Immobilienkredit vorzeitig umschulden

    Habe mir 2010 ein Haus gekauft in dem ich selbst lebe. Darlehensbetrag: 335.000 Euro mit einem Zinssatz von 3,8% und monatlicher Rate von 2750 Euro. Ich moechte diese Rate auf ca. 1500 Euro/Monat runterbringen und will deshalb vorzeitig umschulden da meine Zinsbindungsfrist noch bis 2020 laufen sollte. Meine Restschuld nach 6 Jahren betraegt 200.000 und die wuerde ich gerne neu finanzieren um auf die 1500/Monat zu kommen.


    Es geht mir nicht um guenstigere Zinsen obwohl das natuerlich auch von Vorteil waere aber es geht mir hauptsaechlich um niedrigere Monatsraten. Ich habe mich ein bisschen eingelesen und verstehe das Konzept der Vorfaelligkeitsentschaedigung aber wollte wissen wieviel Vehandlungsspielraum da besteht vor allem wenn ich bei der gleichen Bank bleibe. Die "verliert" zwar die restlichen Zinsen (nur noch ca. 24.000 von insgesamt 87.000) aber durch den Abschluss eines neuen Vertrages verdient sie ja dann auch wieder von mir dank der verlaengerten Laufzeit. Wenn ich komplett zu einer anderen Bank wechsel, dann geht meiner Bank natuerlich der ganze Restzins verloren und dann haette ich mehr Verstaendnis fuer eine solche Entschaedigung. Das waehre auch mein Argument bei der Verhandlung aber ich weiss nicht ob das richtig sehe.


    Kann mir jemand Ratschlaege geben wie ich das ganze am Besten angehe? Einfach mal mit einem Ratgeber bei meiner Bank (Commerzbank) reden was moeglich ist oder sollte ich mir erst andere Angebote zum Vergleich holen?


    Entschuldigung wegen der fehlenden Umlaute :/

    Hallo RJB,


    die Bank hat kaum Anlass, dich aus einem bestehenden Vertrag zu entlassen und zu für sie ungünstigere Konditionen einen neuen abzuschliessen. Das ist ja die Logik der Zinsbindung. Du hast ja auch wenig Drohpotential: Sie können ja - zu Recht - einee Vorfälligkeitsentschädigung einfordern.


    Ich habe eine Erfahrung mit Verhandlungen gemacht, als wir eine weitere Wohnung zur Vermietung gekauft haben und bei der Bank der Vorbesitzer die Vorfälligkeitsentschädigung runterhandeln konnten, weil wir bei ihnen unsere neue Finanzierung eingegangen sind. Aber das ist ja eine ganz andere Sachlage. Ich wäre überrascht, wenn bei deiner Verhandlung etwas rauskäme.


    Hast du denn mal mit einem unabhängigen Berater geredet, ab welchem Entgegenkommen der Bank es Sinn machen würde? Dein Ziel der Reduktion der Raten ist ja erheblich.... Das könnte eien erster Schritt sein.


    Beste Grüße

    Danke Dir amoryrabia,


    ich denke mir halt das es der Bank schon lieber waere wenn ich dort bleibe und sie weiter an mir verdienen koennen als das eine andere Bank zum Zuge kommt. Bei einer vollen Vorfaelligkeitsentschaedigung wuerde ich mir einfach das beste Angebot heraussuchen aber wenn meine Bank mit sich reden laesst, wuerde ich natuerlich lieber dort Kunde bleiben auch wenn die Zinsen etwas hoeher sind (bis zu einem gewissen Punkt, versteht sich). Ich habe ja auch schon ueber 72% der gesammten Zinsen bezahlt. Bei einem neuen Kredit kommen auch mit wesentlich besserem Zinssatz insgesammt mehr Zinsen zusammen als im jetzigen Kredit noch uebrig sind. So zumindest meine Logik.


    Da ich beruflich ins Ausland umziehen werde habe ich vor mein Haus zu vermieten wobei dann die Mieteinnahmen das Darlehen decken muessen. 2750 Miete kann ich leider nicht verlangen also muss ich wohl oder uebel nach unten justieren denn im Ausland muss ich ja auch irgendwo wohnen. Ein bisschen Spielraum ueber 1500 habe ich schon aber es ist nicht so das ich monatlich einfach mehr Geld zum verprassen haben will, sondern es ist eine Notwendigkeit um das Haus zu behalten.


    Danke fuer den Tipp betreffend eines Beraters, das werde ich evtl. machen.

    RJB,
    da wärst du wohl der Erste dem die Bank entgegen kommt.
    Aber prüf mal, wann genau du dein Darlehen 2010 abgeschlossen hast und ob du nicht womöglich dein Darlehen widerrufen kannst.

    Hallo RJB,


    für die BAnk lohnt sich das nur, wenn sie am Ende mit einem Nullsummenspiel zwischen beiden Finanzierungen rauskommt bzw. eher mit einem kleinen Überschuss. In welchem Fall das vorliegt lässt sich ja leicht errechnen. Auf dich kommen in jedem Fall Kosten zu und du wirst die 3,8% Zinsen an die Bank in irgendeiner Form zahlen müssen, ob als Rate oder Vorfälligkeit... Ich kann mir vorstellen, dass sie dir auf der Ebene der Rate entgegenkommen, das hieße aber andere Laufzeit oder so.... In dem Maße, wie das bei dir angedacht ist, von 2750 auf 1500, wird aber das auch eine Wunschvorstellung bleiben.


    Ein Bereich, den du prüfen kannst: deutliche Reduizierung der Tilgung: Die kannst du anpassen, in der Regel zwei bis drei Mal pro Vertragslaufzeit. Bei dir sind es ja ca 6% p.a., oder? Wenn du das auf 1,5% setzt bist du doch bei den 1500 pro Monat. Das ist kosten- und stressfrei. Deine monatliche Bealstung ist kalkulierbar und du kannst die Sondertilgung nutzen, wenn etwas übrig ist.

    Hallo RJB,


    mit der Vorfälligkeitsentschädigung ist das so eine Sache. Die Bank muss dich nicht aus dem Kreditvertrag lassen, es sei denn, du verkaufst das Haus. Ansonsten ist es eine reine Kulanzsache. Den entgangenen Zinsschaden stellt die Bank dir dabei in Rechnung, zzgl. Bearbeitungsgebühren. Sie müssen dabei einkalkulieren, dass du jede Sondertilgung in der zeit wahrgenommen hast. Der Zinsschaden berechnet sich aus dem Verhältnis zwischen deinem abgeschlossenen Zinssatz (3,8%) und dem heutigen Marktniveau. Da wir gerade einen Rekordtiefstand haben, wird das ziemlich teuer werden.


    Bei der Commerzbank hast du leider keinen sogenannten Tilgungssatzwechsel (monatliche Rate verändern). Amoryrabia hat das angesprochen. Die CoBa bietet eine solche Option grundsätzlich nicht an. Evtl. kannst du im Gespräch doch so etwas verhandeln, ich halte es aber für unwahrscheinlich.


    Eine neue Bank zu finden wird auch nicht einfach. Viele Banken sagen, sie möchten keine Anschlussfinanzierungen mit Vorfälligkeitsentschädigungen. Das hat mit der Geschäftspolitik zu tun. Du hast dich in dem Fall nicht an deinen vereinbarten Vertrag gehalten, deshalb möchte man keinen neuen Vertrag mit dir abschließen.


    Meine Empfehlung: Mach bei der Commerzbank einen Termin mit einem Kreditspezialisten, keinem Generalisten. Die sind leider häufig nicht im Thema. Erkläre der Coba deine Situation. Falls hier keine Einigung erzielt werden kann, geh zu einem Vermittler und such dir einen neuen Bankpartner.


    Sollten noch Fragen auftreten, gerne!


    Gruß
    Philipp