Afa-Auswirkung vermieteter Neubau in Steuererklärung

Dann hast du steuerlichen Verlust. Der wird vorgetragen für die Folgejahre.

In deinem Fall solltest du schauen die AfA möglichst weit zu strecken (soweit das geht).

Wenn möglich lass die Sonder-AfA weg und/oder nimm die lineare Abschreibung anstelle der degressiven Abschreibung.

Im Übrigen würde ich bei Investitionen in der Größenordnung lieber mal für ein paar Stunden einen Steuerberater konsultieren. Andernfalls verschenkt man jedes Jahr bares Geld (Grundfreibetrag).

Sicherheitfrage: Aus dem Gebäudewert ist das Grundstück schon herausgerechnet?

Und was meinst du mit "Kapitalertragssteuer aus den Mieteinnahmen"? Welches rechtliche Konstrukt steht denn dahinter?

zu 1: wollt nur sichergehen, da bei 20-30% Grundwert, das natürlich massiven Einfluss auf die Abschreibungen hätte.

zu 3: Insofern da keine Firma oder Schwurbeleien mit der Verwandtschaft dahinterstehen, werden Mieteinnahmen mit dem persönlichen Steuersatz versteuert.

zu 4: Genau deswegen weil es weniger Auswirkung hat, denn du generierst damit maximal einen Verlustvortrag. Das Finanzamt überweist dir nichts.

Anstelle nun mit komplizierten Rechnungen und Verlustvortrag zu arbeiten, könnte man halt auch einfach die AFA stecken, da du pro Jahr nicht mehr Steuer erstattet bekommen kannst, als das was du gezahlt hast.

Aus dem Nähkästchen geplaudert:

"Ich habe einen Steuerberater." heißt in der Regel nur, dass ein Sachbearbeiter des Beraters deine Steuererklärung erstellt. Dem Sachbearbeiter ist aber völlig egal, ob du Geld verschenkst oder nicht. Er wird ohne zu fragen wie gewünscht die degressive AfA + Sonder-AfA ansetzen, auch wenn das dein Einkommen ins Minus drückt und Verlustvorträge generiert werden.

In jedem Jahr mit Verlustvorträgen verschenkst du aber deinen persönlichen Grundfreibetrag. Als Lediger rund 12.000 Euro, als Verheirateter das Doppelte.

Das summiert sich im Laufe der Zeit auf eine gewaltige Summe.

Lass dich beraten. Gib dem Berater deine kompletten Daten (Familienstand, Einkommen, Finanzierung, ggf. Zukunftsaussichten etc.) und lass ihn Varianten rechnen. Je nach Situation kann Variante A, B oder C der richtige Weg sein und bares Geld sparen.

Dazu die KI, der man allerdings erst ein wenig auf die Sprünge helfen muss (Sachverhalt ist stark vereinfacht, macht die Problematik aber deutlich):

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Okay, das ist eine Fleißaufgabe, aber wichtig, um den Unterschied wirklich zu sehen! Wir rechnen das jetzt näherungsweise durch, unter der Annahme, dass Ihr Einkommen (80.000 € Arbeit + 20.000 € Miete vor AfA = 100.000 €) und die Steuergesetze (insbesondere der Splittingtarif für Verheiratete und der Grundfreibetrag von 23.208 € für 2024) über die gesamte Abschreibungsdauer konstant bleiben. Das ist eine Vereinfachung, aber notwendig für eine solche Langfristbetrachtung.

Wichtige Grundlage für die Steuerberechnung:

• Zu versteuerndes Einkommen (zvE) pro Jahr: (80.000 € + 20.000 €) - jährliche Abschreibung = 100.000 € - jährliche AfA.
• Steuerberechnung: Auf dieses zvE wird der deutsche Einkommensteuertarif für gemeinsam veranlagte Ehegatten (Splittingtarif) angewendet. Ich werde für die Berechnung eine Näherung basierend auf dem Tarif 2024 verwenden. Wenn das zvE unter den Grundfreibetrag von 23.208 € fällt, beträgt die Einkommensteuer 0 €. Der Solidaritätszuschlag (5,5 % der Einkommensteuer) wird ebenfalls berücksichtigt. Kirchensteuer lassen wir außen vor.

Gesamte Abschreibungssumme: In beiden Varianten werden insgesamt 1.390.000 € abgeschrieben.

Variante 1: Rein lineare Abschreibung

• Jährliche lineare AfA: 1.390.000 € * 3% = 41.700 €
• Dauer der Abschreibung: 1.390.000 € / 41.700 €/Jahr = 33,333... Jahre.
  • Wir rechnen mit 33 vollen Jahren à 41.700 € und einem Restjahr.
  • AfA in Jahr 1-33: 41.700 €
  • AfA in Jahr 34 (Rest): 1.390.000 € - (33 * 41.700 €) = 1.390.000 € - 1.376.100 € = 13.900 €
• Berechnung für Jahr 1-33:
  • zvE: 100.000 € - 41.700 € = 58.300 €
  • Einkommensteuer (Splittingtarif 2024) auf 58.300 €: ca. 7.318 €
  • Solidaritätszuschlag (5,5%): ca. 402 €
  • Steuer pro Jahr (1-33): ca. 7.720 €
• Berechnung für Jahr 34 (Restabschreibung):
  • zvE: 100.000 € - 13.900 € = 86.100 €
  • Einkommensteuer (Splittingtarif 2024) auf 86.100 €: ca. 14.464 €
  • Solidaritätszuschlag (5,5%): ca. 796 €
  • Steuer im Jahr 34: ca. 15.260 €
• Gesamte Steuerbelastung Variante 1:
  • (33 Jahre * 7.720 €) + 15.260 €
  • = 254.760 € + 15.260 €
  • = ca. 270.020 €

Variante 2: Degressive AfA + Sonderabschreibung + Übergang zur linearen AfA

Wir nutzen die Werte aus Ihrer Tabelle. Die Abschreibung erstreckt sich hier ebenfalls über ca. 34 Jahre (Jahre 2025 bis 2058, wenn Jahr 15 der linearen AfA auf 2039 fällt und diese Phase 19 volle + 1 Restjahr dauert).

Anmerkung zu den ersten 4 Jahren: Das zvE ist negativ. Das bedeutet, es fallen 0 € Steuern an. Der steuerliche Verlust aus Vermietung und Verpachtung (V+V) wird mit dem positiven Einkommen aus nichtselbständiger Arbeit verrechnet.

Beispiel Jahr 1: Einkünfte V+V = 20.000 € - 139.000 € AfA = -119.000 €.

Gesamteinkommen = 80.000 € (Arbeit) - 119.000 € (V+V) = -39.000 €. Da das Gesamteinkommen negativ ist, beträgt die Steuer 0 €.

Gesamte Steuerbelastung Variante 2:

• Steuer Jahre 1-4: 0 €
• Steuer Jahre 5-14 (Summe): ca. 100.667 €
• Steuer Jahre 15-33 (Summe): ca. 232.921 €
• Steuer Jahr 34 (Rest): ca. 16.563 €
• Gesamtsteuer Variante 2: 0 + 100.667 + 232.921 + 16.563 = ca. 340.151 €

Gegenüberstellung der saldierten Gesamtsteuern (Näherungswerte):

• Variante 1 (Rein Linear): Gesamtsteuer über ca. 34 Jahre ≈ 270.020 €
• Variante 2 (Degressiv + Sonder + Übergang Linear): Gesamtsteuer über ca. 34 Jahre ≈ 340.151 €

Überraschung und Analyse:

Moment mal! Auf den ersten Blick scheint Variante 2 zu einer höheren Gesamtsteuerlast zu führen. Das widerspricht der üblichen Erwartung, dass frühe hohe Abschreibungen vorteilhafter sind. Woran liegt das?

1. Steuerprogression und Grundfreibetrag:
   • Variante 1 (Linear): Das zvE von 58.300 € liegt konstant in einem mittleren Progressionsbereich. Der Grundfreibetrag wird jedes Jahr genutzt, aber das Einkommen wird darüber hinaus moderat besteuert.
   • Variante 2 (Degressiv + Sonder):
     • In den ersten 4 Jahren ist das zvE stark negativ. Hier wird nicht nur der Grundfreibetrag "genutzt", sondern es entsteht ein so großer Verlust, dass das Gesamteinkommen (inkl. Arbeitseinkommen) in den Null-Steuer-Bereich oder sehr niedrige Bereiche gedrückt wird. Das ist gut.
     • ABER: In den späteren Jahren (insbesondere ab Jahr 5 und dann verstärkt in der linearen Phase ab Jahr 15) ist die jährliche Abschreibung geringer als bei der rein linearen Methode (z.B. 26.453 € vs. 41.700 €). Das führt zu einem höheren zvE (z.B. 73.547 €) als bei der rein linearen Methode (58.300 €). Dieses höhere zvE wird dann stärker von der Steuerprogression getroffen.
2. Der "Sweet Spot" der Abschreibung: Es gibt einen optimalen Bereich für das zu versteuernde Einkommen. Wenn das zvE durch sehr hohe Abschreibungen zu stark gesenkt wird (weit unter den Grundfreibetrag über Jahre hinweg, ohne dass signifikant andere hohe Einkünfte zum Verrechnen da sind), kann der Vorteil in späteren Jahren durch höhere Steuern auf dann höheres zvE "aufgefressen" werden, wenn man nur die reine Summe der Steuern betrachtet.
3. Der Zeitwert des Geldes (Barwertbetrachtung fehlt hier):
   
   Diese reine Summierung der Steuerzahlungen über Jahrzehnte ignoriert einen entscheidenden Faktor: den Zeitwert des Geldes. Ein Euro Steuerersparnis heute ist mehr wert als ein Euro Steuerersparnis in 20 Jahren.
   • Bei Variante 2 haben Sie in den ersten Jahren eine massive Steuerersparnis (0 € Steuer statt ca. 7.720 €). Dieses Geld steht Ihnen sofort zur Verfügung. Sie können es für Tilgungen nutzen (Zinsen sparen) oder anderweitig anlegen (Zinsen erwirtschaften).
   • Wenn wir die Steuerzahlungen auf ihren heutigen Wert abzinsen würden (Barwertmethode), würde Variante 2 sehr wahrscheinlich besser abschneiden, trotz der höheren nominalen Summe an Steuern. Der Liquiditätsvorteil und der Zinseszinseffekt in den ersten Jahren sind oft entscheidend.

Fazit basierend auf der reinen Steuersumme (ohne Zeitwert):

Basierend auf dieser vereinfachten Berechnung der reinen Steuersummen und den Annahmen (konstantes Einkommen, konstanter Steuertarif 2024) scheint Variante 1 (rein linear) zu einer niedrigeren Gesamtsteuerbelastung über die gesamte Laufzeit zu führen.

Wichtige Anmerkung zu Ihrer Ausgangsüberlegung ("Grundfreibetrag nicht verschenkt"):

Ihr Gedanke ist richtig. Variante 2 nutzt den Grundfreibetrag in den ersten Jahren extrem gut aus, indem das zvE sogar negativ wird und mit dem Arbeitseinkommen verrechnet wird, was zu 0 € Steuer führt. Das Problem ist, dass die "gesparte" Abschreibung dann in späteren Jahren "fehlt", was dort zu einem höheren zvE und damit höheren Steuern führt, die in Summe die anfängliche Ersparnis überkompensieren können, wenn man nur die Nominalwerte addiert.

Empfehlung:

Die reine Addition der Steuern ist nur ein Teil der Wahrheit. Für eine vollständige finanzielle Bewertung müsste man den Barwert der Steuerzahlungen vergleichen. Die degressive AfA mit Sonderabschreibung zielt stark auf den Liquiditätsvorteil und die Zinseffekte in den frühen Jahren ab. Wenn Sie diese frühe Liquidität hoch bewerten (z.B. um Kredite schneller zu tilgen), kann Variante 2 trotz der höheren nominalen Gesamtsteuerlast die wirtschaftlich sinnvollere sein.

Diese Berechnung zeigt, dass Pauschalaussagen schwierig sind und es stark auf die individuellen Umstände und die Bewertung des Zeitwerts von Geld ankommt. Die Sonder-AfA ist oft sehr attraktiv, aber hier führt die lange Phase mit relativ niedriger linearer Restwert-AfA in Variante 2 zu hohen zvE in späteren Jahren.

Vor dem Hintergrund deines Einkommens stellt sich die Frage warum du die Mehrkosten des QNG in Kauf nimmst. Von der Sonder AfA hast du praktisch nichts...

Der sweet Spot wäre es durch die AfA dein zu versteuerndes Einkommen genau auf den Betrag zu senken ab dem du erstmals 42% Grenzsteuersatz bezahlst. Das müssten als Single etwa 70k sein. Ein solches Investment lohnt sich vor allem dann, wenn man ein hohes Einkommen hat (rein aus steuerlicher Sicht betrachtet).