Beiträge von klimikoff

Instandhaltungskosten sind implizit in der konservativen Wertsteigerung von nur 1% drin. Somit verliert das Haus mit der Zeit schneller am Realwert, da die Inflation mit 2% angenommen ist. Es handelt sich zudem beim Objekt um ein sehr junges MRH <5 Jahren. Auch wenn die Miete gleich bleiben würde, zahlt man nach 29 Jahren 870 Tsd Miete vs 500 Tsd Zinsen.


Rein mathematisch lohnt sich der Kauf für die Eigennutzung also ganz klar. Natürlich sind Risiken dabei. Aber es ist, anders als oft behauptet wird, keine Geldverschwendung, sondern eine sinnvolle Anlage. Rechnet es mal selbst durch für die Zeit nach dem Renteneintritt, aber nicht mit den Mieten für öffentlich geförderte Wohnungen, sondern mit den Marktpreisen. Siehe die Entwicklung in den Großstädten wie London oder New York

Ich habe nun ein Angebot für die Immobilie vorliegen. Nahezu vollfinanziert mit einem Zins von 3.7%. Nach unzähligen Videos und Überlegungen habe ich versucht, die Aufgabe mathematisch zu simulieren. Mit einer ETF Rendite von 4% (6% nach Abzug der Steuern), Inflationsrate von 2%, gleicher Lohnsteigerung und Mieterhöhung sowie der konservativen Immobilienwertsteigerung von nur 1% p.a. (geringer als Inflation) komme ich auf das Ergebnis:

-Der Immobilienkauf rentiert sich erst nach 15 Jahren.
-Ab dem 16. Jahr hat man aber Vorteile vs. Miete
-Nach 29 Jahren wäre die Immobilie voll abbezahlt (fast 500 Tsd Zinsen und einem geringeren Wertzuwachs) sieht es nach einem Verlustgeschäft aus. Allerdings hätte man im gleichen Zeitraum fast 1.4 Mio Miete bezahlt.
- Nach dem die Immobilie abbezahlt ist, und die Miete nicht mehr bezahlt werden soll, wächst der Vorteil weiter immens an. Das "übrige" Geld steckt man dann ins ETF und der Vorteil ggü. dem Mieter wächst weiter an.

Damit der Mieter vorne liegt, braucht man eine ETF Rendite von 6% nach Steuerabzug. Also von 8.6% im Schnitt vor Steuern für die nächsten 40 Jahre.

Wie viele Jahre hat man früher bei 8-9% Zinsen benötigt, um ein MRH in einer Metropole mit 35% seines Nettoeinkommen abzubezahlen?

Vielen Dank für Ihre Kommentare. Ich betrachte die Entscheidung

mehr aus der psychologischen und gesellschaftlichen Perspektive. Wir wollen in der Stadt midestens die nächsten 10 Jahre bleiben. Wahrscheinlich noch länger, da die Kinder noch studieren werden. Das kleinere Haus wäre neuer als das aktuell gemietete.

Ich kenne keinen, der einen Hauskauf in den letzten 30 Jahren in der guten Lage bereut hat. Es war schon immer teuer, egal ob 2 oder 4 Prozent. Am Ende bestimmt das aktuelle Verhältnis (Zins+Tilgung)*Preis/Einkommen die Kaufbereitschaft und Nachfrage. Solange der Preis im Bereich von 25 Jahreskaltmieten bleibt, wird er wohl nicht sinken. Die aktuellen Mieten von 20 EUR/qm entsprechen dadurch einem

Kaufpreis von 6000 Tsd/qm. Da sind wir schon beim Neubau fast überall in Deutschland drüber. Beim Bestand wohl auch, wenn man die Sanierungskosten von 2000-2500 hinzurechnet.

Auf jeden Fall sorgt ein Hauskauf auch für mehr Disziplin, zumindest meine Hoffnung, Vermögen als Immobilie anzusparen. Alles in ETFs oder Aktien reinzustecken ist nicht immobil genug, um beim nächsten Urlaub oder Auto doch noch etwas mehr zu zahlen. Überdurchschnittlich gut verdienen tun wir die letzten 3 Jahre. Daher noch relativ wenig EK.

BU und LV sind da.

3000 nach Abzug von allen Fixkosten inkl Finanzierung, als Puffer?

Der Hacken ist, dass wir in dem aktuellen Haus nicht für immer bleiben können, da der Vermieter irgendwann wegen Eigenbedarf wieder einziehen möchte. Also antizipieren wir, dass wir in ~2 Jahren deutlich mehr für Miete zahlen müssten.

Außerdem bin ich jetzt auch etwas verwirrt. Die Miete fürs kleinere Haus wäre um die 2500 aktuell (19EUR/qm) was einem Faktor von 25 entspreche und nach der altbekannten Regel für die Lage noch relativ OK wäre. Oder ist die Faustregel jetzt obsolet wegen der höheren Zinsen?

Nach innerem Empfinden fühlt sich jeden Monat für Miete so viel Geld auszugeben nicht richtig an. Denn am Ende zahle ich dadurch die Zinsen aufs Haus, was mir nicht gehört. Der Vermieter setzt diese Zinsen sogar noch von seiner Steuer ab. (Kein Wunder, dass immer weniger Pruvathaushalte sich Kauf leisten können und die Vermietung attraktiver wird). Beim Kauf zahle ich eine etwas kleinere Summe an die Bank und tilge aber noch etwas vom Haus, was nach 30 Jahren dann uns gehört. Der «Verlust» sind nur die Kaufnebenkosten von 10% (was Vermieter wiederum absetzen dürften).

Laut dem Rechner vom Finanztipp sollte das Kaufen trotzdem die attraktivere Option sein https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/

Vielen Dank euch für eure Inputs

Ich sehe schon ein, dass es keine triviale Entscheidung ist. Unser Netto-Einkommen liegt aktuell bei ~ 9500 ohne Kindergeld. Eigenkapital ist um die 100 000. Das kleinere Haus wäre ein MRH <5 Jahren

Hallo zusammen,

wir zahlen aktuell 2400 Kaltmiete für ein schönes Haus in einer Großstadt, das einen aktuellen Marktwert von über 1 Mio hat. Laut dem Finanztip Rechner "Mieten oder Kaufen", würde sich bei den aktuellen Zinsen ein Kauf von einem solchen Haus kaum lohnen, abgesehen davon, dass wir uns das nicht leisten könnten.

Stattdessen überlegen wir uns ein kleineres Haus rund um 750-800 Tsd EUR zu kaufen. Dies würde aber eine Belastung von ~3400 EUR /Monat für die nächsten fast 30 Jahre bedeuten... Heute können wir uns das noch leisten, da die Kinder noch nicht studieren. Wie sich das aber in 10 Jahren anfühlen wird, ist ein großes Fragezeichen. Aber genauso sind unbekannt die zukünftigen Mietniveaus, Inflation etc. Dass ein Hauskauf in der Großstadt schon immer teuer war, aber im Nachhinein sich immer gelohnt hat, tendieren wir zum Kauf.

Oder ist es bei den Zinsen und immer noch hohen Preisen trotzdem keine gute Idee?