Beiträge von FinanztipUser

Zitat von loennermo

OK, "gefangen" ist man mind. 10,5 Jahre, aber ab 8,5 Jahren hat man viele Möglichkeiten.

Das ist der Punkt und ich glaube den haben wir beide verstanden…^^

Zitat von loennermo

Und eine Vorfälligkeitsentschädigung wird m.W. nur dann fällig, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung das Zinsniveau niedriger ist als das vertragliche.

Ist so, weil den Banken nur dann ein Zinsschaden ausgeglichen werden muss, wenn einer entsteht. Das Risiko dafür ist in Anbetracht der unmöglichen Prognostizierbarkeit von zukünftigen Zinsen praktisch 50/50.

Und wenn du die falschen 50% erwischt, wird es sehr schnell sehr teuer vorzeitig aus dem Vertrag auszusteigen und der Bank den Zinsschaden auszugleichen…

Zitat von loennermo

Wenn man nun auf 15 Jahre abschließt, dann sollte man nach 8,5 Jahren den Zinsmarkt beobachten. Ist das Zinsumfeld nach 8,5 Jahren günstig wird gekündigt und neu abgeschlossen. Ist dies nicht der Fall aber nach z.B. 11 Jahren wird dann gekündigt. Man hat also durchaus eine ordentliche Flexibilität. [...]

Im Grunde ist man nur 8,5 Jahre "gefangen" und hat dann 6,5 Jahre Flexibilität.

Naja, Kündigen geht faktisch nach 10,5 Jahren (10 Jahre + 6 Monate Kündigungsfrist) und nicht nach 8,5 Jahren! Anschlussfinanzierungen sind dann nach 10 Jahren möglich (und nicht nach 8,5 Jahren!), nur legt man den Zins für die Zeit nach dem 10. Jahr dann mit entsprechenden Aufschlägen schon früher fest. 10 Jahre sind insofern dann der Fixpunkt, auf den man mit einer Finanzierung in einem einzigen Baustein zuläuft.

Zitat von loennermo

Und wenn man die große Erbschaft macht oder eine 6 stellige Abfindung bekommt, dann kündigt man halt und schließt einen niedrigeren Betrag neu ab.

Kündigen kann man die Verträge in der Regel, nur zahlt man dann je nach Zinssatz und Marktzinsentwicklung eine ziemlich heftige Vorfälligkeitsentschädigung. Ist doch nichts anderes, als den Kredit (anteilig) vor Ende der vereinbarten Laufzeit zu kündigen. Teuer ohne Ende so ein Vorgehen und genau solche Kosten kann man sich doch bis zu einem gewissen Grad sparen, wenn man nicht alles unnötig lange festschreibt.

Wer es ganz simpel haben möcht, der schließt nur einen Finanzierungsbaustein auf 15 Jahre ab. Wer die Risiken der Stichtagsprolongation (natürlich relativiert um Forwards oder Kündigungsmöglichkeiten bei über 10 Jahren Laufzeit) und die u.U. ganz massiven Kosten durch Vorfälligkeitsentschädigungen vermeiden möchte, der sollte m.E. über mehr als einen Finanzierungsbaustein nachdenken...

Zitat von Saarlaender

Eure Meinung dazu?

Bin zwar ein Fan der SRIs, aber wenn das Ziel lautet, die USA in den Industrieländern etwas runterzugewichten und die EM etwas höher zu gewichten, dann solltest du das damit erreichen. Die Effekte der beiden kleinen Teile in Hinblick auf die Gesamtperformance dürften aber so gering sein, dass ich mich fragen würde, ob sich der Aufwand mit drei ETFs dafür lohnt.

Rein von der Gewichtung her würde ich den EM eher bei 20% sehen (insg. dann runde 30% EM) und auch die Industrieländer ex USA würde ich persönlich höher gewichten, das mach ich aber perspektivisch auch durch Staatsanleihen aus dem Euro-Raum...

Nochmal ökonomisch gesprochen: Die "Extreme" stellen hohe Kostenrisiken dar und die will man doch so gut es geht vermeiden. Niemand wirft gerne Geld zum Fenster raus, auch wenn wir vll. auch kulturell bedingt oft völlig irrational auf eine vermeintliche Sicherheit setzen. Für mich ist das Vorgehen (Gesamtbetrag der Finanzierung immer komplett auf 10 oder15 Jahre festschreiben) in etwa so, als würde man nur auf dem Tagesgeldkonto oder unter dem Kopfkissen Geld sparen und auf den Vermögensaufbau hoffen: Besonders sicher ist das, aber besonders effizient? Der Hebel ist bei Baufis natürlich nicht ganz so groß, aber da gehts trotzdem schnell um viele, viele Tausend Euro, die man ziemlich unnötig verplempert und die man besser zur Tilgung (ergo: zum Vermögensaufbau) statt zur Zinszahlung verwenden könnte.

Natürlich gibt es die Notwendigkeit einen ausreichend großen Anteil der Gesamtfinanzierung ausreichend lange festzuschreiben, sodass einen ein Zinsanstieg nicht überfordert. Aber genau das verhindert man doch, wenn man statt alles auf die eine Karte (Prolongation des gesamten Restbetrages am Tag X in 15 Jahren) eben die Prolongationen auf mehrere Zeitpunkte verteilt und genau das Risiko damit reduziert. Ihr schaut ausschließlich auf das Risiko, die Rate nicht mehr tragen zu können, das existiert ja zweifellos! Aber Kostenrisiken sind ökonomisch gesprochen auch Risiken und neben der "Stemmbarkeit" der Rate der eigentliche springende Punkt (nämlich die Relation Kosten/Risiko) bei Baufinanzierungen...

Zitat von 12345

Du hattest sehr viel Glück und dürftest damit die absolute Ausnahme sein.

Nein, hatte ich nicht, im Gegenteil! Gewisse Faktoren kann man aber auf dem Radar behalten und teilweise auch beeinflussen bzw. vom Timing her in einem gewissen Rahmen steuern. In dem Zeitraum haben sich die Zinsen für mich sogar doppelt massiv negativ entwickelt, trotzdem konnte ich das durch den Zuschnitt und die Laufzeiten der drei Bausteine ziemlich passend abfangen. Und genau das ist der Witz bei der Sache, also eine Ausgewogenheit zwischen langfristiger Zinssicherheit in notwendigem Maße herzustellen und gleichzeit flexibel und so günstig wie möglich aufgestellt zu sein mit der Gesamtfinanzierung betrachtet über die gesamte Laufzeit.

Zitat von 12345

Hätten wir einen Teil der Summe auf nur 5 Jahre finanziert, hätten wir den Teil entweder jetzt ablösen müssen oder ihn zu einem jetzt sechs- bis siebenfach höheren Zins anschlussfinanzieren müssen.

Meine Güte, jetzt denk dein Argument doch mal zu Ende: Natürlich hätte es auch andersum laufen können, das liegt in der Natur der Sache! Zinsen sind praktisch nicht prognostizierbar. Das Argument "supertoll gelaufen" ist also genauso irrelevant wie "total unterirdisch gelaufen", eben weil beides nur rückblickend beurteilt werden kann und dir für Entscheidungen bzgl. der Zukunft überhaupt gar nichts bringt.

Daher ja der Ansatz, die Zinsen über eine gesamte Laufzeit von vielleicht 20 Jahren der Gesamtfinanzierung zu glätten. Damit gehst du weder ins eine Extrem und verlierst bei fallenden Zinsen in den ersten 10 Jahren nicht massiv. Du gehst aber auch nicht ins andere Extrem, eben kaum oder gar nicht festzuschrieben, sodass du im schlechtesten Fall verlierst bei stark steigenden Zinsen. Du passt dich einfach einem Durchschnittszins über diesem Zeitraum an, je nach Struktur eben unterschiedlich stark. Und du hast zusätzlich eine höhere Flexibilität und alle anderen oben genannten Vorteile.

Und genau dazu tendieren die Finanzierungsprofis aus der Praxis und auch die Ratschläge von Kommer und co. eben weil du damit sozusagen die riskanten "Extreme" aus der Gesamtfinanzierung rausnimmst. Das genau ist der Sinn dieses Vorgehens und das ist ökonomisch rationales Verhalten, eben weil niemand eine Glaskugel hat, um die Zinsen prognostizieren zu können...

Zitat von LebenimSueden

Kurz gesagt: deine gewünschte Flexibilität haben die meisten schon in ausreichendem Maß. Die Gruppe, für die eine höhere Flexibilität sinnvoll sein kann, ist extrem klein und speziell.

Ich glaube, ich bin wirklich auf verlorenem Posten mit dem Standpunkt, dass es Sinn macht, praktisch kostenlose geldwerte Vorteile mitzunehmen...

Vielleicht ist allein schon mein Einzelfall auch zu speziell oder meine Gruppe der ganz ordinären Wohnungskäufer in eigener Sache zu klein? Die genannten Punkte sind in meinem halbwegs bescheidenen Alter (Ende 30) fast alle schon eingetreten: Eine Abfindung im mittleren 5-stelligen Bereich hat es mir ermöglicht, einen kompletten Baustein der Baufinanzierung just zur Zinswende komplett abzulösen. Einen weiteren Baustein konnte ich weitgehend ablösen, da sich meine Eltern entschieden haben, einen Teil des Erbes vorab aufzuteilen. Da es karrieremäßig ziemlich voran ging, haben wir die gesamte Baufinanzierung insgesamt sehr viel schneller hinter uns gebracht, das hätte ich mit 5% Sondertilgungsoption niemals geschafft.

Zitat von LebenimSueden

Die meisten der Punkte sind in einer gesunden Finanzierung schon berücksichtigt. Und wenn man mehrere Jahre lang arbeitslos ist und der Partner das nicht mit entsprechendem Einkommen auffangen kann, wird die Immobilie eh nicht zu halten sein. Da hilft es dann auch nichts, dass du die Rate bei der Refinanzierung um 100€ senkst.

Angenommen bei einer Baufi wie der oben (3.333 € Rate p.M.) hätte man ein Drittel (mit rund 1100 € Rate) kurzfristig finanziert und es wird wirklich eng: Eine Umstellung dieses Bausteins auf Endfälligkeit hätte zur Folge, dass man schlagartig fast 1.000 € im Monat an Spielraum gewonnen hätte, was deutlich mehr ist, als 100 € Ratensenkung und auch sehr viel mehr ist, als die üblichen Ratenänderungsoptionen in Kreditverträgen ermöglichen.

Du hast ja Recht, dass die Vorteile in Ansätzen (geringe Sondertilgung von 5% p.a. oder geringfügige Ratenänderungen) schon in den Kreditverträgen drinstehen, das halt oft gegen Aufpreis. Warum aber nicht noch weitergehende Vorteile kostenlos realisieren?

Aber ich glaube, die Argumente sind soweit ausgetauscht. Ich war/bin froh um die Option und würde es bei jeder Baufi immer wieder so machen! Aus meiner Sicht überwiegen die Vorteile ganz massiv ggü. den geringen Nachteilen und dem geringen Mehraufwand. Wer das nicht möchte oder wer keine Lust hat, die Baufinanzierung gelegentlich nachzusteuern, der sollte es lassen.

Wichtig war und ist mir nur, auf die bestehende Option und die Vorteile hinzuweisen!

Zitat von LebenimSueden

Woher willst du das Geld nehmen? Eine normale Finanzierung ist heute selten unter 3k. Das sind 15k pro Jahr bei 5% und 30k pro Jahr bei 10%. Kein normaler Mensch hat so viel Geld übrig

Würdest du von heute an gesehen für die nächsten 15 Jahre Veränderungen ausschließen, die entweder zu deutlich weniger verfügbarem Einkommen führen wie z.B. Jobverlust, Teilzeit, Lebensmittelpreissteigerungen, Kinder mit zusätzlichen Kosten, etc.? Oder eben zu mehr Einkommen oder auch größere Summen z.B. durch Jobwechsel mit Gehaltssteigerungen, Abfindungen, Firmenverkäufe oder Erbe?

Bei all den Entwicklungen würde ich insb. für jüngere Menschen unterstellen, dass es da finanziell massiv in beide Richtungen gehen kann. In welche Richtung genau, ist natürlich die spannende Frage. Aber für all diese Szenarien wollte und will ich persönlich möglichst gut (d.h. in Hinblick auf Baufis: möglichst flexibel und günstig!) aufgestellt sein und das gab/gibt eine Standardfinanzierung einfach nicht her...

Zitat von LebenimSueden

Sondertilgung hast du fast immer mit drin. Kommt gut beim Kunden an und Banken wissen, dass es fast keiner nutzt. Dass das günstigste Angebot auf dem Markt keine Sondertilgung hat, ist extrem selten. Und damit ist halt deine Prämisse falsch, dass Sondertilgung Aufpreis kostet. Tut sie nur in der Theorie, selten in der Praxis.

Und als Privatkunde hast du nach §489BGB ohnehin eine Option auf ein günstigeres Darlehen, die du nach 10 Jahren ziehen kannst. Du bist nicht in einer ewigen Laufzeit gefangen. Mit einer mutwilligen Verkürzung der Zinsbindung bringst du aber ein Risiko ins Spiel, das nicht sein muss

Die 10 Jahre bzgl. Sonderkündigung sind klar, deswegen würde ich für den langlaufenden Teil ja gerade 15-20 Jahre anpeilen, da der einseitige Vorteil aus Verbrauchersicht da ja gerade erst richtig greift.

Sondertilgung von 5% ist meiner Erfahrung der letzten Jahre nach üblich. Aber 10%? Bieten meines Wissens nach nicht alle Banken an (meine Sparda z.B. nach wie vor nicht) und wenn dann eben mit Zinsaufschlägen, die Kunden regelmäßig nicht sehen, die aber genau wie Ratenänderungsoptionen etc. natürlich von den Banken mit in den Zins eingepreist werden.

Mit mehreren Finanierungsbausteinen hättest du wie gesagt den gleichen oder oft sogar noch einen größeren Effekt: Sondertilgungen von bis zu 100% der Summe des Bausteins sind möglich, ein komplettes Aussetzen der Rate durch eine Umstellung des Bausteins in Endfälligkeit theoretisch auch. Und das jedes mal flexibel zum Zeitpunkt der Prolongation. Das mal mit den üblichen Sondertilgungsoptionen oder Ratenänderungsmöglichkeiten versucht?

Für deine Zahlen passt das in dem Szenario, nur unterstellst du dabei a) mit 40T Jahresannuität (bzw. 3.333 € pro Monat) eine für viele grenzwertig hohe Tilgung (insb. neben Hausnebenkosten/Rücklagen etc.) und b) mit 7% einen angenommenen Maximalzins, auf den ich mich aktuell und historisch gesehen nicht verlassen würde. Mal ausgerechnet, was bei 8% oder 9% an diesem Stichtag passiert oder wenn z.B. nur 2.500 € pro Monat für die Kreditrate möglich wären? In beiden Fällen würdest du mit der Prolongaton dann sehr schnell über die Klippe marschieren...

Diejenigen, die keine 3.333 € plus Hausnebenkosten und Rücklagen dauerhaft sicher wuppen können, laufen massiv ins geschilderte Problem, da die niedrigere Tilgung die Restschuld massiv erhöht. Was ist, beim Jobverlust? Was bei einem auch dadurch (oder durch Scheidung, Wechsel des Arbeitsortes, etc.) erzwungenen Verkauf der Immobilie? Was, wenn durch Kinder oder sonstige Ausgaben oder Arbeitszeitreduzierungen die Rate deutlich runtergesetzt werden soll? Was wenn durch ein Erbe auf einen Schlag ein wesentlicher Teil der Finanzierung abgelöst werden kann/soll?

All das geht nur bei einer einigermaßen flexiblen Finanzierung, du stellst dich praktisch für jedes denkbare Zenario damit flexibler auf. Und: Hast du in deiner Beispielrechnung oben, bei der die Rate gerade noch so zu stemmen wäre, die Gesamtkosten berechnet? Die Finanzierung würde am langen Ende der Finanzierung ganz massiv viel teurer (und länger laufend!), wenn du gerade zum Zeitpunkt einer Finanzmarktkrise prolongieren müsstest. Warum dieses Stichtagsrisiko eingehen, wenn man genau dieses Risiko easy auch mitigieren kann?

Daher einmal mehr: Gesamtkosten und Risiko (in praktisch allen Facetten) wären höher bei einer starren Finanzierung in einem Block verglichen mit dem Vorgehen mit mehreren klug gewählten bzw. zugeschnittenen Bausteinen...

Zitat von SioMio

Risiko an einem Tag: diese Frage ist bie meiner Vorgehensweise absolut unerheblich, siehe wieviel Restschuld ist nach 15 Jahren inkl Sondertilgung überhaupt noch vorhanden.

Das können dann auch 7% Zins sein. Und dann geht die Welt auch nicht unter.

Wieso unerheblich? Oben schreibst du zu deinem selbstgewählten Beispiel folgendes:

Zitat von SioMio

Ja, nach 15 Jahren hat man ein Zinsänderungsrisiko. Aber kein volles, so wie du schreibst.

Je nach Tilgung und Sondertilgung sind 40 bis 60% des Darlehens abgezahlt.

Bleiben also noch ca. die Hälfte übrig.

Angenommen, die Bude kostet, wie hier bei uns im Rhein-Main-Gebiet, schnell mal 800T Euro, dann wäre die von dir genannte "Hälfte" nach Ende der Zinsbindung noch rund 400T Euro. Da macht der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung der Gesamtsumme in einem Block einen gewaltigen Unterschied.

Der Unterschied wäre bei einem Anstieg von 3% Zinsen auf 7% Zinssatz sogar so hoch, dass du je nach bisheriger Rate/Sondertildung damit rechnen müsstest, dass du gezwungenermaßen die Monatsrate so deutlich erhöhen musst, dass es finanziell eng wird auf monatlicher Basis und für das monatlich zur Verfügung stehende Budget. Ist das unerheblich bzw. siehst du darin echt kein Risiko?

Die Zinsen könnten kurz vor und kurz nach diesem Stichtag sehr viel niedriger gelegen haben, aber du kannst dann einfach nicht mehr ausweichen und/oder reagieren, sondern musst nehmen, was dann an Zinsniveau eben gerade zu diesem Zeitpunkt vorherrscht.

Oben argumentierst du doch genau umgekehrt, dass man durch möglichst lange Zinsfestschreibung das Risiko aus der Gesamtfinanzierung rausnehmen sollte... Das von dir aufgemachte Szenario kann dir auf den Punkt (Stichtag) genau in 15 Jahren massiv auf die Füße fallen, wenn es ungünstig läuft.

Allein schon deshalb würde ich die Finanzierung aufteilen, den Zins glätten und mir Nachsteuerungsmöglichkeiten hinsichtlich der Prolongationszeitpunkte und der gesamten Finanzierung erhalten wollen...

Zitat von SioMio

Gegenfrage: wie viele solcher Baufis kennst du persönlich, so wie Herr Kommer sie empfiehlt? Manches hört sich super toll an, ist in der Praxis aber einfach nur Murks.

In der Praxis schonmal ausprobiert das vorgeschlagene Vorgehen? Offensichtlich nicht. Wie gesagt, alle, die in meinem Umfeld ausschließlich (hauptberuflich) oder nebenberuflich Immobilien finanzieren, machen das so. Ich hab selbst einen Bankhintergrund, habe das Vorgehen aber dort selbst nicht mitgenommen, sondern bei meiner ersten eigenen Baufi praktisch innerfamiliär (von jemandem, der beruflich primär auch gewerbliche Immobilienfinzierungen abwickelt) empfohlen bekommen. War rückblickend ein extrem guter Tipp, für den ich bis heute dankbar bin! Und Kommer würde ich mit seiner Erfahrung und seiner Ratgeberliteratur nicht unterstellen, dass er sich mit der Materie nicht auskennt, ganz im Gegenteil. Ich würde es garantiert und bei jeder eigenen Finanzierung immer wieder so machen.

Warum die Standardfinanzierungen bei Vermittlern und Banken so laufen, wie auf deinem Schreibtisch, ist doch klar: Drei statt einem Kreditvertrag ins System einzugeben ist sowohl für die finanzierende Bank, als auch für einen Vermittler etwas mehr Verwaltungsarbeit. Daher wird das in der Regel nicht aktiv beworben. Wenn man freundlich drauf besteht, klappt es aber auch bei allen großen Vermittlern und Banken, mit denen ich bisher zu tun hatte.

Wie gesagt: Das Vorgehen hat in meinen Augen massive Vorteile und es macht m.E. Sinn, sich das mal durch den Kopf gehen zu lassen und einen Teil (und sei es nur 20-30%) nicht ganz so lang festzuschreiben. Ich habe viele Vorteile eines solchen Bausteins genannt (niedrigerer Zinssatz, Volltilgung kostenlos möglich, Ratenänderung bei jeder Prolongation möglich, Fristentransformation bzw. Glättung des Zinsniveaus, etc.). Deine Argumente dagegen scheinen sich im Wesentlichen auf "Murks" und "interessiert mich nicht die Bohne" zu beschränken...

Zitat von SioMio

Je mehr du schreibst umso mehr habe ich das Gefühl, dass du manches nicht so richtig verstehst oder verstehen willst.

Ja, nach 15 Jahren hat man ein Zinsänderungsrisiko. Aber kein volles, so wie du schreibst.

Je nach Tilgung und Sondertilgung sind 40 bis 60% des Darlehens abgezahlt.

Bleiben also noch ca. die Hälfte übrig.

Natürlich hat man in der Regel nach 10 oder 15 Jahren Laufzeit eine geringere Restschuld, so what? Versuch doch mal die Gesamtkosten deiner Finanzierung über die gesamte Laufzeit zu betrachten: Es bleibt doch dabei die Tatsache, dass du bei einer solchen Finanzierung in einem Block a) auf steigende Zinsen wettest, b) die hohen Zinsen am langen Laufzeitende zahlst, c) dann auf den Stichtag genau in 10 oder 15 Jahren den Zins nehmen musst, der dann eben vorherrscht, was ein "Zocken" auf das Zinsniveau an diesem Stichtag darstellt und d) dass die Gesamtfinanzierung dadurch zwar "planbar", aber eben auch unnötig unflexibel und teuer werden wird.

Wers mag? Gerne! Ich würde mir die Vorteile vergegenwärtigen (vll. wirklich mal in die einschlägige Ratgeberliteratur dazu reinlesen) und dann eine Entscheidung treffen, bei der ich nicht einen riesigen Klotz von Finanzierung völlig unflexibel und ewig lang festschreibe.

Allein die letzten 5 Jahre waren doch für alle so ereignisreich, dass klar wird, wie wertvoll (auch monetär!) Flexibilität sein kann. Auch dank Corona hatten wir z.B. unvorhergesehen so viel Geld durch weniger Urlaube, Essen gehen, etc. übrig, dass ich einen Baustein meiner eigenen Finanzierung bei Fälligkeit wunderbar ablösen konnte. Witzig war hierbei konkret in meinem Fall, dass mein Dispo-Zins zeitweise deutlich unter den Baufizinsen lag, sodass ich auch den noch wunderbar für den Restbetrag nutzen konnte. Zinsarbitrage sozusagen und das geht in beide Richtungen: Hätte ich dank Corona den Job verloren, hätte ich den fälligen Baustein einfach länger gestreckt und damit die monatliche Gesamtrate reduziert um das monatliche Budget zu schonen.

Für Ratenänderungsoptionen und zusätzliche Sondertilgungsrechte (10% statt 5% p.a.) zahlst du bei praktisch jeder Bank einen Zinsaufschlag, ob der dir sichtbar ausgewiesen wird oder nicht. Man kann all die genannten Vorteile (kostenlos!) liegen lassen, oder sie eben nutzen...

Zitat von LebenimSueden

Hier mit vielen Bausteinen die Zinsstrukturkurve zu reiten, hat was von "picking pennies in front of a steamroller". Der mögliche Gewinn ist recht klein und begrenzt.

Der mögliche Gewinn ist deutlich größer, wenn du neben der hier dargestellten Zinsersparnis noch die Sondertilgungsmöglichkeiten, die Ratenänderungsmöglichkeiten, die Ersparnisse bei Vorfälligkeit etc. monetär einrechnest. Da geht es je nach Lage der Dinge schnell um viele, viele Tausend Euro Ersparnis!

Das allein weil gerade Privatpersonen oft unterschätzen, wie viel sie dann doch tilgen oder ablösen können. Da in einem riesigen Finanzierungsblock mit einer ewigen Laufzeit/Zinsfestschreibung gefangen zu sein, ist in meinen Augen einfach sehr ungeschickt und ungünstig…

Zitat von SioMio

Für Privatleute, die ihr eigenes Haus finanzieren wollen, würde ich so einen Tipp aber als gefährlich ansehen und niemals dazu raten.

Also die Finanzierungstipps von Kommer explizit für Privatleute findest du gefährlich und würdest niemals dazu raten? Warum schätzt du rät er als unabhängiger Berater an dieser Stelle dazu?

Wie gesagt: 100% variabel (wie übrigens in UK üblich) für Privatleute in Deutschland ist Harakiri. Aber 100% in einem völlig unflexiblen Block festzuschreiben in meinen Augen auch für Privatleute ziemlich ungeschickt. Wer hohe Sicherheit will, schraubt den Anteil der langfristig festgeschriebenen Summe entsprechend hoch!

Was du vorschlägst (alles auf den Punkt 15 Jahre festzuschreiben) ist doch auch deshalb für Privatleute riskant, weil dann eben auf diesen Punkt hin ein riesiges Zinsänderungsrisiko besteht. Bei meinem Vorgehen mitigierst du auch dieses Risiko, da du eben gestreckt über die Laufzeit mehrfach prolongierst und dich das Zinsniveau am Stichtag in 15 Jahren dann eben nicht mit voller Wucht trifft.

Deiner Logik nach müsste man eigentlich dann nur 25-30 Jahre Volltigerdarlehen abschließen. Nur wäre das noch viel teurer, also einmal mehr sehr teuer eingekaufte „Planbarkeit“!

Zitat von 12345

Dann muss man aber eine Bank finden, die nach der kürzeren Laufzeit in den zweiten Rang geht.

Denn der erste Rang ist ja schon vom großen 60-70%-Anteil belegt.

Was spricht gegen eine anteilige Abtretung der Grundschuld im ersten Rang an eine andere Bank? Die Bank kann doch nur so viel Grundschuld aufrechterhalten, wie sie Restforderungen aus den Kreditverträgen gegen dich hat.

Selbst wenn du für die Prolongation aus Gründen der Einfachheit, oder weil du dich gezwungen siehst, bei der gleichen Bank bleibst: Die Vorteile (also Sondertilgung des Bausteins bis 100%, Ratenänderungen bei jeder Prolongation möglich, günstigere Zinsen bei kürzeren Laufzeiten, niedrigere Vorfälligigkeitsentschädigungen, etc.) bleiben doch auch dann alle bestehen!

Wenn die Restsumme des Bausteins unter 50T € (teilw. auch 70-80T €) liegt, wirst du bei anderen Banken kaum noch unterkommen können, das gilt für alle Restschulden in dieser Höhe. Auch da hatte ich nie Probleme mit unangemessen hohen Zinsen und der Abstand vor allem auch zu den höheren Zinsen am langen Laufzeitende war oft beträchtlich (siehe Zinsstruktur aktuell)…

Zitat von LebenimSueden

Flexibilität geht immer auf Kosten der Planbarkeit. Und die Kosten der Finanzierung kannst du Stand heute gar nicht vernünftig vergleichen, da du durch die häufige und früh anstehende Refinanzierung von ungelegten Eiern redest.

Das stimmt beides. Nur: Planbarkeit kostet richtig viel Geld in Form der höheren Zinsen am langen Laufzeitende der Zinsstruktur. Du wettest damit zusätzlich massiv auf steigende Zinsen und setzt alles auf eine Karte, was in meinen Augen ein ziemliches Risiko darstellt und ziemlich teuer ist.

Heute etwas vergleichen zu wollen ist doch kein Selbstzweck! Natürlich fehlen dir die Infos über die zukünftigen Entwicklungen des Zinsniveaus. Aber gerade deshalb würde ich nicht nur auf steigende, sondern anteilig auch auf fallende Zinsen wetten wollen (s.o.), eben um nicht alles auf die eine Karte/Wette zu setzen.

Das von die beschriebene Risiko kann man doch gut abfangen, indem man den ersten Teil ausreichend groß gestaltet (z.B. 60-70%) und den dann gerne wirklich lange (20 Jahre als Volltilger zum Beispiel) festschreibt. Das sorgt in dem Teil der Finanzierung für Zinssicherheit und Planbarkeit.

Die von mir genannten Vorteile (Flexibilität, niedrigere Kosten/Zinsen hast du je nach Ausgangslage auch, wenn du z.B. nur 30-40% deutlich kürzer festschreibst…

Zitat von Irving

L&G und Gerd Kommer meinen, dass die jährlichen Transaktionskosten beim GK-ETF weniger als 0,1% betragen (einschließlich expliziter, impliziter und Verwahrungskosten).

Ist das inkl. der Kosten für die Fondsmanager, die man bei höherem Aufwand dann braucht? Weil 0,1% scheint mir da sehr günstig, was sind denn die Gesamtkosten und was die Marge der Fonds?

Zitat von SioMio

Alle dir bekannten Immobilienprofis machen das so. Ah ja.

Das liest sich für mich ein bisschen so, dass alle, die das nicht so machen, irgendwie nicht klug ihre Immobilien finanzieren.

Alle "Immobilienprofis ", die ich kenne, nehmen Darlehen mit 15 jähriger Zinsbindung liebend gerne an.

Grund: Planungssicherheit.

Und besonders für die, die Immobilien in Millionenhöhe besitzen, ist es viel zu zeitintensiv so viele Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu überblicken und dann immer wieder neu zu verhandeln. Die, die ich kenne, verdienen das Geld dadurch, dass sie gute Immobilien zu guten Preisen einkaufen bzw alte Immobilien aufwerten/sanieren.

Keiner von denen spielt mit dem Zinsrisiko.

Damit hat sich nicht nur René Benko hingelegt.

Deine Realität stimmt daher absolut nicht mit meiner überein.

Alles anzeigen

Hast du dir mal die einschlägige Literatur dazu angeschaut? Selbst Leute wie Gerd Kommer raten Privatleuten und "Selbstnutzern" explizit zum von mir genannten Vorgehen mit drei Bausteinen. Also einem langlaufenden Teil zur Sicherung des Zinsniveaus, einem zweiteren mittelfristig und einem ggf. sogar variablen Teil zum Nachsteuern: (https://gerd-kommer.de/buecher/#immobilien)

Ist so gesehen gar nicht meine Erfindung, sondern gelebte Praxis und Empfehlung auch von denjenigen, die im Gegensatz zu mir unabhängige Finanzberatung dazu anbieten...

Die "Immobilienprofis", die ich meinte, gehen sogar noch viel weiter, ob du's glaubst oder nicht: Die finanzieren teilweise aus Überzeugung ausschließlich variabel! Da müsstest du mit deiner Logik doch völlige Schnappatmung kriegen, oder? Beispielhaft:

Die wenigen davon, die ich persönlich kenne, kaufen in der Regel Immobilien als Anlageobjekte erst ab einer zweistelligen Mietrendite. Da ruiniert einen ein kurzzeitige Anstieg von 0,8% auf 4,5% auch nicht, wenn die Mietrendite bei über 10% liegt. Du profitierst umgekehrt doch auch von jeder Zinssenkung praktisch in Echtzeit. Die Flexibilität, auch bei unvorhergesehenen Entwicklungen und Verkäufen keine Unsummen an Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen zu müssen, ist ein Riesenvorteil. Genau wie die Raten kostenlos steuern zu können, einzelne Bausteine zwischenzeitlich komplett abzulösen oder umschichten zu können auch. Sondertilgungen lenkst du natürlich in den Baustein mit dem aktuell höchsten Zins. Alles das spart Kosten! Wie willst du das bei einer Finanzierung in einem Block machen?

Was du vorschlägst (15 Jahre Zinsfestschreibung) wäre denen viel zu teuer. Bei einer normalen Zinsstrukturkurve zahlst du einfach zu viel Aufschlag verglichen mit dem kurzen Laufzeitende. Hast du dir die aktuelle Zinsstruktur mal angeschaut?

-> https://www.ecb.europa.eu/stats/financia…l/index.en.html

Was ich vorschlagen würde, wäre eben der Kompromiss aus beiden Extremen, also nicht nur variabel und auch nicht nur in einem riesigen Block alles ewig festzuschreiben. Beides wäre mir zu extrem, zu riskant und/oder zu teuer!

Zitat von Asna

ganz blöde idee. warum? Baufis verusachen primär kosten, bei quasie null rendite. also auf gar keinen fall abschließen. das Geld daher direkt in den Finanzierungskredit stecken!

Baufis verursachen primär Kosten? Bei quasi null rendite?! Deshalb Kredite auf keinen Fall abschließen? Und das Geld direkt in den Finanzierungskredit stecken?

Da würde ich ehrlich gesagt jeden einzelnen Satzteil hinterfragen wollen...

Zitat von LebenimSueden

Bei der Finanzierung kommt es auf zwei Dinge an. Die Tragbarkeit der Finanzierung (siehe Kostenaufstellung) und die Kontrolle des Risikos durch die Restschuld. Denn das ist das reine Refinanzierungsrisiko. Aber durch eine zersplitterte Finanzierung machst du es dir selbst schwer, zu verstehen, was wann abbezahlt sein wird.

Wenn man seine Finanzierung selbst nicht versteht, sollte man so eine Finanzierung definitiv lassen. Egal was man dann wo und wie genau finanziert! Wenn man so eine Finanzierung aber bewusst und begründet wählt: Neben Tragbarkeit und Risikokontrolle zählen definitiv noch die Flexibilibät und die Kosten! Und die übersieht man beide, wenn man pauschal lange in einem Block festschreibt...

Insofern würde ich das Vorgehen weniger als "unnötig komplex" sondern als geradezu kostenlos flexibler und deshalb gerade bei größeren und mehreren Projekten als absehbar günstiger betrachten.

Zitat von Finanzijus

Gibt es dafür Gründe? Nachfrage wäre doch bestimmt vorhanden.

Kostengründe! Konstruktionsbedingt hast du deutlich höhere Transaktionskosten als bei Marktkapitalisierung. Da wachsen die Anteile bis zu einem gewissen Grad mit den Kursen mit, bei GDP musst du viel öfter und mehr umschichten…