Hilfe bei der Immobilienfinanzierung

    Hallo zusammen,


    ich brauche ein paar Denkanstöße oder gute Quellen zum Thema Immobilienfinanzierung.

    Ich bin eigentlich relativ fit in wirtschaftlichen Dingen aber beim Thema Immobilien blicke ich einfach nicht durch.


    Kurz zu uns: Wir sind Mitte 30 (kinderlos/nicht verheiratet) und sind auf der Suche nach einer Bestandsimmobilie im Süden Deutschlands, im Besten Fall einen Bauernhof oder ein Hofgut mit großem Grundstück (Gewerbe geplant).


    • Wir haben ca. 300.000€ Eigenkapital (80% in Wertpapieren).
    • Ich bin Angestellter mit einem fixen Netto von ca 7000€ (+ ca. 25.000€ - 40.000€ variablen Bonus (netto) im Jahr).
    • Meine Partnerin ist selbstständig (Einzelunternehmerin) und hat einen Gewinn vor Steuern von ca. 10.000€ im Monat.


    Besonderheit: Die Selbstständigkeit meiner Partnerin wird nach dem Kauf umstrukturiert und somit gehen wir aktuell von nur noch 1000-2000€ im Monat zu Beginn aus welches langfristig dann wieder aufgebaut werden sollte.


    Ich tue mich unheimlich schwer nach Immobilien zu suchen, da ich nicht richtig einschätzen kann wie viel Immobilie wir uns denn leisten können und mit welchen Strategie wir vorgehen sollen. Die bekannten Finanzierungsrechner spucken mir meist einen Wert von 600-700k aus nur kann ich mir das nicht richtig vorstellen, da Bekannte/Verwandte teilweise die gleichen Summen finanzieren mit deutlich weniger Gehalt und EK (ich schätze die Rechner arbeiten mit fixen %-Sätzen).


    Fragen:

    1. Gibt es Rechner/Excels die stärker ins Detail gehen und mit denen man eine grobe Richtung rechnen kann wie viel Immobilie man sich leisten kann/will?
    2. GIbt es Empfehlungen zu unserer Situation auch z.B. ob eine Eheschließung (rein wirtschaftlich) vor einem Kauf sinnvoll wäre?
    3. Wie verhält es sich mit dem Eigenkapital? Da fast alles in Wertpapieren steckt und ich ungern alles auflösen würde, frage ich mich ob die Banken, das Depot als "EK" ansehen.
    4. Wir werden kinderlos bleiben und haben daher keine Eile die Immobilie bis Jahr X abzubezahlen.
      Macht es Sinn hier eine geringe Tilgung anzustreben und wenn dann z.B. mit Sondertilgungen zu arbeiten (Kapital für Gewerbe)?
    5. Wie verhält es sich bzgl. des Kredits bei privat/gewerblich genutzen Immobilien?
    6. Wie werden Modernisierungskosten gerechnet wenn man nicht abschätzen kann was alles auf einen zukommt?

    Ich könnte noch zig Fragen stellen und wie man sieht ist das Thema echt nicht meine Welt.
    Vielleicht hat hier jemand Tipps, Erfahrungen oder Meinungen oder auch gerne Empfehlungen für Honorarberater.


    Ich freue mich auf jeden Fall schon mal auf Euer Feedback und bin offen für weitere Fragen.


    Viele Grüße

    Hallo.


    Der Vergleich mit Finanzierungen, die in der Vergangenheit zu anderen Bedingungen stattgefunden haben, ist nicht hilfreich denke ich.


    Ein Gespräch mit einem Finanzierungsvermittler (InterHyp, Dr. Klein und Co.) könnte da eher die aktuell gegebenen Möglichkeiten aufzeigen.

    Bedenke, dass du einen Teil vom EK zwingend als Cash brauchst, um die ganzen Nebenkosten zu finanzieren (Makler, Grunderwerbssteuer, Notar, Grundbucheintragungen).

    Und wenn du es nicht flüssig machen willst, musst du ja trotzdem eine "100%-Finanzierung" nehmen und somit Zinsen zahlen - bist du sicher, dass du mit den Wertpapieren im gleichen Zeitraum einen höheren Ertrag generierst, im Vergleich zu den Zinsen die du zahlen musst?


    Diverse hilfreiche Rechner gibt's hier: https://www.zinsen-berechnen.d…r/kredit-finanzierung.php bzw. https://www.zinsen-berechnen.de/finanzrechner/wohnen.php

    Zitat von FinanzPhil

    Ich brauche ein paar Denkanstöße oder gute Quellen zum Thema Immobilienfinanzierung.

    Ich bin eigentlich relativ fit in wirtschaftlichen Dingen, aber beim Thema Immobilien blicke ich einfach nicht durch.

    Wenn Du so etwas wie eine Hausbank hast, könnte ein Gespräch im Vorfeld hilfreich sein, oder halt ein Gespräch mit einem Immobilienfinanzierter (wie Referat Janders es vorgeschlagen hat).

    Zitat von FinanzPhil

    Kurz zu uns: Wir sind Mitte 30 (kinderlos/nicht verheiratet) und sind auf der Suche nach einer Bestandsimmobilie im Süden Deutschlands, im besten Fall einen Bauernhof oder ein Hofgut mit großem Grundstück (Gewerbe geplant).

    • Wir haben ca. 300.000€ Eigenkapital (80% in Wertpapieren).
    • Ich bin Angestellter mit einem fixen Netto von ca 7000€ (+ ca. 25.000€ - 40.000€ variablen Bonus (netto) im Jahr).
    • Meine Partnerin ist selbstständig (Einzelunternehmerin) und hat einen Gewinn vor Steuern von ca. 10.000€ im Monat

    Vielen Banken sind Beamte als Kreditkunden am liebsten, die kriegen Monat für Monat sicher ihr Gehalt. Du bist ein gut verdienender Festangestellter, das ist nicht so gut, wie wenn Du Beamter wärest, aber immerhin noch gut. Deine Frau ist Unternehmerin, das ist bankmäßig sehr ungünstig.


    Neulich kam mal eine Sendung über einen Unternehmer, der keinen Hauskredit bekam, denn seine Firma könnte ja pleitegehen. Seine Angestellten aber bekamen den Hauskredit problemlos, denn die hatten ja eine feste Anstellung. :)

    Zitat von FinanzPhil

    Besonderheit: Die Selbstständigkeit meiner Partnerin wird nach dem Kauf umstrukturiert und somit gehen wir aktuell von nur noch 1000-2000€ im Monat zu Beginn aus, welches langfristig dann wieder aufgebaut werden sollte.

    Diesen Gedanken solltest Du keiner Bank gegenüber fallen lassen, denn sonst steht fällt Deine Frau gleich aus der Finanzierung heraus.

    Zitat von FinanzPhil

    Ich tue mich unheimlich schwer, nach Immobilien zu suchen, da ich nicht richtig einschätzen kann wie viel Immobilie wir uns denn leisten können und mit welchen Strategie wir vorgehen sollen.

    Klar.

    Zitat von FinanzPhil

    Fragen:

    1. Gibt es Rechner/Excels, die stärker ins Detail gehen und mit denen man eine grobe Richtung rechnen kann, wie viel Immobilie man sich leisten kann/will?
    2. GIbt es Empfehlungen zu unserer Situation auch z.B. ob eine Eheschließung (rein wirtschaftlich) vor einem Kauf sinnvoll wäre?
    3. Wie verhält es sich mit dem Eigenkapital? Da fast alles in Wertpapieren steckt, und ich ungern alles auflösen würde, frage ich mich ob die Banken, das Depot als "EK" ansehen.
    4. Wir werden kinderlos bleiben und haben daher keine Eile, die Immobilie bis Jahr X abzubezahlen.
      Macht es Sinn hier eine geringe Tilgung anzustreben und wenn dann z.B. mit Sondertilgungen zu arbeiten (Kapital für Gewerbe)?
    5. Wie verhält es sich bzgl. des Kredits bei privat/gewerblich genutzen Immobilien?
    6. Wie werden Modernisierungskosten gerechnet, wenn man nicht abschätzen kann, was alles auf einen zukommt?

    1. Ihr seid bist kein Standardfall, das überfordert alle einfachen Skripten.


    2. Aktuell seid ihr wirtschaftlich zwei unabhängige Individuen. Vermutlich wollt Ihr die Immobilie zu gleichen Teilen kaufen. Eine Ehe ist juristisch eine engere Bindung als ein schlichtes Zusammenleben. Da gibt es schon im Binnenverhältnis zwischen Euch eine Menge zu klären. Banken schätzen Sicherheiten sehr. Je mehr Leute sie für einen Kredit haften lassen können, desto lieber. Es kann durchaus sein, daß sie für das (in ihren Augen höchst unsichere) Einkommen Deiner Frau nichts an Kredit herausrücken, sie aber dennoch sehr wohl als Bürgen nehmen möchten. Fragen. Bei der Bank. Nicht hier im Forum.


    3. Was sind schon Wertpapiere? Das kann alles Mögliche sein. Prinzipiell kann man ein Depot als Sicherheit für einen Kredit verpfänden. Aber was machst Du, wenn das Aktien sind und es während der Laufzeit des Kredits einen Crash gibt?

    Fragen. Bei der Bank. Nicht hier im Forum.


    4. Mein Nachbar ist stolzer Vater nicht nur eines, sondern sogar zweier Pillenkinder.


    4a. Sinnvollerweise geht man einen Schritt nach dem anderen. Erst lotest Du das Finanzierungsvolumen aus, dann machst Du Dich auf die Suche, dann findest Du Dein Wunschobjekt, dann machst Du die Bedingungen für den Kredit im Detail fest.


    Ob man ein normales Annuitätendarlehen abschließt oder ein Darlehung mit Tildungsaussetzung. Ob man viel tilgt, wenig oder nichts, hängt unter anderem auch von der Bank ab. Und natürlich von der Steuer.


    5. Wie verhält sich was genau bei Immobilien, die privat und gewerblich genutzt werden?


    6. Das ergibt sich, wenn man ein konkretes Objekt im Auge hat.


    Zitat von FinanzPhil

    Ich könnte noch zig Fragen stellen, und wie man sieht ist das Thema echt nicht meine Welt.

    Du mußt noch mindestens tausend Fragen stellen, bevor Du mit Deinem Haus durch bist.

    Zitat von Referat Janders

    Der Vergleich mit Finanzierungen, die in der Vergangenheit zu anderen Bedingungen stattgefunden haben, ist nicht hilfreich denke ich.

    Ergänzend zu allem, was schon geschrieben ist, will ich das nochmal hochhalten. Der Vergleich mit bereits laufenden Finanzierungen und das Orientieren an diesen ist momentan nicht hilfreich. Ich habe im Sommer 2021 eine Finanzierung abgeschlossen, für die zahle ich momentan monatlich rd. 400,- Euro an Zinsen. Würde ich sie jetzt abschließen, müsste ich dafür rd. 1.500 / 1.700 Euro zahlen. Das ändert die Lage fundamental.


    Und zweitens, Übung macht den Meister. Eine Immobilie zu kaufen und zu finanzieren, das ist für die meisten ein außergewöhnliches Geschäft. Deshalb sind Trocken-Übungen sinnvoll: Schaut Euch um, macht Besichtigungen, übt - damit Ihr lernt und herausfindet, was wichtig und was Euch wichtig ist. Dazu mindestens das schon vorgeschlagene Gespräch mit der Interhyp oder dgl. Und ansonsten: immer gerne hier fragen.

    Nur mal überschlägig aus der Sicht einer finanzierenden Bank.

    Dein Netto von 7k ist fix und damit lässt sich rechnen. Der Bonus kann schon mal ausfallen und ob bei der neustrukturierten Selbständigkeit wirklich der benannte Gewinn nach Steuern rauskommt, kann die Bank auch nicht wissen.


    Fürs Wohnen sollte man nie mehr als 30% des Nettoeinkommens ausgeben, beim Eigenheim kann man auch bis 40% gehen:

    7.000 x 12 x 0,4 = 33.600

    Alles andere ist keine entspannte Finanzierung.


    Tilgen sollte man mit idealerweise 3% und aktuell zahlt man ca. 4% Zinsen, macht: 33.600 / 0,07 = 480.000


    Von 300.000 Eigenkapital sind 80% liquidierbar:

    300.000 x 0,8 = 240.000

    (Was ist mit liquidem Notgroschen???)


    Es steht also 480k + 240k = 720k Kaufpreiskapital zur Verfügung.

    240k sind auch mehr als die empfohlenen 30% von Gesamtkapital, bzw. 20% von Immopreis.


    10% gehen als Kaufnebenkosten drauf, bleiben 720k x 0,9 = 648k als Immopreis über. Voila, passt zu den 600k-700k die genannt wurden.


    Jetzt kennst du die Stellschrauben bzw. Hebel, wo du es der Bank angenehmer machen kannst mehr zu finanzieren, bzw. wo du dir selbst die Finanzerung unbequemer machen kannst...Tilgung reduzieren, niedrigerer Zins (=langsamere Tilgung), mehr als 40% vom sicheren Netto zahlen, zu wenig Eigenkapital besorgen.


    Und du siehst sehr schnell wieso die anderen früher mit 1% Zins, max 2% Tilgung, 50% vom Netto, kaum Eigenkapital, etc. sich teurere Immobilien leisten konnten, bzw oftmals einfach mehr geleistet haben, obwohl es nicht vernünftig war.


    PS: Nochmal, das oben ist eine verinfachte überschlägige Rechnung für eine entspannte Finanzierung und nicht mehr.

    Ganz entscheidend ist ja auch, wieviel du von deinen 7.000€ mtl. wirklich benötigst.

    Es gibt Leute, die brauchen von 2.000€ Lohn nur 1.300€ und können den Rest in ihren ETF stecken.


    Meistens benötigen Menschen mit 7.000€ auch deutlich mehr, da man sich eben an einen gewissen Lebensstandard gewöhnt hat.

    Solltest du aber jemand sein, der monatlich (ich sage mal 4.000€) von den 7.000€ übrig hast, ändert sich das ganze ja fundamental, da du einfach enorme Tilgungsraten vereinbaren kannst.