Teilkauf einer Immobilie nach Erbe

klabuschder84 · 5. Oktober 2022

Guten Tag zusammen .

Folgender Fall :

Partei 1 verstirbt

Partei 2 und 3 erben je 50/50 ein 2 Familien-Haus

Partei 2 wohnt in einer der Wohnungen und will es auch bleiben.

Partei 3 möchte seinen Teil also die andere Wohnung an den aktuellen Mieter seiner verkaufen.

Alles innerhalb der Familie.

Geschätzter Wert 120000€ Kosten der Wohnung ca 80000 .

Welche Möglichkeiten gibt es um bei der Finanzierung bestmöglich unter folgenden Faktoren abzuschneiden.

Eigenkapital nur in Form von Eigenleistung 8000€

Schonmal Danke für die Tipps

R.F. · 5. Oktober 2022

Wenn zwei je zur Hälfte ein 2-Familienhaus erben, dann wird nicht jeder der beiden Eigentümer einer Wohnung, sondern jeder ist zur idellen Hälfte Eigentümer des gesamten Hauses. Wenn eine einzelne Wohnung verkauft werden soll, muss das Haus vorher in zwei Eigentumswohnungen geteilt werden. Dafür müssen bestimmte Voraussetzungen erfüllt oder erfüllbar sein und das kostet (notarielle Teilungserklärung, Grundbucheintrag). Danach gehört jedem je eine ideelle Hälfte an jeder der beiden Wohnungen. Das kann man dadurch "bereinigen", dass wechselseitig die Eigentumsanteile so übertragen werden, dass am Ende jeder alleiniger Eigentümer einer Eigentumswohnung ist, die er dann auch alleine verkaufen kann. Das kostet auch (Notar, Grundbuchamt, Gemeinde) und ist nur einfach machbar, wenn die Wohnungen zumindest einigermaßen gleich groß und gleich wertvoll sind. Wenn ihr das jetzt immer noch wollt, dann geht zu einem Notar, der euch berät und das Geschäft dann auch vollziehen kann. Die beiden Akte (erst Teilung und dann neue Aufteilung) lassen sich zusammenfassen, das spart dann wenigstens einen Teil der Kosten.

Hornie · 6. Oktober 2022

Wie von R.F. beschrieben ist das der "korrekte" Weg, aber eben auch ein kostenintensiver Weg. Beispielsweise brauchst Du für die Abgeschlossenheitserklärung Baupläne, die ggf. ein Architekt erst neu erstellen muss.

Wenn alles innerhalb der Familie ist und kein Streit zu erwarten ist, kannst Du natürlich einfach Deine ideelle Hälfte an Mieter M verkaufen.

Dann sind M und P2 gemeinsam Eigentümer des ganzen Hauses, bestehend aus 2 Wohnungen, von denen jeder eine Wohnung nutzt. Wenn Einigkeit besteht, wer welche Kosten (z.B. bei Renovierung) bezahlt, könnte das vielleicht auch reichen.

klabuschder84 · 9. Oktober 2022

Danke schonmal für die Antworten.

Das Haus bzw die Baupläne liegen dem Notar zur Teilungserklärung nun vor. Sodass jede Partei weis , welche Rapme ihm und welche Gemeinschaftsräume sind .

Meine Frage bezog sich in 1. Linie auf die Immobilienfinanzierung bei der Bank da die Immobilie für mich als Käufer deutlich niedriger ist als der Wert . Jedoch habe ich nur Eigenkapital in Gorm von Eigenleistungen der Sanierung. Wäre gerne gut vorbereitet bevor ich Termine bei den Banken vornehme.

Hornie · 9. Oktober 2022

Achso, Du bist der Mieter/Käufer.

Oft wollen Banken schon Eigenkapital sehen, damit sie nicht 100% finanziert haben, z.B. falls Du morgen gesundheitlich ausfällst.

Kannst Du nicht 20% des Kaufpreises durch ein Verwandtendarlehen (z.B. vom Verkäufer) finanzieren? Das würde das Risiko der Bank und damit das Gespräch sicherlich deutlich vereinfachen.

Pumphut · 9. Oktober 2022

Hallo klabuschder84,

langsam klärt sich die Fragestellung; also: Sie als Mieter einer der Wohnungen in (zukünftig) Wohneigentum möchten diese Wohnung von einem der Erben kaufen. Da in Familie, verkauft Ihnen der Erbe die Wohnung für 80k statt 120k Wert. Sie haben kein EK für den Kauf. Richtig?

Da kommt die erste Frage: Sind diese 120k die Meinung der Beteiligten oder durch ein Gutachten festgestellt? Falls letzteres, fragen Sie den Notar wegen gemischter Schenkung und ggf. daraus resultierender Schenkungssteuer (je nach Verwandtschaftsgrad).

Welche Rolle spielen die Eigenleistungen für eine künftige Sanierung für den Kredit für den Kaufpreis von 80k? Wollen Sie mehr als die 80k Kredit haben um auch noch die Sanierung finanzieren zu können?

Falls der Wert der Wohnung zum Kaufzeitpunkt tatsächlich 120k ausmacht, die Banken haben da gelegentlich eine andere Meinung und prüfen das mit einem eigenen Gutachten, können Sie gegenüber der Bank argumentieren, Ihre 80k Kaufpreis und Kredit sind nur eine Zweidrittel- Beleihung des Kaufobjektes. Das restliche eine Drittel bekommen Sie geschenkt und gilt quasi wie Eigenkapital. Könnte klappen. Ich setze voraus, Sie haben soviel EK, dass Sie alle Nebenkosten bezahlen können.

Falls die Verhältnisse doch noch anders sind, müssten Sie das hier erläutern, sonst kann kaum ein Rat gegeben werden.

Gruß Pumphut

R.F. · 9. Oktober 2022

Eigenleistungen sind viel Wert, weil sie überproportional Kosten sparen. Aber Eigenleistungen sind kein Eigenkapital, für die Bank sowieso nicht, aber auch selbst sollte man sich das nicht einreden. Wenn du dir eine Grippe holst (oder gar schlimmeres passiert), ist diese Art von "Eigenkapital" weg, die Wohnung und der Kredit müssen aber trotzdem bezahlt werden.

klabuschder84 · 8. Dezember 2022

Vielen Dank schonmal für die Antworten

Teilkauf einer Immobilie nach Erbe

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