Muss ein Hausverwalter einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen?

    Hallo zusammen

    vor allem lieber Forumsfreund/in eve

    und natürlich auch an meine Fürsprecher/in Alexis

    Keine Sorge, ich freue mich immer wenn mich jemand offen mein Verhalten kritisiert oder mir sagt wenn er etwas an mir nicht gut findet.

    Nur dann kann man daraus lernen und wenn die Kritik berechtigt ist, kann man sich in Zukunft in solchen Dingen verbessern.

    Eine rmeiner Fehler ist, dasss ich bei bestimmten Themen aus meinen Fachgebieten manche Aussagen in Gesprächstunden richtig stellen will.

    Allediongs gilt man damit schnell als Besserwissen und der Andere wird dann oft unsachlich.

    Ich bleibe aber dabei, das Meiste zu Deiner Frage ist längst auführlich gesagt , zumindest das was man aus der "Ferne" sagen kann.

    Bevor man gleich zur juristischen Keule mit Anwalt greift solltest Du es zunächst unkonventionell versuchen und die Hausverwaltung pentrant an ihre Pflichten erinneren.

    So wie es nach all Deinen Hinweisen aussieht würde ich tatsächlich jetzt doch durch einen Handwerker, einen Architkten oder einen Gutachter das Promblem VOR ORT beurteilen lassen.

    Das kostet zunächst mal Geld. Meist kann man vorher ein Pauschalhonorar vereinbaren, in der Regel ein Zeithonorar von 100 - 200 Euro pro Stunde.

    Im Streitfall ist es nicht so, dass diese Einschätzungen einfach ignoriert werden.

    Allerdings bin ich sehr sicher, wenn Du konsequent mit der Hausverwaltung verhandelst, evtl. auch wichtige Miteigentümer in "Dein Boot" bekommst, dann lässt sich das Problem auch OHNE Anwalt lösen.

    Ein Anwalt ist jedoch nur die letzte Option - wenn nichts mehr geht

    Die Erwartungen in den Rechtsweg sollten in solchen Fällen nicht sehr groß sein.

    Viel Erfolg wünscht Dir McProfit

    Worum geht es denn eigentlich bei den drei (vier) Baustellen?

    Zitat von eve

    Vor ca. 2 Jahren hatte ich zeitgleich im Sommer 3 Wasserschäden zu beklagen, Wassereintritt über den Balkon, Wasserschäden an Wand und Decke über dem Sicherungskasten und Rohrbruch im Bad.

    Also ist seit 2 Jahren nichts Schlimmes mehr passiert!

    1) Der Rohrbruch im Bad wurde wohl auf wessen Kosten auch immer repariert.

    2) Wenn das Dach undicht wäre, würde Wasser über kurz oder lang von der Decke tropfen
    und an der Wand runterlaufen. Das ist hier noch nicht klar herausgearbeitet.
    Es kann vorkommen, dass starker Wind das Wasser unter den Ziegeln oder Platten
    hochtreibt, die sich im Laufe des Jahre auch etwas gelockert haben, und es
    dann insbesondere bei Dachfenstern und am Schornstein über die Bleiabdeckung unter
    die Folie läuft. Bei mir ist das vor Jahren am Schornstein passiert, dann an anderer Stelle
    und seitdem nicht mehr. Nur wenn das wiederholt an einer Stelle passiert wäre, hätte ich einen Dachdecker bestellt.
    Wenn bei EV die Stelle über dem Sicherungskasten, der aber nicht so ängstlich ist wie EV,
    ständig feucht ist und vor allem schimmelt, würde ich das fotografieren und die

    Hausverwaltung auffordern etwas zu tun, und darauf aufmerksam machen, dass sie die
    Hausverwaltung für die nächste Renovierung haftbar machen würde.
    [Interessante Frage dazu, ob die Hausverwaltung bei fehlerhafter Verwaltung die daraus
    resultierenden Schäden auf die Gemeinschaft abwälzen darf.]

    3) Dasselbe gilt für die Undichtigkeit am Fensterrahmen, die mit dem Balkonabfluss nichts zu
    tun hat.

    4) Die Überschwemmung im Wohnzimmer, weil das Regenwasser wegen des verstopften
    Abflusses in dem Kasten so hoch bis über die Waschbetonplatten gestiegen und dann
    über die Fensterschwelle gelaufen ist, war vor 2 Jahren und ist nicht noch mal
    vorgekommen.

    Ob und in wie weit man sich gegen Jahrhundertereignisse durch eine Versicherung
    schützen kann, müsste man bei einer Versicherung erfragen.


    Ich würde die ungeliebten Waschbetonplatten (wieviele ?) über Kleinanzeigen zur
    kostenlosen Abholung anbieten und neue, leichtere möglichst in der gleichen Größe

    verlegen (lassen). Wenn keiner anbeißt, kostet die Entfernung der Platten und deren
    Entsorgung (Bauschutt) eben Geld.

    In den Abfluss würde ich auch ohne Anhebung der Platte in dem Bereich mal einen oder
    mehrere Eimer Wasser gießen und gucken, ob es abfließt und wohin.

    Kann man die Verstopfung durch viel Wasser oder einen Draht nicht selbst beseitigen,
    Meldung an die Hausverwaltung mit Haftbarmachungsansage.

    Für all das braucht man erst mal keinen Sachverständigen und erst recht keinen Anwalt.

    Ich würde die Problemstellen auch nicht zusammenfassend in einem Schreiben an die Hausverwaltung aufführen, sondern zu jedem ein einzelnes Schreiben schicken.


    berghaus 05.12.23






















































    vorgekommen.

    Zitat von Alexis

    Also der Chef vom Ganzen! Eigentümer, Vorsitzender und Meister in Personalunion.
    Gehts auch eine Nummer kleiner, z. B. Bei- statt Verwaltungsratsvorsitzender, der nebenbei auch noch den Hausmeister arbeitslos gemacht hat?

    Leider nicht (mehr). Er hat seine Wohnung vor 2 Jahren sicher gut und mit perfekt sanierten Gemeinschaftseigentumanteilen verkauft.

    Do not cry over spilled milk!

    Jetzt heißt es nach vorne zu sehen.

    Zitat von McProfit

    Allediongs gilt man damit schnell als Besserwissen und der Andere wird dann oft unsachlich.

    Ich bleibe aber dabei, das Meiste zu Deiner Frage ist längst auführlich gesagt , zumindest das was man aus der "Ferne" sagen kann.

    Du bist allerdings kein Besserwisser, sondern hast mir sehr einfühlsam und objektiv geholfen.

    ICH bin diejenige/er die/der sich daneben benommen hat. Sorry! DU musst Dich nicht verbessern! ICH muss an mir arbeiten!

    Zitat von McProfit

    Bevor man gleich zur juristischen Keule mit Anwalt greift solltest Du es zunächst unkonventionell versuchen und die Hausverwaltung pentrant an ihre Pflichten erinneren.

    Ich will ja auch keinen Streit, wirklich nicht! Ich will/muss renovieren und sicher sein,dass die nicht unbeträchtliche Investition nicht umsonst ist.


    Und dazu stelle ich mir vor, dass ein "unabhängiger" eidesstattlicher

    Sachverständiger von der IHK sämtliche Schäden unter Zeugen, die ich noch finden muss, gerne auch mit der Hausverwaltung und den Beiräten die "Baustellen in dieser Wohnung" schriftlich begutachtet, und einen Bericht verfasst, der eine genaue "roadmap" vorsieht, wie nun vorgegangen wird.


    - Woher stammen die Wasserschäden an Wand und Decke, die sich dem Sicherungskasten an der Wand zum Treppenhaus nähern? Ja, sie sind nicht triefend nass, aber...

    Sind sie "gefahrlos zu überstreichen? Wenn ja, wer bezahlt dafür, denn ich habe den Schaden ja nicht verursacht?

    Wer gibt mir die Gewähr, dass sich die "Gefahr nicht demnächst erhöht" ?? Der Krug geht zum Brunnen bis???



    Der Hausverwalter wird sagen - die Wand sei trocken, das Dach OK.

    Muss ich allerdings noch eruieren, falls ich ihn erreiche. Werde ihn fragen, was würden Sie denn machen, wenn ich Ihre Mutter wäre??


    Bin ich jetzt aus dem Schneider? Überstreichen und fertig??

    DIE URSACHE MUSS DOCH GEKLÄRT WERDEN!!

    Zitat von berghaus

    Also ist seit 2 Jahren nichts Schlimmes mehr passiert!

    Die Wasserflecken an Wand und Decke haben sich vermehrt. Sie sind nicht triefend nass, aber sickern weiter voran - auch an den benachbarten Ecken bilden sich gelbe Stellen, die auf Feuchtigkeit hindeuten, ( Festgestellt durch einen Dachdecker am 13. Oktober, aber leider nicht dokumentiert in seinem 2 Zeiler, den ich mir mühsam von der Hausverwaltung erkämpft habe.






    Zitat von berghaus

    1) Der Rohrbruch im Bad wurde wohl auf wessen Kosten auch immer repariert.

    Nach 13 Tagen wurde der Rohrbruch im Bad "gestoppt" , nach 3 Monaten die neuen Fliessen eingesetzt. In dieser Zeit traute ich mich kaum aus dem Haus, habe alle 3 Stunden die Badetücher ausgewrungen. .. In der Zwischenzeit ist das Wasser in die darunterliegende Wohnung gelaufen. Die Decke darunter wurde neu gestrichen,

    Das war natürlich ein Versicherungsschaden.

    Der nette Klempner sagte ich müsse meinen Verdienstausfallgeltend machen..


    2) Da sei der Liebe Gott vor!!

    und an der Wand runterlaufen, "Das tut es ja!!" nämlich im unteren Geschoss meiner Dachwohnung. ( Und übrigens, das ist in der Nachbarwohnung durch das schadhafte Dach in der darunterliegenden Wohnung passiert, dass das wasser von der Decke getropft ist)


    "Es kann vorkommen, dass starker Wind das Wasser unter den Ziegeln oder Platten

    hochtreibt, die sich im Laufe des Jahre auch etwas gelockert haben, und es

    dann insbesondere bei Dachfenstern und am Schornstein über die Bleiabdeckung unter

    die Folie läuft."


    Hatten Sie in der Folge auch Wasserschäden an den Wänden?

    Bei mir ist das vor Jahren am Schornstein passiert, dann an anderer Stelle

    und seitdem nicht mehr. Nur wenn das wiederholt an einer Stelle passiert wäre, hätte ich einen Dachdecker bestellt.

    Also Augen zu und erst mal durch!


    Zitat von berghaus

    Wenn bei EV die Stelle über dem Sicherungskasten, der aber nicht so ängstlich ist wie EV,
    ständig feucht ist und vor allem schimmelt, würde ich das fotografieren und die

    Hausverwaltung auffordern etwas zu tun, und darauf aufmerksam machen, dass sie die
    Hausverwaltung für die nächste Renovierung haftbar machen würde.

    Du meinst, ich soll halt jetzt drüber steichen und hoffen der "Herr" wird es schon richten. Schließlich gibt er es ja auch den Seinen im Schlaf... Richtig?

    Zitat von berghaus

    3) Dasselbe gilt für die Undichtigkeit am Fensterrahmen, die mit dem Balkonabfluss nichts zu
    tun hat.

    Das stimmt, dennoch ist die Fensterfront Gemeinschftseigentum. Sie ist undicht und schädigt das Gemeinschaftseigentum.

    Also auch hier abwarten und Tee trinken , den Verwalter anrufen oder anschreiben bis sich die Schäden weiter ausbreiten?

    Zitat von berghaus

    4) Die Überschwemmung im Wohnzimmer, weil das Regenwasser wegen des verstopften
    Abflusses in dem Kasten so hoch bis über die Waschbetonplatten gestiegen und dann
    über die Fensterschwelle gelaufen ist, war vor 2 Jahren und ist nicht noch mal
    vorgekommen.

    Auch das stimmt. Allerdings hatte wir wetterbedingt oder klimabedingt nicht sehr viele Regengüsse , die sich derartig in unserer Gegend ausgewirkt hätten. Es steht immer noch die Frage im Raum -waren es die offen stehenden Abschlüsse oder der verstopfte Abfluss, die zu dem Wasserschaden über den Balkon geführt haben.

    Aber DU hast schon wieder recht - Wir alle haben unser allgemeines Lebensrisiko zu tragen!

    Zitat von berghaus

    ich würde die ungeliebten Waschbetonplatten (wieviele ?) über Kleinanzeigen zur
    kostenlosen Abholung anbieten und neue, leichtere möglichst in der gleichen Größe

    verlegen (lassen). Wenn keiner anbeißt, kostet die Entfernung der Platten und deren
    Entsorgung (Bauschutt) eben Geld.

    Ich bezweifle sehr stark, dass Irgendjemand in "Jolly Good Germany" dazu gebracht werden kann, 30 Jahre alte Waschbetonblatten über 2 Stockwerke abzuholen und sich darüber zu freuen ^^

    Die Frage , die sich hier stellt ist doch eher die- Warum solllte ich dies just zu diesem Zeitpunkt tun müssen?? Wo doch nicht geklärt ist ob ein verstopfter Ausfluss oder die offen stehenden Abschlüsse zum Haus schuld am Wassereintritt waren.


    Selbst wenn ich es fertig brächte, jemanden zu finden, der mir jetzt die Waschbetonplattten entfernt, woran ich stark zweifle, dann liegt der Balkon bzw. das Gemeinschaftseigentum ungeschützt - also nackig da.

    Das macht doch alles keinen Sinn!

    Zitat von berghaus

    In den Abfluss würde ich auch ohne Anhebung der Platte in dem Bereich mal einen oder
    mehrere Eimer Wasser gießen und gucken, ob es abfließt und wohin.

    Das Wasser würde unter den Waschbetonplatten stehen bleiben und nicht abfliessen, da der Abfluss nicht funktioniert. Oder das Wasser gefriert und dehnt sich dann aus und gelangt in meine Wohnung.

    Zitat von berghaus

    Kann man die Verstopfung durch viel Wasser oder einen Draht nicht selbst beseitigen,
    Meldung an die Hausverwaltung mit Haftbarmachungsansage.

    Ich wüsste nicht wie.


    ????




    Der Abfluss ist aber Gemeinschaftseigentum.

    Zitat von eve

    Und dazu stelle ich mir vor, dass ein "unabhängiger" eidesstattlicher

    Sachverständiger von der IHK sämtliche Schäden unter Zeugen, die ich noch finden muss, gerne auch mit der Hausverwaltung und den Beiräten die "Baustellen in dieser Wohnung" schriftlich begutachtet, und einen Bericht verfasst, der eine genaue "roadmap" vorsieht, wie nun vorgegangen wird.

    Ich kann mir nicht vorstellen, dass Du einen Sachverständigen findest, der sich mit dem feindlich gesinnten Rudel in die Wohnung begibt und da sofort die Ursache für die Feuchtigkeit an der Decke erkennt und sagt, dass die Fenster erneuert oder auch nur an einer Seite besser abgedichtet werden und dass der Balkonabfluss erneuert oder vergössert werden muss.
    Und schon gar nicht wird sich ein solcher Sachverständiger oder viele Sachverständige (wegen der verschiedenen Gewerke) dazu auslassen, wer denn was bezahlen muss.

    Dafür braucht man einen Rechtsanwalt. Die Erfahrung lehrt(e), dass diese erst mal ordentlich auf die Pauke hauen und den Gegnern für alles die Schuld geben, das erhöht den Streitwert, führt nachher zu einem Vergleich, einer Vergleichsgebühr und das Gericht muss keine Urteilsbegründung schreiben. Vielleicht übertreibe ich auch?

    Feindlich gesinnt ist der Hausverwalter, der sich nicht an die Karre pinkeln lassen will, etwas nicht richtig erkannt zu haben. und die Beiräte, die unnötige Kosten für die Gemeinschaft vermeiden wollen und müssen, zu der sie und Du ja auch gehören.

    Die Feuchtigkeit an der Decke und am Fenster wird dann auch gerne auf nicht ausreichende Lüftung und Heizung (im Wechsel) durch den Bewohner zurückgeführt.

    Es können auch Kältebrücken sein.
    Bei denen und bei Wassereintritt wegen Undichtigkeit tritt eigentlich schon nach wenigen Tagen schwarzer Schimmel auf!?

    Gelbe Wasserspuren zeigen (wie bei mir) an, dass die Tapete oder Wand schnell wieder getrocknet ist. Vielleicht immer wieder, weil die warme Luft unter der Decke hängt.


    Den oder die Sachverständigen, die Du (allein) zu den verschiedenen technischen Problemen um Rat fragen kannst, würden Dich viel Geld kosten. Und Anwälte erst recht.

    Wenn Du Mitglied in dem Verein 'Haus und Grund' wärest, könntest Du auch mal dort in einer Sprechstunde Juristen um Rat fragen, wie Du am besten vorgehst.

    berghaus 06.12.23


    Zitat von eve

    Ich will/muss renovieren und sicher sein,dass die nicht unbeträchtliche Investition nicht umsonst ist.

    Das ist verständlich.

    Zitat von eve

    Und dazu stelle ich mir vor, dass ein "unabhängiger" eidesstattlicher

    Sachverständiger von der IHK sämtliche Schäden unter Zeugen, die ich noch finden muss, gerne auch mit der Hausverwaltung und den Beiräten die "Baustellen in dieser Wohnung" schriftlich begutachtet, und einen Bericht verfasst, der eine genaue "roadmap" vorsieht, wie nun vorgegangen wird.

    Das Du das gern so hättest, ist nachvollziehbar. Wäre ich in Deiner Lage, wäre das auch meine Wunschvorstellung.


    Nachdem die Hausverwaltung aber mauert, wirst Du dieses Ziel nicht erreichen können.


    Ganz allgemein werden Gutachter überschätzt. Diese sind nicht automatisch unabhängig und fachlich über jeden Zweifel erhaben. Das zeigt sich vor Gericht regelmäßig. Den gütigen Übervater, der gottgleich die Sache entscheidet und das Vorgehen anordnet, wirst Du nicht finden.

    Zitat von eve

    Bin ich jetzt aus dem Schneider? Überstreichen und fertig??

    DIE URSACHE MUSS DOCH GEKLÄRT WERDEN!!

    Natürlich. Du kannst diese so sehnlich erwünschte Klärung aber auch mit einer engagierten Diskussion in einem Forum nicht erreichen.


    Alles Zagen und Barmen hilft nichts: Die Lösung Deines Problems ist vor Ort und nicht in diesem Forum.

    Ich würde an Deiner Stelle auf jeden Fall den Hinweis mit "Haus und Grund" von berghaus aufgreifen.

    Eine Mitgliedschaft kostet ca 100 Eur/Jahr und man kann dort erstmal ohne Extrakosten mit Sachverständigen, u.A. Anwälten reden.

    Das ist nach meiner Erfahrung auch viel menschlicher, also da werden einem nicht nur Paragraphen um die Ohren gehauen sondern auch auf die "was soll ich denn nur machen"-Probleme eingenagnen soweit möglich, für die es sonst keinen zu bezahlenden Spezialisten gibt.