Artikel im Focus:¨Der Weg ins eigene Heim¨

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    In einem großen Aufmacher inklusive Fernsehwerbung wirbt das Magazin Focus für seinen Bericht ¨Der Weg ins eigene Heim¨ der mit einem Umfang von ca. 9 Seiten aufwartet.


    Fazit:
    Ein Kauf von Immobilien kann sich lohnen, wenn man die vielen großen und kleinen Details beachtet. Insgesamt werden 35 Tipps genannt, die man vielleicht in Ruhe hier nachstehend aufzählen und ergänzen kann.


    Toll ist natürlich die Aussage:


    ¨Niemand solle sich auf scheinbar kundige Berater verlassen.¨


    Statistik wird ebenfalls aufgeführt: Deutschland liegt in der EU lediglich mit 46% Immobilieneigentümer in der Bevölkerung auf dem vorletzten Platz. Spitzenreiter ist Spanien mit 82%. War da nicht in der letzten Zeit eine Statistik der EZB zum Thema Vermögensverteilung der EU-Bevölkerung, bei der die Spanier ebenfalls vorne lagen (aufgrund Ihres Immobilienvermögens).


    Starten wir mit Tipp Nr. 1: ¨ Eigenkapital ¨


    Zu Beginn eines jeden Immobilienerwerbs liegt die Berechnung des vorhandenen Vermögens, der zu diesem Zweck eingesetzt werden kann. Im Fachjargon ¨ Eigenkapital¨ genannt. Dies bestimmt die Frage: ¨Was kann ich mir an Immobilie realistischerweise leisten?¨


    Um dies zu prüfen gibt es im Internet viele Berechnungstools, Excel-Vorlagen etc. Exemplarisch greife ich mal die Seite von Immobilienscout24 heraus:


    http://www.immobilienscout24.d…genkapital-berechnen.html


    Hinweis:
    Den Text habe ich bewusst umgeschrieben um entsprechende Urheberrechte nicht zu verletzen.

    "Man kann die raffiniertesten Computer der Welt benutzen und Diagramme und Zahlen parat haben, aber am Ende muss man alle Informationen auf einen Nenner bringen, muss einen Zeitplan machen und muss handeln."

    Lee Iacocca, amerik. Topmanager

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    Tipp Nr.2 : ¨Darlehen abschätzen¨


    Expertenschätzungen lt. Focus empfehlen nicht mehr als 70% der Investition über ein Darlehen zu finanzieren. Hintergrund ist die Gefahr sich durch etwaige Veränderungen in der familiären und beruflichen Situation finanziell zu überfordern.


    Die Berechnung des Immobilienpreises ist dann wie folgt:


    Eigenkapital + Immobiliendarlehen = max. Kaufpreis


    Focus empfiehlt etwa 20% dieser Summe als Finanzreserve zu sichern, denn es sind noch Kosten zu berücksichtigen, die Immobilienkäufer gerne unterschätzen.


    Kosten für Makler, Grunderwerbsteuer, Grundbucheinträge und Notarkosten. Hier kann ein Prozentsatz von locker 10% entstehen. Beachte: In vielen Bundesländern entsteht gerade eine Diskussion um weitere Erhöhungen der Grunderwerbsteuern.


    Siehe auch: http://www.drklein.de/presse-m…erungskosten-steigen.html


    Nicht zu vergessen ist auch die Tatsache das in der Regel noch 10-20% in Modernisierungsmaßnahmen oder Sanierungsarbeiten investiert werden.

    Leider liegt mir der Artikel nicht vor, aber wenn du die Tipps einfach aufzählst und sinngemäß umschreibst, dann kann man ganz wunderbar darüber diskutieren. Ich mach dann mal den Anfang:


    Tipp 1:


    Zitat von Henning

    Dies bestimmt die Frage: ¨Was kann ich mir an Immobilie realistischerweise leisten?¨


    Damit geht es schon los. Wenn ich einen Einkommensmillionär habe, dann kann der sich ganz offensichtlich auch ohne Eigenkapital ein Haus leisten. Dieser Tipp erinnert mich ganz fatal an viele Freunde, die aus dem "Finanzierungsgespräch mit dem Bankberater" nach Hause kamen und eine einfache Formel mitgebracht haben: EIgenkapital x, monatliches Einkommen - aktuelle monatliche Ausgaben + Kaltmiete = monatlicher Finanzierungsspielraum, Tilgung 1% p.a., Tinssatz r, "Sie können sich ein Darlehen von 400000 EUR leisten. Mit dem Eigenkapital darf ihr Haus maximal 400000 EUR + x kosten." Meine Freunde sind zufrieden, ich schlage stattdessen die Hände über dem Kopf zusammen.


    Nun, ich habe schon mehrfach hier geschrieben, dass sich auch ein Eigenheim irgendwie in die private Finnzplanung einpassen muss. Aus meiner Sicht muss man hier ganz zwingend von hinten denken und auch von hinten anfangen. Das beginnt mit der Frage: Wie viel Rente bekomme ich, wenn ich meine Erwerbsbiografie linear fortsetze? Wenn das mit der Wunschrente nicht kompatibel ist: Wieviel muss ich bis zur Rente ansparen? Mache ich das parallel zum Eigenheim oder in Etappen, also erst zügig Eigenheim entschulden und dann freies Vermögen sparen. Wann sind die Kinder in der Ausbildung, so dass ich zu diesem Zeitpunkt Geld brauche? Diese Antworten sind wichtig im Hinblick auf die Frage, wann die Immobilie entschuldet sein muss, weil sonst einfach keine Zeit mehr für andere wichtige Dinge da ist. Und anhand dieses Datums kann unter gegebenen Parametern wie Eigenkapital, Zinssatz, monatl. Finanzierungsspielraum die Tilgung und damit die Laufzeit festlegen. Also genau anderesherum als vom Focus genannt wird ein Schuh draus. Da die meisten aber nicht 40 Jahre in die Zukunft planen, fürchte ich, dass es noch viele lange Gesichter geben wird. Abbezahlte Häuser ohne Rente zum Leben sind ein goldener Käfig. Es ist nur eine Frage der Zeit, bis wir hier eine Verkaufswelle sehen...


    Tipp 2:


    Hier sollte man erwähnen, dass Banken deutlich günstigere Zinssätze anbieten, wenn man eine Volltigung plant und die Darlehenssumme unter 60% Beleihung liegt. Das ist natürlich verdammt viel Eigenkapital, senkt aber das Risiko für den Eigenheimer ganz beträchtlich.

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    Die Tipps sind umgeschrieben in der Substanz aber identisch, die Links etc habe ich beigefügt.


    @Andreas


    Ich gebe Dir bei Tipp 1 vollkommen Recht, diese Art der Berechnung ist fahrlässig. Insbesondere das bei der aktuellen Zinssituation und einem Tilgungssatz von 1% eine Rückzahlungsdauer (bei gleichbleibenden Zinsen) von knapp 50 Jahren benötigt wird.


    In meinem Fall wäre ich dann 85 und ehrlich gesagt in diesem Alter möchte ich keine Finanzierung mehr zu stemmen haben sondern hoffentlich noch jeden Morgen zum Frühshoppen in die Stadt hüpfen :)


    Und ich denke auch das es in künftigen Jahren vermehrt zu Immobilienverkäufen zur Aufbesserung der Rentensituation kommen wird.


    Zu Tipp 2:


    Als Faustregel lässt sich sagen: Je höher das Eigenkapital und geringer die Kreditsumme, desto geringer der Zins, da geringeres Risiko für die Bank.


    Der Hinweis auf höheres Eigenkapital für die Finanzierung ist zwar schön und gut, aber im Ernst .. bei manchen Immobilienstandorten kannst Du nur noch über Fremdkapital finanzieren. Als Beispiel nenne ich hier mal München.

    Henning:


    Zitat von Henning

    Zu Tipp 2:


    Als Faustregel lässt sich sagen: Je höher das Eigenkapital und geringer die Kreditsumme, desto geringer der Zins, da geringeres Risiko für die Bank.


    Der Hinweis auf höheres Eigenkapital für die Finanzierung ist zwar schön und gut, aber im Ernst .. bei manchen Immobilienstandorten kannst Du nur noch über Fremdkapital finanzieren. Als Beispiel nenne ich hier mal München.


    Das ist richtig. An dieser Stelle sollte man aber auch sagen, dass Häuser zum >35-fachen der Jahreskaltmiete einfach hoffnungslos überteuert sind. Das ist Geldverbrennung und wenn man sich diese nicht leisten kann, dann muss man den Leuten auch ehrlich sagen: Was nicht geht, geht eben nicht und kann auch nicht passend gemacht werden! Alles andere ist der Anfang vom finanziellen Abstieg.

    • Offizieller Beitrag

    @Andreas


    das ist richtig das die Preise mittlerweile in sehr hohe Sphären gegangen sind.


    Aber welcher Kunde möchte denn hören, das es nicht geht. Vor allem wenn in den Medien und in allen Gesprächen suggeriert wird das dies alles finanzier- und machbar ist?


    Kennst Du die KMV-Methode von Finanztest? Habe ich mal letztes Jahr für mich in Excel nachgebaut und so vergleiche ich ab und an mal Immobilienangebote ... ist spannend welche Quoten hier teilweise herauskommen.

    • Offizieller Beitrag

    Tipp 3 Das kostet der Kredit



    ¨Darlehen kann man schnell abschließen, die Rückzahlung dauert aber meist Jahrzehnte¨


    Die Verbraucherzentrale Bremen rät: ¨ Im Monat sollten nicht mehr als 30% des Nettoeinkommens an die Bank überwiesen werden¨ Ein höherer Anteil sei zu riskant. Wieviel ein Darlehen ungefähr pro Monat kostet, kann über die diversenen Annuitätenrechner im Internet berechnet werden.


    Hier möchte ich als exemplarisches Beispiel die unabhängige Seite zinsen-berechnen.de anbringen:


    Zinsen-berechnen.de/kreditrechner.php


    Meine Anmerkung:


    Das Geld wird nicht an die Bank überwiesen sondern fließt auf das Darlehenskonto des Kunden. Eine Formulierung
    die ich in dieser Form unglücklich finde, da sie suggeriert das die Bank die komplette Zahlung als Ertrag erhält ... nur dient der Großteil der Rückzahlung der erhaltenen Summe.


    Bezugnehmend auf die Diskussion von Tipp 2 halte ich eine solide Finanzplanung als Grundbasis für die Entscheidung für die Entscheidung wieviel Kredit man sich leisten kann.


    Tipp 4: Erstgespräch Bank


    Bereits zum frühen Moment wie diesem lohnt sich ein Gespräch mit der Bank, ob diese mit Ihnen die Finanzierung
    begleiten würde. Dies kann ein Gefühl vermitteln, wie gut die eigene Bonität ist. Eine Entscheidung ob man das Darlehen tatsächlich bei der Hausbank abschließt, sollte erst später anhand der Kondition entschieden werden.


    Fazit:

    Eine Beratungsleistung in Anspruch nehmen ist in Ordnung, ist es auch in Ordnung hierfür ein Beratungsentgelt zu
    bezahlen? Oder ist diese Finanzberatung aus Sicht von Focus kostenfrei?

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    Tipp 5: Die Preise



    Sobald die erste Basis steht, beginnt die Suche im teilweise sehr unübersichtlichen Markt.



    Wie teuer sind denn die Immobilien in welcher Lage? Welche Angebote sind fair bepreist und welche liegen außerhalb des marktüblichen Durchschnitts. Auf Seiten wie Immobilienscout24 oder Immowelt lassen sich die marktüblichen Preise mit geringem Aufwand recherchieren.



    Auch ein Besuch von lokalen Immobilienmaklern und Bauträgern kann durchaus empfehlenswert sein



    Tipp 6: Zeitfaktor



    Die Unruhe steigt bei Immobilienkäufern wenn sich innerhalb weniger Wochen keine Traumimmobilie zum richtigen Preis finden lässt. Dennoch sollte man sich für die "Investition des Lebens" Zeit lassen und die Anschaffung wohl überlegen.



    Als Faustformel wird in der Immobilienbranche eine Zeitspanne von 6 Monaten als durchschnittliche Suchdauer genannt.

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    Tipp 7: Achtung Billig ist nicht immer gut


    Eigenheim muss ja auch billig gehen ?!


    In der Regel warnen Experten davor auf ein vermeintliches Schnäppchen zu hoffen, denn Immobilien sind in der aktuellen Zinsniedrigphase sehr begehrt. So kann in der Praxis davon ausgegangen werden, dass eine Immobilie die zu einem geringen Verkaufspreis offeriert wird, einen ¨Haken¨ hat.


    In vielen Städten sind die Kaufpreise angestiegen, was u.a. auch in der aktuellen Sonderausgabe Cash.Spezial Immobilien in Zusammenarbeit mit Immobilienscout24 thematisiert wird.
    Die Kaufpreise auf dem Land sind geringer, aber die Experten raten von einem Kauf ab, denn wenn in diesen Landstrichen der Immobilienboom noch nicht angekommen ist, wird er es wohl auch nicht mehr.


    Vermeintliche Schnäppchen-Immobilien kann man laut den Experten mieten, aber nicht kaufen. Bei einem Kauf wäre ein Geldverlust unvermeidlich.



    Tipp 8: Besichtigung - Umfeld auskundschaften


    Eine alte Regel im Immobilienmarkt besagt:¨Beginne niemals eine Immobilienbesichtigung im Wohnzimmer¨


    In diesem Fall können Emotionen eine neutrale Kaufentscheidung erschweren und die ¨tolle¨ Gesamtatmosphäre gewinnt an Oberhand. So ist in der Regel der Weg um Abschluß des Kaufvertrags nicht mehr weit.


    Experten beginnen in der Regel mit einer Besichtigung des Areals rund um das Objekt, welche Infrastruktur (Schulen, Einkaufsmöglichkeiten, Arzt, öffentlicher Nahverkehr) und welche Verkehrssituationen gibt es. Gibt es tendenzielle Problembereiche, wie Verkehr, Parkanlagen, Kindergärten, etc.

    Henning:


    Die KMV-Methode ist ja nichts was Finanztest erfunden hat. Das Kaufpreis-Mieteinnahmen-Verhältnis ist eine Kennziffer, mit der man den Preis einer Immobilie beurteilen kann. Für selbstgenutzte Immobilien ist sie nicht ganz so wichtig, aber wenn ich Kapitalanlage betreibe spielt sie eine überragende Rolle. Ein Verhältnis von 20 bedeutet eine Anfangsbruttorendite von 5%, und das sollte eine untere Grenze sein. Wenn man diese unterschreitet, wird man es sehr schwer haben, noch eine ordentliche Realrendite zu erwirtschaften. Da aber viele völlig überteuert kaufen, wundert mich auch gar nicht, dass sie damit keine Gewinne erwirtschaften (s. aktuelle DIW Studie zum Thema "private Immobilienanlagen" http://www.wertgrund.de/immoDateien/00/6_20140918101000.pdf). Ganz im Gegenteil. Ich vermute, dass in Zukunft noch einiges abgeschrieben werden muss. Wer bei KMVs von >30 kauft, muss schon enorme Zukunftserwartungen bzgl. Mieterhöhungen haben, damit das ein lohnendes Investment werden soll.


    Ich verstehe auch nicht, warum sich die Leute das antun - einzelne Objekte mit hohem Klumpenrisiko zu hohen Preisen zu kaufen, die Verwaltung selbst stemmen, die Instandhaltungskosten schultern, um dann in den meisten Fällen nur 2% Rendite herauszubekommen - mal ganz abgesehen vom Risiko. Man hat in Vergangenheit viel auf die offenen Immobilienfonds (OIF) eingedroschen und leider das Kind mit Bade ausgeschüttet. Aber aus meiner Sicht, ist eine Anlage in OIFs die bequemste und risikoärmste Art, ein privates Immobilieninvestment zu machen. Sicher, die Renditen wachsen auch hier nicht in den Himmel, aber verglichen mit den meisten Einzelinvestitionen können sich die OIFs sehen lassen. Stressärmer sind sie allemal.


    Im Übrigen liegt ein ganz entscheidender Grund, warum professionelle Investoren besser Renditen einfahren, in der Erfahrung, was Lage und Mikrostuktur der Umgebung anbelangt, aber vor allem der Einstiegspreis. Richtige Profis kaufen nicht über einem KMV von 15 und das muss man als privater erstmal schaffen. Kurzes Beispiel gefällig? Die TAG Immobilien AG hat vor kurzem Plattenbauten für KMV von 18 verkauft (http://www.handelsblatt.com/fi…u-verkaufen/10718576.html). Einstiegspreis war ein KMV von 10. Ein sehr gutes Geschäft! Private reißen den Profis diese Hütten auch für KMVe von 25 aus den Händen! - und dann braucht man sich nicht mehr wundern....

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    Zitat von Andreas

    Problembereiche Kindergärten??? Ich glaub es hackt...

    .


    wollte mal sehen, ob einem dies jemanden in diesem Kontext auffällt :)


    Ich geb Dir Recht das die Kennzahl keine Erfindung von test.de ist, dort wird sie aber regelmäßig aufgeführt,
    in dieser Regelmäßigkeit ist mir das an anderer Stelle noch nicht aufgefallen.


    Macht in manchen Gesprächen auch Sinn darüber zu sprechen, daher habe ich das ganze einfach mal für mich in Excel kombiniert mit einem Darlehensrechner gestrickt.


    Und interessanterweise setzt beim Thema Immobilie bei vielen die Rationalität und Neutralität aus, man gibt sich dann gerne mit kleinen Renditen zufrieden.


    Ich gebe Dir Recht bei vielen Depotstrukturen waren in der Vergangenheit die von Dir genannten Fondsmöglichkeiten eine hilfreiche Absicherung und Grundbasis.

    Zitat von Henning

    wollte mal sehen, ob einem dies jemanden in diesem Kontext auffällt


    Exkurs: Es sind ja mittlerweile mehrere Urteile ergangen, dass "Kinderlärm" in Wohnungen und in der Nähe von Spielplätzen und Schulen ausgehalten werden muss. Gleichzeit gibt es immer wieder Initiativen, so etwas einzudämmen.


    Frage: Können wir solche Einstellungen in einer kinderarmen Gesellschaft, in der ein Kindergarten ein entscheidender Standortfaktor sein kann, überhaupt noch zulassen? Gerade hier in München würden sich viele Paare für eine schlechtere Immobilie entscheiden, wenn Kindergarten und Schule stattdessen passen.

    • Offizieller Beitrag

    Hallo @Franziska,


    vielen Dank für den Exkurs, der mittlerweile auch eine wichtige Rolle spielt und glücklicherweise ist die Rechtssprechung hier auf dem richtigen Weg.


    Ich denke das eine Gesellschaft noch deutlich mehr für Kinder unternehmen sollte, andere Länder machen es uns ja positiv vor.


    Naja die #GroKo wird es schon richten.

    • Offizieller Beitrag

    So nachstehend mal eine beispielhafte Rechnung mittels KMV für zwei vergleichbare Objekte in Düsseldorf-Oberkassel.


    Und ganz ehrlich: Ein KMV von 31 und 41 ist schon fragwürdig und die Frage stellt sich, ob sich das lohnt. Die Datei habe ich ergänzt um die Berechnung einer beispielhaften Rate für die Tilgungsdauer von 25 Jahren und einem Zins von 2,5% und einer Tilgung von 1%.

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    okay, nun die richtige Berechnung:


    @Franziska kannst Du obige Datei eventuell löschen :)

    • Offizieller Beitrag

    Tipp 9 : Informationsquelle Nachbarn & Umfeld

    Bei der Besichtigung des Viertels und der umherliegenden Straßen besteht sicherlich die Möglichkeit mit möglichen Nachbarn über das Viertel und die Immobilien zu sprechen.

    Experten aus dem Artikel: "Nachbarn sind die besten Informationsquellen vor einem Kauf und viele hiervon geben gerne und ausführlich Antwort."


    Tipp 10: "Schöne Fassade"


    Nehmen Sie die konkrete Immobilie von außen genau unter die Lupe. Sind hier schon Schäden, wie z.B. nasse Stellen an der Fassade, macht das Dach einen maroden Eindruck, etc. Sollte dies so sein, dann fragen Sie direkt beim Makler nach entsprechenden Instandhaltungs- oder bevorstehenden Sanierungsmaßnahmen.


    Liefert er diesbezüglich keine schlüssigen Antworten, so suchen Sie besser weiter nach "Ihrer" Traumimmobilie.

    Dein Beispiel, @Henning, zeigt ganz wunderbar, dass sich in vielen Fällen kaufen einfach nicht lohnt. Zumindest nicht, wenn man nur 1% tilgt und letztlich "nie" in den Genuss des mietfreien (Achtung: nicht kostenfreien) Wohnens kommt. Hinzu kommt das Zinsänderungsrisiko nach 25 Jahren und die Sanierungskosten, die noch gar nicht mit aufgeführt sind. Das Beispiel enthält nämlich nur die normale Instandhaltung. Wenn man den Mietvorteil in Alternative 2 in einen 50-jährigen Aktiensparplan mit 5% Rendite nach Kosten und Steuern steckt, hat man am Ende 645kEUR. Glaubt jemand im Ernst, er würde diesen Preis nach 50 Jahren für eine verfallende unsanierte Wohnung bekommen? Ok, fairerweise sollte man auch die Mieterhöhungen in der Zukunft berücksichtigen, also eine Plan über alle Zahlungsströme für 50 Jahre aufstellen...


    Hennings Beispiel zielt auf die Selbstnutzung ab. Bei der Fremdnutzung muss man ein bisschen anders rechnen, weil auch Steuervorteile und Abschreibung ins Spiel kommen. Wer wissen will, wie man wirklich die Rentabilität eines "Zinshauses" ausrechnet, dem empfehle ich wärmstens die aktuelle Kolumne aus der FAZ:


    http://www.faz.net/aktuell/fin…ch-genau-ab-13162634.html