Umgang mit Mietshaus nach 10 Jahren

Zitat von AlexK34

Ich bin 35, ledig, 2 Kinder (2 und 7). Arbeite im öD und habe ca. 3.500 € netto.

2015 habe ich ein Grundstück geerbt. Zu diesem Zeitpunkt kam bei mir der Entschluss, darauf zu bauen. Es war immer der Wunsch, in meinem Heimatort zu bleiben und das Haus auch selbst zu bewohnen. Es handelt sich um eine ländliche Gegend in NRW. Das Haus wurde Anfang 2017 fertiggestellt. Aktueller Wert/Verkaufspreis: ... 450.000 - 480.000 €, Restschuld ca. 120.000 €.

Kurz vor der Fertigstellung habe ich meine jetzige Partnerin kennengelernt und wohne auch seit 2017 mit den Kindern in Ihrem Eigentumshaus: Wert: ca. 500.000 €, Restschuld: 230.000 €

Dadurch ist mein Haus derzeit vermietet. Ich erhalte 1.450 € Kaltmiete. Bisher habe ich keinerlei Probleme mit dem Mieter, ist aber natürlich alles auch noch relativ neu.

Jetzt frage ich mich frühzeitig, ob ich nach Ablauf von 10 Jahren nach Fertigstellung, das Haus als Mietobjekt behalten soll oder es sinnvoller wäre, das Geld anderweitig zu investieren.

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Einfache Frage, keine einfache Antwort

(Aber Du hast ja noch ein Weilchen Zeit.)

Zitat von AlexK34

Meine sonstigen Ersparnisse sind relativ gering. (Tagesgeld: 10.000 €, ETF FTSE All World: 15.000 €, Geldmarktfonds: 5.000 €.) Seit [meine Partnerin] nun wieder arbeitet, bespare ich den ETF mit 600 € mtl. und den Geldmarkt mit 150 € mtl.

Habe auch noch eine Lebensversicherung, die meine Mutter 2004 (ich war 14) abgeschlossen hat (Wert ca. 15.000 €) und eine Riester Rentenversicherung von 2006 (ca. 30.000 €). Diese muss ich mir nun auch genauer anschauen.

Ja. Separate Frage(n).

Zitat von AlexK34

Was sollte ich unbedingt bei meiner Entscheidung beachten? Wäre über alle Gedanken dankbar. Sollten Informationen fehlen liefere ich die gerne nach.

Du hast Deine Verhältnisse ja schon ganz gut dargestellt. Du hast ein Haus für Dich gebaut, dann eine Frau kennengelernt und bist mit ihr in ihr Haus zusammengezogen. Dein Haus hast Du vermietet, Du hältst es sinnvollerweise, bis es aus der Spekulationsfrist ist. Das weißt Du selbst und hast es genannt, das würde man natürlich so machen.

Die nächste wichtige Frage ist die nach Deiner Partnerschaft: Ihr habt wohl zwei gemeinsame Kinder, seid aber nicht verheiratet. Du wohnst im Haus Deiner Frau (vermutlich steht sie allein im Grundbuch), hilfst ihr beim Abtragen des Hausdarlehens, zahlst also so etwas wie eine Miete. Man müßte sich diesen Betrag anschauen, denn Du erwirbst damit ja kein Eigentum an dem Haus. Trotzdem wäre eine Miete ja ok, Du wohnst dort ja auch.

Gerade, wenn man nicht verheiratet ist, sollte man sich frühzeitig Gedanken machen, was wäre, wenn die Partnerschaft platzt (auch für ein Ehepaar sind solche Überlegungen nicht verkehrt). Wenn die Partnerschaft intakt ist, gehen solche Vereinbarungen viel leichter als im Rosenkrieg. Als Nichtverheirate sollte man sich speziell Gedanken darüber machen, was passiert, wenn einer unvermittelt stirbt. Ihr habt zwei gemeinsame Kinder, die dann das Vermögen des Verstorbenen hälftig erben, der andere Elternteil bleibt erstmal Vormund. Du würdest in diesem traurigen Fall dann in der Luft hängen als Mieter Deiner Kinder. Bei Eheleuten und gemeinsamem Immobesitz ist das leichter, aber auch Deine Situation läßt sich klären, vielleicht vertraglich festlegen.

Ansonsten werdet Ihr Eure Vermögen vermutlich getrennt halten, Dein Haus wird allein Dir gehören.

Du hast als Hausabzahler verständlicherweise relativ geringe sonstige Ersparnisse. Es ist eine Anlageentscheidung, ob man Sparbeiträge (die Du jetzt ja hast) ins Haus steckt (also sondertilgt) oder parallel anlegt (so wie Du das tust). Was zahlst Du für Deinen Hauskredit? (Zinssatz, Bindungsfrist, Restschuld nach Plan bei Prolongation?). Wenn der Zins niedrig ist (Könnte sein bei Abschluß 2017), spart man besser separat.

Bei der Entscheidung, ob Du Dein Haus in wenigen Jahren nach Ende der Spekulationsfrist behältst oder verkaufst, kann ich Dir nicht helfen. Ein Haus hat typischerweise eine geringe Rendite, Du bist da überschlägig mit 3,5% vor Steuern dabei (Eventueller Erhaltungsaufwand noch nicht berücksichtigt). Wertpapiere sind sicher pflegeleichter, bei denen ruft keiner am Sonntag an mit der Meldung, daß die Heizung ausgefallen ist. Ein Haus ist auch ein Klumpenrisiko. Du hast damit den erheblichen Betrag von 500 T€ in einem Objekt. Streuung geht anders.

Und dann kommt die generelle Anlageneigung dazu: Ich bin Aktionär im Herzen, ich würde davon ETFs kaufen. Diese Ansicht kann man aber nicht generalisieren. Andere Leute fürchten das Kursrisiko und setzen alles auf Festgeld oder mischen. Je nach Lage könnte Dein Haus mit den Jahren an Wert gewinnen (wenn Du etwa in der Nähe einer größeren Stadt wohnst), könnte sein, daß Dein Ort abgehängt ist und die Zahl des Maklers Illusion. Das läßt sich alles nicht allgemeingültig bestimmen, weil das von zu vielen mir unbekannten Faktoren abhängt.

Zitat von AlexK34

Ja genau, haben zwei gemeinsame Kinder und sind unverheiratet. Als ich 2017 umgezogen bin, stellte sich zunächst die (finanzielle) Frage, ob wir beide Häuser überhaupt behalten können/wollen. Haben uns dann dazu entschlossen und vereinbart beide Häuser separat als Alleinbesitzer zu halten. Ich bezahle (als Miete) dort mit ab. Der Betrag war auch aufgrund der Elternzeiten sehr unterschiedlich. Derzeit sind es ca. 800 €.

Du fragst was, die Leute antworten, ich antworte auch, Du machst was draus für Dich. Gedankenaustausch regt an, hilft einem vielleicht auch bei Entscheidungen, die man dann aber doch selber trifft.

Wenn Du Dich um faire Finanzbeziehungen bemühst (wie ich den Eindruck habe), dann solltest Du zwei Finanzkreise kennen und trennen: Einerseits Deinen Vermögensaufbau und den Vermögensaufbau Deiner Frau. Zweitens die Finanzierung des Familienlebens.

Du hast ein Haus, das ist vermietet. Das ist einfach, alles, was damit zusammenhängt ist Deine Sache. Allenfalls dann, wenn dort viel übrig bleibt (was ich nicht glaubt) könnte das in die Familienfinanzen herüberschwappen.

Deine Partnerin hat auch ein Haus, dort wohnst Du, das heißt: Du nutzt das Haus zum Teil mit. Rechnerisch könnte man das als Teilvermietung sehen. Du zahlst Deine Miete, damit ist das ausgeglichen.

Davon unabhängig ist dann die Finanzierung der Familie. Deine Partnerin hat Elternzeit genommen und dadurch weniger verdient, das solltest Du ausgleichen (hast es ja vermutlich auch). Jetzt verdient sie wieder mehr, also rechnet man anders.

Du hast Dir darüber Deine Gedanken gemacht und bist Dir dabei vermutlich mit Deiner Partnerin einig. Damit ist das Eure Sache, in die ich nicht meine Nase hineinstecken muß.

Zitat von AlexK34

Eine Hochzeit stand bei mir eigentlich nie auf der Agenda. Mit zwei Kindern denkt man rational, allein wegen der Versorgung, nochmal anders darüber nach. Von daher könnte das in näher Zukunft folgen.

Kann, muß nicht. Die Beziehung zwischen den Beteiligten ist ohne Trauschein der Eltern einfach anders. Solange Ihr das im Griff habt, ist das in Ordnung. Es dürfte halt nur ratsam sein, gängige Szenarien in einem "Was wäre, wenn?" vorab durchzudenken (namentlich Tod und Trennung, vielleicht auch Berufsunfähigkeit eines Partners). Ich halte es für besser, sich einmal vorzustellen, was wäre, wenn der Haupternährer mit dem Auto vor dem Baum fährt und nicht wiederkommt, als daß man dies aus Pietät oder Abscheu unterläßt und dann im Fall des Falles wie der Ochs vor dem Scheunentor steht.

Zitat von AlexK34

Es handelt sich um 2 Darlehen:

1. Restschuld ca. 60k, 1,90 % Zinsbindung bis 31.12.2030 (15 Jahre)

2. Restschuld ca. 60k, 1,30 % KfW, Zinsbindung bis Ende Darlehen im Jahr 2036

Beide Zinssätze sind aus heutiger Sicht niedrig. Speziell den zweiten schlägst Du selbst mit einer Festzinsanlage locker. Also: Man würde hier eher parallel ansparen. Achtung! Die jeweilige Restschuld hat eine etwas unglückliche Größe. Es könnte sein, daß Du für lediglich 60 T€ nur schwierig eine Anschlußfinanzierung bekommst. Es könnte eine Idee sein, die Volltilgung dann zumindest ins Auge zu fassen (damit man die Option hat, das Darlehen abzulösen, wenn die Hausbank für die Prolongation schlechte Konditionen anbietet). Ob man dann tatsächlich ablöst oder doch verlängert, hängt von der Situation dann ab.

Auch das ist noch ein Weilchen hin; Du machst Dir jetzt schon Gedanken darüber, bist aber noch nicht dazu gezwungen, eine Entscheidung zu treffen.

Alles im Lot, würde ich mal sagen. Du denkst schon in die richtigen Richtungen, und wenn dann Entscheidungen fällig sind, weißt Du, was Du dann tun solltest.