Denkfehler in Kalkulation / Kapitalanlage

youknowwhy

Hallo zusammen,

vorweg: die Immobilie, die ich mir anschaue, ist KEINE, klassische Kapitalanlage. Sie befindet sich in einer A-Stadt, in einer A-Lage, ist ein Neubau, der in Q1 2025 fertig sein soll. Quadratmeter-Preise Neubau in dem Stadtteil fangen bei 12-13k pro m2 an, und gehen teils bis 20k pro m2 hoch.

Kenne den Bauträger aus anderen Geschäften und hatte mir letzte Woche eine 2-Zimmer mit 61m2 angeschaut, wo offiziell 850.000€ dran stehen, ich aber 635.000€ anbieten möchte, und auch durch persönlichen Draht denke, dass es nicht ganz ausgeschlossen ist (wollen das Projekt abschließen).

Ich selber habe zwei größere ETW in der gleichen Stadt, die ich immer zu Eigennutz bar gekauft hatte (erste wurde dann zu klein, dann die nächste mit EK gekauft). Dann wollte ich zur Diversifizierung neben Aktien-Depot und Firmenbeteiligungen, auch Immobilien zur Vermietung in mein Portfolio aufnehmen und habe 2 weitere Wohnungen mit FK gekauft.

Jetzt zu dem neuen Case:

Ich rechne immer drei Werte aus, Basis: Kaufpreis 635.000€ (100% FK), Nebenkosten 42.000€ (aus Eigenkapital),

meine Bank hat mir für 100% Finanzierung aufgrund Bonität 2,75% angeboten, spannend wird es durch die AfA-Regelung mit 5% in den ersten 6 Jahren bei Neubauprojekten

Cash-Flow Berechnung:
Mieteinnahmen: 20.496€

FK-Zins (2,75) : 17.452,50€

Tilgung (1,00): 6.350€

Cashflow-jährlich: -3.316,50€

Cashflow-monatlich: -276,37€

Steuerliche Berechnung:

Mieteinnahmen: 20.496€

FK-Zins (2,75) : 17.452,50€

Abschreibung (5,00): 27.000€ (80% Gebäudewert gerechnet)

Steuerliches Ergebnis jährlich: -24.000€

(bin im Spitzensteuersatz, sprich ich verringere mein reguläres Jahreseinkommen um 24.000€)

-->da jeder Euro über 62.810€ Einkommen mit 42% versteuert wird:

Steuererstattung 1. Jahr: 10.080€

Steuererstattung monatlich (runtergerechnet): 840€

EK-Rendite:

Mieteinnahmen 20.496 + Steuererstattung 10.080 - Zinsen 17.452,50€

eingesetztes EK (42.000)

= circa 31%

Habe ich noch einen Denkfehler? Tilgung schmälert nicht meine EK Rendite, weil sie ja meinem EK zufließt (würde ich so argumentieren). Theoretisch müsste ich jetzt noch nicht umlegbare Kosten (Instandhaltungsrücklagen) und ggf. Einbauküche einrechnen, sonst alles dabei oder?

Würde mich über euer Feedback freuen,

LG

madize

Bist Du sicher, dass Dir jemand 1700 € kalt für eine 61 qm Bude bezahlt, wenn sie auch noch so zentral gelegen ist?

FinanzPanda

Scheint mir erst mal plausibel, wenn die Zahlen und Erwartungen denn so stimmen. Das ist ein Investment das ca. mit Faktor 15 gehebelt ist, von daher auch nicht überraschend, dass unter Idealbedingungen die Rendite gut ist.

Die Gesamtkapitalrendite „roh“ sind nach deiner Rechnung 3%, dem ggü. stehen Fremdkapitalkosten für fast den gesamten Betrag von 2,75%. Nicht sehr toll. Die schöne Zahl kommt rein von der Abschreibung, die wenn ich richtig informiert bin jedes Jahr weniger wird (?). Außerdem nimmst du an, dass die Wohnung durchgehen zu dem erwarteten Preis vermietet sein wird. Irgendwann wird auch die Zinsbindung auslaufen usw.

Sich nur die Rendite in Jahr 1 anzuschauen, greift vielleicht etwas kurz.

mirsan

Früher gab es die Möglichkeit einer 110% Fremdfinanzierung.

Folglich betrug die Rendite unendlich Prozent.

Wichtiger erscheint mir die langfristige Werthaltigkeit der Immobilie.

Viele der "Steuersparimmos" (§7 Abs. 5 EStG) aus den 90ern brauchten mehr als 25 Jahre um den Kaufpreis wieder zu erreichen.

"Steuerspargier frißt Hirn"

Factfulness

Natürlich kann man so rechnen, aber wie sinnig das ist...

Es ist eine Neubauimmobilie in A Lage einer A Stadt. Das heißt Upside-Potenzial begrenzt. Wie sicher ist die angesetzte Miete?! Wie liegt diese im Vergleich zur ortsüblichen Vergleichmiete? Gibt es dort viele Neubauwohnungen?

Eine Planung von Cashflow und Rendite würde ich über die geplante Haltedauer und nicht nur für Jahr 1 machen.

Die Bruttomietrendite ist aus meiner Sicht vor dem Hintergrund der aktuellen Lage nicht allzu üppig (und das unter der Voraussetzung , dass diese auch erzielt wird und zwar rasch).

Man weiß ja nicht wo das ganze sich abspielt und kennt auch das Objekt nicht.

Stellplatz?

Ich persönlich würde keine 100% Finanzierung machen. Nur meine persönliche Meinung. Wo liegt der Zins denn bei 60 oder 70% Beleihungsauslauf? Zinsbindung?

Überwiegend Selbstnutzer oder alles Vermietungsobjekte?

Baurechtliche Besonderheiten?

....

So ne Bierdeckelrechnung fürs erste Jahr würde mir nicht reichen. Aber, wenn Du dahinter stehst, dann auf...

mirsan

Ich würde auch keine 500k+ für 20k Mieteinnahme ausgeben.

Aber jeder Bazi ist anders.

Achim Weiss

Zitat von Factfulness

Es ist eine Neubauimmobilie in A Lage einer A Stadt.

Es handelt sich um eine Neubauimmobilie in A-Lage in einer HH-Stadt.

Der TE hat vor Monaten schonmal gefragt, damals haben ihm die meisten abgeraten, aber er will die Wohnung unbedingt haben.

mirsan

Norderney

Sylt

München

Stuttgart

Krankfurt

Hamburg

oder wie lautet die Liste der höchsten Qm-Preise?

Jeden morgen steht ein Dummer auf, den es zu finden gilt.

youknowwhy

Zitat von Achim Weiss

Es handelt sich um eine Neubauimmobilie in A-Lage in einer HH-Stadt.
Der TE hat vor Monaten schonmal gefragt, damals haben ihm die meisten abgeraten, aber er will die Wohnung unbedingt haben.

Nein, die zwei Wohnungen habe ich gekauft und sind aktuell mit 30€/m2 kalt vermietet, damals hatte ich 3%FK Zins, 1% Tilgung, und habe 4% Rendite, war auch eine 100% Finanzierung.

youknowwhy

Zitat von madize

Bist Du sicher, dass Dir jemand 1700 € kalt für eine 61 qm Bude bezahlt, wenn sie auch noch so zentral gelegen ist?

Bin mir durchaus bewusst, dass das für viele surreal klingt. Habe in der gleichen Stadt aktuell in einem anderen begehrten Viertel zwei kleine 55m2 Wohnungen zu 30€/kalt vermietet unmöbliert mit 2% Staffelmiete und Mindestmietdauer 24 Monate...

Teilen