Teuer mieten, noch teurer kaufen oder abwarten

Zitat von klimikoff

Die Miete fürs kleinere Haus wäre um die 2500 aktuell (19EUR/qm) was einem Faktor von 25 entspreche und nach der altbekannten Regel für die Lage noch relativ OK wäre.

Meinst Du mit "kleineres Haus" ein Haus in der Art, wie Du es potentiell kaufen würdest, oder ein konkretes Objekt? Woher kommen die Daten zur Miete? Ist das ein konkretes Objekt, das aktuell zu diesem Preis vermietet wird? Oder schätzt Du das nur, weil 19 EUR / qm in der Gegend für so ein Haus zur Miete realistisch wäre?

Wenn Du 800.000 EUR Kaufpreis plus 80.000 EUR Nebenkosten rechnest, wäre der Faktor übrigens schon bei 29,3. Dieser Faktor ist ggf. relevant für jemanden, der ein Objekt als Kapitalanlage zum Vermieten kauft. Aber das hast Du ja nicht vor, Du willst ja selbst drin wohnen. Und was meinst Du mit "altbekannter Regel"?

Habt ihr eine mögliche Finanzierung schonmal richtig komplett durchgerechnet bzw. euch bei einem Finanzierungsvermittler Angebote eingeholt?

Wie gesagt, 100.000 EUR Eigenkapital reichen vermutlich bei 800.000 EUR Kaufpreis gerade mal für die Kaufnebenkosten und einen Puffer für Umzug und ungeplante zusätzliche Arbeiten (bei einem gebraucht gekauften Haus tauchen immer irgendwelche Dinge auf, mit denen man nicht gerechnet hat, oder Dinge sind teurer als kalkuliert).

Mit einer quasi-100%-Finanzierung dürftet ihr auch kaum auf 3.400 EUR Rate kommen. Denn bei 800.000 EUR Kredit wären 4% Zinsen und 2% Tilgung schon eine Rate von 4.000 EUR im Monat, bei 4,5% Zinsen wären es 4.333 EUR im Monat nur für die Rate, und zwar für die nächsten mehr als 25 Jahre.

Ist das finanziell problemlos drin, zusätzlich zu Nebenkosten und parallel anzusparender Instandhaltungsrücklage?

Zitat von klimikoff

Der Hacken ist, dass wir in dem aktuellen Haus nicht für immer bleiben können, da der Vermieter irgendwann wegen Eigenbedarf wieder einziehen möchte. Also antizipieren wir, dass wir in ~2 Jahren deutlich mehr für Miete zahlen müssten.

Wie konkret sind diese Pläne des Vermieters? Wie ist bei euch in der Gegend sonst das Angebot für Häuser zur Miete?

Zitat von klimikoff

Nach innerem Empfinden fühlt sich jeden Monat für Miete so viel Geld auszugeben nicht richtig an. Denn am Ende zahle ich dadurch die Zinsen aufs Haus, was mir nicht gehört.

Du hast da einen Denkfehler drin. Du zahlst dafür, dass Du das Haus nutzen darfst (und der Vermieter für Instandhaltung zuständig ist). Wenn so ein Haus, wie ihr es zu kaufen erwägt, 800.000 EUR kostet, aber (nur) 2.500 EUR Kaltmiete, dann zahlt ihr da nicht "die Zinsen aufs Haus, was mir nicht gehört" (ganz unabhängig davon, ob der Vermieter überhaupt einen Kredit für das Haus laufen hat). Denn mit Rate und Instandhaltung zahlt ihr bei 100.000 EUR Eigenkapital ggf. fast 5.000 EUR im Monat. Zieht ihr zur Miete ein, zahlt ihr nur 2.500 EUR (und könnt die restlichen 2.500 EUR ebenso wie euer Eigenkapital anderweitig anlegen).

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Man kann da natürlich beliebig an den Variablen schrauben. Je nach Kreditzins(entwicklung), Wertsteigerung (oder Verlust) der Immobilie bzw. Rendite der alternativen Anlage usw... kommen da sehr unterschiedliche Werte raus.

Und je nachdem, was man nach persönlicher Glaskugel meint bzw. welches Ergebnis man gerne hätte, kann man die Annahmen gestalten und es liegt mal das eine, mal das andere vorne.

Fakt ist, ein Haus mit den von Dir genannten Eckdaten zu kaufen bedeutet eine enorme monatliche Belastung. Und es ist nicht wirklich klar, ob es sich rein finanziell wirklich lohnt (im Vergleich dazu, zur Miete zu wohnen und den Differenzbetrag monatlich anzulegen).

Zitat von klimikoff

Der Hacken ist, dass wir in dem aktuellen Haus nicht für immer bleiben können, da der Vermieter irgendwann wegen Eigenbedarf wieder einziehen möchte.

Das dürfte beim Mieten - jedenfalls in gefragten Regionen und Lagen - stets ein Haken im Sinne von Knackpunkt sein.

Mieten kann sehr bis extrem günstig sein (Altmietvertrag, zumindest langjähriger Bestandsmietvertrag mit moderater Ausgangsmiete, gutmütiger und/oder phlegmatischer Vermieter, privater Kleinvermieter, Genossenschaftswohnung, Sozialwohnung usw.) aber auch eher teuer bis sehr teuer (häufiger Wohnort- oder Wohnungswechsel (aus privaten und/oder beruflichen Gründen), engagierter Vermieter, Immobilienunternehmen, welches seinen Bestand aktiv bewirtschaftet, grundlegende auf die künftige Miete umlegbare Sanierungen, Eigenbedarfskündigungen usw.).

Zwischen diesen beiden Polen oszilliert meist der Regel- bzw. Normalfall.

Zitat von klimikoff

Faktor von 25

Dieser Faktor hängt auch (entscheidend, denn Immobilien gehören zu den zinssensibelsten Assets aufgrund der meist bis oftmals vorliegenden Kreditfinanzierung) von den Zinsen sprich dem allgemeinen Zinsniveau ab, aber eben auch von Makro- und Mikrolage, Zustand, Alter, Ausstattung, Grundstücksanteil (ETWs), Grundstücksgröße (Häuser), bei potentiellen Abriß-Immobilien von den üblichen Kennzahlen (GRZ, GFZ, BMZ) in Sachen (Aus)Nutzung des Grundstücks bei Neubau, Energieeffizienzklasse usw.).

Hier in der Region ist da von einem Faktor 15 bis 50 (Liebhaber-Objekte) ziemlich viel bis fast alles möglich. Bei Häuser (insbesondere freistehendem EFH) mit relativ großem Grundstück bildet - in gefragten Lagen - der Bodenrichtwert eine sozusagen natürliche Preisuntergrenze.

Zusätzliches Problem Häuser betreffend als Mietobjekte, wie schon dargestellt: Das Angebot macht nur wenige Prozentpunkte aus - im Vergleich zu Mietwohnungen, die 95% und mehr des Angebots ausmachen.

Zitat von klimikoff

BU und LV sind da.

3000 nach Abzug von allen Fixkosten inkl Finanzierung, als Puffer?

Das ist höchst individuell und hängt von euren Lebensumständen, euren Bedürfnissen und eurer "Konsumfreudigkeit" ab.

Führt ihr ein Haushaltsbuch? Habt ihr einen genauen Überblick, wieviel ihr bisher monatlich ausgebt?

Ich hatte es oben schon geschrieben, für 10.000 EUR netto monatlich ist ein Eigenkapital von 100.000 EUR nicht unbedingt super viel. Entweder, ihr habt das hohe Gehalt noch nicht lange, oder es "versickert" einiges an Geld.

Zitat von klimikoff

BU und LV sind da.

3000 nach Abzug von allen Fixkosten inkl Finanzierung, als Puffer?

Die 3.000 Euro wären für alles, was du monatlich flexibel einkaufst:

Supermarkt, Kleidung, Urlaub, Ausflüge, Rücklage für größere Ausgaben.

Versicherungen, Internet, Mobilfunk, Grundsteuer, GEZ, ÖPNV, Kindergarten- und Schulkosten sind alles Fix-Ausgaben.

Ihr solltet mal 2 Monate ein strenges Haushaltsbuch führen.

Kann sein, dass ihr euer Leben mit Immobilie deutlich sparsamer gestalten müsstet.

Zitat von klimikoff

Der Hacen ist, dass wir in dem aktuellen Haus nicht für immer bleiben können, da der Vermieter irgendwann wegen Eigenbedarf wieder einziehen möchte. Also antizipieren wir, dass wir in ~2 Jahren deutlich mehr für Miete zahlen müssten.

So lange könntet Ihr die relativ günstige Miete also noch nutzen.

Selbst wenn Ihr ausziehen müßt, heißt das ja nicht, daß Ihr dann bauen müßt. Einfamilienhäuser sind keine typischen Vermietobjekte, sondern typischerweise Selbstnutzerobjekte. Aber es gibt doch (relativ wenige) Einfamilienhäuser zur Miete.

Ich würde jedenfalls nicht aus Angst vor einer Eigenbedarfskündigung schon frühzeitig höhere Kosten für ein kleineres Objekt in Kauf nehmen.

Zitat von klimikoff

Außerdem bin ich jetzt auch etwas verwirrt. Die Miete fürs kleinere Haus wäre um die 2500 aktuell (19EUR/qm) was einem Faktor von 25 entspäche und nach der altbekannten Regel für die Lage noch relativ OK wäre. Oder ist die Faustregel jetzt obsolet wegen der höheren Zinsen?

Es gibt Gegenden in Deutschland, wo man 20 €/m² Miete zahlt. Hier in der Gegend zahlt man im Bestand unter der Hälfte.

Auch ich bin verwirrt: Wolltest Du das kleinere Haus nicht kaufen?

Zitat von Tomarcy

Die 3.000 Euro wären für alles, was du monatlich flexibel einkaufst:

Supermarkt, Kleidung, Urlaub, Ausflüge, Rücklage für größere Ausgaben.

... Geburtstags- und Weihnachtsgeschenke, Essengehen, neue Fahrräder, Schulsachen, Klassenfahrt, neuer Staubsauger / Fernseher / Mikrowelle bei Bedarf, Schuhe (gerade bei Kindern - Hausschuhe, Gummistiefel, Hallensportschuhe, Winterschuhe, Übergangsschuhe, Sandalen; gerne auch in zwei Größen pro Saison bzw. Schuljahr wg. Wachstum usw...), neues Handy, unterwegs Kaffee oder Brötchen beim Bäcker, Schwimmkurs, Einladung zu Geburtstagen usw...

Auch das habe ich oben schonmal geschrieben, es läppert sich und man unterschätzt, wieviel da mit "sonstigen" Ausgaben zusammenkommt, die nicht regelmäßig monatlich anfallen. Gerade wenn man mehr als genug verdient und nicht drauf achten muss, geht das schnell, dass man hier und da noch was kauft bzw. gar nicht großartig realisiert, wieviel man so "nebenher" ausgibt.

Zitat von Achim Weiss

Es gibt Gegenden in Deutschland, wo man 20 €/m² Miete zahlt.

In gefragten Lagen hier vor Ort (aber auch in München beispielsweise) wird dieser Preis jedenfalls nicht mehr reichen. Schon gar nicht im Neubau-Erstbezug.

Es gibt aber auch Regionen da kommt man mit ganz anderen Mieten hin (Chemnitz Bestandwohnung 5,59 € pro qm - um ein Beispiel aus Dutzenden zu nennen).

Die entscheidende Frage ist daher, ob man in solchen oder eher solchen Gegenden wohnen will (oder kann - sei es aus privaten oder auch berufsbedingten Gründen).

Zitat von klimikoff

Beim Kauf zahle ich eine etwas kleinere Summe an die Bank und tilge aber noch etwas vom Haus, was nach 30 Jahren dann uns gehört. Der «Verlust» sind nur die Kaufnebenkosten von 10% (was Vermieter wiederum absetzen dürften).

Du zahlst eine riesen Summe an die Bank bei den aktuellen Zinssätzen und ohne entsprechendes Eigenkapital. Bei 30 Jahren zahlst du mal eben nochmal 100% des Kaufpreises oben drauf.

Zitat von klimikoff

Nach innerem Empfinden fühlt sich jeden Monat für Miete so viel Geld auszugeben nicht richtig an.

Denn am Ende zahle ich dadurch die Zinsen aufs Haus, was mir nicht gehört.

Wenn Du nach dem Auszug der Kinder oder im Alter, wenn das Haus viel zu groß und der Garten zu arbeitsintensiv wird, keine Lust mehr auf das Haus hast, ziehst Du einfach aus anstatt Dich um Verkauf und co. kümmern zu müssen.

Zitat von klimikoff

Der Vermieter setzt diese Zinsen sogar noch von seiner Steuer ab. (Kein Wunder, dass immer weniger Pruvathaushalte sich Kauf leisten können und die Vermietung attraktiver wird).

Jeder Vermieter hat auch so liebe Miete wie euch, die über Jahrzehnte regelmäßig ihre Miete zahlen, den Vermieter vermutlich nur dann kontaktieren, wenn es garnicht mehr anders geht usw.

Zitat von klimikoff

Beim Kauf zahle ich eine etwas kleinere Summe an die Bank und tilge aber noch etwas vom Haus, was nach 30 Jahren dann uns gehört. Der «Verlust» sind nur die Kaufnebenkosten von 10% (was Vermieter wiederum absetzen dürften).

Alleine schon die Miete für ein großes Haus gegen den Kaufpreis eines kleinen Hauses gengezurechnen, finde ich sehr "seltsam".

Wenn Du schon eine Rendite berechnen willst, dann muss das die Miete und die Gesamtkosten für das gleiche (oder mind. ein vergleichbares) Haus sein. In 2 Jahren musst Du anscheinend sowieso handeln.

Und mit Gesamtkosten sind nicht nur Kaufkosten gemeint. In 30 Jahren ist mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit etwas am Haus zu reparieren, für das Du das Geld vorhalten musst. Du musst Dich auch noch selber darum kümmern. Da kannst Du nicht dem Vermieter, dem Du ggf. zu 100% vertraust sagen: hier hast Du den Schlüssel, ich bin gerade auf Dienstreise oder mit der Familie im Urlaub, tausche mal die Heizung oder die Fenster aus.

Zu guter Letzt bleibt zu hoffen, dass die Nachbarn im (zu kaufenden) Reihenhaus auch "verträglich" sind.

Zitat von klimikoff

Außerdem bin ich jetzt auch etwas verwirrt. Die Miete fürs kleinere Haus wäre um die 2500 aktuell (19EUR/qm) was einem Faktor von 25 entspreche und nach der altbekannten Regel für die Lage noch relativ OK wäre.

Du kennst also schon die konkrete Immobilie, deren Zustand, Ausstattung und deren Miete.

Jede Immobilie ist anders, wenn Du also zufällig auf solche Zahlen bei der Immobilie kommst, dann greife zu. Aber bitte wieder die Gesamtkosten im Blick haben, wenn es keine Lifestyle-Entscheidung ist sondern Du Dir eine bessere Rendite fürs Alter erhoffst.

Anscheinnd suchst Du überwiegend Argumente, warum ihr möglichst sofort kaufen solltest.

Selbst die Frage, ob sich ein Verbleib im aktuellen Haus finanziell lohnt (anscheinend recht niedrige Miete, wenn die Lage vergleichbar sein sollte) musst Du selber beantworten. Schlecht isolierter Altbau mit Ölheizung (hier trägt mittlerweile der Vermieter einen Teil Deiner Heizkosten) gegen gut isolierten Neubau mit WP und niedrigen Stromkosten kann schon einiges im Jahr ausmachen.

Hallo,

Von 1980 bis ca. 2010, also über rund 30 Jahre, habe ich immer wieder Phasen gehabt, in denen ich mir viele Objekte sowohl zur Miete als auch zum Kauf angesehen habe (im Ballungsraum-Randgebiet; Umgebung Stuttgart und Kreis Ludwigsburg).

Ich kann Eines sagen:

Nur jedes ca. 10. Objekt, egal ob zur Miete oder zum Kauf, und egal ob Whg. oder Haus, erfüllte meine Vorstellungen wenigstens so weit einigermaßen , dass es überhaupt für einen Abschluss in Frage kam.

Irgendwas war immer. Der bevorstehende Bau einer Umgehungsstraße, oder anderweitig verlärmt; Geschäfte, Bäcker etc. entgegen Aussagen doch nicht fußläufig erreichbar, S-Bahn zu weit weg, gewendelte Treppe im Haus (schlecht für später im Alter), Garage nicht am Haus, kein 2. WC oder Bad trotz großer Whg. bzw. Haus, kein Hobbyraum (bei mir ein Muss) bzw. geeignetes Hobbyzimmer, Terrasse ungeeignet (zu offen oder zu klein oder mit dem Nachbarn optisch eine Einheit; und und und).

Und ganz besonders ein häufiges Killerkriterium für mich: das Umfeld.

Wenn das (soziale) Umfeld nicht gut aussieht, dann gefällt auch das Objekt nicht.

Was heißt das Ganze:

Dieses ganze Herumrechnen mit spitzem Bleistift darf nicht entscheidend sein.

Man weiß sowieso erst frühestens in 10 Jahren, wie die Variablen sich entwickelt haben und ob Miete oder Kauf rein rechnerisch besser gewesen wäre.

Wenn man befürchten muss, dass man in 2 Jahren gehen muss, dann sollte man unbedingt jetzt mit Objektbesichtigungen anfangen.

Macht man das erst nachher mehr oder weniger in Eile, dann kann es sein, dass man dann schwer enttäuscht wird und sich Vorstellungen nicht verwirklichen lassen.

Wenn man dagegen ab jetzt immer wieder Objekte anschaut und vergleicht, dann ist die Chance viel größer, dass man in der (vermutlich) zur Verfügung stehenden Zeit auch etwas Schönes findet.

In Jahren oder auch schon gleich nach dem Kauf (oder Miete; ich tendiere allerdings allein schon wegen des Eigenbedarfsrisikos - meine Frau hatte das in ihrem Leben 3 mal erlebt - eher zum Kauf) wird man feststellen, dass die Lebens-Zufriedenheit mit und wegen des schönen, gut geeigneten Objektes sehr viel mehr wert ist, als ein allzu spitzer Rechenstift.

Ein verpasstes Objekt, dem man ewig hinter trauert, ist schlimmer, als wenn der Rechenschieber nicht optimal war.

Entgegen aller „Finanz-Theorien“ behaupte ich daher, dass in diesem Fall auch das Bauchgefühl beim Ansehen eines Objektes eine erhebliche Rolle spielen darf.

Grüße

Zitat von Schlau

Ein verpasstes Objekt, dem man ewig hinter trauert, ist schlimmer, als wenn der Rechenschieber nicht optimal war.

Entgegen aller „Finanz-Theorien“ behaupte ich daher, dass in diesem Fall auch das Bauchgefühl beim Ansehen eines Objektes eine erhebliche Rolle spielen darf.

Das sehe ich genauso. Es muss einem dann nur klar sein, dass das keine finanzielle Entscheidung ist, sondern eine fürs Wohlfühlen.

Wir haben selbst auch eine Wohnung gekauft, die als Renditeobjekt mit großer Wahrscheinlichkeit schlechter abschneidet als ein marktbreiter Welt-ETF. Darum ging es uns aber nicht. Wir wollten eine Wohnung, die uns gefällt, in einer Gegend, wo wir uns wohlfühlen, mit hoher Wohnqualität (möglichst Neubau, entsprechend gedämmt, ebenerdiges Bad, Tiefgarage, Fahrstuhl usw...) und wo wir auch langfristig bleiben können, ohne Eigenbedarf befürchten zu müssen. Damals zwar zu extrem niedrigen Zinsen, aber auch am Ende einer langen Rally steigender Kaufpreise.

Der Kauf ist jetzt über 5 Jahre her und wir sind sehr glücklich mit unserer Entscheidung. Aber nicht, weil wir damit mehr Rendite einfahren als mit der Kombi aus Miete und ETF, sondern weil wir uns wohlfühlen und die Lebensqualität passt. Wir haben auch bewusst nicht das Maximum ausgereizt, was die Bank uns gegeben hätte und die Rate und Zinsbindung so gewählt, dass wir die Wohnung ohne Einschränkungen in der Lebensqualität in 15 Jahren abbezahlt haben. Ich empfand und empfinde es als sehr beruhigend, dass z.B. auch bei einem Jobwechsel mit weniger Gehalt oder Reduktion der Arbeitszeit die Rate immer noch gut machbar wäre und wir nicht den Druck haben, die nächsten 30 Jahre in einem ungeliebten Job zu bleiben, weil es sonst eng wird mit der Rate, und man sozusagen nur "fürs Haus" lebt.

So wie derzeit die Zinsen und in der Region des Threadstarters offenbar die Kaufpreise sind, und auf Basis seines Eigenkapitals, kann man sich schon die Frage stellen, ob - trotz hohen Gehalts - ein Kauf nicht mit Einschränkungen im Lebensstil einhergehen würde. Und zwar dann für die nächsten fast 30 Jahre. Wenn Wohnkosten in der Größenordnung 4.000 - 5.000 EUR finanziell gut und ohne Einschränkungen stemmbar sind, oder wenn der Traum vom Haus so wichtig ist, dass er bereit ist, Einschränkungen in Kauf zu nehmen, kann man das ja machen.

Aber das ist eben keine finanziell rationale Entscheidung.

Zitat von Schlau

Entgegen aller „Finanz-Theorien“ behaupte ich daher, dass in diesem Fall auch das Bauchgefühl beim Ansehen eines Objektes eine erhebliche Rolle spielen darf.

Nicht nur beim Ansehen des Objekts - sondern auch bei anderen Aspekten spielt dieses "Bauchgefühl" - um Deiner Formulierung aufzugreifen - eine entscheidende Rolle. Was übrigens von den Mietanhängern und Mietverfechtern oftmals übersehen oder komplett ausgeblendet wird.

Für meinen Teil beispielsweise war das genau so (unabhängig von der Tatsache, daß ein nettes Häuschen mit Garten, Terrassen, Garagen in stadtnaher aber dennoch sehr ruhiger Lage usw.) damals kaum oder eher so gut wie nie im Mietangebot zu finden war):

Zum einen wollte ich (nach meinem "Bauchgefühl") nicht von einem Vermieter in Sachen Mietvertragsgestaltung, Miethöhe, Mieterhöhungen, Eigenbedarfskündigung usw. abhängig sein. Zum anderen wollte ich mir mein Zuhause nach meinen eigenen Vorstellungen gestalten (Böden, Kamin, Sauna, Fitnessraum usw.) - als Mieter nur schwer bis fast unmöglich umsetzbar. Insoweit war der Weg beim Thema "Kaufen vs Mieten" zum Kauf hin vorgezeichnet.

Dazu kommt noch - was auch für andere Special-Interest-Foren im Internet gelten dürfte ...

Zitat von Sovereign

Ein solche Special-Interest-Forum für Finanzen ist meines Erachtens nicht repräsentativ für die Gesamtbevölkerung. Und zwar nicht mal ansatzweise.

Nach der reinen Lehre sollte jeder - jedenfalls rein finanziell gesehen - besser fahren, der 30 Jahre lang als "ETF-Sparbüchse" sein ETF-Depot füttert - als derjenige, der 30 Jahre sein Darlehen für das eigengenutzte Wohneigentum abzahlt. Die Praxis sieht oftmals anders aus (Stichwort: Compliance u. a.).

Der Unterschied von Theorie und Praxis ...

Zitat von Schlau

Von 1980 bis ca. 2010, also über rund 30 Jahre, habe ich immer wieder Phasen gehabt, in denen ich mir viele Objekte sowohl zur Miete als auch zum Kauf angesehen habe (im Ballungsraum-Randgebiet; Umgebung Stuttgart und Kreis Ludwigsburg).

Ich kann eines sagen:

Nur jedes ca. 10. Objekt, egal ob zur Miete oder zum Kauf, und egal ob Whg. oder Haus, erfüllte meine Vorstellungen wenigstens so weit einigermaßen , dass es überhaupt für einen Abschluss in Frage kam.

Die anderen 9 Objekte von 10 kamen vermutlich für andere Leute in Frage, denn sie sind vermutlich heute nicht mehr auf dem Markt. Eine gewichtige Rolle spielt hier der Preis; bei entsprechend niedrigem Preis geht ein Objekt auch in schlechterer Lage weg.

Zitat von Schlau

Was heißt das Ganze:

Dieses ganze Herumrechnen mit spitzem Bleistift darf nicht entscheidend sein.

Man weiß sowieso erst frühestens in 10 Jahren, wie die Variablen sich entwickelt haben und ob Miete oder Kauf rein rechnerisch besser gewesen wäre.

Eigentlich nicht. Das weiß man in vielen Fällen gleich.

Mein Referenzobjekt hätte im Jahr 2002 um die 400 T€ gekostet (oder 1500 € Miete), also etwa 4,5%. Heute würde es um die 900 T€ kosten (125% Wertsteigerung binnen 23 Jahren oder 3,6% pro Jahr) und 1700 € Miete (2,3% des Hauswertes).

Dafür bekommt man kein Vergleichsobjekt finanziert.

Zitat von Schlau

Wenn man befürchten muss, dass man in 2 Jahren gehen muss, dann sollte man unbedingt jetzt mit Objektbesichtigungen anfangen.

Alternativ sitzt man die Sache aus. Bei Größenordnungen wie oben lohnt es sich finanziell, sich aus dem Haus herausklagen zu lassen. Der Hauseigentümer wird die Räumungsklage zwar ohne Frage gewinnen, der Noch-Mieter spart aber Monat für Monat Miete. Mal angenommen, die Miete eines Vergleichsobjekts betrüge wiederum 4,5%, so ist das schlicht das Doppelte dessen, was der Mieter jetzt bezahlt. Jeder Monat Verzögerung bringt ihm 1700 €. Dafür kann er sich den Räumungsprozeß leisten, den er mit Sicherheit verlieren wird.

Kommt der Hauseigentümer wirklich zurück (und kann dann Eigenbedarf geltend machen)? Oder entscheidet er sich anders und kommt eben doch nicht zurück, vermietet das Haus erstmal weiter oder verkauft es, woraufhin der neue Eigentümer einziehen will (was eine unsichere Zeit dauert).

Ich würde das abwarten.

Zitat von Schlau

Macht man das erst nachher mehr oder weniger in Eile, dann kann es sein, dass man dann schwer enttäuscht wird und sich Vorstellungen nicht verwirklichen lassen.

Wenn man dagegen ab jetzt immer wieder Objekte anschaut und vergleicht, dann ist die Chance viel größer, dass man in der (vermutlich) zur Verfügung stehenden Zeit auch etwas Schönes findet.

Irgendwas ist ja immer.

Ich erinnere mich an einen Fall in der Familie, wo der Mieter die Chance wahrgenommen hat, aus der Wohnung in ein eigenes Haus zu ziehen. Das findet sich nicht so schnell, der Vermieter hat in diesem Fall aber stillgehalten. Ob er tatsächlich eine Familie mit kleinen Kindern hätte herausklagen können, die intensiv nach einer Immobilie sucht?

Als der Mieter sein Haus gefunden hat und ausgezogen ist, ist der Vermieter tatsächlich selbst in die Wohnung eingezogen. Drei Monate später war seine Beziehung am Ende, und beide Partner haben sich eigene Wohnungen gesucht. Mittlerweile ist das Objekt wieder vermietet.

Zitat von Schlau

In Jahren oder auch schon gleich nach dem Kauf (oder Miete; ich tendiere allerdings allein schon wegen des Eigenbedarfsrisikos - meine Frau hatte das in ihrem Leben 3 mal erlebt - eher zum Kauf) wird man feststellen, dass die Lebens-Zufriedenheit mit und wegen des schönen, gut geeigneten Objektes sehr viel mehr wert ist, als ein allzu spitzer Rechenstift.

Na ja, die Summen, um die es geht, sind ja erklecklich (siehe oben). Dafür kann man viele Rechenstifte kaufen.

Man muß sich den Kauf auch leisten können und wollen.

Na dann los. Viel Glück!

Zitat von klimikoff

Ich kenne keinen, der einen Hauskauf in den letzten 30 Jahren in der guten Lage bereut hat.

Die letzten 30 Jahre hatten aber auch eine extrem gute Phase in den 2010ern, als das Geld immer billiger wurde und die Preise entsprechend ins Unendliche stiegen. Seither sind die Zinsen stark gestiegen und die Preise bei weitem nicht wieder entsprechend runter. Ob sich das auf die nächsten 30 Jahre nochmal so wiederholt...

Zitat von klimikoff

Beim Bestand wohl auch, wenn man die Sanierungskosten von 2000-2500 hinzurechnet.

Wenn du mit dem Budget sanierst, dann bleiben nur noch die Grundmauern stehen. Alles andere ist dann komplett neu.

Zitat von klimikoff

Auf jeden Fall sorgt ein Hauskauf auch für mehr Disziplin, zumindest meine Hoffnung, Vermögen als Immobilie anzusparen

Wenn du das als "Motivation" fürs Investieren brauchst, dann ist das eine völlig valide Strategie.

Aber setz nicht alles auf diese eine Karte. Ich hab im Bekanntenkreis auch genug Fälle gesehen, in denen das richtig schief gegangen ist. Immobilie erwies sich bei der Renovierung als Fass ohne Boden, einer der Kreditnehmer (in der Regel als Paar gemacht) wird lange krank/verliert den Job, gibt Streit/Scheidung etc... Und dann kann man die Immobilie nicht halten (und teilweise musste mit Verlust wieder verkauft werden und der Kredit blieb....).

Es ist definitiv kein No-brainer bei dem man nichts falsch machen kann. Da gehört ne ordentliche Sicherheitsmarge hin oder es ist eben ein sehr riskantes Spiel.

Zitat von Trader42

Wenn du das als "Motivation" fürs Investieren brauchst, dann ist das eine völlig valide Strategie.

Aber setz nicht alles auf diese eine Karte. Ich hab im Bekanntenkreis auch genug Fälle gesehen, in denen das richtig schief gegangen ist. Immobilie erwies sich bei der Renovierung als Fass ohne Boden, einer der Kreditnehmer (in der Regel als Paar gemacht) wird lange krank/verliert den Job, gibt Streit/Scheidung etc... Und dann kann man die Immobilie nicht halten (und teilweise musste mit Verlust wieder verkauft werden und der Kredit blieb....).

Es ist definitiv kein No-brainer bei dem man nichts falsch machen kann. Da gehört ne ordentliche Sicherheitsmarge hin oder es ist eben ein sehr riskantes Spiel.

Du schreibst exakt das, was ich auch dachte. Ich wollte nur nicht weiter rumunken, da ich den Eindruck habe, dass der TE bereits von Anbeginn der Diskussion eine festestehende Meinung zum Hauskauf gefasst hatte.

Zitat von BirgitN

Du schreibst exakt das, was ich auch dachte. Ich wollte nur nicht weiter rumunken, da ich den Eindruck habe, dass der TE bereits von Anbeginn der Diskussion eine festestehende Meinung zum Hauskauf gefasst hatte.

Habe ich so auch gesehen. Die Entscheidung im innersten ist schon längst gefallen.

Wenn ich mir die Gesamtsituation noch einmal ganz ruhig anschaue, würde ich ganz klar diese Immobilie nicht kaufen.

Mit diesem Einkommen kann man ganz gemütlich eine Miete zahlen und sich später flexibel aufstellen wenn die Kinder studieren.