Also der Chef vom Ganzen! Eigentümer, Vorsitzender und Meister in Personalunion.
Gehts auch eine Nummer kleiner, z. B. Bei- statt Verwaltungsratsvorsitzender, der nebenbei auch noch den Hausmeister arbeitslos gemacht hat?
Leider nicht (mehr). Er hat seine Wohnung vor 2 Jahren sicher gut und mit perfekt sanierten Gemeinschaftseigentumanteilen verkauft.
Do not cry over spilled milk!
Jetzt heißt es nach vorne zu sehen.
keine gute Idee, dem Forumsfreund McProfit so zu kommen. Aber nicht dass ich mich um ihn sorgen muss. Er weiß sich schon selbst zu helfen.
McProfit - Lieber Forumsfreund, Bitte entschuldige, dass ich so schroff zu Dir war. "Getroffene Hunde bellen" , und ja, ich bin hoffnungslos überfordert! Und vor allem so generved. Die Verwaltung verweigert jegliche Kommunikation!
Dafür kannst Du ja aber nix. Du hast eine sehr einfühlsame und hilfreiche Antwort gegeben und dafür danke ich Dir von Herzen!
Viele lgs
eve
Ich nehme an, dass dieser sich unter der äußerst linken Platte an der Brüstung befindet.
Diese Platte würde ich an die Seite stellen, um den Abfluss beobachten und reinigen zu können, oder mit Erlaubnis der Hausverwaltung diese Platte teilen lassen oder durch zwei halbe (Baumarkt) ersetzen. An der neuen Ritze reichen dann auch zwei Holzstückchen, wenn man die Noppen nicht so leicht bekommt.
Ja, falls ich wieder jemanden finde, der das macht.
Und wenn ich beobachte und reinige und es tut sich nicht nicht viel, da der Ausfluss defekt ist?
Die schweren, scheusslichen Waschbetonplatten, die ich sowieso loswerden will sind scheinbar mein - also Sondereigentum. Wieso soll ich dann die Hausverwaltung fragen, ob ich die Platte teilen darf??
Etwas anderes ist es, wenn am Fenster, d.h. der Balkontür die hochgezogene Dichtung nicht (mehr) ausreicht, um das Eindringen der Feuchtigkeit in den Holzbalken und sogar in die Wohnung zu verhindern.
Die Abstände zum Haus d.h. zur ca. 3 m Fensterfront stehen offen. Was ich meine ist die Platten liegen nicht plan zur Fensterfront. Im Prinzip bräuchte ich auch eine neue Fensterfront, da rechts die Verschalung undicht ist.
Wo also anfangen?
Also, ich vermute mal, dass das Regenwasser, das sich unter den Waschbetonplatten sammelt, durch den Abflusstrichter (da besser kein Stöpsel reintun
) 'vorne links' durch kurze Rohre durch die Außenwand des Balkons(= Brüstung) entweder auf die Dachziegel zu der Dachrinne (was ist da nicht frei?) weiter unten fließt. Oder die Dachrinne befindet sich weiter oben, wo die Ziegel an die Brüstung stoßen.
m Eigeninteresse würde ich jedoch in Abstimmung mit der Hausverwaltung dafür sorgen, dass der Abflusstrichter leicht zugänglich gemacht wird, und diesen regelmäßig selbst reinigen und testen, ob die Abflussrohre nach außen frei sind.
berghaus -Tausend Dank für Ihre Zeit und Ihren input.
Ja genauso ist es. Die Dachrinne befindet sich Nicht weiter oben, wo die Ziegel an die Brüstung stoßen, sondern genau da wo Sie es vermuten. Sie ist voll Erde, also jetzt nicht überbordend, randvoll, aber doch schon ziemlich.
Den "Stöpsel" (Sie sind soo ein Netter!) habe ich kurz bei der Hilfe des Fliesenlegers erblickt oder erahnt, denn er hat das Ding mit zwei Fingern oder der Hand angehoben und dann floss das Wasser langsam ab. Das Wasser, dass sich bei 33 Grad Aussentemperatur ausschließlich durch meine langen Säuberungsaktivitäten der vermoosten Platten angesammelt hatte. Er hatte davor jede einzelne Betonplatte hochgehoben, um den Ausguss zu finden. Er sagte - er mache mir da gerne was Schöneres, aber nicht auf diesem Balkon, das Gefälle stimme nicht mehr, die Abstände zum Haus stehen offen etc.
Nun, nach ca 2 Jahren bildet sich wieder Moos zwischen den Sch.. Betonplatten. Der Abfluss muss kaputt sein. Ich kann die Platte alleine nicht hochheben. Gerne zahle ich für neue Platten oder Fliessen aber nicht auf einem maroden Balkon. Jetzt ist Winter.
Ich muss dringend renovieren, der Teppichboden vor der Balkonfront schimmelt..
Wenn der Abfluss nicht frei ist, staut sich das Wasser wie in einer eckigen Wanne und dringt irgendwann über die untere Schwelle ins Wohnzimmer.
Wenn die Abdichtung an der Schwelle marode ist, dringt auch schon bei niedrigen Wasserständen Wasser in die Wohnung ein und das Fenster verrottet.
Ganz genau!
Ob aber die mangelnde Abdichtung zur Balkonfront oder der verstopfte Abfluss - aufgrund meiner mangelnden Balkon- Hygiene schuld war wurde nicht erörtert.
Ich weiss bis heute nicht, wie oft den Boden unten säubern muss und Abfluss. Hat ja auch keiner bisher gemacht.
Vorgeschichte: Ein ehemaliger Eigentümer hat seine - symmetrisch gleiche Dachwohnung mittlerweile verkauft. Er war Eigentümer, Verwaltungsratsvorsitzender und Hausmeister in Personalunion.
Er hatte auf seinem baugleichen Balkon gesägt!! Parkettbretter etc.. Dadurch verstopfte der Abfluss und er hatte Wasser in der Wohnung, welches dann auch in die untere Wohnung lief.
Bei mir lief kein Wasser in die darunterliegende Wohnung nur in die meine, wo der Boden jetzt langsam schimmelt.
Ich wurde dann ja auch "überfallen" von dem Verwalter, dem Personalunionisten und einem Beiratsmitglied. unangekündigt bei 35 Grad.
Jedes meines Probleme wurde abgewiegelt.
In der Eigentümerversammlung wurde dann beipielweise gesagt, wenn wieder Wasser über den Balkon tritt und der Ausfluss war nicht verstopft -bekommen Sie einen sanierten Balkon.
Nun stehe ich vor vielen Problemen.
Soll ich die Betonplatten jetzt im Winter entfernen und was passiert dann mit dem nackten Gemeinschaftsbalkon?
Ist eigentlich der Sicherungskasten an einer tragenden Wand zum Treppenhaus Gemeinschaftseigentum?
Man muss mal den Kaufvertrag, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung durchsuchen, ob da was zu der Reinigung der Balkonabflüsse und auch dem Bodenbelag der Balkons steht.
DA steht nix!
Ich glaube nicht, dass die Reinigung der Räume unter und zwischen den
Waschbetonplatten und auch des schwer zugänglichen Balkonabflusses Sache des jeweiligen Eigentümers ist.
Das wurde mir so bedeutet. Habe ich in einer ziemlich deutlichen, nicht sehr freundlichen mail vorliegen.
Da ich selbst über 30 Jahre aktiv in der Immobilienbranche tätig war, auch als Hausverwalter, kenne ich so ziemlich alles was da so passieren kann.
Mein Eindruck bei Deinen ganzen Frage ist, dass Du mit diesem Theme noffnungslos überfordert bist.
Das ist wahrlich schön für Dich!
"noffnungslos überfordert mit diesem Theme" bin ich allerdings nicht, denn ich kann mich auf die Vielzahl der Kommentare und professionellen Antworten hier verlassen, sie erstaunen mich nicht, sie erfreuen mich und helfen mir bei der weiteren assoziativen Verknüpfung für die weitere Vorgehensweise in Bezug auf mein Problem. Ich bin dafür dankbar!
Den Mehrwert Deines Inputs kann ich so unmittelbar allerdings noch nicht erkennen.
Ich kann einige gut gemeinte Ratschläge erkennen und dafür sei Dank!
Meine Ausgangsfrage lautete: Wie kann ich einen Hausverwalter dazu bringen, einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen, der sämtliche Mängel in einer Dachgeschosswohnung feststellt? Damit eine Roadmap aufgestellt, in welcher die Mängel beseitigt, saniert werden. ALLES GEMEINSCHAFTSEIGENTUM!
Mir ist die "ungenügende" Bedeutung eines Privatgutachtens (vor Gericht) bewusst.
Was sagt denn die mehr als 30jährige Erfahrung als Immobilienmakler und Hausverwalter dazu??
mfg
eva
@ berghaus - sorry, dass ich gerade so viele identische Bilder geschickt habe, weiss garnicht wie mir das passieren konnte... 
Und die bilder von den weiter fortschreitenden Tropfen an der Decke sind ja noch garnicht dabei..
Und vielen Dank für Ihre Bemühungen Ihre Nachfragen!
Ganz viele lgs
eve
1) Liegen die drei Schadstellen räumlich getrennt?
Wasserschäden über Balkon und Wasseerschäden über Wand und Decke in einem Raum.
Der Rohrbruch im Bad war natürlich in einem separaten Raum.
Ist der Balkon in das Dach ganz eingelassen oder ragt er ganz oder teilweise aus dem Gebäude heraus.
Gibt es Dachrinnen am Balkon?
Der Balkon ist in das Dach eingelassen und es gibt Dachrinnen unter dem Balkon. Ich habe eine 2geschössige Dachwohnung im 2.Stock eines 18 Parteien Hauses.
Wo befindet sich der Abfluss unter den Bodenplatten?
Verlaufen die Abflussrohre für den Balkonabfluss in der Außenwand?
Wenn da was schadhaft ist, gäbe es am ehesten Feuchtigkeit oben an der Wand der darunterliegenden Wohnung.
Links vorne unter den Betonplatten befindet sich der Abfluss, ein unscheinbarer Stöpsel.
Das vermute ich, zu der Aussenwand des Balkons hin. Sie müssen sich vorstellen, wenn ich auf meinem kleinen Balkon stehe und über das Geländer nach unten schaue sehe ich Dachziegel - vermoost- und die nicht freie Dachrinne.
Bei mir gab es aber einen Schaden in meinem Wohnbereich,
Wo befindet sich der Sicherungskasten? Außenwand wie hoch über dem Boden?
berghaus 28.11.23
Anbei ein Bild des Schadens an Wand und Decke.
Das Gefälle kann sich eigentlich nicht geändert haben.
Das sagte mir der Fliesenleger, welcher den Abfluss gefunden hat. Erscheint mir auch schlüssig, schließlich habe ich ja auch viele verstärkt auftretende Haarrisse quer zur Balkonfront.
Wasser hat einen schlanken Kopf, das kommt überall rein. Einer solchen Sache muß man ohne Frage auf den Grund gehen und den Schaden beseitigen. Fragt sich, ob das betreffende Bauteil Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist. Ein Forum hat keine Augen, für die Beurteilung der Sachlage muß man die Lage aber genau kennen. Wenn ein Dachdecker involviert war, deutet das darauf hin, daß Du im obersten Stockwerk wohnst und das Wasser übers Dach kommt. Das wäre Gemeinschaftseigentum.
Ja ich habe eine Dachwohnung über zwei Etagen und sieben Dachfenster. Der Dachdecker, der am 13.Oktober hier war für gefühlt 5 Minuten war aber nicht auf dem Dach, er konnte also garnicht beurteilen ob vielleicht ein einziger Dachziegel defekt ist etc. Er hat auch keine Feuchtigkeit gemessen, sondern nur und einzig und allein MIR (ohne Zeugen) empfohlen, da muss eine Leckortungsfirma her. Und ja nicht überstreichen!!
Mit dem Hausverwalter hat er anscheinend telefoniert und ihm eine mail geschrieben, die ich auch nach zähem Ringen von der Verwaltung bekommen habe. Ein Zweizeiler, den Namen vom Verwalter falsch geschrieben, Dach Ok, Wand trocken!
Auf diese Botschaft habe ich nun viele, viele Monate gewartet, denn es hiess immer wenn das Haus neu gestrichen wird und das Gerüst steht wird der Sache nachgegangen.
Auch auf diese Sache bin ich reingefallen - so ein Malergerüst ist völlig unerheblich bei einer Ursachensuche auf dem Dach. Und es war auch längst wieder abgeschlagen, als der Dachdecker endlich kam. Ich weiss noch wie ich in heller Aufregung war, sogar den Beirat herausgeklingelt habe, um zu verhindern dass das Gerüst abgeschlagen wird.
Je mehr ich darüber nachdenke, glaube ich auch, dass der Dachdecker die "gewünschte Einschätzung " geliefert hat.
Ich habe auch ein paar Tage nach dem "Ortstermin" bei der Firma angerufen, mir den Namen geben lassen und gefragt, ob er schon in Kontakt mit der Verwaltung getreten sei, da ich selbst noch nichts gehört hatte. Die nette Dame konnte nichts finden, keine mail, tja vielleicht hat er es von seinem privaten account geschickt...?
Ich selbst hatte ihn ja auch noch kurz erreicht, da beschied er mir, er sei mir keine Rechenschaft schuldig, er sei der Hausverwaltunng auskunftsplichtig.
Das weitergeleitete dürftige mail steht in diametralen Gegensatz zu dem was er hier von sich gegeben hat. Nur ich kann es nicht beweisen! Ich habe ihn auch auf dem Balkon gefragt, we er die Lage einschätzt... ja da muss ein neuer Abfluss rein, die Abstände zum Haus stehen offen... alles nicht in seiner mail , die sich ausbreitenden gelben Spuren an den Wänden, ja das ist Feuchtigkeit.. usw. usw. Ich denke, der war gebrieft, das "Richtige" zu sagen.
Das nimmt mich alles ziemlich mit.
Wenn man von "Hochnehmen" der Balkonfliesen spricht, müssen diese lose verlegt sein. Ist das denn so, wie ich es vermute, daß die Balkonfliesen lose auf Kunststoffteilen liegen, die man jeweils an den Ecken sehen müßte?
Ja, so ist es. Die gräßlichen alten Fliesen sind allerdings soo schwer, ich bin nicht in der Lage sie hochzuheben, obwohl ich nun in etwa weiss wo der Ausfluss ist. Nach dem "Überfall" der drei Personen habe ich nach tagelangem Suchen jemanden gefunden, der sämtliche Platten angehoben hat, um den Abfluss zu finden, der sich jetzt scheinbar wieder zusetzt, denn ich bemerke wieder leichte Moosbildung. Der Abfluss ist kaputt, da stimmt das Gefälle auch nicht mehr. Der Bakon gehört saniert, wahrscheinlich auch Fensterfront, da zieht es rein, muss zumindest neu verschalt werden. Alles Gemeinschaftseigentum.
Es ist ein Dachbalkon, die grässlichen schweren Fliesen müssen also über zwei Stockwerke nach unten getragen und entsorgt werden, es ist glücklicherweise ein kleiner Balkon.
Ich werde mir neue Fliesen zulegen, denn diese sind ja mein Eigentum. Aber soll ich die neuen Fliesen auf einen maroden Balkon legen?
Ausserdem brauche ich dringend einen neuen Bodenbelag im Wohnzimmer. Was wenn wieder Wasser über die Balkonfensterfront eindringt? Pech gehabt?
Einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen als Gutachter beauftragen. Du bist nicht vor Gericht, sondern willst erstens selbst wissen, was die Ursache des Problems ist bzw. sein kann, und zweitens damit zum Verwalter bzw. der ETG gehen, um Abhilfe zu bekommen. Es wäre sinnvoll, die Hausverwaltung davon auch bereits im Vorfeld zu informieren und sie einzubinden anstatt später erst das fertige Gutachten auf den Tisch zu legen. Auch deshalb, weil der Sachverständige sicherlich die Erlaubnis benötigen wird, an der einen oder anderen Stelle unter der Oberfläche zu schauen, wenn er zu aussagekräftigen Ergebnissen kommen will.
Hallo Epsilon2,
Danke für Deine Antwort!!
Ich habe gelernt, dass ein "privat" veranlasstes Gutachten wenig bis keine Gültigkeit evtl. vor Gericht hätte.
Mir erscheinen die Ausführungen von "Pumphut" sehr schlüssig. Pumphut Vielen Dank nochmal!
Ausserdem, wo finde ich so einen unvoreingenommenen Sachverständigen?
Das sollte dann wahrscheinlich doch besser ein Anwalt tun, oder was meinst Du?
lg
eve
Hilft nix. Aber die Balkonplatten müssen runter. Der Gutachter macht das sicherlich nicht und die nasse Witterung mit aufkommenden Frost ist nicht gut für die Bausubstanz.
Vom labern und schreiben wird das nicht trocken und fertig. Da muss ein Handwerker ran.
Es gibt nichts gutes außer man tut es.
Viel Erfolg bei der Instandsetzung.
Hallo Herr Talski,
Sie sagen die Balkonplatten müssen runter. WER muss die Balkonplatten entfernen? Der Hausverwalter? Der Eigentümer? Und dann liegt der sanierungsbedürftige Balkon schutzlos da.
Wie würden denn Sie das Ganze trocken und fertig machen im Dezember, um die Bausubstanz nicht zu schädigen?
Mit freundlichem Dank für Ihren Input
Gibt es denn eine Gebäudeversicherung? Wenn ja, weiß die denn von diesem Schaden?
Ja, die gibt es. Und 2. höchstwahrscheinlich nicht.
Wie bekommt man eigentlich die Koordinaten der 17 Miteigentümer heraus?? Habe ich ein Recht, diese durch den Hausverwalter zu erfahren?
lg eve
ich würde sowas nie ohne eigenen Zeugen machen. Einer gegen viele ist unfair. Ich würde nach einem solchen Besuch ein eigenes Protokoll erstellen und zu meinen Akten nehmen.
Da hast Du wahrlich recht. Habe ich auch gemacht. Das mit dem Zeugen ist allerdings schwierig.
Ich brauche jetzt einen Sachverständigen, der die gesamten Schäden aufnimmt und den kann nur die Hausverwaltung aufrufen.
Ich danke Dir für Deine Hilfe
Gruss eve
Ist das irgendwie belegt? Hast Du die Schäden dokumentiert, ggf. mehrfach. Digitalbilder kosten ja nichts, davon kann man beliebig viele machen, und wenn es nach einem Schlagregen schlimmer geworden ist, schießt man eine zweite Serie Bilder.
Hast Du denn die Aussage des Handwerkers dokumentiert? Gibt es Zeugen? Meiner Erfahrung sagen Handwerker viel, wenn der Tag lang ist. Hat sich der Handwerker eventuell schriftlich geäußert? Was ist daraufhin denn passiert?
Ja , ich habe es protokollarisch festgehalten und auch verschickt.
Mag Pech sein, daß das gleichzeitig war. Was für Wasser ist da denn vermutlich eingedrungen? Rohrbruch ist nachvollziehber, aber was war das für Wasser "über" (?) den Balkon und über dem Sicherungskasten?
Regen- bzw "Sturmwasser" durch einen scheinbar verstopften Ausfluss und über die offenen Anschlüsse zur Balkonfensterfront. Genaue Ursache nicht darstellbar.
Über dem Sicherungskasten Wand und Decke -wurde gesagt : Sagen Sie uns, wenn es schlimmer wird. Mehrfach habe ich in den EG-Versammlungen darauf hingewiesen, dass die Ursache gefunden muss. Es ist ja nicht triefend nass, es bilden sich halt immer mehr Tröpfchen, die in Mitte Zimmerdecke wandern. Und die "Wasserschadenstränge" an der Sicherungskastenwand werden immer breiter.
Das muss aufwendig gestrichen werden.
Am 13.Oktober war nun ein zweiter Dachdecker hier für 5 Minuten. Er hat durch sämtliche Dachfenster geschaut und ein Leckortungsinstitut empfohlen. Allerdings hat er das so NICHT dem Hausverwalter weitergegeben, wie besprochen.
Nach Nachfragen reagierte er irritiert. Er habe mir gegenüber keine Auskunftspflicht. Die Hausverwaltung hat mir nach wiederholtem Nachfragen die Mail geschickt, die sie von dem Dachdecker erhalten hat. Darin steht - die Wände sind trocken, das Dach ist OK.
An alle Antworten war nicht möglich. Er war NICHT auf dem Dach und er hat auch keine Feuchtigkeit gemessen.
Bis heute keine Antwort.
Hallo Pumphut,
vielen lieben Dank für die ausführliche Antwort!
"Vom Privatgutachter zu unterscheiden ist der
gerichtlich bestellte Sachverständige. Der wird entweder im Rahmen des
Verfahrens oder im selbständigen Beweissicherungsverfahren vom Gericht bestellt
und mit der Beantwortung einer konkreten Fragestellung beauftragt. Es ist
durchaus möglich, dass eine Person in einem Prozess gerichtlich bestellter Sachverständiger ist und im anderen Privatgutachter."
Dann steckt der Sachverständige in einem Dilemma, richtig? Und der Mensch ist in Gottes Hand!
Bleibt wohl nur wiederholtes Bitten und Betteln bei der Hausverwaltung ....
Wie sieht es eigentlich mit der Haftung aus? Sollte der Sicherungskasten Feuer fangen??
Danke Pumphut, dass Sie mir antworten!
Gruss eve
Doch die Wohnung geht über 2 Etagen. Habe keine Rechtschutzversicherung.
Kann man einen Verwalter dazu auffordern einen unabhängigen Gutachter zu beauftragen, der sämtliche Schäden aufnimmt?
Oder muss das ein Anwalt tun?
P.S . Es sind die Balkonfliesen, die ich reinigen und aufheben sollte.
Danke für Antwort 
eve
Hallo an Alle,
und vielen Dank für alle Antworten im voraus.
Ich besitze eine selbstgenutzte Eigentumswohnung in einem 18 Parteienhaus, gekauft 1998. Neubau, Erstbezug.
Vor ca. 2 Jahren hatte ich zeitgleich im Sommer 3 Wasserschäden zu beklagen, Wassereintritt über den Balkon, Wasserschäden an Wand und Decke über dem Sicherungskasten und Rohrbruch im Bad.
Entsprechend alarmiert habe ich die Hausverwaltung verständigt. Ein Dachdecker war vor Ort , sagte die Abschlüsse zum Balkon sind offen, ein neuer Abfluss muss rein und das Dach muss saniert werden.
Nach wochenlangen Bemühungen, die Hausverwaltung zu erreichen, erklärte mir der Verwalter, sich die Sache vor Ort ansehen zu wollen. Dem stimmte ich natürlich zu. Er kam dann - unerwartet mit den Beiräten, denen ich Zugang zu meiner Wohnung gewähren sollte und dann auch tat.
Als Antwort bekam ich ein sehr unschönes Mail in dem ich aufgefordert wurde den Bodenunter den Balkon-Fliessen zu säubern. Die Fliesen sind sehr, sehr schwer - ohne Kralle kann man die nicht aufheben, was aber sowieso niemand macht, entwich es dem Hausverwalter...
Nun machen mir besonders die Wasserflecken an Wand und Decke Sorgen, sie sickern immer weiter in die Deckenmitte vor.
Sie sind noch nicht wirklich nass, aber wie lang noch?? Da sitzt nämlich die gesamte Elektrik - es ist die Wand zum Treppenhaus.
Das Ziel ist einen unabhängigen, neutralen Gutachter zu finden, der sämtliche Schäden beurteilt und eine roadmap aufzeigt, wie nun vorgegangen wird.
Dies kann jedoch nur die Hausverwaltung, denn Privatgutachten haben vor Gericht keine Gültigkeit.
Was würdet Ihr jetzt tun?
Vielen Dank für Eure Ratschläge
eve
Vielen Dank für den Tip Herr Janders, werde ich umgehend tun.
Viele Grüsse
eve
