Teuer mieten, noch teurer kaufen oder abwarten

Hallo klimikoff,

ich kann Ihre Zweifel gut nachvollziehen, aber weder ich noch die anderen Foristen hier haben die ultimative Glaskugel.

Zuerst ist die Frage Haus oder Wohnung, Mieten oder Kaufen eine Frage des Lebensstils. Da Sie schon in einem Haus wohnen und es offensichtlich gut finden, ist die Frage schon geklärt.

Machen Sie sich keine allzu großen Gedanken um die fernere Zukunft. Woher wissen Sie z.B. heute, ob die Kinder wirklich studieren wollen? Wenn ein Kauf heute zu den Lebensumständen incl. möglicher Änderungen in der näheren Zukunft (z.B. berufsbedingter Umzug) passt und abzüglich der Finanzierung noch genug Geld für den gewünschten Lebensstil übrigbleibt, würde ich zum Kauf tendieren.

Ob rein buchhalterisch nun über 30 oder 50 Jahre Miete oder Kauf günstiger gewesen wäre, wissen Sie sowieso erst hinterher.

Gruß Pumphut

Zitat von klimikoff

Stattdessen überlegen wir uns ein kleineres Haus rund um 750-800 Tsd EUR zu kaufen. Dies würde aber eine Belastung von ~3400 EUR /Monat für die nächsten fast 30 Jahre bedeuten..

Wie konkret habt ihr das durchgerechnet?

Wieviel Eigenkapital habt ihr, habt ihr die Kaufnebenkosten berücksichtigt (die ja noch auf den Kaufpreis oben drauf kommen), mit welchem Zinssatz und wieviel Tilgung rechnet ihr? Habt ihr schon ein konkretes Finanzierungsangebot für ein konkretes Objekt oder seid ihr noch in der ersten groben Planungsphase?

Wieviel Haushaltseinkommen habt ihr, wie komfortabel könnt ihr euch (Stand heute) eine Rate von 3.400 EUR leisten? Der Betrag entspräche ja nur der Kaltmiete, Nebenkosten kommen oben drauf (je nach Größe und Bauzustand eures aktuellen Miethauses und des neuen Hauses können die vergleichbar sein oder auch nicht), und anders als bisher wärt ihr für Instandhaltungskosten selbst zuständig.

Wie alt seid ihr? Bei fast 30 Jahren Kreditlaufzeit bis zur Tilgung könnte das schon mit der Rente kollidieren.

3.400 EUR entsprechen bei 4% Zinsen und 2% Tilgung (und weniger machen die meisten Banken nicht bzw. ihr würdet fast gar nichts abzahlen) einem Kredit von 680.000 EUR. Bei 800.000 EUR Kaufpreis und 10% Nebenkosten bedeutet das, ihr bräuchtet 200.000 EUR Eigenkapital. Habt ihr die?

Und euch muss klar sein: Ihr werdet über die gesamte Laufzeit wahnwitzige Summen an die Bank zahlen. Allein im ersten Jahr gute 27.000 EUR nur an Zinsen, über die gesamten 27,5 Jahre bis zur Abzahlung fast 450.000 EUR.

Siehe hier: https://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrech…amid=pox223vvv2

Zitat von klimikoff

Aber genauso sind unbekannt die zukünftigen Mietniveaus, Inflation etc.

Und eure Wohnbedürfnisse! Werdet ihr noch ein großes Haus brauchen bzw. wollen, wenn die Kinder in 10 Jahren aus dem Haus sind?

Ggf. ist der Vergleichsmaßstab ja nicht „großes Haus über 30 Jahre mieten vs. kaufen“ sondern „großes Haus für 10 Jahre mieten und danach kleinere Wohnung mieten vs. großes Haus kaufen und 30 Jahre abzahlen“.

Zitat von klimikoff

Dass ein Hauskauf in der Großstadt schon immer teuer war, aber im Nachhinein sich immer gelohnt hat, tendieren wir zum Kauf.

Pauschale Aussagen sind immer falsch!

klimikoff

Bin nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter mit zudem ein bißchen eigenen Erfahrungen (bin seit gut 50 Jahre aktiv beim Thema Finanzen dabei; u. a. auch mit einem Eigenheim und knapp 90 vermieteten Einheiten).

"Teuer mieten, noch teurer kaufen oder abwarten"

ist hier vor Ort (Großstadt in einem Ballungsgebiet) auch ein Dauerthema - insbesondere bei Familien mit Kindern. Schon aufgrund der seit sehr vielen Jahren angespannten Situation Angebot/Nachfrage. Ihr seid offensichtlich eine solche Familie; siehe hier:

Zitat von klimikoff

da die Kinder noch nicht studieren.

Das Angebot an Häusern zur Miete ist hier sehr knapp (von allen Mietangeboten sind nur ca. 4% Mietangebote für Häuser. Für größere Wohnungen sieht es ähnlich aus (die Tochter einer Bekannten mit 5-köpfiger Familie sucht aktuell eine 5 ZKBB-Wohnung; auch nur knapp 5% aller Mietangebote haben überhaupt eine solche Größe).

Aufgrund des sehr knappen Angebot kaufen teilweise auch ziemlich viele, die eigentlich lieber mieten würden (oder sollten ...) ... - schlicht, weil die gesuchte Immobilie zur Miete am Markt nicht oder kaum angeboten wird sprich verfügbar ist. Traurig, aber wahr.

Zitat von klimikoff

wir zahlen aktuell 2400 Kaltmiete für ein schönes Haus in einer Großstadt, das einen aktuellen Marktwert von über 1 Mio hat.

Der Mietpreis wäre hier noch ein ziemlich günstiger (ohne jetzt Näheres zu eurem Haus zu wissen). Ein freistehendes EFH jedenfalls ist dafür hier kaum zu bekommen, selbst eine DHH oder ein RH in guter Stadtlage notieren da oftmals darüber.

Vervielfältiger von um die 35 Jahresnetto-Kaltmieten den Kaufpreis betreffend sind eher die Regel denn die Ausnahme (hängt natürlich auch vom Zustand des Hauses ab und der Mikrolage).

Zitat von klimikoff

Oder ist es bei den Zinsen und immer noch hohen Preisen trotzdem keine gute Idee?

Die 1 Million Dollar Frage ...

Nach meinen Erfahrungen ist das Thema aber kein rein finanzielles. Manche sind eher der Typ Mieter und andere der Typ Eigenheimer (oder zumindest der Typ für Wohneigentum). Beides hat seine Vor- aber auch Nachteile.

Zitat von Sovereign

und zum anderen ist ein Eigenheim (oder auch "nur" Wohneigentum in Form einer ETW) in aller Regel eine Melange aus "Lebensstil und Konsum" einerseits und "Vermögensaufbau und Altersvorsorge" andererseits; mit im Einzelfall (durchaus sehr) unterschiedlicher Gewichtung der beiden Aspekte. Über diese meist "Zwitterstellung" von selbst genutzten Immobilien sollte man sich jedenfalls bewußt sein.

In dem Kontext:

Zitat von klimikoff

Stattdessen überlegen wir uns ein kleineres Haus rund um 750-800 Tsd EUR zu kaufen. Dies würde aber eine Belastung von ~3400 EUR /Monat für die nächsten fast 30 Jahre bedeuten...

Ohne Details zu kennen: Das kling nach relativ wenig Eigenkapital (EK) ... ? Dann ist das Eigenheim ein ziemlich teurer Spaß (gesamte Zinszahlungen über die Laufzeit; zusätzlich keine optimale Zinskonditionen, da hoher Beleihungsauslauf. Zudem sind Schuldzinsen bei Eigennutzung steuerlich in Deutschland nicht in Ansatz bringbar). Wenn ihr überhaupt ein Darlehen bekommt (Stichwort: EU-WIKR) ...

Je nach Eurem Alter könnte das Darlehen dann auch (fast) in den Ruhestand hineinlaufen ... Das finde ich generell nicht optimal.

Die Tragbarkeit und tatsächliche Belastung hängt dann natürlich auch von Eurem Einkommen ab. Nicht so dramatisch, wenn ihr ein (sehr) hohes habt. Wobei sich dann die Frage stellen könnte, warum ihr nicht über mehr EK verfügt (kann natürlich auch an eurem relativ jungen Alter liegen ... ?).

Eine solche Überlegung (Hauskauf) würde ich generell nur starten, wenn eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit besteht, (sehr) lange oder dauerhaft an dem Ort zu verweilen. Dafür sind schon in Deutschland allein die Transaktionskosten bei Immobilien zu hoch, um das Eigenheim mehrfach zu wechseln (es sei denn Geld spielt nur eine Nebenrolle ...).

Aus meiner Sicht bräuchte es für eine Antwort hierzu

Zitat von klimikoff

Oder ist es bei den Zinsen und immer noch hohen Preisen trotzdem keine gute Idee?

die berühmt-berüchtigte zuverlässige Glaskugel ...

Die hat nur keiner ... Ohnehin hängt das von zig Imponderabilien und zukünftigen Entwicklungen ab (Inflation, Zinsen, Immobilien- und Mietpreise, Eingriffe des Gesetzgebers (siehe Energie-Gebäude-Gesetz - um nur ein Beispiel zu nennen), Entwicklung des Standorts der Immobilie, Bevölkerungsentwicklung in der Region, steuerliche Regelungen etc. pp.).

Wichtig aus meiner Sicht: Das "Projekt Eigenheim" sollte stets als integraler Bestandteil einer (hoffentlich vorhandenen) schlüssigen Finanzplanung inkl. der Altersvorsorge gesehen und verstanden werden. Sonst kann es später (Ruhestand) heikel werden und/oder das Haus zum "goldenen Käfig" ...

Finanztip meint dazu wörtlich u. a. (bzw. der "Immobilien-Experte" Dirk Eilinghof):

Ob Du im Eigenheim oder zur Miete wohnst, ist eine der wichtigsten finanzielle Entscheidungen Deines Lebens. Als Mieter kannst Du den Vergleich nur gewinnen, wenn Du Vermögen ansparst.

Wer als Mieter versäumt Geld- und Wertpapiervermögen aufzubauen, verliert in jedem Fall gegenüber dem Käufer. Die besitzen am Ende der Laufzeit schließlich eine schuldenfreie Immobilie.

(gefettet von mir)

Womit man da bei den in dem Kontext typischen Stichworten wäre (Zwangsspareffekt durch das Immobiliendarlehen sprich den in der Annuität enthaltenen steigenden Tilgungsanteil, erforderliche Disziplin bei Mietern beim anderweitigen Vermögensaufbau).

Dir gute Gedanken und danach ebensolche Lebens- und Finanz-Entscheidungen !

Zitat von BS.C

Pauschale Aussagen sind immer falsch!

Außer der selbstverständlich

"Ohne Welt-ETF wird es schwer" ...

Das aktuelle Haus kostet eine Jahreskaltmiete von rund 2,8% (oder noch weniger, wenn das Haus deutlich über der Million liegt). Das ist nicht teuer, sondern bei ehrlicher Rechnung ziemlich günstig.

Beim angedachten Haus liegt ihr mit der Rate bei rund 5%, das ist aber nur die halbe Wahrheit. Instandhaltungskosten tragt ihr als Eigentümer komplett alleine. Und die Kaufnebenkosten vernichten euch nochmal eine Menge mühsam angespartes Geld. Das mal als Perspektive.

An der Annuität von 5% bei heutigen Zinsen sowie der Laufzeit von über 30 Jahren erkennt man auch, dass ihr mit einem Kauf faktisch die Immobilienmiete gegen die Geldmiete bei der Bank austauscht. Denn der Großteil der Rate geht nicht in die Tilgung, sondern in den Zins

Zitat von Sovereign

Ohne Details zu kennen: Das kling nach relativ wenig Eigenkapital (EK) ... ?

Tatsächlich gar nicht unbedingt. Ich habe es in meinem Post oben grob überschlagen. Bei 4% Zinsen und 2% Tilgung und einem Kaufpreis von 800.000 EUR bräuchte man Eigenkapital von um die 200.000 EUR, um auf eine Rate von 3.400 EUR zu kommen (und würde dann 27,5 Jahre abzahlen müssen).

Es mag Leute mit mehr Eigenkapital geben (vor allem solche, die geerbt haben oder bei denen die Eltern was zuschießen), aber 200.000 EUR finde ich jetzt nicht unbedingt wenig, vor allem, wenn die Threadstarter das Geld neben einer Kaltmiete (!) von 2.400 EUR und mit zwei Kindern angespart haben sollten.

Klar, in manchen Gegenden bekommt man für 200.000 ein ganzes Haus. Aber es hilft einem nunmal nichts, wenn man in Hintertupfingen für 200.000 EUR was bekäme, wenn man in Düsseldorf oder Hamburg wohnen will...

Zitat von 12345

aber 200.000 EUR finde ich jetzt nicht unbedingt wenig.

Finde ich auch nicht. Das muß nämlich ein Durchschnittbürger oder Otto Normalverbraucher - erst recht mit Familie und Kindern (!) wohnend in einer Großstadt - erst mal ansparen. Von Themen wie Erbschaft oder Schenkung mal abgesehen.

Der Betrag als solcher ist aber bei dem Thema - Eigenkapital beim Eigenheimkauf - eher irrelevant. Sprich das ist prozentual gesehen ein sehr hoher Anteil EK bei dem Kauf eines kleines Hauses auf dem Land und/oder in einer strukturschwachen Gegend (u. a. Regionen in den NBL) für den Gesamtkaufpreis (inkl. Transaktionskosten) von 400.000 € - oder ein minimales prozentuales EK bei dem Kauf eines EFH hier vor Ort in guter Stadtlage für einen Gesamtkaufpreis von 2,0 Mio. € ...

Unter 30% EK-Anteil bezogen auf den Gesamtkaufpreis (also inkl. Transaktionskosten) würde ich - ganz persönlich - da tendenziell eher abraten. Es sei denn es liegen besondere Bedingungen vor (wie realistische Aussicht auf deutlich steigendes Einkommen, zu erwartendes Erbe oder Schenkung, ausgeprägter bis starker Wunsch nach dem Eigenheim, entsprechende Bereitschaft zu Einschränkungen, absehbare Möglichkeiten zu Sondertilgungen usw.).

Ausnahmen "können" (nicht "müssen") auch für Gut- oder Hochverdiener gelten.

So ein Gespräch hatte ich beispielsweise erst letztens im privaten Umfeld. Wobei sich mir da immer die Frage aufdrängt, warum bei einem DINK-Fall (Double Income No Kids) und einem gemeinsamen Brutto von immerhin ca. 340.000 € p. a. (und das seit 12 Jahren) dann "nur" ein EK von 140.000 € vorhanden ist ... ? Man aber nun damit hier gerne ein 130 qm Penthouse in Bestlage kaufen und finanzieren will ... Das nur am Rande

Da klimikoff keinerlei Angaben zum monatlichen Einkommen macht, ist es hier alles Spekulation.

Wenn der monatlich netto zum Beispiel 12.000 € reinfließen, ist das was anderes als wenn inklusive Kindergeld 8000 € reinkommen.

Außerdem muss bei so einem Hauskauf auch die Absicherung der Lebensverhältnisse „stehen“.

Also Todesfallrisiko (leicht und günstig abzusichern) und Berufsunfähigkeit (kompliziert und teuer abzusichern).

Zitat von klimikoff

Vielen Dank euch für eure Inputs

Ich sehe schon ein, dass es keine triviale Entscheidung ist. Unser Netto-Einkommen liegt aktuell bei ~ 9500 ohne Kindergeld. Eigenkapital ist um die 100 000. Das kleinere Haus wäre ein MRH <5 Jahren

Danke für die Infos. Dann kann man jetzt ja mal kalkulieren.

Zitat von klimikoff

Unser Netto-Einkommen liegt aktuell bei ~ 9500 ohne Kindergeld. Eigenkapital ist um die 100 000

Habt ihr erst seit kurzem so ein Einkommen oder woher kommt das relativ niedrige Eigenkapital? Wieviel spart ihr denn aktuell im Monat?

Ich frage, weil ihr mit Kindergeld 10.000 EUR netto (!) zur Verfügung habt. Selbst bei 2.400 EUR Kaltmiete müssten da doch noch mehrere Tausend Euro im Monat übrig bleiben…

100.000 EUR Eigenkapital reichen vermutlich bei 800.000 EUR Kaufpreis gerade mal für die Kaufnebenkosten und einen Puffer für Umzug und ungeplante zusätzliche Arbeiten (bei einem gebraucht gekauften Haus tauchen immer irgendwelche Dinge auf, mit denen man nicht gerechnet hat, oder Dinge sind teurer als kalkuliert).

Mit einer quasi-100%-Finanzierung dürftet ihr auch kaum auf 3.400 EUR Rate kommen. Denn bei 800.000 EUR Kredit wären 4% Zinsen und 2% Tilgung schon eine Rate von 4.000 EUR im Monat.

Rein von eurem aktuellen Einkommen her könnt ihr euch das vermutlich grundsätzlich und objektiv betrachtet schon leisten (die verbleibenden 6.000 EUR netto haben viele Familien insgesamt nicht zum Leben). Trotzdem ist das eine enorme finanzielle Verpflichtung über einen sehr, sehr langen Zeitraum. Ihr würdet über die nächsten 27,5 Jahre 520.000 EUR Zinsen an die Bank zahlen. Am Ende hätte die Immobilie dann gut 1,3 Millionen gekostet.

Und möglicherweise müsstet ihr euren bisherigen Lebensstil einschränken, weil es doch deutlich mehr ist als eure bisherige Kaltmiete (es sei denn, ihr habt derzeit ohnehin jeden Monat mehrere tausend Euro „über“, aber dann hätte ich, siehe oben, höheres Eigenkapital erwartet).

Habt ihr einen genauen Überblick über eure Ausgaben, führt ihr ein Haushaltsbuch? Gerade wenn man nicht sonderlich aufs Geld achten muss, unterschätzt man leicht, wieviel man „einfach so“ ausgibt, abseits der festen monatlichen Ausgaben (Essen bestellen, Kleider / Schuhe vor allem für die Kinder, Geburtstags-/Weihnachtsgeschenke, Urlaube, Unternehmungen / Ausflüge, neues Fahrrad oder Schulranzen oder Schwimmkurs für die Kinder usw…). Ich habe das bei uns mal genau aufgedröselt und war schon etwas überrascht, wie sehr ich mich verschätzt hatte und wieviel zusätzlich anfällt. Nicht jeder Posten jeden Monat, aber IRGENDWAS halt immer, und aufs Jahr runtergebrochen sind das dann eben auch ein paar hundert Euro im Monat im Schnitt.

Warum wollt ihr eigentlich unbedingt ein eigenes Haus, wenn ihr doch in einem (günstig) wohnt und alles passt? Schön in den berühmten Welt-Etf sparen und wenn die Kids raus sind, kleines Häuschen oder Wohnung kaufen. Vielleicht wollt ihr ja auch mal umziehen und habt die Großstadt satt.

Zitat von klimikoff

Der «Verlust» sind nur die Kaufnebenkosten von 10%

Der Verlust sind schlappe 80k und damit fast dein komplettes Eigenkapital.

Und das Haus mag nach 30 Jahren dir gehören...dann sind aber diverse Bauteile schon wieder durch. Die Heizung hast du in der Zeit relativ sicher ausgetauscht, Bäder und Küche sind abgerockt. Fenster sind nach 30 Jahren nicht mehr so dicht wie am Anfang...

Zitat von klimikoff

Nach innerem Empfinden fühlt sich nicht richtig an, jeden Monat für Miete so viel Geld auszugeben. Denn am Ende zahle ich dadurch die Zinsen aufs Haus, was mir nicht gehört.

Stimmt. Du zahlst pro Jahr etwa 2,8% des Hauswertes.

Da ist es freilich besser, der Bank 3,5% des Hauswertes zu zahlen. Das fühlt sich bedeutend besser an.

Moment einmal! Ist das Geld für die Zinsen nicht auch einfach weg? So wie die Miete? Und man kann sie als Bewohner eines Hauses, das der Bank gehört, ja auch nicht von der Steuer absetzen!

Zitat von klimikoff

Beim Kauf zahle ich eine etwas kleinere Summe an die Bank und tilge aber noch etwas vom Haus, was nach 30 Jahren dann uns gehört.

Rechenexempel!

Zitat von klimikoff

Laut dem Rechner vom Finanztipp sollte das Kaufen trotzdem die attraktivere Option sein https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/

Ob Mieten oder Kaufen günstiger ist, kann man nicht an einem Parameter aufhängen.

Zitat von klimikoff

Beim Kauf zahle ich eine etwas kleinere Summe an die Bank

Wie kommst Du auf „etwas kleinere Summe“? Ich kam grob überschlagen auf 4.000 EUR Rate,.

Zitat von klimikoff

Laut dem Rechner vom Finanztipp sollte das Kaufen trotzdem die attraktivere Option sein https://www.finanztip.de/baufinanzierung/mieten-oder-kaufen/

Bei mir kommt da mit ‚euren‘ Daten und im Übrigen den Standardparametern raus, dass Mieten günstiger ist. Wobei sich das ggf. schnell verschieben kann, sobald man an irgendeiner der vielen angenommenen Variablen dreht.

Zitat von klimikoff

Nach innerem Empfinden fühlt sich jeden Monat für Miete so viel Geld auszugeben nicht richtig an. Denn am Ende zahle ich dadurch die Zinsen aufs Haus, was mir nicht gehört.

Das ist eine Milchmädchenrechnung. Du zahlst als Miete für euer jetziges, deutlich größeres und hochwertigeres Haus deutlich weniger, als die Rate plus Instandhaltungskosten für ein kleineres und billigeres Haus kosten würde.

Wenn man annimmt, dass grob 400 EUR Ibstandhaltungskosten in eurer Kaltmiete stecken, bleiben 2.000 EUR. Für 2.000 EUR Rate gäbe es beim derzeitigen Zinsniveau grob einen Kredit in Höhe von 400.000 EUR. Bei 100.000 EUR Eigenkapital und 10 % Kaufnebenkosten zahlt ihr also mit 2.400 EUR Kaltmiete gerade mal die Entsprechung zu 454.000 EUR Kaufpreis (zum jetzigen Zinsniveau). Ihr bekommt für 2.400 EUR (was ihr jetzt Kaltmiete zahlt) kein vergleichbares Haus zu kaufen.

Der Haken ist, dass ihr eigentlich psychologisch offenbar die Entscheidung schon getroffen habt.

Eure Wohnverhältnisse habt ihr ungünstig angelegt. Der Druck ist da.

Nimm dir mal eine grobe Richtung:

Nach Fixkosten sollten Paare mit 2 Kindern unter 18 auf jeden Fall mindestens 3.000 Euro zur Verfügung haben.

Das ist dann die unterste Grenze.

Ist BU abgesichert ?