden. Mir würde es völlig ausreichen, sie nach einem netten Gespräch weinend nach Hause gehen zu sehen.

So, nun zu dir. Kompliment für deine Offenheit und Neugierde in Bezug auf deine Kohle und insbesondere darauf, wie sie für dich arbeiten könnte. Mit einem net worth von über ner Mio in deinem 'zarten' Alter bist du sicherlich nicht schlecht aufgestellt.

Was die Ertragssituation aus deinen Immobilien angeht, mit denen du dich wohl auszukennen scheinst, wäre ich nicht zufrieden. Eine Bruttorendite von 3,4% nominal auf den aktuellen Immobilienwert bezogen, ist mMn 'mau'. Natürlich müsste man die Anschaffungswerte berücksichtigen und darauf eine persönliche Mietrendite berechnen... und auch auf die künftige Entwicklung schielen.

Geschäfte (gute Geschäfte) mit Immobilien zur Vermietung macht 'man' eigentlich durch Kredithebel. Hierbei darf der Steuerverbrater gerne gehört werden. Und richtig gute Geschäfte mit Immobilien macht man dann, wenn die Immo als Handelsware gehandhabt wird.

Anlageempfehlungen oder eine Meinung zu den von dir genannten Fonds werde ich sowas von überhaupt nicht abgeben. Erst mal darf es überhaupt nicht um Finanzprodukte gehen.

Stelle mal in Ruhe eine vernünftige Aufstellung über dein derzeitiges Vermögen und die Einnahmen-/Ausgaben-Situation auf. Dann versuche zu ermitteln, wie sich dein Vermögen entwickeln kann. Sobald du dir die wichtigsten Fragen beantworten kannst... nämlich... "Wovon lebe ich heute, wovon werde ich 'morgen' (5-Jahreszeiträume bis ...) und 'übermorgen' (Pensionsalter) leben?" ... kann man sich Gedanken machen, welche Änderungen des Anlageverhaltens denn infrage kommen.

Unterhalte dich gerne mit Menschen, die vermögend sind und frage sie aus, wie sie zu Vermögen gekommen sind und wie sie ihre Vermögen und mit welchen Zielen verwalten. Gespräche mit den üblichen Bankstern und Vermögensverbratern werden sich alleine dann schon erübrign.

Viel Erfolg beim Gewinnen einer besseren Übersicht!

Mike703

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen.

Apropos

Zitat von Mike703

Servus aus Wien!

Vienna ...

Mußte jüngst (auf Wunsch einer jungen Dame sprich ein Patenkind von mir) selbst ein Buch von dem (in Wien geborenen ?) Gerald Hörhan lesen ("Der Einzimmer-Millionär"). Der vermarktet sich selbst recht geschickt (als "Investment Punk") samt seiner kommerziellen Dienstleistungen (Seminare usw.). Meines Wissens hat der auch einen Firmensitz in Wien. Das Buch bewegt sich das eigentliche Thema betreffend ("Immobilien als Kapitalanlage") auf niedrigstem Niveau - der Teil 1 (ca. 60 Seiten) im Buch (zum generellen Setting sprich dem Big Picture) der letzten 17 Jahre und dem Status Quo trifft aber - nach meinem Dafürhalten - die Realität recht präzise. Das nur am Rande.

In dem Kontext

Zitat von Mike703

Bankberater

sind spätestens seit Anfang der 90er Jahre die Ausnahme, die letztlich nur die Regel bestätigen. Meist handelt es sich nur noch um reine Bankprodukte-"Verkäufer".

Zitat von Mike703

Mein Steuerberater und meine Bank meinen ich bin zu stark in Immobilien investiert…

Mein Steuerbüro berät mich in steuerlichen Angelegenheiten und Banken verwende ich seit über 25 Jahren nur noch als reine Abwicklungsplattform (nicht als Ansprechpartner für Finanz-Beratung). Ausnahme: Aktivgeschäft - bei Immobiliendarlehen führt in der Regel kein Weg an Banken vorbei.

Will zum einen sagen: Meine Banken und/oder meine Steuerbüro sind für mich keine Adressen an denen ich meine Anlage-Entscheidungen ausrichte.

Und zum anderen: Dinge, an denen Banken nix verdienen (wie Tangible Assets, Edelmetalle, Immobilien usw.) sind bei Banken generell und tendenziell unbeliebt - es sei denn, es geht bei Immobilien um den Vertrieb (Courtagen) und/oder um Immobiliendarlehen, an denen eine (Kredit)Marge verdient werden kann.

Zu Deinem "Fall" konkret: Für meinen Teil bin ich sehr großer Fan einer Diversifikation (Aktien und Immobilien sind bei mir auf je ca. 30% vom Ganzen limitiert). Einerseits. Der guten Ordnung halber: Kenne aber auch genug Leute, die mit dem genauen Gegenteil davon (Konzentration) auch sehr bis hoch erfolgreich waren und sind. Die Fragilität der Gesamtkonstruktion dürfte es dennoch erhöhen. Erst recht, wenn mit Krediten gearbeitet (gehebelt) wird. Eine (sehr persönlich-individuelle) Abwägungsfrage im Einzelfall.

Insbesondere auch vor dem Hintergrund:

Zitat von Mike703

meinen ich bin zu stark in Immobilien investiert…

Stimmt auch, macht mir aber Spaß und ich kenn mich aus.

(nachträglich gefettet von mir)

Hierzu (siehe schon oben)

Zitat von Mike703

Mein Steuerberater meinte wie gesagt ich wäre zu Immo lastig

Steuerberater sollten sich meines Erachtens auf ihr Fachgebiet konzentrieren.

Für meinen Teil würde ich (ganz persönlich) beginnen das Ganze etwas breiter (sprich diversifizierter) auszustellen. Kenne aber auch genug Leute, die sagen würden, mach einfach weiter so ... Die Abwägung bei dem Thema (Diversifikation vs Konzentration) liegt oftmals im Auge des Betrachters (siehe oben).

Nur am Rande: Der Anteil "vermietete Immobilien" hatte in Verbindungen mit Kredithebeln (Leverage-Effekte) damals ziemlich Schwung in meinen Vermögensaufbau gebracht.

Das verwundert mich daher etwas (auch aus steuerlicher Sicht - wobei ich die diesbezüglichen Regeln in Austria nicht kenne; solltest Du da steuerlich ansässig sein):

Zitat von Mike703

keine Verbindlichkeiten,

Würde jedenfalls ich bei vermieteten Immobilien anders gestalten.

Ansonsten: Die Mieten waren planbarer und stetiger als die Dividenden aber die Dividenden deutlich dynamischer in ihrer Entwicklung als die Mieten. Insoweit keine ganz schlechte Ergänzung.

Was man immer auf dem Schirm haben sollte: Immobilien meist machen mehr Arbeit (eine Art der unternehmerische Tätigkeit). Das kann ab einem gewissen Alter (60 oder 65 +) zu einem Problem werden (auch, weil man andere zeitliche Schwerpunkte setzt). Und mit Immobilien ist man (nomen est omen) eben immobil und daher den Eingriffen der Politik besonders ausgeliefert (für mich ein wesentlicher Grund da eine Demarkationslinie den Anteil am Vermögen betreffend einzuhalten).

Last but not least: Das Ganze zwecks Vermögensaufbau sollte sich als integraler Bestandteil in eine Altersvorsorge einfügen und später organisch in die Ruhestandsplanung übergehen. Die wesentliche Ebene bei allen Überlegzungen ist nach meinen Erfahrungen nicht die Produktebene sondern die übergeordnete Ebene der Asset-Allocation (sprich die Gewichtung "risikoarm" vs "risikoreich" - vermietete Immobilien gehören auf jeden Fall zum risikoreichen Teil; sind diese lastenfrei zum etwas weniger risikoreichen Teil).

Für meinen Teil höre ich mir bei solchen grundsätzlichen Fragen (manchmal) den Rat von kompetenten und erfahrenen fremden Dritten an (aber nicht von Bankern und Steuerberatern). Letztlich sollte man immer selbst entscheiden, wie man weiter vorgeht. Dein Geld, Deine Vorgehensweise, Deine Verantwortung.

Dazu kommt (für Dein (aus meiner Sicht jugendliches) Alter): Du hast ja schon ein bißchen oder sogar ein bißchen mehr hingekriegt (als der Durchschnitt) sprich finanziell "auf die Kette" bekommen. Das spricht dafür, daß Du so falsch nicht unterwegs gewesen sein kannst.

Dir weiter gute Gedanken und ebensolche Finanzentscheidungen !