2 abbezahlte Eigentumswohnungen - Kauf weiterer Wohnungen mit FK

    Update zu meinem Vorhaben:


    Habe jetzt auch von den Banken das Go bekommen, werde beide Wohnungen zu je 500k kaufen, und bekomme die 1 Mio € so von den Banken, und werde nur NK aus dem EK zahlen.


    Zins auf 10 Jahre, 1 Mio € für 3,06% (größerer Teil von Coba mit 2,98 und kleinerer Teil von Sparda Bank mit 3,19), bin super zufrieden mit dem Zins, und liegt sogar deutlich besser als in meinem erwarteten Zins-Szenario für die Kalkulation.


    Die große Wohnung, die ich bar kaufe, bleibt lastenfrei, meine jetzige abbezahlte Wohnung fließt als Sicherheit ein, und jeweils die 2 neuen kleinen natürlich auch. Dafür dann nur NK mit EK, und Rest über FK.


    Bin super happy damit, LG

    Hallo forumfreund youknowwhy

    Kompliment, das hast du gut hinbekommen. Eine Vollfinanzierung mit rund 3 % Zins ist schon ungewöhnlich.

    Ich vermute mal, dass die Bank weitere Sicherheiten auf anderen Immobilien verlangt hat oder dass du aus anderen Gründen eine besonders gute Bonität hast.

    Für mich als alten Immobilien Profi wäre noch interessant, wie hoch die Kaufpreise sind, welche Belastung sich daraus errechnet und wie hoch die Kaltmiete ist.

    Davon musst du ja noch die nicht umlegbaren Nebenkosten abziehen und auch noch die übliche Instandhaltungsrücklage. Einkommensteuer fällt vermutlich. wegen der hohen Finanzierung und der Abschreibung im Moment nicht an.

    Ich vermute mal, dass dennoch eine relativ hohe monatliche Zuzahlung erforderlich ist, weil 4-5 % Miete nur selten erziehbar ist.

    Das muss aber auch nicht sein, weil man ja voraussichtlich auch in Zukunft die Mieten immer mal wieder anpassen kann und somit die Zuzahlung geringer wird.

    Wobei mit Sinkenden Zinsen im Laufe der Jahre auch die Steuervorteile geringer werden. Das geht jetzt aber schon sehr ins Detail. Insgesamt liest es sich für mich als Außenstehenden schon mal sehr gut.

    Ich hoffe du bist noch in einem Lebensabschnitt wo du das nicht nur für die Erben machst,

    es geht ja schließlich um eine sehr langfristige Anlage von 20-25 Jahren mindestens.

    Viele Grüße und viel Erfolg von Mcprofit.

    Danke erstmal für eure Nachrichten.


    Ich bin relativ frisch 30 geworden, also möchte selber auch doch davon profitieren, und Kinder gibt es noch keine :D


    Wie gesagt, ich wollte Teilgewinne aus Bitcoin/Ethereum in klassischeren Anlagen sichern.


    Wohnungen in einem Luxus-Turm in A-Stadt und A-Lage mit Concierge Service, jeweils ca. 55m2 für jeweils 500k.

    Kaltmiete realistisch pro Wohnung zwischen 1.500-1.600€, hört sich für manche vielleicht sehr viel an, ist es auch, aber in dem Stadtteil auf jeden Fall drin.


    Entscheidend dazu kommt, dass ich neben diesen 2 kleinen Wohnungen, ja noch eine weitere Eigentumswohnung habe (in der ich aktuell wohne), die ich jetzt auch vermieten möchte, sobald meine andere große Eigentumswohnung fertig ist.


    "Problem" wäre hier, dass ich auf die Mieteinnahmen von dem Objekt eine relativ hohe Steuerlast hätte (weil keine Zinskosten vorhanden), sondern nur eine 2%ige AfA.


    Ich habe 2 Szenarien durchgerechnet:


    1) wie stünde ich da, wenn ich einfach nur meine jetzige Wohnung vermieten würde, sprich, was für einen jährlichen Überschuss erziele ich?


    2) wie verändert sich der Überschuss aus 1) wenn ich zusätzlich mit ca. 70k EK zwei weitere Wohnungen kaufe und vermiete


    Dadurch, dass ich im Spitzensteuersatz bin, und gerade im Szenario 2 steuerlich einen guten Hebel bekomme (durch die 3% Abschreibung der 2 neuen Wohnungen, 2% Abschreibung der jetztigen Wohnung, plus Zinskosten 3% auf 1 Mio), werde ich all in Zins und Tilgung decken können durch den Überschuss (mit dem Steuerbonus).


    Es sind wie gesagt eigentlich überhaupt keine klassischen Kapitalanlagen Immos, sondern eigentlich Luxus-Bereich, und habe durch glückliche Umstände: die 2 kleinen Wohnungen waren 2021 direkt nach Vertrieb verkauft, der Käufer hatte allerdings Finanzierungen gefälscht, und das ist jetzt kurz vor Fertigstellung aufgeflogen, und ich hatte dem Bauträger (wo auch meine große 130m2 Wohnung in dem Objekt ist) immer wieder gesagt, wenn was rückabgewickelt werden sollte, soll er Bescheid sagen und dadurch dass sie mich schon kannten, und wussten woran sie sind, habe ich ein Angebot abgegeben, deutlich unter dem was sie haben wollten (700k pro Wohnung war mündlich im Raum gestanden)...


    Habe dann auf der Baustelle nochmal länger gesprochen, und vorweg meine Summe im Kopf gehabt, mit einer Deadline angeboten, und dass er mit seinem Chef sprechen soll, und sie dann auch keinen extra Aufwand mehr investieren brauchen, und auch selbst jetzt sonst in Finanzierungskosten kommen würden, und dann haben sie nach 5 Tagen zugesagt :thumbup:

    kurzer Nachtrag: ich habe mir selber ein Excel Tool zur Kalkulation gebastelt, hat hier jemand ggf. selbst auch etwas gebaut, dass er mir schicken mag? :)


    Sonst muss ich bei meinem noch bisschen ins Feintuning gehen, LG

    Du willst noch mal 1 Mio. Kredit aufnehmen, um davon noch zwei weitere Wohnungen zu kaufen? Dann hast Du 2 Mio. Schulden am Bein, und alles als Klumpenrisiko in eine einzige Wohnanlage investiert.


    Nebenbemerkung: Durch den Wunsch der Steueroptimierung haben sich schon einige Leute finanziell ruiniert.

    Zitat von FinanzPanda

    Du willst noch mal 1 Mio. Kredit aufnehmen, um davon noch zwei weitere Wohnungen zu kaufen? Dann hast Du 2 Mio. Schulden am Bein, und alles als Klumpenrisiko in eine einzige Wohnanlage investiert.


    Nebenbemerkung: Durch den Wunsch der Steueroptimierung haben sich schon einige Leute finanziell ruiniert.

    Nein, dann Missverständnis: hier geht es um die 2 Wohnungen, nicht um zwei weitere :)


    Hätte die 1 Mio auch mit EK zahlen können, aber weil das für Vermietung eher weniger sinnvoll ist, habe ich mit für die Finanzierung entschieden. Soll nicht überheblich klingen, aber die 1 Mio FK lassen mich nicht unruhig schlafen, und sind eben eher zur Streuung neben größeren Teil des Vermögens in ETFs, Unternehmenbeteiligungen (GmbHs) und Bitcoin/ETH.

    Zitat von youknowwhy

    …, und sind eben eher zur Streuung neben größeren Teil des Vermögens in ETFs, Unternehmenbeteiligungen (GmbHs) und Bitcoin/ETH.

    Das scheint mir der ökonomisch relevante Teil der Operation! So lange sich diese Streuung sinnvoll/zielführend gestaltet, könnte ich damit auch gut schlafen, wobei ich wie gesagt schon aus Diversifikationsgründen auf unterschiedliche Objekte / Regionen gesetzt hätte. Mehr beeindruckt als ein Concierge Service im Haus hätte mich eine Hausverwaltung, die MIR die Arbeit abnimmt, aber das ist vielleicht auch Geschmacksache…

    Hallo Forumsfreund,

    ich habe diese Kommentare jetzt zweimal gelesen und trotzdem nicht ganz verstanden

    . Wenn jemand eine Eigentumswohnung besitzt und in dieser selbst wohnt, ist das zunächst eine ganz alltägliche und solide Strategie

    Wenn man dann weiteres Geld in Kapitalanlagen investieren will, gibt es eben die Möglichkeit, entweder weitere Immobilien zum vermieten zu kaufen oder in Aktien zu investieren

    Eine alte Weisheit sagt:

    Wer Geld hat, kauft Aktien,

    wer kein Geld hat kauft Immobilien

    Der Grund hierfür ist klar,

    Immobilien kann man finanzieren,

    bei Aktien muss man das Kapital in der Regel schon mitbringen

    Daher ist Deine Idee, weitere Immobilien zu kaufen zunächst mal sehr positiv.

    Zumal Du noch in einem Lebensabschnitt bist wo Du voraussichtlich nach vollständigen bezahlen der Immobilie in 20-25 Jahren persönlich einen nützen von den Erträgen hast.

    Und jetzt beginnt mein eigentlicher Kommentar

    Letztlich ist es rechnerisch kein großer Unterschied, ob du eine preiswerte Wohnung kaufst, in einer so genannten preiswerten Lage oder eine teure Luxuswohnung in einer teuren Lage.

    Warum?

    In normalen Lagen bekommst du neue Wohnungen für 3000-4000 € pro Quadratmeter,

    dafür aber auch nur Mieten von 10-12 Euro pro Quadratmeter

    Für Luxuswohnungen in teuren Lagen zahlst du jedoch 10.000-20.000 € pro Quadratmeter.

    Dafür bekommst du dort schon mal 20 oder 30 oder auch 40 € Miete pro Quadratmeter

    Aber aufpassen, damit du nicht mit dem Mietrecht und der Mietpreisbindung Probleme bekommst.

    Daher wäre ich vorsichtig beim Kauf von Luxus Wohnungen zum vermieten.

    Da stehst du mit dem Mietrecht immer ein wenig auf Kriegsfuß.

    Wenn es dumm läuft kann dir ein Mieter Schwierigkeiten machen.

    Ich wäre lieber für den Mittelweg:

    geringerer Kaufpreis und dafür eben eine normale Miete.

    Das wäre mir Persönlich lieber.

    Ich kenne aber auch Beispiele wo für Einfamilienhäuser 10.000 € monatlich Miete bezahlt wird.

    Viel Erfolg wünscht Dir Mcprofit