Beiträge von FrankfurterBub83

flip: Ich hatte es mal ausrechnen lassen. Nur in den aller-aller-allerwenigsten Fällen ergibt ein BET Sinn, so die Berechnung meines Honorarberaters. Einer der wenigen Fällen war der, in denen quasi der AG (alles? Viel?) davon zahlt, weil irgendwas noch nicht ausgeschöpft war. Das war aber ein sehr eng begrenzter Anwendungsfall - und kommt dennoch mit den Schattenseiten: Unflexibel (auf Gedeih und Verderb der PKV Gesellschaft ausgeliefert, bei frühem Ableben keine Auszahlung an Erben, etc.). Ich hab es mir aufschwatzen lassen und hab ca. 1.5k Eur Lehrgeld bezahlt. Der Makler kämpfte noch mit allen psychologischen Tricks, um mich zur Rücknahme der Kündigung zu bewegen - was einiges über den BET (und den Makler) aussagen dürfte.

Hi Community,

Nach meinem (nicht erfolgreichen) Versuch, eine unserer beiden Immobilien zu versilbern (Klumpen in Immobilien), werden wir Anfang des Jahres vom Vermieter und Eigennutzer zum doppelten Vermieter und (einfachen) Mieter: Wir planen (zu 99%) ein Haus anzumieten, da Kauf für uns a) zu teuer (in FfM werden für unsere Wünsche mindestens EUR 2.5m + Nebenkosten des Kaufs fällig) und b) zu unflexibel (habe gesehen, was mit einem Haus nach Auszug von Kindern so passiert).

Ausgangslage:

Derzeit vier Darlehen mit unterschiedlichen Laufzeiten und Zinssätzen zwischen 0,26 - 2,05%, Laufzeiten zwischen 2-7 Jahren. Restschuld ca. EUR 600k. Sondertilgungen möglich (ca. EUR 35-40k im Jahr)

Tagesgeld (derzeit 3%) knapp sechsstellig.

Daneben noch einige Vermögenspositionen (erhebliche Festfelder, Notgroschen, weitere Konten, Aktien/ETF, usw.), die aber hier keine Rolle spielen. Gehälter gut, relativ stabile Jobs (alles ist relativ) - alles zusammen jedenfalls genug, um die Restschuld derzeit zu ü75% auf einen Schlag bedienen zu können.

Plan war:

Mit dem Tagesgeld wollten wir einen KfW Kredit (1,8%) voll tilgen (ist ein alter Kredit,keine Vorfälligkeitsentschädigung), und einen substantiell sondertilgen. Hierzu habe ich ungefähr den Breakeven berechnet, der bei sicheren Anlagen derzeit unterschritten wird (keine Freibeträge mehr). Spekulationen mit dem liquiden Geld will ich nicht eingehen, weil Kredite zT in 2.5 Jahren auslaufen und ich jederzeit in der Lage sein will, keine Anschlussfinanzierung eingehen zu MÜSSEN (aber zu können).

Neuer Plan (mit der Bitte um Kritik):

Da wir nun die Immobilie II ebenfalls vermieten werden, können wir Zinsen steuerlich geltend machen. Das ist zwar kein riesiger Betrag, summiert sich aber. Jede Sondertilgung wird die Kredit-Kosten reduzieren, sodass ich versucht habe, dies gegenüberzustellen. Ich kam auf Zinskosten für die eine Immobilie von ca. 750 EUR/m., die wir den voraussichtlichen Mieteinnahmen iHv ca. 3.3k EUR (kalt) entgegenhalten können. Wenn Sondertilgung (+), dann würden die Kreditkosten um ca. 110 EUR/m. sinken, die wir dann nicht mehr steuerlich geltend machen könnten. Spitzsteuersatz wird unterstellt.

Wir müssten aber im Gegenzug einigermaßen lohnende (sichere) Anlagen finden, mindestens im Bereich von 2% (so jedenfalls meine etwas überschlägige Rechnung mit Puffern), um sicher eine (relevant) bessere Rendite einzufahren. Das ist mit etwas Aufwand verbunden, etwa Tagesgeldhopping (was mir aber wenig ausmacht).

Meine Frage an die Experten:

Übersehe ich was? Gibt es (Bauch) Anmerkungen hierzu? Wozu würdet Ihr tendieren? Meine Befürchtung ist, dass ich mir (zuviele) Gedanken mache und ein entscheidendes Kriterium übersehe, oder die Entscheidung aus Eurer Erfahrung kaum Unterschiede macht und es eigentlich nur darauf ankommen wird, ob ich den letzten Euro optimieren will (neuer Plan) oder einfach absolute Sicherheit bevorzuge (alter Plan).

Wenn was fehlt, gerne anmerken. Danke für Euren Input

Zitat von Wanderslust

Inkasso ist eigentlich kein Weg mehr für die Bank, wenn man klipp und klar gesagt hat, dass man die Forderung bestreitet.

Ab diesem Zeitpunkt sind alle Inkassoversuche zwecklos und kosten die Bank nur zusätzliches Geld.

Das Inkassounternehmen ist zahnlos, wenn man die Forderung bestreitet und auf den Rechtsweg verweist. Danach kann man es getrost ignorieren bzw. es wird seine Tätigkeit einstellen und der Bank die Rechnung schicken.

Ja, schon klar. Aber die Maschinerie läuft halt, meist vollständig automatisiert, und dies sorgt für Stress, bei vielen jedenfalls. Und es kostet Zeit, mindestens das.

Ansonsten kein Widerspruch zu Deinen Ausführungen.

Wanderslust: Same, und bitte zusätzlich beachten, dass auf der anderen Seite mittlerweile alles vollautomatisiert durchlaufen wird, bis hin zum Inkasso - den Stress, dass man Stunden investiert, ständig andere Ansprechpartner bekommen wird und das ganze Monate dauern kann, sollte man einkalkulieren.

Depotfee: Zauberwort Staffel. Damit habe ich kein Thema, was Mieterhöhung anbelangt, da die bei mir mind. Inflation abdeckt.

Paolo: Sehe ich auch so - Leben und Leben lassen. Ich gehe bei den Vermietungen in Franfurt zB nie an das Renditemaximum, weil ich eher daran interessiert bin, dass die Leute auch mal 5-10 Jahre mieten und sich nicht direkt nach Einzug wieder umschauen.

Wir haben damals aus Verzweiflung gekauft (Massenbesichtigungen, erpresserische Abstandszahlungen an Vormieter, usw.), weil wir nur mit so hohen Ansprüchen der Vermieter wie offenbar hier konfrontiert waren (am besten 10 Jahre Kaution, damit ja kein Risiko unberücksichtigt bleibt). Am Ende bestes Invest ever, aber es sagt einiges über den Mietmarkt aus, wenn (damals) Kaufen einfacher als Mieten war (mittlerweile dürfte Mieten nicht einfacher geworden sein, aber Kaufen hat sich extrem erschwert).

Ich bin bei einem Anbieter für Sondereigentums-Verwaltung (weiß nicht, ob ich hier den Namen sagen oder verlinken darf). Sicherlich nicht alles Gold dort, aber funktioniert und nimmt mir viel Arbeit ab, die ich aufgrund meines 80h/W Jobs nie leisten könnte.

Die Besichtigung erfolgt über ein Nest, dh die bereits gescreenten Kandidaten holen den Schlüssel und schauen sich die Wohnung alleine an (Versicherung inkl). Ich mache eigentlich so gut wie nix mehr und das zu für mich akzeptablen Kosten von ca. 3% der Jahresmiete. No idea, wie die Kostenstruktur derzeit für Neubauschlüsse aussieht, aber habe bei einer Immobilie (ca 2k Warmmiete) sehr gute Erfahrungen gesammelt, sodass ich nach unserem bevorstehenden Umzug die zweite Immobilie (ca. 4k Warmmiete) ebenfalls dort verwalten lassen will.

Ich muss allerdings gestehen, dass ich immer ziemlich entspannt bin, weil unsere finanzielle Lage auch Mal Leerstand oder kleinere Herausforderungen etc verträgt.

Als ich gelesen habe

Zitat von Posi

Er bekommt keine Stundensatz - alles in den 0,7% abgedeckt - auch Versicherungsvergleiche / Optimierung etc.

Wusste ich, in welche Richtung es geht.

Mein Tipp: Raus da.

Herzlichen Dank für die Rückmeldungen und guten Ideen, ich weiß Eure Zeit wirklich zu schätzen. Ich habe mir alle Eure Beiträge intensiv zu Gemüte geführt und Gedanken dazu gemacht. Auch der Hinweis in Sachen "Ausstattung Kind" ist angekommen 😉

Manche Dinge sind auch ein wenig Bauchgefühl, was ggf. bei renditemaximierenden Finanzexperten für Stirnrunzeln sorgt.

Wir haben uns daher nun entschieden, die Immobilie1 auf den Markt zu bringen und zu schauen, ob ein adäquater Preis zu erzielen ist. Sollte dies funktionieren, werden wir die Einnahmen so verteilen, dass die ReFi bereits abgesichert ist (GMF), den Rest werden wir in unsere ETF Anlagen einfließen lassen (Danke nochmals für den Hinweis auf die Altersabsicherung Frau - das greife ich auf, ihre voraussichtliche Rente ist zwar nicht schlecht , aber uU nötiger ausbaufähig als bei mir).

Versicherungen sind iÜ vorhanden (RisikoLV iHv ca. 85% der Restverbindlichkeiten, jeweils für Frau und mich, hohe BU ebenfalls - wir haben da ziemlich auf Sicherheit gesetzt, glücklicherweise sehr früh und daher einigermaßen bezahlbar).

Damit haben wir Aufbau Altersvorsorge, weniger Komplexität, Vererbbarkeit einigermaßen adressiert, wenngleich uns sicherlich der ein oder andere Euro durch Steueroptimierung usw verloren gehen wird. Aber (Hinweis angekommen) das Kind wird mit dem, was ihm zufallen wird, etwas anfangen können - und Aussorgen will ich eigentlich nicht für das Kind, Eigenverantwortung mit Unterstützung ist mir ein näherliegendes Modell.

Hab heute endlich mal meinen Bescheid ausgerechnet (Frankfurt, Hessen), da hier ja Ewigkeiten nix kommt, aber die neue Grundsteuer seit ein paar Tagen gilt 🙄

Mit dem neuen Messebetrag und dem Hebesatz von ~855 sind die Immobilien (Etagenwohnungen) um gut 40% in der Steuer GESUNKEN.

Hilft dem OP nix, aber zeigt, dass es auch in die andere Richtung gehen kann.

Gelöscht, weil Doppelpost

12345:

Ja, Neubau und glücklicherweise recht hochwertig. Aber ja, dicke Kosten kommen sicher, vielleicht in 2, vielleicht in 10 Jahren (wir haben eine professionelle Verwaltung, die auf ziemlich hohe Rücklagen besteht, was nicht bei allen gut ankommt). WEG selbst ist riesig, Untergemeinschaft sehr überschaubar.

Verkauf damals war wegen bestimmter Konstellationen nicht möglich ohne nicht unerhebliche Steuerthemen auszulösen. Das sieht jetzt anders aus, und ist - wie gesagt - eine der Optionen, die ich mir vorbehalte, sobald der Mieter auszieht.

Ich tendiere derzeit ganz stark dazu, die Wohnung bei Auszug des Mieters zu veräußern, das dadurch frei werdende Kapital so anzulegen, dass ich bei vertretbarem Risiko die Refinanzierung für die selbstgenutzte Immobilie abgesichert habe (etwa Geldmarktfonds, Wenn sich Sondertilgung immer noch nicht lohnen) und den Rest entsprechend in Depots zum langfristigen Investment packe.

Zur Frau noch ganz kurz: in der Tat besteht hier ein gewisses Ungewicht hinsichtlich der Altersabsicherung meiner Frau, aber auf niedrigem Level, da bei mir auch noch nicht viel auf der Habenseite steht (hätte ich das Wissen von heute, wäre ich viele Dinge anders angegangen. Hilft nichts, es ist wie es ist, und ich bin dankbar für die tollen Tipps, die ich unter anderem hier erhalten habe). Das hat weniger mit Einkommen zu tun, als vielmehr damit, dass ich mich seit 2 bis 3 Jahren mehr mit der Thematik befasst habe als sie das tat. Außerdem habe ich den Fehler gemacht, mich mit den Maklern aus den üblichen strukturvertrieben einzulassen was ich mühsam korrigieren musste. Glücklicherweise waren das nur kurze Zeiträume, damit geringe Verluste.

Mein Plan bis 60 Jahre, den ich auch in den guten Anmerkung hier bestätigt sehe: Verkauf der Immobilie1 zu einem günstigen Zeitpunkt (kein Druck derzeit), schuldenfreie eigengenutzte Immobilie plus Depot im Bereich 500.000 bis 1 Millionen Euro plus Notgroschen. Daneben das hier etwas belächelte Kinderdepot zur Absicherung der Ausbildungskosten des Kindes und gegebenenfalls kleinere Spielereien, aber nichts außergewöhnliches bzw extravagantes. Auf gesetzliche Rente plus Betriebsrente der Frau verlassen wir uns nur bedingt, selbiges gilt für meine Versorgung aus dem Versorgungswerk. Versicherungen haben wir gerade erst neu sortiert, das sieht aus meiner Sicht inzwischen alles recht solide aus. Die einzige Versicherung, die fehlt, ist eine private Pflegeversicherung, bei der ich aber tatsächlich sehr skeptisch bin, ob sich eine solche lohnt.

Nochmals allen vielen Dank für die hilfreichen Anmerkungen, das hat mir auch noch einmal neue Denkansätze gegeben.

Danke, Achim.. in der Tat hatten wir das große Glück, Immobilie1 nicht veräußern zu müssen, um Immobilie2 zu finanzieren.

Für mich ist eigentlich die entscheidende Frage: Will ich weiter Vermieter sein (und damit erheblich im Vermögen in Immobilien investiert) oder kann/sollte ich in eine andere Anlageform investieren?

Dafür spricht, dass ich bislang viel Glück gehabt habe und bis auf ein, zwei Monate eigentlich nie irgendwem hinterherrennen musste, die Instandhaltung relativ easy war, etc.

Nachteile sind: Recht aufwändiges Invest, ggf. Zahlungsausfälle, wenig Flexibilität/Spontanität.

Wenn der Mieter raus ist, schaue ich mir den Markt jedenfalls genau an, zumal dann auch langsam Abschreibungen auslaufen.

Das Kind wird irgendwann die große Immo2 erben, da wird der Wert schon erheblich 7stellig sein (plus Kinderdepot), sodass ich da unsere 'Aufgabe' als Eltern schon mehr als erledigt sehe (wir hatten sowas nicht im entferntesten).

Danke für die Denkanstöße!

Danke für die Anmerkungen. Und ja, meine Frage ist echt diffus, das ist mir auch bewusst geworden. Sorry dafür.

Ich glaube, mein Unwohlsein habt Ihr aber gut erfasst: Ich stecke sehr tief in den Immobilien, die aber 'erfolgreich' liefen, obwohl nie als Investitionsobjekt gesehen, sondern immer für Eigennutzung.

Die Vermietung läuft ziemlich reibungslos (toi, toi, toi), die Wertentwicklung war natürlich grandios, hat jetzt aber sich den Peak erst einmal hinter sich.

Weitere Immobilien sind nicht geplant.

Mir geht es beim Vermögensaufbau vor allem um Kontinuität und Langfristigkeit, weniger um "die schnelle Mark".

Ich glaube aber, Ihr habt mir es schon sehr deutlich gemacht: Wohnung1 kann okay sein, ist aber Geschmacksfrage.

Meine ursprüngliche Idee war, dem Kleinen die demnächst mit Nießbrauch zu überschreiben oder das er sie nutzen kann.

Mittlerweile tendiere ich aber dazu, so 'leicht' wie möglich zu reisen und eher in ETF usw zu gehen, wobei mir etwas mulmig wird, ü600k auf einen Schlag in ETF einzubringen. Würde ich ohnehin erst machen, wenn Mieter raus (der hat ne Staffel von 3% drin, das wird maximal noch 5 Jahre so gehen).

PS: Zu dem 'dies und das': ja, alles Anfängerfehler. Ich habe mich nie wirklich mit alledem beschäftigt, und versuche jetzt, aufzuräumen (daher auch der Titel) und irgendwie gleichzeitig für Kind und Alter vorzusorgen. Materiell habe ich alles, was ich will/brauche, mich lockt kein (größerer) Konsum mehr wirklich.

Danke für die Anregungen, ich sortiere mal meine Gedanken.

Frohes Fest Euch allen.

Hi,

Ich würde mich wirklich über den ein oder anderen auch gerne kritischen Kommentar freuen.

Falls Infos fehlen, gerne fragen.

Danke 😗

Hi zusammen,

Erst einmal kurz zu mir, da ich denke, im ersten Post gehört es zum guten Ton, sich vorzustellen: Familienvater knapp ü40, leitende Funktion eines Mittelständlers, in Frankfurt daheim.

Nun zu meinen Fakten:

Ich habe leider erst vor zwei Jahren angefangen mich mit dem Thema Investments zu beschäftigen. Vorher hab ich mit Minibeträgen gespielt (50 EUR hier, 100 Eur da), aber nix ernsthaftes. Das große Investment war eine Eigentumswohnung zur Eigennutzung in der Innenstadt vor 14 Jahren (s.u.), vor 5 Jahren kam eine weitere hinzu, da Familie sich vergrößerte.

Vermögen sieht derzeit so aus:

Wohnung 1:

KP 300k, Wert derzeit realistisch 600k.

Mieteinnahmen: 2k EUR/M., warm

Restschuld: 170k EUR, ReFi zu 0,3%

Wohnung 2:

KP 800k, Wert derzeit realistisch 1,1M.

Eigennutzung

Restschuld: ca 500k, Finanzierung zu ca. 2%

Aktien/ETF: ca. 75k EUR

Monatl Sparplan ca. 2k EUR (inkl. 450 Eur für Kinder ETF).

80% Industrieländer, 15% Schwellen, wobei ich gerade versuche, die Quote auf 70/30 zu schichten.

Wenig Einzelaktien, u10%.

Festgeld: ca. 150k EUR zu ca 3,7% (für Teil-ReFi Wohnung 2 in 4 Jahren, da sich Sondertilgung nicht lohnt).

Tagesgeld: ca. 20k EUR zu 3,2%

Daneben dies, das (Crypto, Einmalrente des AG, etc.), Rente über eines der Versorgungswerke.

Nach Abzug aller Fixkosten/Sparpläne haben wir noch ca. 5k Eur netto zur Verfügung zum Leben, Urlaub, etc. Wir leben nicht auf großem Fuß, aber realistisch sind ca.2-3k monatliche Ausgaben, also zusätzliches Sparvolumen von 2-3k Eur on top zu den bestehenden Sparaktivitäten.

Meine Fragen nun an die erfahrenen Foristen:

Immo-Quote ist sehr hoch, seht Ihr das als Problem an? Wohnung 1 verkaufen?

Sonst sehr einfach aufgestellt:

Was würdet Ihr zusätzlich empfehlen? Gold? Sachwerte? Ich kenne mich null mit diesen Dingen aus.

Irgendwas, was Euch ins Auge springt?

Danke Euch, wenn Infos fehlen, reiche ich das gerne nach.