Welche Sollzinsbindung Baufi

Zitat von 12345

Deshalb würde ich, wenn ich heute zu finanzieren hätte, vor allem bei einem wie hier eher geringen Aufpreis (0,3 - 0,5 Prozentpunkte) den längeren Zinsbindungszeitraum wählen. Es sei denn, ich bin mir sicher, dass ich innerhalb des kürzeren Zeitraums vollständig abgezahlt habe oder dass die Restschuld so niedrig ist, dass selbst ein Zinssatz von 10-11% bei der Anschlussfinanzierung kein Problem wäre.

Logisch.

Siehe auch schon hier:

Zitat von Sovereign

Den Spread für das Mehr an Zins- und Planungssicherheit (10 vs 15 Jahre Zinsfestschreibung) halte ich für sehr gering sprich überschaubar und attraktiv - wenn einem daran (aus objektiven und/oder subjektiven Gründen) gelegen ist.

Zudem sollte man in dem Kontext immer den § 489 BGB ("Ordentliches Kündigungsrecht des Darlehensnehmers"; nach 10 Jahren mit Frist von sechs Monaten) im Auge haben.

Die Baufi-Zinsen haben sich zwar so schnell und deutlich erhöht, wie ich das zuvor noch nie erlebt hatte

Zitat von 12345

Angeblich sei es nicht denkbar, dass Zinsniveaus von 3-5% bei Bauzinsen auf absehbare Zeit wiederkommen, weil das den Zusammenbruch der Wirtschaft in der Eurozone bedeuten würde. Die Bauzinsen sind gestiegen, der Zusammenbruch ist immer noch nicht da.

aber eben vom einem nahezu unvorstellbar niedrigem Niveau aus; siehe hier:

Zitat von Sovereign

mit schließlich dann nur noch um die 0,35% bei 10-jährigen Zinsbindungsfrist (allerdings im Realkreditbereich).

Das Ganze hatte schließlich um 2020 herum eine so bizarre Note erreicht, daß ich mir die Anfrage an zwei der beteiligten Banken nicht verkneifen konnte, ob ich bald eine Gutschrift bekomme bei den Darlehen oder auch negative Zinsen bei Hypothekendarlehen ... ? Die Mails blieben unbeantwortet ...

Ein starker Anstieg von 0,8% (für Otto Normalverbraucher) auf dann 4,5% (und jetzt noch um die 3.5% vielleicht) ist natürlich erheblich - dennoch bleiben das völlig andere Niveaus als die von mir beschriebenen (siehe Nr. 15) damaligen mit teilweise zweistelligen Zinssätzen (!)

Zitat von 12345

Ich glaube auch, dass ein Zinsniveau, das bei Baufinanzierungen für Zinsen von 10-11% sorgen würde, mit massiven Verwerfungen einhergehen dürfte.

Das glaube ich allerdings auch.

Allerdings glaube ich auch, daß eine EZB vor die Alternative gestellt, die Eurozone und damit den Euro platzen zu lassen oder den Geldwert zu sichern (sprich die Inflation adäquat zu bekämpfen) sich immer zugunsten der politisch motivierten Einheitswährung entscheiden wird.

Zitat von 12345

Aber für unmöglich halte ich das nicht,

Da ich mich mit diesem Themenbereich - EU, Euro, EZB, AEUV usw. - (gezwungenermaßen) seit Ende der 80er Jahre beschäftige, halte ich in der Eurozone ohnehin nichts mehr für "unmöglich" ...

Zitat von 12345

und entsprechend würde ich meine Baufinanzierung so planen, dass entweder die Zinsbindung lang genug ist, bis alles abgezahlt ist (auch wenn das teurer ist als auf 5-10 Jahre zu finanzieren), oder dass ich auch 10-11% Zinsen im worst case stemmen könnte. Denn WENN dieser Fall eintritt, wäre es unschön, wenn ich zusätzlich zu allen sonstigen Verwerfungen (Wirtschaft, Inflation, Arbeitsplätze usw...), die einen ja evtl. auch persönlich treffen, auch noch mein Haus verliere, weil ich den Kredit für die Anschlussfinanzierung nicht mehr zahlen kann.

Solche Worst-Case-Szenarien mitzudenken, halte ich gerade bei dem Thema (für "Otto Normalverbraucher" jedenfalls - da nicht selten das größte Finanzgeschäft des Lebens) für sehr sinnvoll.

Dazu gehört selbstverständlich einen deutlich höheren Zins bei der Anschlussfinanzierung auf die dann noch bestehende Restschuld zu simulieren (praktizieren wohl diverse Banken ohnehin inzwischen; "fiktive, kalkulatorische Annuität mit höherem Zins + Tilgung" im Rahmen der Kreditwürdigkeits-Prüfung und dabei der "Kapitaldienstfähigkeit über die gesamte Darlehenslaufzeit").

Worst-Case-Szenarien mitzudenken fällt aber manchmal auch den schon etwas Kundigeren und Erfahreneren nicht ganz leicht. Habe beispielsweise beginnend ab 2010 ff herum einige Protogonisten erlebt, die sich zu günstigen (und im Verlauf immer noch günstigeren) Zinsen nur so mit Immobiliendarlehen vollgesogen haben um sozusagen Papier-Euro in Sachwerte (in dem Fall Immobilien) zu tauschen. Halte ich für ein sehr gewagtes Unterfangen. Bei Währungsreformen beispielsweise wurden oftmals bis meist Guthaben und Schulden mit (ganz) andere Quoten umgestellt, weil sich Staaten dabei entschulden wollen (und eher nicht daran interessiert sind, daß Bürger, Anleger und Investoren von einem Währungscrash/einer Währungsreform profitieren).

@Sonnenblume997

Hier ein schönes Toll um mal ein bisschen hin und zu rechen mit Tilgung&Co:

Tilgungsrechner

Die passende monatliche Rate berechnen

www.sparkasse.de

Veränderst du die Tilgung z.B. auf 2,8% (wenn ihr also jedes Jahr kontinuierlich 1% sondertilgt), siehst du die Veränderung der Restschuld.

ich amche das immer so: ich nehem die aktuelle jährliche Tilgung und dividiere durch die Restschuld (=ca. 20t/233t Euro). Bei euch ergibt das 8,5% p.a. (ohne Sondertilgung).

Das wäre dann die mögliche Gesamtannuität, mit denen ihr ohne Erhöhung eurer Darlehensrate anschlussfinanzieren könntet. Im schlechtesten Falle wäre da dann also z.B. 7% Zins + 1,5% Tilgung möglich.

Hier mal ein paar weitere "Szenarien":

1,8% Tilgung / 3,45% Zins / 10 Jahre Zinsbindung

Restschuld am Ende der Sollzinsbindung: 285.902 €

Tilgungsrechner

Die passende monatliche Rate berechnen

www.sparkasse.de

Hier wäre die mögliche Gesamtannuität dann 6,9% p.a. (= z.B. 5,4% Zins + 1,5% Tilgung)

2,8% Tilgung (1% Sondertilgung jedes Jahr) / 3,61% Zins / 15 Jahre Zinsbindung

Restschuld am Ende der Sollzinsbindung: 160.500 €
https://www.sparkasse.de/rechn…mentRate&monthlyRate=1000

Hier wäre die mögliche Gesamtannuität dann 12,3% p.a.

Damit wärt ihr dann wirklich auf der sicheren Seite.

Ich würde aber trotz möglicher geplanter Sondertilgungen immer noch zu den 15 Jahren Zinsbindung raten.

Man weiß nie, was das Leben "manchmal (leider) bringt.

Krankheiten beim Partner oder einem selbst. Temporäre Arbeitslosigkeit, was auch immer.

Mit 1,8% Tilgung seid ihr finanziell flexibel für andere ausgaben und trotzdem habt ihr 15 Jahre keinen Stress mit einer Anschlussfinanzierung.

12345

Zur Erhöhung der festen Darlehensrate auf 2500 Euro pro Monat würde ich persönlich nicht raten.

Ich persönlich möchte mich finanziell nicht zu sehr in ein Korsett zwängen wollen.

Klar, du hast recht, eine geplante Sondertilgung ist schnell "aus den Augen, aus dem Sinn".

Mit einer 15 jährigen Zinsbindung (+ wie bereits geschrieben, die Möglichkeit der Kündigung nach 10 Jahren, falls zu dem Zeitpunkt die Zinsen deutlich niedriger sein könnten als jetzt) hast haben die beiden eigentlich eine recht sichere Restschuld zu bewerkstelligen.

Und meine Berechnungen mit 1% Sondertilgung p.a. (für 15 jahre) entsprächen eine monatliche Mehrbelastung von ca. 304 Euro (3650 Euro p.a).

Wenn die beiden mit einer Sondertzilgung von 8-10t Eurp p.a. rechnen, dann sollten knapp 4t Euro p.a. meiner Meinung nach im Rahmen des Möglichen sein.

Zitat von SioMio

12345

Zur Erhöhung der festen Darlehensrate auf 2500 Euro pro Monat würde ich persönlich nicht raten.

Es müssen ja vielleicht nicht gleich 2.500 EUR pro Monat sein, aber die derzeit vorgesehene Rate mit gerade mal 1,8% Tilgung führt zu einer wirklich massiven Restschuld und enormen Zinskosten.

Zitat von SioMio

Ich persönlich möchte mich finanziell nicht zu sehr in ein Korsett zwängen wollen.

Klar, die Variante "niedrige Rate und hohe Sondertilgung" ist flexibler, wer einmal die hohe Rate wählt, muss sie Monat für Monat ohne wenn und aber bedienen (können). Wenn man sich das nicht verlässlich zutraut, sollte man keine so hohe Rate wählen. Man sollte dann meines Erachtens aber auch nicht mit Sondertilgungen rechnen, denn da macht man sich etwas vor.

Zitat von SioMio

Klar, du hast recht, eine geplante Sondertilgung ist schnell "aus den Augen, aus dem Sinn".

Mit einer 15 jährigen Zinsbindung (+ wie bereits geschrieben, die Möglichkeit der Kündigung nach 10 Jahren, falls zu dem Zeitpunkt die Zinsen deutlich niedriger sein könnten als jetzt) hast haben die beiden eigentlich eine recht sichere Restschuld zu bewerkstelligen.

Na ja, mit der derzeit vorgesehenen niedrigen Rate und Tilgung haben sie eben leider eine sehr hohe Restschuld zu bewerkstelligen in 15 Jahren (nämlich fast 235.000 EUR).

Zitat von SioMio

Und meine Berechnungen mit 1% Sondertilgung p.a. (für 15 jahre) entsprächen eine monatliche Mehrbelastung von ca. 304 Euro (3650 Euro p.a).

Wenn die beiden mit einer Sondertzilgung von 8-10t Eurp p.a. rechnen, dann sollten knapp 4t Euro p.a. meiner Meinung nach im Rahmen des Möglichen sein.

Ja, in der Tat, wer mit 8.000 - 10.000 EUR Sondertilgung im Jahr rechnet, sollte zumindest 4.000 EUR sicher schaffen.

Wobei ich dennoch dazu neigen würde, den Anteil an Sondertilgung, bei dem man sich wirklich sicher ist, ihn leisten zu können, auf die monatliche Rate draufzuschlagen, also z.B. eine monatliche Rate in der Größenordnung 1.900 - 2.000 EUR zu wählen (das entspräche ca. 4.000 EUR Sondertilgung im Jahr) statt nur 1.650 EUR, und sich die weiteren 4.000 - 6.000 EUR Sondertilgung "nur" vorzunehmen.

Man gewöhnt sich an die Ratenhöhe, und was direkt monatlich abgebucht wird, ist weg und wird nicht mehr anderweitig ausgegeben. Klar, wenn das Geld nicht reicht, bringt einen eine zu eng kalkulierte Rate in Schwierigkeiten. Aber wenn die Rate so knapp kalkuliert ist, dass es gerade so hinhaut, dann darf man auch nicht mit Sondertilgungen rechnen (und muss sich ehrlich fragen, ob man wirklich bereit ist, die nächsten 35 Jahre ein Haus abzuzahlen und am Ende 450.000 EUR Zinsen gezahlt zu haben...).

Wieso nehmt ihr nicht die kleinstmögliche Tilgungsrate bei der ihr noch die gewünschten Zinsen erhalten könnt, und mach den Rest vollständig in Sondertilgungen?

Ja, hier wurde gesagt wenn es als Tilgung vereinbart ist, könne man es nicht vergessen. Aber als disziplinierte Menschen legt ihr euch für den Differenzbetrag einfach ein passendes Konto an wo ihr das Geld für die Sondertilgung hin überweist. Dann wird’s auch nicht verkonsumiert. Gleichzeitig bewahrt ihr euch aber die Flexibilität wenn’s mit den Monatsraten mal enger werden sollte.

Wenn man mit den Finanzierungsrechnern spielt, stellt man fest, dass nach einer gewissen mindesttilgung die möglichen Zinssätze nicht so sehr weiter fallen wenn man mehr tilgt. Die genannten 1,8% könnten schon beinahe optimal sein. Selbst wenn ihr plant mehr Tilgung zu leisten würde ich mir diese Flexibilität nicht unnötigerweise nehmen wollen. Stattdessen gilt es die minimale Tilgung zu vereinbaren bei der die gewünschten Konditionen grade noch erreicht werden können.

Zitat von 12345

Es müssen ja vielleicht nicht gleich 2.500 EUR pro Monat sein, aber die derzeit vorgesehene Rate mit gerade mal 1,8% Tilgung führt zu einer wirklich massiven Restschuld und enormen Zinskosten.

Sehe ich auch so. Dann macht man halt 2100 oder 2200€ pro Monat. Wenn der Plan mit der Sondertilgung halbwegs durchgerechnet ist, klappt das auch. Oder man fängt mit der hohen Rate an und vereinbart eine Möglichkeit zum Wechsel der Tilgungsrate. Dann kann man im Zweifelsfall immer noch die Rate senken, hat aber eine höhere mentale Hürde als bei der nicht gemachten Sondertilgung. Rein auf persönliche Disziplin zu setzen halte ich für schwierig, das klappt meist nicht so gut.

Der mit großen Abstand schlimmste worst case wäre doch die Monatsrate nicht begleichen zu können. Im schlimmsten Fall steht das Haus auf dem Spiel. Wieso sollte man völlig ohne Not so ein Risiko eingehen und der Bank mehr Geld schenken als unbedingt nötig?

Klar, wenn jemand seinen Larifari Lifestyle auslebt und das Geld stattdessen lieber verprasst, dann ist die Finanzierung vielleicht insgesamt der falsche Weg. Aber wenn man sich einen Dauerauftrag über die Differenz anlegt ist das doch ein Selbstläufer.

Zitat von Alex777

Aber wenn man sich einen Dauerauftrag über die Differenz anlegt ist das doch ein Selbstläufer.

Wohin geht dein Dauerauftrag? Viele Finanzierungen erlauben nur eine Sondertilgung pro Jahr, du kannst also nicht direkt sondertilgen. Also geht das Geld zuerst aufs Tagesgeldkonto, damit machst du ein wunderbares Zinsdifferenzgeschäft, weil du auf deinen Kredit 3,6% Zins zahlst und auf dein Guthaben steuerpflichtige 2,5% bekommst. Die Sondertilgung muss man dann immer noch bewusst leisten und vorhandenes Geld weckt immer Begehrlichkeiten. Möbel, Gartenmöbel, Terrassendach, das neue Auto, teure Kinder..."nächstes Jahr" kann man ja dann wirklich tilgen. Ich hab das ja selbst durchgemacht...man unterschätzt was nach dem Umzug ins Haus so an vermeintlichem Kleinkram anfällt. Und selbst wenn man das Geld nicht verprasst...würde man in der aktuellen politischen Situation wirklich 10k unwiderruflich in die Sondertilgung schieben oder nicht doch das Pulver trocken halten? Irgendeine Krise ist immer und so werden die wenigsten Sondertilgungen tatsächlich geleistet.

Wie gesagt, es spricht nichts dagegen, sich auf einen Wert in der Mitte zu einigen. Aber die niedrigstmögliche Tilgung und das Prinzip Hoffnung auf Disziplin und Sondertilgung ist eine ziemlich sichere Methode, am Ende mit hoher Restschuld dazustehen.

PS: die Sondertilgung schenkt der Bank kein Geld. Ganz im Gegenteil.

Zitat von Alex777

Der mit großen Abstand schlimmste worst case wäre doch die Monatsrate nicht begleichen zu können. Im schlimmsten Fall steht das Haus auf dem Spiel. Wieso sollte man völlig ohne Not so ein Risiko eingehen und der Bank mehr Geld schenken als unbedingt nötig?

Mit einer höheren Rate zahlt man schneller ab, man "schenkt" der Bank also gerade weniger Geld. Bei einem Zinssatz von 3,45% bzw. 3,61% müsste eine alternative Geldanlage vor Steuer 4,9% p.a. abwerfen, um besser zu sein als die Tilgung. Das findet man derzeit nicht, jedenfalls nicht mit einer "sicheren" Anlage.

Zitat von Alex777

Klar, wenn jemand seinen Larifari Lifestyle auslebt und das Geld stattdessen lieber verprasst, dann ist die Finanzierung vielleicht insgesamt der falsche Weg. Aber wenn man sich einen Dauerauftrag über die Differenz anlegt ist das doch ein Selbstläufer.

Ja, aber man muss es dann eben auch durchziehen.

Am Ende muss man sich einfach klar darüber werden, wie groß der finanzielle Spielraum realistischerweise ist und dabei auch ehrlich mit sich selbst sein. Es mag Leute geben, die die niedrigstmögliche Tilgung von 1,8% wählen, obwohl sie mehr als genug monatlich frei verfügbares Einkommen haben, einfach nur um maximal flexibel zu sein. Aber das dürfte die Ausnahme sein. In aller Regel wählt man eine niedrige Tilgung dann, wenn viel mehr an Rate einfach nicht drin ist. Dann sollte man aber eben auch nicht mit Sondertilgungen rechnen.

Zitat von 12345

Mit einer höheren Rate zahlt man schneller ab, man "schenkt" der Bank also gerade weniger Geld. Bei einem Zinssatz von 3,45% bzw. 3,61% müsste eine alternative Geldanlage vor Steuer 4,9% p.a. abwerfen, um besser zu sein als die Tilgung. Das findet man derzeit nicht, jedenfalls nicht mit einer "sicheren" Anlage.

Ich denke wir sind uns hier völlig einig, dass man die geringsten Zinsen an die Bank zahlt, wenn man so viel Tilgt wie es irgendmöglich ist. Daher wäre dein (euer LebenimSueden) Ansatz, die Monatsrate soweit zu erhöhen, dass alles frei verfügbare Geld in die Tilgung geht, sicherlich gut, wenn man dieses Ziel erreichen will. Damit minimiert man die Gesamtkosten, soweit völlig richtig.

Doch was passiert, wenn man zu optimistisch kalkuliert hat? Man möchte ja alle 120 oder 180 Monatsraten des Darlehens leisten können. Kommt etwas dazwischen, schon bei wenigen der Raten, ist das ein großes Problem. Ggf. entstehen sogar weitere Kosten, weil man übergangsweise zwischenfinanzieren muss. (Teures Szenario: Auto kaputt etc.)

Mein Einwand war nicht im Sinne eines Zinsdifferenzgeschäfts gedacht. Es ist klar dass gegenwärtig keine sicheren 4,x% zu bekommen sind. Wollte man das machen müsste man auf die 15 Jahre und ETF gehen, das war aber nicht der Punkt den ich aufmachen wollte.

Ihr sagt: wer zur Tilgung verpflichtet ist, der kann das Geld nicht anderweitig verbummeln. Ja. Für mich ist das mangelndes Verantwortungsbewusstsein wenn Mans dennoch macht. Aber ok es gibt so Leute, kann sein dass nicht jeder so gradlinig durchzieht.

Ich sage: wenn du jährliche Sondertilgung vereinbarst kannst du deine Rate soweit senken (Einschränkung: bei beibehalten der wunschkonditionen), dass du unterjährig mehr Liquidität hast, und damit das Risiko eines Zahlungsausfalls beim Kapitaldienst senkst. Ja, für die Raten bis zur Sondertilgung zahlst du entsprechend mehr Zins. Muss man halt mal rechnen, obs einem das wert ist.

Am Ende kann das jeder so machen wie es beliebt, doch mir wär eine zu hohe Rate ein Klotz am Bein. Vielleicht ist das aber auch einfach einstellungssache:

Zitat von 12345

Es mag Leute geben, die die niedrigstmögliche Tilgung von 1,8% wählen, obwohl sie mehr als genug monatlich frei verfügbares Einkommen haben, einfach nur um maximal flexibel zu sein. Aber das dürfte die Ausnahme sein.

Gut möglich. Zwar habe ich das bisher nur aus Neugier gemacht, aber habe ich einfach um mal ein Gefühl zu bekommen tatsächlich einen kleinen Rechner gebaut, um das Verhältnis von Zins, Tilgung und ETF-Anlage zu optimieren, wenn’s mal bei mir soweit sein sollte. Kann aber verstehen dass das nicht jedermanns Sache ist.

Sonnenblume997 Kleiner Tipp: Es ist gibt nicht nur entweder 10 Jahre oder 15 Jahre, sondern beides und noch viel mehr an Optionen (Finanzierungsbausteinen und Laufzeiten) geht!

Ich würde immer wieder einen Teil einer Baufinanzierungssumme (z.B. 50%) langfristig festschreiben z.B. über 15 Jahre. Einen weiteren Teil (z.B. 30%) mittelfristig, d.h. über z.B. 5-10 Jahre und einen kleinen Teil von 20% kurzfristig variabel oder über z.B. über 2-3 Jahre festschreiben.

Machen alle mir bekannten Immobilienprofis so und hat aus meiner Sicht fast nur Vorteile: Man bleibt mit so einer Finanzierung in Bausteinen einfach für praktisch alle Szenarios flexibler und glättet den Zins über die Laufzeit. Das hat Vorteile wie Sondertilgungsoptionen oder Ratenänderungen, für die man ansonsten einen Zinsaufschlag zahlen würde.

Zitat von FinanztipUser

Ich würde immer wieder einen Teil einer Baufinanzierungssumme (z.B. 50%) langfristig festschreiben z.B. über 15 Jahre. Einen weiteren Teil (z.B. 30%) mittelfristig, d.h. über z.B. 5-10 Jahre und einen kleinen Teil von 20% kurzfristig variabel oder über z.B. über 2-3 Jahre festschreiben.

Machen alle mir bekannten Immobilienprofis so und hat aus meiner Sicht fast nur Vorteile

Was passiert, wenn bei den kürzeren Bausteinen die Zinsbindung ausläuft und sie noch nicht abgezahlt sind?

Wir hatten hier vor kurzem so einen Fall, wo dann die Frage war, ob / woher man überhaupt ein gutes Angebot für die Anschlussfinanzierung bekommt, wenn leider der erste Rang im Grundbuch mit einem der anderen Bausteine belegt ist.

Zitat von 12345

Was passiert, wenn bei den kürzeren Bausteinen die Zinsbindung ausläuft und sie noch nicht abgezahlt sind?

Dann passiert, dass du den Kreditvertrag prolongierst und das mit neuem Zins, Sondertilgungsoption bis zu 100% und der Gelegenheit, die Ratenhöhe neu festzulegen.

Der Kreditvertrag bleibt ansonsten einfach bestehen und läuft dann am Ende der Zinsbindung einfach variabel weiter, i.d.R. ist das relativ teuer, weswegen eine erneute Zinsfestschreibung für z.B. weitere 1-3 Jahre oft Sinn macht.

Vorteil dabei in 90% der Zeit bei einer normalen Zinsstruktur ist, dass man die günstigeren kurzlaufenden Zinsen damit mitnimmt.

Zitat von 12345

Wir hatten hier vor kurzem so einen Fall, wo dann die Frage war, ob / woher man überhaupt ein gutes Angebot für die Anschlussfinanzierung bekommt, wenn leider der erste Rang im Grundbuch mit einem der anderen Bausteine belegt ist.

Hatte damit selbst bei Beträgen unter 50T Euro nie Probleme, also auch bei Restbeträgen, mit denen man bei anderen Banken fast gar nicht mehr unterkommt. Die Prolongationen liefen immer fair und transparent entlang des Marktzinsniveaus…

Welcher Thread war das denn, wo eine Anschlussfinanzierung eines Finanzierungsbausteins ein Problem war?

Was sprach denn gegen eine übliche Teilabtretung der bisherigen Grundschuld im ersten Rang? Ist doch total

üblich zwischen den Banken und deutlich günstiger als Löschung und Neueintragung im Grundbuch:

Zitat von Alex777

Doch was passiert, wenn man zu optimistisch kalkuliert hat?

Deshalb der Hinweis auf die Möglichkeit zur Ratenänderung. Dann hat man eine Möglichkeit, wenn alle Stricke reißen.

Ansonsten gilt natürlich, dass man vor der Finanzierung eine ordentliche Einkommens- und Kostenbilanz macht. Ist ein bisschen Arbeit und mir sind dann über Tage nochmal Dinge eingefallen, die ich in Version 1 vergessen habe. Mit so einer Kostenaufstellung zeigt sich relativ schnell, ob die Finanzierung überhaupt vernünftig tragbar ist und ob die geplanten 8-10k Sondertilgung auch nur annähernd realistisch sind.

Und wie gesagt...man muss ja nicht gleich die Rate um einen 1000er erhöhen. Aber wer 8-10k im Jahr ankündigt, sollte nach einer Ratenerhöhung um 500€ noch mehr als genug Reserve haben.

Zitat von FinanztipUser

Ich würde immer wieder einen Teil einer Baufinanzierungssumme (z.B. 50%) langfristig festschreiben z.B. über 15 Jahre. Einen weiteren Teil (z.B. 30%) mittelfristig, d.h. über z.B. 5-10 Jahre und einen kleinen Teil von 20% kurzfristig variabel oder über z.B. über 2-3 Jahre festschreiben.

Halte ich nicht viel davon, du machst deine Finanzierung unnötig komplex. Bei der Finanzierung kommt es auf zwei Dinge an. Die Tragbarkeit der Finanzierung (siehe Kostenaufstellung) und die Kontrolle des Risikos durch die Restschuld. Denn das ist das reine Refinanzierungsrisiko. Aber durch eine zersplitterte Finanzierung machst du es dir selbst schwer, zu verstehen, was wann abbezahlt sein wird.

Zitat von FinanztipUser

Ich würde immer wieder einen Teil einer Baufinanzierungssumme (z.B. 50%) langfristig festschreiben z.B. über 15 Jahre. Einen weiteren Teil (z.B. 30%) mittelfristig, d.h. über z.B. 5-10 Jahre und einen kleinen Teil von 20% kurzfristig variabel oder über z.B. über 2-3 Jahre festschreiben.

ganz blöde idee.

warum?

Baufis verusachen primär kosten, bei quasie null rendite. also auf gar keinen fall abschließen. das Geld daher direkt in den Finanzierungskredit stecken!

jede aufteilung muss beim selben kreditinstitut laufen, weil eine weiterer geldgeber geht nicht in den 2. rang. (ausnahme kfw)

daher mein dringender rat, das ganze möglichst simpel und als block abschließen, wenn KFW kredite im spiel sind (förderung!) dann diese tatsächlich so planen dass diese möglichst vollständig abgezahlt sind nach auslaufen.

ich sleber würde in diesem fall auch die 15Jahre festschreibung wählen.

und vor allem in den ersten jahren (größter effekt! ->wegen zinsenzins) schauen dass nicht regelmäßige bonus zahlungen aus arbeit, wann immer möglich in den topf zu sondertilgung geht und dies dann auch konsequenz verfolgt.

wenn mit dem regelmäßigen Einkommen machbar, würde ich auf volle 2% Tilgung setzen.

12345

2500 Euro als monatliche Rate fand ich als Vorschlag von dir etwas zuviel. Aber du sagtest ja selber, dass es nicht unbedingt so hoch sein muss.

Vielleicht sollten sich Sonnenblume997 und Partner/Mann nochmal überlegen, welche monatlich Rate langfristig wirklich gut machbar ist.

Wenn man von 1650 auf bis zu 2000 Euro erhöht, erhält man bei einer 15 jährigen Zinsbindungsfrist eine meiner Meinung nach sehr gut kalkulierbare Restschuld.

Zitat von FinanztipUser

Sonnenblume997 Kleiner Tipp: Es ist gibt nicht nur entweder 10 Jahre oder 15 Jahre, sondern beides und noch viel mehr an Optionen (Finanzierungsbausteinen und Laufzeiten) geht!

Ich würde immer wieder einen Teil einer Baufinanzierungssumme (z.B. 50%) langfristig festschreiben z.B. über 15 Jahre. Einen weiteren Teil (z.B. 30%) mittelfristig, d.h. über z.B. 5-10 Jahre und einen kleinen Teil von 20% kurzfristig variabel oder über z.B. über 2-3 Jahre festschreiben.

Machen alle mir bekannten Immobilienprofis so und hat aus meiner Sicht fast nur Vorteile: Man bleibt mit so einer Finanzierung in Bausteinen einfach für praktisch alle Szenarios flexibler und glättet den Zins über die Laufzeit. Das hat Vorteile wie Sondertilgungsoptionen oder Ratenänderungen, für die man ansonsten einen Zinsaufschlag zahlen würde.

Alle dir bekannten Immobilienprofis machen das so. Ah ja.

Das liest sich für mich ein bisschen so, dass alle, die das nicht so machen, irgendwie nicht klug ihre Immobilien finanzieren.

Alle "Immobilienprofis ", die ich kenne, nehmen Darlehen mit 15 jähriger Zinsbindung liebend gerne an.

Grund: Planungssicherheit.

Und besonders für die, die Immobilien in Millionenhöhe besitzen, ist es viel zu zeitintensiv so viele Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten zu überblicken und dann immer wieder neu zu verhandeln. Die, die ich kenne, verdienen das Geld dadurch, dass sie gute Immobilien zu guten Preisen einkaufen bzw alte Immobilien aufwerten/sanieren.

Keiner von denen spielt mit dem Zinsrisiko.

Damit hat sich nicht nur René Benko hingelegt.

Deine Realität stimmt daher absolut nicht mit meiner überein.

Hier geht es zudem um eine Finanzierung einer selbst genutzten Immobilie. Da sind keine "Immobilienprofis" am Start sondern Privatpersonen, bei denen eine Planungssicherheit/gute Kalkulierbarkeit hohe Priorität hat.

Keiner will sein Zuhause aus Spiel setzen, weil er ein hohes Zinsrisiko eingegangen ist.

Ich persönlich habe noch keine Zeiten von hohen Zinsen erlebt, habe aber mit einigen Vermittlern gesprochen, die länger dabei sind.

Jeder von den alten Hasen sagt, dass Zinsen unter 4% historisch gesehen nicht hoch sind.

Daher sind Darlehen mit z.B. 3,6% Zins für mein Daherhalten lohenswert sich für 15 Jahre zu sichern.

Klar, alle, die vor ein paar Jahren für sagenhafte 0,x% Zins abgeschlossen habe, für die sind 3,x% Zins grauenhaft.

Aber keiner weiß, wann/ob sowas wieder kommt.

Und darauf zu spekulieren, das machen selbst die mir bekannten Immobilieninvestoren nicht. Die schließen die Darlehensverträge ab, 10 Jahre fest, besser 15 Jahre und gut ist.

Zitat von 12345

Um das mal zu verdeutlichen Sonnenblume997 :

Alternative A: 15 Jahre zu 3,61%, Rate 1.650 EUR, keine Sondertilgung

Selbst nach 15 Jahren sind immer noch fast 235.000 EUR offen, und es wurden über 165.000 EUR Zinsen (!) gezahlt.

Ich werde in meinem Leben einen Lastwagen voll Brot vertilgt haben und einen Tankwagen voll Bier dazu getrunken haben.

Das lineare Addieren von Beträgen über 20 und 30 Jahre ist sehr populär, aber finanzmathematisch Unsinn. Es sagt ja auch niemand, er werde in seinem Leben eine Million verdienen, obwohl das mathematisch möglicherweise sogar stimmt.

Wenn jemand nur die Zinsen im Auge hat: Die billigste Finanzierung ist die, die man gleich am ersten Tag zu 100% tilgt. Die kostet am wenigsten Zinsen - aber wer kann das schon. Generell kostet eine Finanzierung umso mehr Zinsen, je länger sie läuft - aber in manchen Fällen macht erst eine geringe Tilgung eine Finanzierung überhaupt tragbar.

Eine Sondertilgungsmöglichkeit ist eine Option, und Optionen sind im allgemeinen günstig für den, der sie hat. Eine Option hat auch einen monetären Wert. Im vorliegenden Fall darf der Darlehensnehmer zusätzlich tilgen, wenn er das Geld dafür hat, aber er muß es nicht, was er müßte, wenn er von vornherein eine höhere Tilgung vereinbaren würde. Mir scheint die fixe Tilgung auch etwas gering, wenn jemand fest damit rechnet, daß er pro Jahr 10.000 € sondertilgen kann. Aber deswegen muß man ja nicht gleich ans Maximum gehen.

Zitat von 12345

Wenn der Zins für die Anschlussfinanzierung bei 10% liegt (man weiß es nicht, gab es alles schon...), läge bei 1,8% Tilgung die Rate für die Anschlussfinanzierung bei gut 2.300 EUR im Monat, und ihr müsstet weitere fast 19 Jahre (!) zahlen, bis das Haus abbezahlt ist, dabei würden weitere (!) 287.000 EUR Zinsen anfallen, ihr würdet am Ende gute 450.000 EUR nur an Zinsen (!) gezahlt haben, zusätzlich zum Kaufpreis.

Schreckrechnungen bringen nichts. Der Darlehensnehmer weiß schon ohne das, daß es sinnvoll ist (und Zinsen spart), wenn er möglichst schnell tilgt. Aber er muß es halt auch schaffen - und nebenher sollte er auch noch leben können. Man hat nur 1 Leben.

Zitat von 12345

Fazit: Wenn ihr irgendwie könnt, wählt eine höhere Tilgung als 1,8%! Sondertilgungen haben zwar den Vorteil, dass sie flexibel sind. Sie haben aber auch den Nachteil, dass sie flexibel sind. [...]

Die Sondertilgung, die ihr euch vornehmt, wird in vielen Jahren doch dem Konsum zum Opfer fallen (neue Gartenmöbel, Urlaub, usw...).

Schulden sind der stärkste Sparanreiz überhaupt. Und ich bin nicht meines Mitmenschen Hüter. Die Leute wissen schon, daß sie sparen müssen, dafür braucht es keine Knute.

Dazu kommt die Inflation, die dem hilft, der Schulden hat: Die Preise steigen, die Löhne aber auch, die Darlehensrate aber bleibt gleich. Die Bedienung des Darlehens wird mit den Jahren immer leichter.