Offene Immobilienfonds waren lange Zeit eine „sichere“ Sache. Im Rahmen der Finanzmarktkrise hat sich dann aber die Schwäche des Produktes gezeigt. Wenn man einerseits in illiquide Assets investiert, kann man nicht andererseits eine jederzeitige Verfügbarkeit (=Rückgabe der Anteile) garantieren. Hinzu kam, dass viele institutionelle Investoren die Fonds als Geldmarktersatz genutzt haben und dann in den Jahren 2008 / 2009 massiv Gelder abgezogen haben und damit die Krise der offenen Immobilienfonds verstärkt, wenn nicht ausgelöst haben.
Heute sind die Fonds etwas mehr reguliert, da es eine Mindesthaltedauer von zwei Jahren und eine Kündigungsfrist von 12 Monaten gibt. Ob das im Fall der Fälle wirklich reicht, muss man sehen.
Die Tatsache, dass manche Fonds kein Geld mehr annehmen, ist im Ergebnis positiv zu bewerten. Zum einen wird damit die Immobilienrendite nicht durch eine hohe, unverzinsliche Liquiditätshaltung verwässert und zum anderen sieht sich das Fondsmanagement nicht gezwungen, „um jeden Preis“ das Geld in Immobilien zu investieren.
Ob die aktuellen Renditen der Fonds wirklich noch attraktiv sind, muss man natürlich für sich selbst entscheiden. Mir gefallen der Wertgrund Wohnselect Deutschland und der KanAm Leading Cities. Beide „natürlich“ geschlossen, aber man kann über eine Warteliste rein bzw. es gibt gelegentliche Cash-Calls, dann wird der Fonds für kurze Zeit geöffnet.
So wie @Oekonom schreibt, ist es!
Aus meiner Sicht sind offene Immobilienfonds deshalb ein Widerspruch in sich: man kann nicht einerseits in eine ausdrücklich "immobile" und damit "illiquide" Anlageform investieren und andererseits dem Geldanleger zusichern, dass er jederzeit seine Beteiligung wieder kündigen kann. Das beißt sich.
Es ging mehr als vierzig Jahre gut, weil es vor 2007/2008 noch nie zu einer solchen Situation kam.
Die offenen Immofonds hatten stets genügend Festgeld oder Anleihen im Portfolio, um Kündigungen auszuzahlen.
Erst in der Finanzkrise wurde deutlich, dass die Tür zu schmal ist, wenn alle gleichzeitig durch wollen.
Fazit: wenn Immobilien-Investition sein muss, dann lieber ein einzelnes Haus kaufen.
Wenn das Budget dafür zu klein ist, Hände weg von Immobilien!
Kaufen Sie Aktien! Viele Großunternehmen sind auch Immobilien-Eigentümer.
Überdies gibt es für Immobilien-Fans sogar reine Immobilien-Unternehmen an der Börse.
Wichtig ist jedoch sich vor Augen zu führen, dass die schönste Immobilie nichts wert ist, wenn sie keinen Mieter hat.
Insoweit sind Immobilien sehr stark von der Lage abhängig. Und der Wert der Lage bestimmt sich wiederum überwiegend nach der wirtschaftlichen Entwicklung (Bevölkerungsstruktur, Arbeitsplatzangebot usw.). Das wird deutlich, wenn man den Landkreis Uckermark mit dem Landkreis Starnberg vergleicht.
Warum also deshalb nicht gleich direkt in die Industrie investieren und den Umweg über die Immobilie weglassen?
Immobilien sind "abgeleitete" Werte. Die wirkliche Wertschöpfung findet in den Unternehmen statt.
Kaufen Sie Aktien! Viele Großunternehmen sind auch Immobilien-Eigentümer.
Überdies gibt es für Immobilien-Fans sogar reine Immobilien-Unternehmen an der Börse.
Wichtig ist jedoch sich vor Augen zu führen, dass die schönste Immobilie nichts wert ist, wenn sie keinen Mieter hat.
Der letzte Satz spricht doch eher für den Kauf von Immobilienfonds als für den Kauf einer einzelnen Immobilie. Innerhalb eines Fonds wird dieses Risiko ja gestreut.
Überdies gibt es für Immobilien-Fans sogar reine Immobilien-Unternehmen an der Börse.
Ohne dass ich mich näher mit diesen Aktien beschäftigt habe, anbei mal drei Beispiele
- für Büroimmobilien : https://www.alstria.de/de/startseite/
- für Wohnimmobilien: http://www.vonovia.de/
- für Einkaufscenter: http://www.deutsche-euroshop.de/des
Ganz aktuell wurde eine Analyse zu den offenen Immobilienfonds von Scope veröffentlicht:
Executive Summary -> http://www.fondsprofessionell.…fahren/gid/1027118/ref/2/
Die ganze Studie -> http://www.scoperatings.com/st…7c-48c2-9e2f-04cd6645cb43
Fazit: wenn Immobilien-Investition sein muss, dann lieber ein einzelnes Haus kaufen.
Wenn das Budget dafür zu klein ist, Hände weg von Immobilien!
Das stimmt wohl. Was auch nicht schlecht sind, sind Wohnungen. Ich persönlich habe in einige Einzimmerwohnungen in München investiert, da das Viertel sehr beliebt bei jungen Leuten und Studenten ist. Das ist bei der Vermietung sehr praktisch, da sehr oft Mieterwechsel ist und das lohnt sich im Endeffekt mehr, als ein Haus an eine Familie zu vermieten, die ihr ganzes Leben dort verbringen wird. Selbstverständlich ist die Erhaltung eine Frage, aber wenn man genau aufpasst an wen man vermietet, sollte eigentlich alles gut gehen.
Selbstverständlich ist die Erhaltung eine Frage, aber wenn man genau aufpasst an wen man vermietet, sollte eigentlich alles gut gehen.
Das "Aufpassen" ist schon eine Herausforderung!
Es kommt aber nicht nur auf die möglichen Schäden durch den Mieter an.
Jedes Gebäude unterliegt dem altersbedingten Verschleiß.
Der Gesetzgeber geht von einer 50-jährigen Nutzungsdauer aus.
Deshalb ist die steuerliche (Regel-)Abschreibung auch 2 % pro Jahr.
Und dann?
Nach fünfzig Jahren ist ein Gebäude steuerlich nichts mehr wert.
Und in der Regel gilt das auch wirtschaftlich.
Natürlich kennen wir alle wunderschöne Altbauten, die aus dem 19. Jahrhundert stammen und tip-top hergerichtet sind.
Allerdings sind die dafür aufgewendeten Kosten häufig sogar höher als es ein kompletter Neubau gewesen wäre.
Was ich damit sagen will?
Täuschen Sie sich nicht über den Wert von Eigentumswohnungen.
München ist ein extremer Sonderfall. Ich kann das beurteilen, weil ich hier lebe. Aber auch in München werden vielfach Häuser aus den 50er und 60er Jahren abgerissen und es kommt ein Neubau auf das Grundstück. Natürlich mit entsprechender Verdichtung und einer weit intensiveren Nutzung.
Wo früher eine Familie in einem "Siedlungshäuschen" lebte, wohnen dann häufig drei bis vier Familien, die sich ihren Traum vom Eigenheim auf extrem kleiner Grundfläche erfüllen.
Deshalb: das Einzige, was bei einer Immobilie wirklich wertsteigernd ist, ist der Grund.
Der Gebäudewert ist sehr relativ...
Jeder ETW-Eigentümer hat jedoch an dem Grundstück nur einen Mini-Anteil entsprechend seinen Tausendstel am Gemeinschaftseigentum.
Wie gesagt - München ist extrem. Wahrscheinlich werden Sie mit Ihren Studenten-Einzimmerwohnungen kurzfristig keinen Einbruch erleben. Aber betrachten Sie Ihre Rendite... - und vergessen Sie nicht Rückstellungen zu bilden für die Reparaturkosten des allgemeinen Verschleißes. Sie werden kommen. Unausweichlich.
@muc Ich lese gerade deinen letzten Post und denke über meine familiäre Situation nach.
Mein Vater besitzt in einem Mehrfamilienhaus aus 1969 drei Eigentumswohnungen, Kaufpreis ca. 500.000+x. Es ist Frankfurts Premiumlage, Vordertaunus, die Häuser sind in gepflegtem Zustand, es gibt großzügige Außenanlagen. Irgendwann werde ich die Wohnungen erben, wobei mein Vater mit 70 Jahren topfit ist, und ich ihm noch viele Jahrzehnte wünsche.
Ich frage mich allerdings, was von solch "Altbauten" zu halten ist. Ich bin selbst dort aufgewachsen, aus heutiger Sicht ist es nicht das, wohin ich einmal ziehen möchte, eher Typ gehobener Plattenbau. Die Eigentümergemeinschaft hat einige Querulanten in ihren Reihen, ist gibt eine enorme Kostenbelastung durch Reparaturen und Rechtsstreitigkeiten.
Letztlich fürchte ich, dass irgendwann der Kostendruck so hoch wird, dass die Investitionen ausbleiben. Dann wird das ganze herunterkommen, und am Ende bin ich vielleicht Eigentümer einer Schrottimmobilie (in 30 Jahren+x), die an einen Investor verkauft wird und mir bleiben x Prozent von der Grundfläche, also ein paar Tausend Euro. Oder sehe ich das zu schwarz?.
Was wäre dein Vorgehen in diesem Fall? Erbe abwarten und verkaufen? Genau analysieren und ggf. weiter investieren? Eigentlich ist die Mietrendite ein Baustein meiner Absicherung. Aber ich fürchte, das steht auf tönernen Füßen.
Nach fünfzig Jahren ist ein Gebäude steuerlich nichts mehr wert.
Und in der Regel gilt das auch wirtschaftlich.
Die Aussage ist mir zu pauschal. Meine Eltern wohnen in einer DHH, die im Jahr 1970 erbaut wurde. Kaufpreis seinerzeit 100.000 DM, Grundbesitz ca. 300 qm. Letztes Jahr ist die andere DHH verkauft worden, für gepflegte 550.000 EUR. Wer sich kontinuierlich um den Zustand seines Hauses kümmert, kann nicht nur den Wert erhalten. Größere Rücklagen / Kosten sind natürlich für neues Dach / Heizung / neue Fenster angefallen / einzuplanen. Aber selbst wenn man diese rund 50 TEUR aus dem Verkaufserlös rausrechnet, bleibt noch eine ganz passable Rendite für eine "Anlage", die in erster Linie ja ein Eigenheim sein soll und keine Kapitalanlage.
Was wäre dein Vorgehen in diesem Fall? Erbe abwarten und verkaufen? Genau analysieren und ggf. weiter investieren? Eigentlich ist die Mietrendite ein Baustein meiner Absicherung. Aber ich fürchte, das steht auf tönernen Füßen.
Ich kann das nicht pauschal beantworten.
Allerdings würde ich mir folgende Fragen stellen:
1. Wie hoch ist der Anteil dieser drei ETW am Gesamtvermögen Ihres Vaters?
Wenn herauskommt, dass das Gesamtvermögen über 5 Millionen beträgt, dann sind die drei ETWs gerade mal 10 %.
Das würde ich als unkritisch abhaken.
Stellt sich heraus - wie bei vielen Deutschen - das Immobilien-Eigentum ist deutlich über 70 % des Gesamtvermögens, würde ich das Gespräch mit dem Vater suchen. In Ihrem solchen Fall liegt ein doppeltes Klumpenrisiko vor. Zum einen ist der Immobilien-Anteil im Gesamtportfolio zu hoch. Und dann befinden sich auch noch alle ETW im gleichen Gebäude.
Wenn das von Ihnen skizzierte Szenario eintritt, weiterhin Streit in der Eigentümergemeinschaft über hohe Instandhaltungskosten und deshalb Blockade von wichtigen Sanierungsmaßnahmen, dann könnte dieses Erbe für Sie tatsächlich eines Tages eine Belastung sein.
(Schließlich waren die Häuse, die heute als "Schrott-Immobilien" bezeichnet werden, ganz früher mal richtige schicke Neubauwohnungen der "Neuen Heimat", eines ehemaligen Immobilienkonzerns der Gewerkschaften, und ähnlicher Bauträger.)
2. Wie und wann kann man verkaufen?
Gerade heutzutage wo nahezu alle Immobilien in den letzten drei, vier Jahren extrem im Preis (nicht unbedingt im Wert!) gestiegen sind, wäre eine ideale Marktphase für den Verkauf.
Dabei könnte Ihr Vater ggfls. einfach seine Risiko-Exposition vermindern und zwei von den drei ETWs verkaufen.
Im Extremfall könnte er sogar alle drei Wohnungen verkaufen, da die steuerschädliche Drei-Objekte-Grenze in Ihrer Konstellation nicht vorliegt.
3. Wohin mit der Kohle?
Eine Umschichtung in produktives Vermögen (Aktien, zur Not auch Aktien-ETFs) ist zu empfehlen.
Ein angemessener Anteil für mögliche höhere Lebenshaltungskosten im Pflegefall sollte in liquider Form (Tagesgeld) vorgehalten werden.
Das sind so meine Gedanken dazu.
Meine Eltern wohnen in einer DHH, die im Jahr 1970 erbaut wurde. Kaufpreis seinerzeit 100.000 DM, Grundbesitz ca. 300 qm. Letztes Jahr ist die andere DHH verkauft worden, für gepflegte 550.000 EUR. Wer sich kontinuierlich um den Zustand seines Hauses kümmert, kann nicht nur den Wert erhalten. Größere Rücklagen / Kosten sind natürlich für neues Dach / Heizung / neue Fenster angefallen / einzuplanen. Aber selbst wenn man diese rund 50 TEUR aus dem Verkaufserlös rausrechnet, bleibt noch eine ganz passable Rendite für eine "Anlage", die in erster Linie ja ein Eigenheim sein soll und keine Kapitalanlage.
Der letzte Satz muss doppelt unterstrichen werden! Wenn es in erster Linie um das Eigenheim geht, spielen Rendite-Gesichtspunkte eine untergeordnete oder vielleicht sogar überhaupt keine Rolle.
Unter Renditegesichtspunkten ergibt sich bei einem Kaufpreis von (umgrechnet rund) 50.000 EUR in 1970 und einem Verkaufserlös (ohne Modernisierungskosten) von 500.000 € in 2016 eine rechnerische Wertsteigerung von 5,15 % pro Jahr.
Die Nachbarn Ihrer Eltern haben sozusagen den seinerzeitigen Kaufpreis verzehnfacht.
Das entspricht einer kumulativen Wertentwicklung von 1.000 %.
Hätten die Nachbarn in die 30 DAX-Werte investiert, hätten sie eine Wertentwicklung von 1.455,5 % erzielt.
Sie hätten heute ein Vermögen von rund 725.000 €.
Ich weiß: jetzt werden die Eigenheim-Fans wieder mit der gesparten Miete usw. argumentieren. Ist alles richtig!
Aber dann muß auch der Zinsaufwand gegengerechnet werden, der in den Jahren geflossen ist, als das Haus noch nicht abbezahlt war. Und 1970 gab es für 10-jährige Pfandbriefe 11 %. Die Nachbarn dürften deshalb in den 70er Jahren deutlich mehr Zinsen als Tilgung bezahlt haben.
Wie gesagt - wenn der Gedanke des Wohnens "in den eigenen vier Wänden" Platz greift, sei alles zugestanden.
Unter Renditegesichtspunkten sind Immobilien mit Vorsicht zu betrachten.
Hätten die Nachbarn in die 30 DAX-Werte investiert, hätten sie eine Wertentwicklung von 1.455,5 % erzielt.
Sie hätten heute ein Vermögen von rund 725.000 €.
Mal abgesehen davon, dass es im Jahr 1970 den DAX noch gar nicht gab, wären die hier also zum Teil eher hypothetisch ermittelten Gewinne zumindest teilweise auch steuerpflichtig gewesen und das vor Einführung der Abgeltungsteuer sogar mit bis zu 56 Prozent. Zzügl. ggf noch Spekulationssteuer auf Umschichtungen.
Ferner: Gegenüber dem Jahr 2015 sind die Preise für Einfamilienhäuser heute bis zu zehn Prozent gestiegen, der DAX rund 25 Prozent gefallen. Der Vergleich würde also heute lauten Immobilie +1.100 Prozent, Aktien ebenfalls +1.100 Prozent.
Lange Rede kurzer Sinn: Solche Betrachtungen sind wenig belastbar, weil man nur den richtigen Zeitpunkt abwarten muss, bis man seine eigene Anlage schön rechnen kann.
Aber back to the topic "Offene Immobilienfonds": Wo tickt die "Brexit-Bombe" bei deutschen Immobilienfonds?
http://www.fondsprofessionell.…-bombe/gid/1027643/ref/2/
und noch einer:
Immofonds müssen ja mind 2 Jahre gehalten werden und sind dann mit einer Frist von 1 Jahr zukündigen.
Kleine Korrektur: Du kannst schon nach 12 Monaten kündigen und dann "schon" nach einer Gesamthaltedauer von zwei Jahren wieder raus. Was aber das von dir geschilderte Problem nicht wirklich entschärft.
Letztendlich hat sich für mich die Idee vom Offenen Immobilienfonds erledigt. Wie weiter oben schon diskutiert, passt einfach ein immobiles Investment nicht zu einer jederzeitigen Verfügbarkeit. Und die Kündigungsfrist löst das Problem auch nicht wirklich. Wenn schon ein indirektes Investment in Immobilien, dann doch lieber eine Immobilienaktie wie Hamborner oder Deutsche EuroShop.
Immofonds müssen ja mind 2 Jahre gehalten werden und sind dann mit einer Frist von 1 Jahr zukündigen. Mit der Kündigungsfrist habe ich "meine" Probleme, da man ja nicht weiß wie sich der Markt in einem Jahr entwickelt und man dann ja den Wert zum Kündigungsdatum erhält.
2 Jahre Mindesthaltedauer mit unbekanntem Verkaufspreis - das hält auch mich ab. Erst wenn der Gesetzgeber diesen Fehler wieder korrigiert, wird der offene Immobilienfonds wieder interessant.
Auch eine Folge von Lehman-Brothers, Mrd. wurden von Großanlegern abgezogen. Das Liquiditätsproblem entstand nicht durch Tausende Kleinanleger mit 10 oder 20 T€.
Richtig wären demnach mit der Anlagesumme ansteigende Kündigungsfristen gewesen - hat die Politik aber nicht verstanden.
Nach Nullzinsniveau wird jetzt der Brexit die nächste "Nagelprobe".
Offene Immobilienfonds in Abwicklung: Status Quo?
Zur Erinnerung: Mehr als ein Dutzend Immobilienfonds mussten zugesperrt werden, weil die Anleger ihr Geld schneller abziehen wollten, als die Anbieter Immobilien veräußern konnten. Weil sich die Lage nicht beruhigte, wurden milliardenschwere Portfolios in die Abwicklung geschickt.
Scope Research: Marktbefragung offene Immobilienfonds: Anbieter und Investoren in Hochstimmung
Scope veröffentlicht Ratings und Marktstudie 2017
->https://www.scopeanalysis.com/…825-854e-9c5d85c5dcf5&q=1
Scope Research: Offene Immobilienfonds mit moderaten Wertänderungsrenditen
Die durchschnittliche Rendite offener Immobilienfonds schwankt seit Jahren in einem schmalen Korridor zwischen 2,0% und 2,5% p.a. Ein Grund für diese Stabilität: Die Werte der Immobilienportfolios bewegen sich kaum – trotz boomender Immobilienmärkte.
->https://www.scoperatings.com/S…7c-42ec-86b7-ffe0395d4ccf
