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Mieten oder kaufen? Für viele Menschen ist das Eigenheim ein festes Lebensziel, andere sind überzeugte Mieter. Wenn der Weg für Dich nicht so klar vorgezeichnet ist, bist Du hier genau richtig. Wir zeigen Dir, welchen Unterschied diese Entscheidung bei Deinem Vermögen macht, aber auch welche Faktoren Du sonst noch bedenken solltest.
Dirk Eilinghoff
Experte für
Immobilien
Wie sich die Zahlen entwickeln müssen, damit es sich für Dich eher lohnt zu kaufen oder eben Mieter zu bleiben, zeigt Dir der Finanztip Mieten-oder-Kaufen-Rechner.
Bei unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner geht es um die Zahlen: Wie viel Geld gibst Du jeden Monat aus, und womit stehst Du am Ende finanziell besser da? Damit ein solcher Mieten-oder-Kaufen-Rechner sinnvolle Zahlen ausspuckt, müssen die beiden Varianten von den Zahlen her vergleichbar werden. Das geht am einfachsten, wenn Mieter und Käufer für ihre Wohnung monatlich gleich viel Geld ausgeben. Klappe die nachfolgenden Absätze aus, falls Du mehr darüber wissen möchtest.
In der Kaufen-Variante kaufst oder baust Du also Deine Immobilie und musst am Beginn die Nebenkosten und den Kaufpreis bezahlen. Dafür nutzt Du Dein Eigenkapital und einen Immobilienkredit.
Deine monatliche Belastung besteht dann zum größeren Teil aus der Rate an die Bank. Zusätzlich legst Du Geld zurück, damit Deine Immobilie intakt und vorzeigbar bleibt. Das ist die Instandhaltung. Je nach der Entwicklung von Angebot und Nachfrage, kann sich der Wert der Immobilie im Laufe der Jahre verändern. Das bilden wir über die Wertsteigerung pro Jahr ab.
In der Mieten-Variante wohnst Du weiter zur Miete und nimmst keinen Kredit auf. Du kannst also Dein Eigenkapital direkt anlegen, etwa als Festgeld oder in einen börsennotierten Indexfonds, einen sogenannten ETF.
Deine feste monatliche Belastung besteht vor allem aus der Miete. Ist Deine Miete niedriger als die monatliche Belastung in der Kaufen-Variante, legst Du den Unterschiedsbetrag ebenfalls an und erhöhst auf diesem Weg Dein Vermögen. Steigt die Miete über die Ausgaben in der Kaufen-Variante, entnimmst Du den monatlich fehlenden Betrag aus diesem Vermögen.
In der Miet-Variante besteht Dein Vermögen am Ende der Laufzeit aus der Geldanlage. Deshalb ist es für Dich sehr wichtig, was Deine Sparanlagen und Wertpapiere abwerfen. Diesen Wert kannst Du mit dem Rendite-Schieberegler einstellen.
Mit Hilfe des Rechners kannst Du also prüfen, wie sich der Wert Deiner Immobilie oder Kapitalanlage unter bestimmten Annahmen entwickelt, und mit welcher Variante Du am Ende reicher bist. Wenn Du einige Varianten durchspielst, wirst Du sehen, dass Du den Vergleich durchaus auch gewinnen kannst, wenn Du mietest. Du musst dafür allerdings diszipliniert sein. Wann Du als Mieter vorne liegen kannst, haben wir deshalb zusätzlich zum Rechner aufgeschrieben.
Die wichtigste Voraussetzung für Deinen Erfolg als Mieter: Wie beim Rechner musst Du auch im wahren Leben möglichst viel Vermögen ansparen. Wer als Mieter versäumt, Geld- und Wertpapiervermögen aufzubauen, verliert in jedem Fall gegenüber dem Käufer. Die besitzen schließlich am Ende der Laufzeit eine schuldenfreie Immobilie.
Nutz also die Gelegenheit und prüf mit Hilfe des Mieten-und-Kaufen-Rechners, wie viel Geld Du monatlich zur Seite legen müsstest, um finanziell mit der Kauf-Variante mitzuhalten.
Abgesehen von dieser Voraussetzung ist mieten tendenziell besser als kaufen, wenn Du von vornherein mit niedrigen Mietkosten startest und Deine Kosten nur mäßig steigen. Außerdem läuft es für Dich besser, wenn sich die Rechengrößen des Käufers schlecht entwickeln.
Spiegelbildlich ist kaufen besser als mieten, wenn die Käufer-Kosten und die Wertentwicklung zu Gunsten der Kauf-Variante laufen.
Wenn Du mietest, läuft es unter den folgenden Rahmenbedingungen gut für Dich:
Wie die Übersicht zeigt, hängt das Ergebnis des Vergleichs stark von der Ausgangslage ab. Danach kommt es darauf an, wie sich die Kosten über die folgenden Jahre entwickeln. Bei den Kosten hast Du es mit einem negativen Zinseszins-Effekt zu tun: Der Kostenanstieg des Vorjahres steigt im aktuellen Jahr mit an.
Tipp zum Mieten oder Kaufen: Ein Verkauf nach wenigen Jahren ist meist ein Verlustgeschäft. Wenn Du Dich trennst, arbeitslos wirst oder krank, kann es dazu kommen, dass Du die Immobilie kurzfristig verkaufen musst. Aber auch bei einer erfreulichen Entwicklung, wie einem Jobwechsel in eine andere Stadt, verkaufst Du Deine Immobilie vielleicht nach wenigen Jahren.
Es ist dann schwer, die Nebenkosten wieder reinzuholen, und die Bank verlangt für den vorzeitigen Ausstieg aus dem Baukredit eine Entschädigung. Entscheide Dich also nur für einen Kauf, wenn Dein Umfeld stabil ist und Du in den nächsten zehn bis 15 Jahren voraussichtlich in der Immobilie bleibst. In unserem Mieten-oder-Kaufen-Rechner kannst Du gut ablesen, ab welchem Zeitpunkt die Kauf-Variante vorteilhaft ist.
Wenn Du Deine Wohnung mietest, aber immer mal wieder über einen Kauf nachdenkst, ist also gerade die Entwicklung der Kaufpreise und Mieten für Dich interessant. Deshalb werfen wir nun einen Blick darauf.
Langfristig hängen die Preise für Wohnungen vor allem davon ab, wie sich Angebot und Nachfrage entwickeln.
Wer wohnt bereits im Land? Wie viele Menschen kommen dazu? Und wie viel Wohnraum ist für den jeweiligen Haushalt angemessen und bezahlbar? Und wie lange ist eine Wohnung belegt? Von diesen Fragen hängt die langfristige Nachfrage nach Wohnraum ab. Dazu nur drei Überlegungen:
Demografischer Wandel: Deutschland hat eine geringe Geburtenrate. Für das Jahr 2023 hat das Statistische Bundesamt etwa 1,35 Kinder pro Frau berechnet. Ohne Zuwanderung wird die Wohnbevölkerung langfristig sinken. Zahlen dazu findest Du auf einer Sonderseite zum demografischen Wandel des Statistischen Bundesamts.
Zuwanderung: Zwischen 1990 und Ende 2023 sind 11,4 Millionen Menschen mehr zugewandert als aus Deutschland abgewandert. Die Nachfrage nach Wohnraum war also entsprechend höher. Wie sich diese Nachfrage in den nächsten Jahren entwickeln wird, hängt von politischen Entscheidungen und der Wirtschaftslage ab. Beides lässt sich nur schwer voraussagen.
Steigende durchschnittliche Wohnfläche: Seit 1990 ist die durchschnittliche Wohnfläche pro Kopf um mehr als ein Drittel gestiegen, sie liegt jetzt bei knapp 50 Quadratmetern. Die Erklärung dafür kennst Du wahrscheinlich aus Deinem eigenen Umfeld: Jüngere Paare ziehen nicht unbedingt zusammen und Senioren bleiben in ihrer Wohnung, auch wenn der Partner vielleicht bereits verstorben ist. Auch diese Entwicklungen erhöhen die Nachfrage nach Wohnungen.
Beim Angebot gibt es einige Faktoren, die eher dazu führen, dass weniger Wohnungen auf den Markt kommen.
Zögerlicher Neubau von Wohnungen: Zwischen 2019 und 2023 wurden jährlich knapp 300.000 Wohnungen fertiggestellt. Das sind etwa ein Viertel weniger als im langfristigen historischen Durchschnitt seit 1950, der bei 405.000 Fertigstellungen pro Jahr liegt.
Rigides Mietrecht: In Deutschland sind Mieterhöhungen nur unter bestimmten rechtlichen Voraussetzungen möglich. Die verhindert einen starken Anstieg der Bestandsmieten. Außerdem gilt in vielen Städten die Mietpreisbremse, sodass auch die Neuvertragsmieten nicht so stark steigen, wie es die Nachfrage eigentlich vorgibt. Nach den Zahlen des Statistischen Bundesamtes sind die tatsächlichen Kaltmieten im Zeitraum 1995 bis 2023 gerade einmal um 1,4 Prozent pro Jahr gestiegen.
Kaufpreise und Mieten dürften unserer Einschätzung nach in den nächsten Jahren weiter steigen. Wobei die Kaufpreise stärker wachsen werden als die Mieten. Denn Kaufpreise können relativ frei verhandelt werden. Der Mietermarkt friert bei hoher Nachfrage eher ein. Gleichzeitig wird es absehbar schwer bleiben, eine Mietwohnung zu finden, wenn Du doch einmal umziehen musst.
Je länger der Zeitraum, für den Du die Frage von Mieten oder Kaufen berechnen möchtest, umso schwieriger ist es, solche Entwicklungen vorauszusehen. Das spricht dafür, sich bei dieser wichtigen Lebensentscheidung nicht allein auf Zahlen zu verlassen, sondern genau zu überlegen, welcher Wohntyp für Dich passender ist.
Die wichtigsten Aspekte findest Du im folgenden Abschnitt.
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Mindestens ebenso sehr, wie auf das Geld zu schauen, solltest Du grundsätzlich abwägen, ob Du Dich in den nächsten Jahrzehnten eher als Eigentümerin oder als Mieter siehst. Dabei sind unter anderem Aspekte wie Flexibilität und Kontrolle entscheidend.
Nachfolgend findest Du eine Übersicht mit den wichtigsten Aspekten:
Mieten oder Kaufen im Vergleich
| Aspekt | Eigentümer | Mieter |
|---|---|---|
| Flexibilität | Du bist stark an Deine Immobilie gebunden. Ein Verkauf ist aufwendig. | Wenn Du Wohnort oder Wohnung ändern möchtest, ist ein Umzug zumindest theoretisch leicht möglich. |
| Vermögen | Hast Du die Schulden zurückgezahlt, gehört Dir das Haus oder die Wohnung. | Vermögen baust Du nur auf, wenn Du sparst und das Geld anlegst. |
| Instandhaltung | Du entscheidest selbst darüber, was Du machst, und wie viel Du ausgibst. Das gilt auch für Nachhaltigkeit und Klimaschutz. | Erhaltungsaufwand ist mit der Miete abgegolten. Du hast aber keinen Einfluss darauf, was gemacht wird. |
| Reperaturen | Du bist selbst dafür zuständig, dass alles funktioniert und bezahlst auch dafür. | Du kümmerst Dich nur um Kleinreparaturen. Um größere Reparaturen kümmert sich Dein Vermieter. |
| Schulden | Bei einem Baukredit gehört Dein Haus erst einmal der Bank. Das kann belastend sein. | Du musst Dir um Schulden keine Gedanken machen. |
| Inflation/Preisantieg | Für die Zeit der Zinsbindung steht Deine monatliche Zahlung erst einmal fest. | Mietsteigerungen sind möglich, gerade bei einem Staffel- oder Indexmietvertrag. |
| Umbauten | Über Umbauten innerhalb der Wohnung oder auf Deinem Grundstück kannst Du selbst entscheiden. Das gilt auch für Wallboxen oder die Digitalisierung der Wohnung. | Für bauliche Veränderungen benötigst Du die Zustimmung des Vermieters. |
| Nebenkosten | Du kannst selbst dafür sorgen, dass Du günstige Verträge für Hausversicherung oder Energie hast. | Du hast keinen Einfluss auf die Versorger-Verträge. |
| Grundstück | Bei einem Haus musst Du Dich auch um Dein Grundstück kümmern, kannst es in der Regel aber frei gestalten. | Selbst wenn ein Grundstück zur Mietwohnung gehört, musst Du Dich mit dem Vermieter abstimmen. |
| Austausch und Probleme mit den Nachbarn | Wenn es gut mit Euch klappt, können tiefe Freundschaften entstehen. Ein Verkauf oder Auszug ist aber aufwendig. | Wenn es mit den Nachbarn unangenehm wird, bleibt als Ausweg immer noch der Auszug. In angespannten Wohnungsmärkten ist diese Flexibilität allerdings eingeschränkt. |
| Kündigung | Solange Du die Rate an die Bank bezahlst, musst Du Dir keine Sorgen machen. | Solange Du keinen Anlass für eine Kündigung gibst, bist Du relativ sicher. Ausnahme: Eigenbedarf bei privaten Vermietern. |
| Umwelt und Lärm | Wenn der Verkehr zunimmt oder nebenan ein neues Baugebiet ausgewiesen wird, musst Du das meist hinnehmen. | Auch in diesem Punkt kannst Du in letzter Konsequenz kündigen, brauchst aber eine neue Wohnung. |
| Freiheit | Als Eigentümer hast Du vor allem die Freiheit, Dein Wohnumfeld selbst zu gestalten. | Als Mieter kannst du ebenfalls einiges selbst gestalten, vor allem aber hast Du die Freiheit, umzuziehen. |
Die Entscheidung über Mieten oder Kaufen ist also ein gutes Stück weit eine Typ-Frage. Du solltest genau überlegen, was besser zu Dir und Deinen Plänen passt. Hast Du einen Partner oder eine Partnerin an Deiner Seite, solltet Ihr Euch gut abstimmen, bevor Ihr Euch auf den Weg macht. Bei dieser Entscheidung setzen die Finanzen den Rahmen oder leiten Euch mit der Aussicht, dass Ihr beim Mieten oder beim Kaufen ein höheres Vermögen erzielen könnt.
Entscheidest Du Dich für die Mietervariante, solltest Du Dich im nächsten Schritt mit einer vernünftigen Geldanlage beschäftigen. Einen einfachen Einstieg ins Thema mit vielen hilfreichen Tipps haben wir Dir im Ratgeber zur Geldanlage aufgeschrieben.
Entscheidest Du Dich für den Kauf oder Bau einer Immobilie, kommst Du mit den folgenden drei Schritten gut voran.
In unserem Mieten-Kaufen-Rechner wählst Du Dir den passenden Kaufpreis selbst aus. Wenn Du noch keine Vorstellung davon hast, welchen Kaufpreis Du Dir überhaupt leisten kannst, solltest Du als Erstes Dein Budget klären. Nutz dafür unseren Budgetrechner.
Du solltest auf einem der gängigen Immobilienportale schauen, welche Häuser und Wohnungen zu Deinem errechneten Kaufpreis angeboten werden. Achte dabei darauf, dass der Angebotspreis nicht unbedingt auch der spätere Kaufpreis ist. Häufig kannst Du noch über den Kaufpreis verhandeln. Für die Suche bedeutet das: Gib ruhig einen Kaufpreis ein, der fünf oder zehn Prozent über Deinem maximalen Kaufpreis liegt. Und vergiss nicht, dass zu Deinem Budget neben dem Kaufpreis auch die Nebenkosten gehören. Dazu ein Beispiel: Mit Hilfe des Finanztip-Budgetrechners hast Du Dir eine Obergrenze von 440.000 Euro für den Hauskauf gesetzt. Davon sind zehn Prozent Nebenkosten, also 40.000 Euro. Das Haus darf also maximal 400.000 Euro kosten. Allerdings ist das der maximale Kaufpreis; bei der Suche nach passenden Angeboten auf den Portalen kannst Du ruhig noch etwas höher gehen. So stellst Du sicher, dass Du alle interessanten Objekte auch wirklich zu Gesicht bekommst. Allerdings darf Dein Kaufangebot bei den Verhandlungen eben nicht über Deine Grenze hinausgehen.
Sobald Du passende Immobilien gefunden hast, solltest Du Dich mit der Baufinanzierung beschäftigen.
Dein nächster Schritt ist dann ein Beratungsgespräch beim Kreditvermittler oder mit der Bank. Mit einigen Angaben zu Deinem Einkommen und Vermögen kann die Bank dann entscheiden, ob sie das Risiko der Finanzierung tragen möchte. In Regionen mit hoher Nachfrage solltest Du die Bank direkt um eine Finanzierungszusage bitten. So kannst Du dem Verkäufer zeigen, dass Du die Finanzierung voraussichtlich bekommst.
Was Dir die Bank am Ende anbietet, hängt von den aktuellen Bauzinsen, von Deiner finanziellen Situation und der Bewertung der Immobilie ab. Es ist also sehr wichtig, unterschiedliche Angebote zu vergleichen. Für ein erstes Finanzierungsgespräch mit einem umfassenden Zinsvergleich nutzt Du am besten einen Baukreditvermittler.
Um es Dir einfacher zu machen, haben wir Baukreditvermittler für Dich getestet und können folgende empfehlen:
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