Tilgung Bausparvertrag

Zitat von HardRockDude

Ähnlich wie der Beitrag von gestern von GoldGaleone, stehe ich vor der Entscheidung einer Sondertilgung, allerdings meines Bausparvertrags.

.... des Vorausdarlehens Deines Bausparvertrags, wenn ich Dich recht verstanden habe.

Zitat von HardRockDude

Ähnlich zu meinem Szenario, nur dass ich einen Bausparer mit einem Vorausdarlehen über 125.000€ habe.

Oh! Du bist also unter die Provisionsoptimierer gefallen.

Zitat von HardRockDude

Sollzins liegt bei 1.95%.
Der Vertrag ist von 2017 und würde eigentlich (30 Jahre) bis 2047 zahlen. Davon sind monatlich ~300€ "Sparen" und ~200€ Tilgung für das Darlehen.

Das paßt nicht zusammen. Typischerweise wird bei dieser Konstruktion ein neu abgeschlossener Bausparvertrag kombiniert mit einem tilgungsfreien Darlehen über den gewünschten Betrag. Für dieses Darlehen zahlt man nur den Zins und hofft, daß der Bausparvertrag dann zuteilungsreif ist, wenn das Darlehen ausläuft.

Mit dieser Konstruktion hat man Dich mit guter Wahrscheinlichkeit über den Tisch gezogen. Ich kann mir nicht vorstellen, daß sie sich mit Zinskonditionen von 2017 rechnet. Man schließt keinen Sparvertrag neu ab, wenn man eigentlich ein Darlehen haben will.

Generell gilt: Wer aktuell ein Darlehen mit einem Sollzins von 2% oder weniger hat, tut gut daran, dieses Darlehen so gering wie irgend möglich zu tilgen. Wer in dieser Situation steckt, legt sein Geld sinnvollerweise alternativ an, beispielsweise in einem Festgeld passender Länge, das (vor Steuern) 4% bringen kann oder sogar noch etwas mehr.

Was man an Deiner Stelle sinnvollerweise macht, kann ich nicht ermessen. Zu einer vernünftigen Beurteilung fehlen die Daten des abgeschlossenen Doppelvertrags.

So eine Konstruktion funktioniert folgendermaßen:

Der Kunde braucht z.B. 125 T€. Das bekommt er als tilgungsfreies Darlehen, für das er nur den Zins bezahlt. Gleichzeitig schließt er einen Bausparvertrag neu ab, in den er als Sparrate rechnerisch das Geld steckt, was unter normalen Umständen als Tilgung in das Darlehen ginge. Nach einer vorbestimmten Zeit ist das Darlehen fällig und (hoffentlich) der Bausparvertrag zuteilungsreif, so daß dann das im Sparvertrag gesparte Geld plus das Bauspardarlehen das Sofortdarlehen ablöst. So der Plan. Unsicherheitsfaktor: Wenn der Bausparvertrag zum fraglichen Zeitpunkt eben nicht zuteilungsreif ist, muß der Bauherr zwischenfinanzieren, was meistens teuer ist.

In jedem Fall verliert der Bauherr die Abschlußgebühr für den Bausparvertrag, den er genau in dem Moment abschließt, in dem er eigentlich ein Darlehen braucht.

Ein Bausparvertrag besteht auch aus zwei Phasen, nämlich einer Spar- und einer Darlehensphase. In der Sparphase spart der Bauherr mit minimalen (wenn überhaupt) Zinsen, dafür erwirbt er sich ein Recht für eine zinsvergünstigtes Darlehen in der Darlehensphase. Wenn der Marktzins ohnehin niedrig ist, bleibt natürlich wenig Platz für einen noch niedrigeren Zins. Der Bauherr bezahlt diese Zinsvergünstigung mit einem indiskutabel niedrigen Sparzins. Ein guter Verkäufer argumentiert den allerdings weg und rückt dafür den heruntersubventionierten Darlehenszins in den Vordergrund.

Zitat von Achim Weiss

Zu einer vernünftigen Beurteilung fehlen die Daten des abgeschlossenen Doppelvertrags.

Ich spekuliere mal:

Du schreibst von einer Darlehenssumme von 125 T€, von einer Sparrate von 300 €/m (3600 €/a) und einer "Tilgung" von 200 €/m (2400 €/a). Die "Tilgung" ist der Zins fürs Darlehen. Getilgt wird da überhaupt nichts. 1,95% x 125 T€ = 2437,50 €.

Dein Bausparvertrag hat Dich erstmal 1,6% Abschlußgebühr gekostet, also 2000 €, das ist die Sparrate etwa des ersten halben Jahres. Zinsen bekommst Du vermutlich keine in der Sparphase oder vielleicht 0,1%, was praktisch 0 ist.

Das heißt: Abgesehen von den ersten 2000 €, die ohnehin perdü sind, verlierst Du pro Jahr 1,95% auf Deine Sparrate in Höhe von 3600 € (oder 70 €), weil ohne den Bausparvertrag dieser Betrag in die Tilgung ginge und somit Deine Sollzinsen verringern würde. Im zweiten Jahr sind es dann schon 140 €, im dritten 210 € und so weiter.

Im Verlauf von 10 Jahren summiert sich das zu etwa 4000 € Zinsverlust (und 2000 € Abschlußgebühr).

Deine Konstruktion geht aber weiter: Irgendwann wird der Bausparvertrag zuteilungsreif (in dem Dein Geld ohne Zinsen angesammelt wird). Das ist vermutlich nach mehr als 10 Jahren der Fall, so daß Du das Darlehen kündigen kannst.

Nebenbei: Auf welche Zeit ist dieses Darlehen eigentlich abgeschlossen? Längere Darlehen kosten in der Regel einen höheren Zins. Dadurch, daß Du die lange Zinsbindung zwar bezahlt hast, aber vermutlich nicht ganz ausnutzt, verlierst Du wieder Geld.

Wenn der Bausparvertrag zuteilungsreif ist, löst Du damit das Darlehen ab.

Welchen Zins hat denn das Bauspardarlehen? Ist das wirklich um so viel günstiger als das Darlehen zu 1,95%?

An sich ist bei tilgungsfreien Darlehen keine Sondertilgung vereinbart. Bei Dir aber wohl doch. Jede Bank nimmt mit Handkuß Geld zur Sondertilgung eines Darlehens, dessen Zins unter Marktniveau ist. Sie kann das eingenommene Geld schließlich teurer weiterverleihen.

Eine Sondertilgung entspricht einer sicheren, steuerfreien Geldanlage zum Darlehenszins (in Deinem Fall 1,95%). Rein rechnerisch macht man das dann, wenn man mit vergleichbar sicheren Geldanlagen nach Steuer (!) keinen besseren Zins erwirtschaften kann. In Deinem Fall findet sich das Gleichgewicht bei etwa 2,7% vor Steuern. Das heißt: Wenn Du mit einem Tagesgeld oder Festgeld mehr als 2,7% Zinsen bekommst (nach Steuern etwa 2%), dann sparst Du besser separat und läßt das Geld bei der Fälligkeit des Darlehens einfließen (Wann war das nochmal?).

Es könnte natürlich auch sein, daß Du einen unglaublich günstigen Zins für Dein Bauspardarlehen bekommst (Wie hoch war der nochmal?). Dann könnte man darauf spekulieren, den Bausparvertrag mit zusätzlichen Sparraten schneller zuteilungsreif zu bekommen, damit man schneller das supergünstige Bauspardarlehen bekommt.

Aber für all das braucht man natürlich die passenden Zahlen, damit man nicht nur vermuten muß, sondern nachrechnen kann.

Ahem:

Du hast jetzt ein Darlehen zu 1,95%. Es wäre schon praktisch, wenn Du wüßtest, wie lang die Zinsbindungsfrist dieses Darlehens ist. Du dürftest irgendwann mal einen Darlehensvertrag unterschrieben haben.

Wenn der Bausparvertrag fällig wird, dann wird das Bauspardarlehen zu 2,85% ausgezahlt. Es ersetzt ein Darlehen zu 1,95%.

Muß ich das jetzt verstehen? Der Zins der Finanzierung steigt durch das "zinsgünstige" Bauspardarlehen? Und damit das möglich ist, legst Du nun auch noch einige tausend Euro zu 0,1% an, verzichtest also auf nennenswert Kapitalertrag?

Du sprichst immer von "Sondertilgungen". Sind das am Ende zinsfreie Sondereinzahlungen in den Bausparvertrag mit dem Ziel, ihn schneller zuteilungsreif zu machen, damit Du dann möglichst zeitnah ein superzinsgünstiges Darlehen durch ein deutlich teureres Darlehen ablösen darfst? Ich würde das an Deiner Stelle nochmal genau nachschauen.

Wenn das so stimmt, dann hast Du Dich ziemlich über den Tisch ziehen lassen und machst selber sogar noch eifrig dabei mit.

Zitat von Achim Weiss

Du hast jetzt ein Darlehen zu 1,95%. Es wäre schon praktisch, wenn Du wüßtest, wie lang die Zinsbindungsfrist dieses Darlehens ist.

Zitat von HardRockDude

16 Jahre 1 Monat laut Vertrag. Verkürzt sich natürlich um die Zeit, welche ich schon in der Vergangenheit Sonderzahlungen geleitet habe.

Natürlich ist alles möglich, das wäre aber unüblich. Offensichtlich hat man Dir eine Zuteilung des Bausparvertrags für diesen Zeitpunkt in Aussicht gestellt oder prognostiziert. Die Zinsbindung des Darlehens steht aber auf einem anderen Blatt.

Zitat von Achim Weiss

Wenn das so stimmt, dann hast Du Dich ziemlich über den Tisch ziehen lassen.

Zitat von HardRockDude

So drastisch würde ich das nicht formulieren.
Es gab damals Gründe, warum ich mich 2017 für den Bausparer entschieden habe. Das es ein insgesamt "schlechteres" Produkt ist möchte ich nicht beschönigen.
Es ist ja auch so, dass dadurch der Kauf einer Immobilie möglich war zu Konditionen, die zu meiner damaligen finanziellen Situation gepasst haben.

Nicht umsonst bin ich hier und habe diese Frage erstellt.

Die übergeordnete Frage ist, ob die Konstruktion mit dem Bausparer damals günstiger war als ein normales Bauspardarlehen. Mit hoher Wahrscheinlichkeit wäre es günstiger gewesen, mit einem normalen Bankdarlehen zu finanzieren.

Deine Frage hier bezieht sich darauf aber nicht. Du hast im Newsletter von Finanztip gelesen, daß es bei einem Habenzins höher als dem Darlehenszins günstiger ist, parallel anzusparen statt Sondertilgungen zu leisten und fragst Dich, ob das bei Dir auch so ist.

Bei Dir sieht die Konstruktion aber völlig anders aus. Bei Deiner Konstruktion tilgst Du ja nicht, sondern fütterst zu Nullzinsen einen Bausparvertrag an, mit dem Du dann, wenn er zuteilungsreif wird, Dein billiges Darlehen durch ein deutlich teureres Bauspardarlehen ablöst. Üblicherweise ist das bei dieser Konstruktion andersherum: Das tilgungsfreie Darlehen hat üblicherweise den höheren Zins, das Bauspardarlehen den niedrigeren.

Der Zins eines Bauspardarlehens ist nicht leicht zu berechnen, er hängt auch vom Zeitpunkt der Zuteilung ab. Warum? Du kennst zwar den Nominalzins des Bauspardarlehens. Fairerweise mußt Du aber noch den Zinsverlust der Ansparphase dazurechnen. Kurz vor der Zuteilung stecken in dem Bausparvertrag um die 50 T€, für die Du keine Zinsen bekommst. Läge dieses Geld auf der Bank, bekämest Du dafür nach Steuern um die 1700 € im Jahr. Diesen Zinsverlust mußt Du fairerweise auf die Kosten des Bauspardarlehens draufrechnen.

Jetzt sich darüber Gedanken zu machen, ob Du damals nicht sinnvollerweise ein ganz normales Baudarlehen aufgenommen hättest, ist für Dich natürlich vergossene Milch. Aber es lesen ja auch andere Leute mit, denen man vielleicht aktuell eine solche Konstruktion verkaufen möchte.

Der durchschnittliche Immobilieninteressent wäre vermutlich stutzig geworden, wenn er nur die nominalen Zinssätze sieht: Wie kann es für ihn günstig sein, ein Darlehen zu 1,95% abzulösen durch ein Bauspardarlehen mit 2,85% Nominalzins?

Dir hilft das nichts mehr; Du kannst jetzt allenfalls retten, was zu retten ist.

Bei einem normalen Annuitätendarlehen zu 1,95% hättest Du für eine Monatsrate von 500 € eine anfängliche Tilgung von 2,85%. Damit betrüge die Restschuld nach 16 Jahren (also dem Zeitpunkt, zu dem man Dir die Zuteilung des Bausparvertrags in Aussicht gestellt hat) etwa 58 T€. Bei Deiner Konstruktion beträgt sie etwa 68 T€.

Für den Darlehensnehmer eines normalen Bauspardarlehens gibt es einen wichtigen Zeitpunkt, nämlich den, an dem sein Darlehen zur Verlängerung ansteht. In vielen Fällen wird ja das Darlehen in der ersten Zinsfestschreibungsperiode noch nicht abbezahlt sein. Zu diesem Zeitpunkt kann der Darlehensnehmer unproblematisch zusätzliches Geld in die Finanzierung einbringen. Zusätzlich haben viele Darlehensnehmer die Möglichkeit zur Sondertilgung, das heißt: Sie können im Verlauf zusätzliche Zahlungen in das Darlehen einzubringen, die spontan die Restschuld verringern.

An diese Leute richtet sich der Newsletter: Unter den aktuellen Zinsbedingungen ist es für viele Darlehensnehmer günstiger, zusätzliches Geld parallel anzusparen und eben nicht sonderzutilgen.

Du hast diese Option aber nicht. Du kannst nicht sondertilgen, weil Du ja überhaupt nicht tilgst. Deine einzige Möglichkeit ist, zusätztliches Geld in den Bausparvertrag zu stecken. Die im Newsletter genannte Option kannst Du also überhaupt nicht umsetzen.