Erbimmobilie halten oder verkaufen?

Hallo in die Runde,

mir brennt ein Thema unter den Nägeln, das womöglich streng genommen mehr als nur Immobilienfinanzierung umfasst, vielleicht aber gerade deshalb für viele interessant ist.

Es geht um Folgendes: Wir (meine Frau und ich, beide in den 40ern) werden aller Voraussicht nach ein Elternhaus erben. Wir sind nicht die einzige erbende Partei, jedoch die einzige, die erkennbar Interesse daran zeigt, das Haus eventuell zu halten statt es zu verkaufen. Das Haus steht nicht in einer der Boom-Gegenden Deutschlands, die Mieten in dieser Region bewegen sich seit Jahren eher zögerlich nach oben, und es handelt sich um einen Bau aus den 70er Jahren in der Provinz. Schöne Provinz allerdings!

Wir würden nun gerne wissen, ob es unterm Strich finanziell Sinn macht dieses Haus zu halten, und zwar unter mehreren Gesichtspunkten: Lohnt es sich das Haus dauerhaft zu vermieten (selbst einziehen möchten wir in den nächsten 25 Jahren sicher nicht) und dadurch für uns (im Alter) ein passives Einkommen zusätzlich zur Rente zu sichern? Lohnt es sich steuerlich das Haus zu halten (bei Vermietung) und die anfallenden Instandhaltungs- und Reparaturkosten in den Jahren bis zum Beginn unserer Rente abzusetzen und damit unsere Steuerlast zu drücken? Oder ist der finanzielle Aufwand, den wir betreiben müssten um das Haus alleine zu erben (Auszahlen der anderen Erbparteien wäre notwendig, es handelt sich aller Voraussicht nach jedoch um eine sehr moderate Summe verglichen zu den Preisen, die für Immobilien in Boom-Regionen zurzeit aufgerufen werden), dauerhaft zu vermieten und instand zu halten höher als eingesparte Steuern und Mieteinnahmen uns jemals einbringen werden? Wiegt die Sicherheit von „Beton-Gold“ eine womöglich eher mäßige bis nicht existente Rendite auf, wenn man ansonsten finanziell auf einigermaßen soliden Füßen steht?

Mir ist bewusst, dass in diese Rechnung sehr viele Parameter eingehen müssen, damit sie einigermaßen aussagekräftig ist. Das macht es so schwierig. Gibt es eures Wissens irgendwo eine umfassende Informationsseite (optimaler Weise mit Rechner), die all diese oder doch die meisten wichtigen Parameter für eine Einschätzung bereitstellt? Ich bin alles andere als ein Immobilienexperte, aber gerne bereit und in der Lage mir die wichtigen Informationen zur Berechnung zu beschaffen (z.B. Schätzwert des Hauses, durchschnittliche Mieten in der Region etc.), wenn ich weiß, was ich brauche und wozu.

Trotz intensiver Suche bin ich bis jetzt leider nicht fündig geworden und hoffe auf eure Tipps und Einschätzungen! Wie sollte ich eurer Ansicht nach vorgehen, um möglichst viele relevante und wichtige Aspekte des Themas abzudecken?

Vielen Dank im Voraus!

Vielen Dank schon mal bis hierher für eure hilfreichen Einschätzungen!

Zitat von monstermania

Lohnt denn ob des Zustands des Hauses/Technik (u.a. Isolierung/Fenster/Heizungsanlage) überhaupt eine Vermietung? Nutzt ja nix, wenn erstmal 50.000€ in eine zeitgerechte Sanierung/Technik investiert werden müssten um das Haus überhaupt vermietet zu bekommen.

Wie ist denn die Nachfrage nach Mietobjekten in der Region überhaupt!?

Nun ja, ich würde sagen, dass der Zustand des Hauses und der Technik weder richtig schlecht noch richtig gut ist, heißt: in der dortigen dörflichen Umgebung gilt das, was das Haus bietet, als normaler Standard. Mehr und moderner geht natürlich immer, aber ob das die erzielbare Miete am Ende so deutlich erhöht, dass sich das lohnt, vermag ich nicht zu sagen. Die Nachfrage nach Mietobjekten in der Region ist durchschnittlich (habe mir den Grundstücksmarktbericht angesehen...), wohingegen in den letzten Jahren immer wieder Häuser zu durchaus guten Preisen verkauft wurden (relative Nähe zu Luxemburg ist gegeben, das hilft).

Zitat von Pumphut

Wenn man selbst oder nahe Verwandte keine Absicht haben einzuziehen, könnte man auch über eine Erbpachtlösung nachdenken. Das Grundstück bleibt im Familienbesitz und generiert laufende Einnahmen, denen außer der Steuer kaum Ausgaben gegenüberstehen. Um das Haus muss sich der Erbpächter wie ein Eigentümer kümmern; geht einen nichts mehr an. In der Verwandtschaft wurde so eine Lösung gerade umgesetzt, zugegeben in einer 1b- Lage. Aber die Anzahl der Interessenten könnte man ja über die Konditionen steuern.

Das klingt interessant, hatte ich zugegeben noch gar nicht auf dem Schirm, vielen Dank!

Ich werde die Angelegenheit auf jeden Fall mal mit möglichst vielen Parametern durchrechnen, einfach um ein Gefühl für die Zahlen dafür zu bekommen, aber die Waage neigt sich auf Basis eurer Einschätzungen doch vernehmbar in Richtung Verkauf oder eben Erbpacht. Letzteres muss ich aber nochmal in Ruhe recherchieren.

Jede Menge "Food for thought" - nochmals Danke!