Einzig und allein die Idee, eine oder mehrere Wohnungen lediglich anzuzahlen und dann von selber abbezahlen zu lassen klingt für mich attraktiver als ein ETF.
Wenn es denn dann wirklich so funktioniert. Und je mehr du dich hebelst, desto weniger darf schief gehen.
Ich denke, hier kommen wir zum Kern Deiner Fehlannahmen.
Die Mieter zahlen aber nur den Mietzins, nicht das Kapital. Das Kapital musst Du selbst aufnehmen und abzahlen. Deshalb musst Du auch alle Reparaturen selbst bezahlen. Damit haben Mieter nichts zu tun.
Falls die Immobilie nach 100 Jahren abgeschrieben ist (d.h. wirtschaftlich komplett neu errichtet werden müsste), müsstest Du allein dafür jedes Jahr 1.500 Euro aufbringen. 50 Euro pro Monat Instandhaltungsrücklage reichen gerade mal für 40% davon.
Wenn die Immobilie wirtschaftlich schon nach 50 Jahren abzuschreiben wäre, bräuchtest Du sogar 3.000 Euro p.a. - nur zum Kapitalerhalt.
Danke, dann habe ich hier den Denkfehler. Die Instandhaltungsrücklagen sind immer recht gering einkalkuliert bei den meisten WEGs. In der Praxis werden dann sicherlich entsprechend größere Sonderumlagen kommen, wenn Geld für größere Sanierungen gebraucht wird. Das macht es dann schon deutlich schwieriger ein Objekt zu finden das sich super lohnt, wenn ich ca 1-1,5 % des Gebäudewertes noch jährlich für Renovierungen zurücklegen muss.
Wenn es denn dann wirklich so funktioniert. Und je mehr du dich hebelst, desto weniger darf schief gehen.
Ja, da hast du recht. Ich werde jetzt nochmal etwas Zeit vergehen lassen, aber vermutlich die vorhandene Summe lieber in einen FTSE AllWorld legen, anstatt 2 oder mehr kleine Wohnungen zu holen.
Für mich ist das nichts (mehr). Wir haben früher in der Bank in guten Lagen (MUC) um die 15fache JNKM finanziert.
Wenn ich die heutigen multiples sehe und sich einen Immobilie (nominal) wenn es gut läuft nach 25 Jahren abbezahlt hat, wäre mir das zu unsicher. Und die 25 Jahre sind auch Augenwischerei. Dazu kommt:
- Grunderwerbsteuer
- Notar/ Grundbuchamt
- Instandhaltungsrücklage
- Alle Risiken in einer Wohneigentümergemeinschaft (War da auch nicht was mit gesamtschuldnerischer Haftung auf irgendetwas?)
- Mietausfallrisiko
- Nötige Modernisierungen
- pipapo
Da ist man schnell bei 30-35 Jahren. Und dann hat sich die Bude gerade selbst bezahlt und noch keine Rendite abgeworfen.
Nee, nix für mich. Selbstgenutztes Eigenheim gern, aber das nicht.
Alles anzeigenFür mich ist das nichts (mehr). Wir haben früher in der Bank in guten Lagen (MUC) um die 15fache JNKM finanziert.
Wenn ich die heutigen multiples sehe und sich einen Immobilie (nominal) wenn es gut läuft nach 25 Jahren abbezahlt hat, wäre mir das zu unsicher. Und die 25 Jahre sind auch Augenwischerei. Dazu kommt:
- Grunderwerbsteuer
- Notar/ Grundbuchamt
- Instandhaltungsrücklage
- Alle Risiken in einer Wohneigentümergemeinschaft (War da auch nicht was mit gesamtschuldnerischer Haftung auf irgendetwas?)
- Mietausfallrisiko
- Nötige Modernisierungen
- pipapo
Da ist man schnell bei 30-35 Jahren. Und dann hat sich die Bude gerade selbst bezahlt und noch keine Rendite abgeworfen.
Nee, nix für mich. Selbstgenutztes Eigenheim gern, aber das nicht.
Ja, da hast du recht. In der Theorie und im Marketing der ganzen Immobilien-Influencer klingt das alles zwar sehr verlockend, wie man quasi eine Immobilie nach der anderen holen und finanzieren kann und dabei nur ein paar Prozent EK einbringen muss. Vereinzelt klappt das sicherlich, aber nicht im großen Stil. Und an diese Immobilien bei denen das funktioniert muss man erstmal rankommen.
Wäre trotzdem spannend gewesen, wenn hier im Forum jemand ggf. als Immobilieninvestor unterwegs ist und sich so mittelfristig ein zusätzliches Einkommen aufbauen will. Aber vermutlich sind hier alle Team ETF 
Für mich ist das nichts (mehr). [Nämlich eine Immobilie als Kapitalanlage] Wir haben früher in der Bank in guten Lagen (MUC) um die 15fache [Jahresnettokaltmiete] finanziert.
Also Rohrendite 1/15 = 6,7%, Mietausfälle und ähnliche Unwägbarkeiten nicht gerechnet.
Wir erleben weltweit seit Jahrzehnten einen Rückgang der Zinsen. Vor 30 Jahren hielt man es für ein Naturgesetz, daß eine 10jährige Bundesanleihe 6% Zins bringen müßte - die Darlehenszinsen waren entsprechend. Wenn man z.B. 7% Zinsen zahlt, braucht man entsprechend mehr als Rohrendite, sonst rechnet sich das nicht.
Heute sind die Zinsen niedriger, die Miete vielleicht gleich, aber die Hütte kostet halt das Doppelte.
Wenn ich die heutigen multiples sehe und sich einen Immobilie (nominal) wenn es gut läuft, nach 25 Jahren abbezahlt hat, wäre mir das zu unsicher. Und die 25 Jahre sind auch Augenwischerei. Dazu komm[en diverse Risiken und Unwägbarkeiten]
Da ist man schnell bei 30-35 Jahren. Und dann hat sich die Bude gerade selbst bezahlt und noch keine Rendite abgeworfen.
Nee, nix für mich. Selbstgenutztes Eigenheim gern, aber das nicht.
Solange es Immobilien gibt, wird es Leute geben, denen sie gehören.
