Vermietete Immobilie fremdfinanzieren

    Zitat von -Andrea-

    Bei zweien davon endet die AfA bald und ich brauche eine Strategie für die nächsten 30 Jahre.

    Idee: Falls vorhanden könntest du Immobilien an Ehemann/frau gegen ein Verkäuferdarlehen verkaufen. Vorteil: AfA beginnt dann erneut, Nachteil ggf.: Wertsteigerungen laufen beim Partner auf, ein Rückkauf ist nach 10 Jahren aber möglich…

    Zitat von -Andrea-

    Wie verbindest Du Wohn- und Anlageaspekte? Erst vermieten, später selbst drin wohnen?

    Aktuell (noch) umgekehrt, auch weil der Zins so unschlagbar günstig war/ist. Ich kaufe grundsätzlich nur Wohnungen, bei denen ich mich eine Selbstnutzung vorstellen könnte. Mag nicht die maximale Rendite rausholen, bietet mir aber a) die reale Wohnmöglichkeit und b) Mieter/innen, die zur Wohnung und damit gewissermaßen auch zu mir als Vermieter passen.

    Ich würde an deiner Stelle glaube ich einen guten Mittelweg anpeilen: Etwas (z.B. eine der drei Wohnungen) mittelfristig ins Depot (Aktien-ETF & Anleihe-ETF) umschichten um breiter zu streuen. Aber für Details bräuchte man mehr Infos zu deiner Situation (genaue Rentenhöhe, absehbare Ausgaben, Immobilienzustand und Investitionsbedarf, GKV/PKV, Hinterbliebenenversorgung nötig oder gewollt, etc.)…

    Hi,

    ich kann nur soviel dazu sagen:

    Meine Familie hat über Jahrzehnte in Immos und Grundstücke investiert.

    Die Rendite ist wenn man scharf rechnet (Zeit bei Eigenverwaltung, Kosten für Instandhaltung, Grundbucheinträge, Vertragskosten…. Vergessen viele gern) deutlich niedriger als bei einem All World ETF Investment.

    Dafür stabiler (außer ein Mieter zahlt nicht, zieht nicht aus, macht alles kaputt + Rechtsstreit hinterher. Hatte ich aber noch nie)

    Ich schichte gerade um. Aktuell noch hab ich jetzt noch 3 Wohnungen + einige Grundstücke (braucht wer eins ? 😉 )in österreichischen Ballungszentren aufgrund höherer Mieten, höherer Nachfrage. Immos außerhalb habe ich angestoßen, die Instandhaltungskosten sind überall gleich. Die Mieten nicht.


    Die letzte Wohnung habe ich lange gesucht. Kriterium war

    1.die Netto Miete muss den Kredit dafür zu mindestens 80% bedienen können. Den Rest finanziere ich über die übrigen Mieteinnahmen

    2. Die Sanierungskosten dürfen 6 Monatsmieten nicht überschreiten

    3. die Lage muss dauerhaft hohe Mieten und eine Wertsteigerung in Aussicht stellen (in Ö zB Innsbruck, Salzburg)

    4. Rückzahlung des FK muss innerhalb 10 Jahre möglich sein (Miete + Mieteinnahmen der anderen Wohnungen)

    5. Die Finanzierung darf nicht die übrigen Mieteinnahmen zu mehr als 50% belasten

    6. Faktor Anschaffungskosten - netto Miete p.a. nach Steuer maximal 25


    die Zinszahlung reduzieren meine Einkommensteuer auf die anderen Mieteinnahmen erheblich. In Verbindung mit den anderen Wohnungen konnte ich die Wohnungen immer in ca 10 Jahren abzahlen.

    Aktuell schaue ich den Immo Anteil in der Vermögensallokation auf 50 % zu bringen.

    Rest Aktien / Festgeld / Cash.

    Unterm Strich: ehrlich gerechnet ist die Rendite bei maximal 3,5-4%, bei guter Selektion dafür aber sehr sicher.

    Die Wahrscheinlichkeit für ein Minusgeschäft aufgrund steigender Kosten, gesetzlicher Regulation, demographischer Wandel (!!) aber gegeben.

    Ich hab genug davon ;)

    Zitat von -Andrea-


    • (4) Mithilfe der Immobilienwerte weitere/andere Immobilien kaufen und auf Rendite/Wertzuwachs hoffen. Zur Deckung der laufenden Lebenskosten muss der Cashflow passen. Das wäre meine Präferenz. Und in 15 Jahren zu (2/3) wechseln.

    Die Frage ist, was bei einer verbleibenden Lebenszeit von 25-30 Jahren sinnvoll erscheint.

    Hast du dich mal erkundigt, ob dies überhaupt eine realistische Möglichkeit ist?

    Sind die 3 vorhandenen Immobilien so hochwertig?

    Banken stehen nicht unbedingt Schlange, um älteren Mitbürgern mit geringem Einkommen hohe Finanzierungen zu gewähren.

    Beim Kauf entstehen ja auch Nebenkosten, die zunächst erst mal aufgebracht werden müssen.

    Hast du genug Eigenkapital? Und genug Rücklagen für die vorhandenen Immobilien?

    Es wurde ja schon mal gefragt, wie du zu den Immobilien gekommen bist? Hast du genug Erfahrung? Vermietung bedeutet leider nicht, dass man den Mieteingang einer gut vermieteten Wohnung kontrolliert. Wenn ein älterer Mieter nach 30 Jahren auszieht, dürfte der Renovierungsaufwand erheblich sein. Hast du das Geld dafür und kennst du genug Handwerker, die dich nicht auf nächstes Jahr vertrösten oder kannst du vieles selber machen?

    Ich bin als Verwalterin tätig, die Anforderungen werden immer höher. Rauchmelder, CO2 Abgaben, Legionellenprüfungen etc..

    Also mit 60 freue ich mich schon auf die Rente, im Alter möchte ich nicht mehr für alle Probleme der Mieter zuständig sein, obwohl ich wahrscheinlich mehr Routine habe.

    Ich wünsche dir eine glückliche Hand, warne aber vor dem Glauben, mit Immobilien noch auf dem letzten Drücker ohne Risiko seine Rente aufbessern zu können.