Als Sicherheit hinterlegte Immobilie verkaufbar oder lieber nachbeleihen ?

Hallo investieeeeeee,

was in Ihren Szenarien möglich ist und was nicht, wird die kreditierende Bank entscheiden. Grundsätzlich geht viel, wenn die Bank ihre Sicherungsinteressen gewahrt sieht, d.h. gleichwertige neue Sicherheit wird gestellt oder noch besser, der Kredit ist getilgt.

Dabei dürfte es mit derselben Bank für alle Kredite leichter werden als bei unterschiedlichen. Sie sind damit schon in gewissen Umfang an eine Bank gebunden.

Was in 5+X Jahren die kostengünstigste Kreditvariante ist, lässt sich heute nicht feststellen. Am kostengünstigsten ist aber immer Eigenkapital.

Gruß Pumphut

Frage 1: Problem ist hier, dass dann die Sicherheit für das Darlehen der Im 2 wegfällt. Das müsste dann entsprechend zuvor mit dem finanzierenden Institut abgeklärt werden, ansonsten könnte ggf. ein Kündigungsrecht des Darlehensgebers entstehen wegen Veränderung der Verhältnisse. Zudem ist beim Verkauf eines belasteten Grundstücks entweder der Kaufpreis entsprechend zu reduzieren, um der Belastung Rechnung zu tragen oder die Grundschuld ist entsprechend vorher anderweitig abzulösen regelmäßig durch Tilgung des Darlehens mit einem Teil des Verkaufspreises und anschließendem Erhalt der Löschungsbewilligung oder durch Ablösen mit einer Grundschuld an einem Grundstück.

Frage 1a, siehe F1:

F2: Mit einem finanzierenden Kreditinstitut Rücksprache halten.

Nur der guten Ordnung halber

Zitat von investieeeeeee

Hallo liebe Finanzfüchse,

Ich habe mehrere Fragen und hoffe auf eure geballte Kompetenz:

Ein "Finanzfuchs" bin ich (leider) nicht sondern nur Finanz-Laie, wenn auch ein an solchen Themen Interessierter und statt "geballter Kompetenz" verfüge ich nur über rudimentäre Grundkenntnisse samt ein bißchen eigenen Erfahrungen.

Vorab und ganz generell: Nach Implementierung der "EU-Wohnimmobilienkreditrichtlinie" (EU-WIKR) im März 2016 und den diversen Nachbesserungen daran im Jahr 2018 durch die "Verordnung zur Festlegung von Leitlinien zu den Kriterien und Methoden der Kreditwürdigkeitsprüfung bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen" (ImmoKWPLV) ist das Thema der "Immobilienfinanzierung" ab 2016 ff ein deutlich komplexeres und auch deutlich bürokratischeres geworden.

Stark vereinfach und eingedampft: Im Zentrum steht nunmehr nicht mehr wie früher die Immobilie als Sicherheit für die finanzierende Bank sondern der Darlehensnehmer selbst sprich insbesondere seine Kapitaldienstfähigkeit (Einnahmeseite) über die gesamte Laufzeit des Darlehens (daher kann dabei bei der sog. Kreditwürdigkeitsprüfung bankseitig auch mit einem fiktiven kalkulatorischen höheren Anschlußzinssatz auf die noch verbleibende Restschuld nach Ablauf der Zinsfestschreibung gerechnet werden).

Meine Erfahrung (habe selbst noch einige Dutzend Immobiliendarlehen laufen): Will eine Bank das Geschäft mit dem Darlehensnehmer (gerne oder unbedingt) machen, wird diese im bürokratisch-komplexen Räderwerk der EU-WIKR intensiv nach der oder den passenden Stellschrauben suchen, um daran zu drehen und die Ausreichung des Darlehens zu ermöglichen (bis zur Demarkationslinie des gerade noch Erlaubten - die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen (BaFin) führt regelmäßige Stichproben bezüglich der Anwendung der EU-WIKR durch ...). Hat eine Bank kein Interesse dem Darlehensnehmer das Darlehen auszureichen, wird diese ebenso nach der passenden Stellschraube im Räderwerk der EU-WIKR suchen, um eine Darlehensvergabe abzulehnen - und mit hoher Wahrscheinlichkeit (schnell) eine solche finden. Konkrete Hinweise zum komplexen Prozess der Darlehensvergabe im Einzelfall kann daher ein solches Forum schwerlich bieten. Dazu kommt dann noch die Geschäftspolitik der jeweiligen Banken zum jeweiligen Zeitpunkt (restriktive, normale oder expansive Kreditausreichung je nach aktueller Geschäftspolitik der Bank bzw. Bankengruppe).

Diese Vorgehensweise

Zitat von investieeeeeee

Ich habe 2020 Immobilie 1 gekauft zu 130.000 Euro, rate 800 Euro, vermietet. 100% Finanzierung.

Jetzt 2025 habe ich Immobilie 2 gekauft und Immobilie 1 (ohne viel Recherche, shame on me) als sicherheit hinterlegt um einen besseren Zins zu bekommen ...

(nachträglich gefettet von mir)

hätte ich - ganz persönlich - vor diesem Hintergrund

Zitat von investieeeeeee

In ca 5 Jahren kann ich mir vorstellen ein eigenheim zu kaufen, vermutlich deutlich teurer.

eher nicht gewählt (jedenfalls nicht als Otto Normalverbraucher, der auf ein Darlehen für das Projekt "Eigenheim" angewiesen ist). Vielleicht haben sich aber in der Zwischenzeit einfach auch nur Deine Prioritäten und/oder Lebensziele geändert.

By the way: Nicht ganz selten beim Thema "private Finanzen", daß den Protagonisten manchmal das eigene Leben dazwischen kommt (sei es auf positive oder auch negative Art und Weise; Stichworte: Heirat bzw. Scheidung - um nur ein Beispiel aus vielen zu nennen).

Vermute mal die zweite Immobilie (die erste ist ja wohl vermietet) ist eine von Dir selbst genutzte ... ?

Zitat von investieeeeeee

Frage 1: Kann ich dann Immobilie 1 verkaufen, auch wenn sie als Sicherheit dient und das kapital dann fürs eigenheim nutzen? (Restschuld 40.000 zu dem Zeitpunkt)

Weder kann man wissen, wie das Zinsniveau in 5 Jahren aussieht (Eigenheim) noch wie es dann um den Immobilienmarkt (Preisniveau) bestellt ist (Verkauf der Wohnung Nr. 1). Auf jeden Fall geht das - aus meiner Sicht - nur mit Zustimmung der Bank (Freigabe von Sicherheiten) und vermutlich auch nur (oder zumindest halbwegs praktikabel in der Abwicklung), wenn das Eigenheim bei der gleichen Bank finanziert wird.

Nur am Rande (auch wenn ich steuerliche Fragen meinem Steuerberater überlasse): Da wäre aber nach erst 5 Jahren die sog. 10-jährige Spekulationsfrist (vermietetes Objekt) noch nicht abgelaufen und ein ggf. Verkaufsgewinn käme on top auf Dein Einkommen und wäre dann mit entsprechender Progression voll zu versteuern ... ?

Zitat von investieeeeeee

Frage 1a: Macht es einen Unterschied, wenn sie bereits abbezahlt wäre (zb. In 8 jahren)?

Aus meiner Sicht "Ja", weil mehr Sicherheiten (lastenfreie Immobilie), mehr Eigenkapital (bei Verkauf der Wohnung Nr. 1) und vor allen Dingen eine bessere Kapitaldienstfähigkeit (Mieteinnahme aus der nun lastenfreien Wohnung) die Lage als potentieller Darlehensnehmer verbessert - vor dem Hintergrund der EU-Regulatorik seit 2016.

Zitat von investieeeeeee

Frage 2: kann ich stattdessen die Immobilie nachbeleihen und das Geld für Immobilie 3 aka eigenheim nutzen ?

Rund um das Thema der sog. "Nachbeleihung" von Immobilie(n) habe ich überwiegend Negatives bis sehr Negatives aus meinem näheren und weiteren Umfeld gehört. Für meinen Teil hatte ich mich davon schon früher generell fern gehalten.

Conclusio (wäre ich an Deiner Stelle): Würde prioritär meine Kapitaldienstfähigkeit möglichst (auf Hochglanz) polieren (Einnahmeseite - die kann schon jetzt nicht ganz schlecht sein, sonst hättest Du schwerlich eine 100%-Finanzierung für Wohnung Nr. 1 erhalten ...) und parallel auch versuchen weiter Eigenkapital zu akkumulieren (aufgrund des kurzen Zeitrahmen fallen da leider - im Regelfall jedenfalls - Engagements in Aktien aus dem Raster).

Sinnvoll könnte es ggf. auch sein, einmal einen bankenunabhängigen Profi zwecks Beratung zu konsultieren oder notfalls auch zu buchen, um sich für Dein (eventuelles) Vorhaben (Eigenheim) bestmöglich und individuell zu präparieren und aufzustellen. Eventuell könnte da auch einer der unabhängigen bundesweit tätigen Kreditvermittler ein Ansprechpartner sein, um sozusagen antizipatorisch jetzt schon eine geeignete Vorgehensweise samt Aufstellung zu definieren (Interhyp, Dr. Klein, Hüttig & Rompf, Baufi24 usw.).

Über eine solche Sach- und Fachkenntnis en Detail verfüge beispielsweise ich leider nicht.

Eine davon unabhängige und ganz generelle Frage der persönlichen Finanzaufstellung im Einzelfall (Asset-Allocation) wäre, ob dies ggf. zum einen eine (mehr oder weniger starke) Übergewichtung in Sachen Immobilien darstellt und zum anderen, ob dies sinnvoll und/oder gewollt ist.

Dir gute Gedanken und danach ebensolche Finanzentscheidungen !