Muss ein Hausverwalter einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen?

Zitat von Achim Weiss

Wenn man von "Hochnehmen" der Balkonfliesen spricht, müssen diese lose verlegt sein. Ist das denn so, wie ich es vermute, daß die Balkonfliesen lose auf Kunststoffteilen liegen, die man jeweils an den Ecken sehen müßte?

Ja, so ist es. Die gräßlichen alten Fliesen sind allerdings soo schwer, ich bin nicht in der Lage sie hochzuheben, obwohl ich nun in etwa weiss wo der Ausfluss ist. Nach dem "Überfall" der drei Personen habe ich nach tagelangem Suchen jemanden gefunden, der sämtliche Platten angehoben hat, um den Abfluss zu finden, der sich jetzt scheinbar wieder zusetzt, denn ich bemerke wieder leichte Moosbildung. Der Abfluss ist kaputt, da stimmt das Gefälle auch nicht mehr. Der Bakon gehört saniert, wahrscheinlich auch Fensterfront, da zieht es rein, muss zumindest neu verschalt werden. Alles Gemeinschaftseigentum.

Es ist ein Dachbalkon, die grässlichen schweren Fliesen müssen also über zwei Stockwerke nach unten getragen und entsorgt werden, es ist glücklicherweise ein kleiner Balkon.

Ich werde mir neue Fliesen zulegen, denn diese sind ja mein Eigentum. Aber soll ich die neuen Fliesen auf einen maroden Balkon legen?

Ausserdem brauche ich dringend einen neuen Bodenbelag im Wohnzimmer. Was wenn wieder Wasser über die Balkonfensterfront eindringt? Pech gehabt?

Zitat von Achim Weiss

Wasser hat einen schlanken Kopf, das kommt überall rein. Einer solchen Sache muß man ohne Frage auf den Grund gehen und den Schaden beseitigen. Fragt sich, ob das betreffende Bauteil Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist. Ein Forum hat keine Augen, für die Beurteilung der Sachlage muß man die Lage aber genau kennen. Wenn ein Dachdecker involviert war, deutet das darauf hin, daß Du im obersten Stockwerk wohnst und das Wasser übers Dach kommt. Das wäre Gemeinschaftseigentum.

Ja ich habe eine Dachwohnung über zwei Etagen und sieben Dachfenster. Der Dachdecker, der am 13.Oktober hier war für gefühlt 5 Minuten war aber nicht auf dem Dach, er konnte also garnicht beurteilen ob vielleicht ein einziger Dachziegel defekt ist etc. Er hat auch keine Feuchtigkeit gemessen, sondern nur und einzig und allein MIR (ohne Zeugen) empfohlen, da muss eine Leckortungsfirma her. Und ja nicht überstreichen!!

Mit dem Hausverwalter hat er anscheinend telefoniert und ihm eine mail geschrieben, die ich auch nach zähem Ringen von der Verwaltung bekommen habe. Ein Zweizeiler, den Namen vom Verwalter falsch geschrieben, Dach Ok, Wand trocken!

Auf diese Botschaft habe ich nun viele, viele Monate gewartet, denn es hiess immer wenn das Haus neu gestrichen wird und das Gerüst steht wird der Sache nachgegangen.

Auch auf diese Sache bin ich reingefallen - so ein Malergerüst ist völlig unerheblich bei einer Ursachensuche auf dem Dach. Und es war auch längst wieder abgeschlagen, als der Dachdecker endlich kam. Ich weiss noch wie ich in heller Aufregung war, sogar den Beirat herausgeklingelt habe, um zu verhindern dass das Gerüst abgeschlagen wird.

Je mehr ich darüber nachdenke, glaube ich auch, dass der Dachdecker die "gewünschte Einschätzung " geliefert hat.

Ich habe auch ein paar Tage nach dem "Ortstermin" bei der Firma angerufen, mir den Namen geben lassen und gefragt, ob er schon in Kontakt mit der Verwaltung getreten sei, da ich selbst noch nichts gehört hatte. Die nette Dame konnte nichts finden, keine mail, tja vielleicht hat er es von seinem privaten account geschickt...?

Ich selbst hatte ihn ja auch noch kurz erreicht, da beschied er mir, er sei mir keine Rechenschaft schuldig, er sei der Hausverwaltunng auskunftsplichtig.

Das weitergeleitete dürftige mail steht in diametralen Gegensatz zu dem was er hier von sich gegeben hat. Nur ich kann es nicht beweisen! Ich habe ihn auch auf dem Balkon gefragt, we er die Lage einschätzt... ja da muss ein neuer Abfluss rein, die Abstände zum Haus stehen offen... alles nicht in seiner mail , die sich ausbreitenden gelben Spuren an den Wänden, ja das ist Feuchtigkeit.. usw. usw. Ich denke, der war gebrieft, das "Richtige" zu sagen.

Das nimmt mich alles ziemlich mit.

Zitat von Achim Weiss

Das Gefälle kann sich eigentlich nicht geändert haben.

Das sagte mir der Fliesenleger, welcher den Abfluss gefunden hat. Erscheint mir auch schlüssig, schließlich habe ich ja auch viele verstärkt auftretende Haarrisse quer zur Balkonfront.

Zitat von berghaus

1) Liegen die drei Schadstellen räumlich getrennt?

Wasserschäden über Balkon und Wasseerschäden über Wand und Decke in einem Raum.

Der Rohrbruch im Bad war natürlich in einem separaten Raum.

Zitat von berghaus

Ist der Balkon in das Dach ganz eingelassen oder ragt er ganz oder teilweise aus dem Gebäude heraus.
Gibt es Dachrinnen am Balkon?

Der Balkon ist in das Dach eingelassen und es gibt Dachrinnen unter dem Balkon. Ich habe eine 2geschössige Dachwohnung im 2.Stock eines 18 Parteien Hauses.

Zitat von berghaus

Wo befindet sich der Abfluss unter den Bodenplatten?
Verlaufen die Abflussrohre für den Balkonabfluss in der Außenwand?
Wenn da was schadhaft ist, gäbe es am ehesten Feuchtigkeit oben an der Wand der darunterliegenden Wohnung.

Links vorne unter den Betonplatten befindet sich der Abfluss, ein unscheinbarer Stöpsel.

Das vermute ich, zu der Aussenwand des Balkons hin. Sie müssen sich vorstellen, wenn ich auf meinem kleinen Balkon stehe und über das Geländer nach unten schaue sehe ich Dachziegel - vermoost- und die nicht freie Dachrinne.

Bei mir gab es aber einen Schaden in meinem Wohnbereich,

Zitat von berghaus

Wo befindet sich der Sicherungskasten? Außenwand wie hoch über dem Boden?

berghaus 28.11.23

Anbei ein Bild des Schadens an Wand und Decke.

@ berghaus - sorry, dass ich gerade so viele identische Bilder geschickt habe, weiss garnicht wie mir das passieren konnte... Und die bilder von den weiter fortschreitenden Tropfen an der Decke sind ja noch garnicht dabei..

Und vielen Dank für Ihre Bemühungen Ihre Nachfragen!

Ganz viele lgs

eve

Zitat von McProfit

Da ich selbst über 30 Jahre aktiv in der Immobilienbranche tätig war, auch als Hausverwalter, kenne ich so ziemlich alles was da so passieren kann.

Mein Eindruck bei Deinen ganzen Frage ist, dass Du mit diesem Theme noffnungslos überfordert bist.

Das ist wahrlich schön für Dich!

"noffnungslos überfordert mit diesem Theme" bin ich allerdings nicht, denn ich kann mich auf die Vielzahl der Kommentare und professionellen Antworten hier verlassen, sie erstaunen mich nicht, sie erfreuen mich und helfen mir bei der weiteren assoziativen Verknüpfung für die weitere Vorgehensweise in Bezug auf mein Problem. Ich bin dafür dankbar!

Den Mehrwert Deines Inputs kann ich so unmittelbar allerdings noch nicht erkennen.

Ich kann einige gut gemeinte Ratschläge erkennen und dafür sei Dank!

Meine Ausgangsfrage lautete: Wie kann ich einen Hausverwalter dazu bringen, einen unabhängigen Sachverständigen zu beauftragen, der sämtliche Mängel in einer Dachgeschosswohnung feststellt? Damit eine Roadmap aufgestellt, in welcher die Mängel beseitigt, saniert werden. ALLES GEMEINSCHAFTSEIGENTUM!

Mir ist die "ungenügende" Bedeutung eines Privatgutachtens (vor Gericht) bewusst.

Was sagt denn die mehr als 30jährige Erfahrung als Immobilienmakler und Hausverwalter dazu??

mfg

eva

Zitat von berghaus

Also, ich vermute mal, dass das Regenwasser, das sich unter den Waschbetonplatten sammelt, durch den Abflusstrichter (da besser kein Stöpsel reintun ) 'vorne links' durch kurze Rohre durch die Außenwand des Balkons(= Brüstung) entweder auf die Dachziegel zu der Dachrinne (was ist da nicht frei?) weiter unten fließt. Oder die Dachrinne befindet sich weiter oben, wo die Ziegel an die Brüstung stoßen.

Zitat von berghaus

m Eigeninteresse würde ich jedoch in Abstimmung mit der Hausverwaltung dafür sorgen, dass der Abflusstrichter leicht zugänglich gemacht wird, und diesen regelmäßig selbst reinigen und testen, ob die Abflussrohre nach außen frei sind.

berghaus -Tausend Dank für Ihre Zeit und Ihren input.

Ja genauso ist es. Die Dachrinne befindet sich Nicht weiter oben, wo die Ziegel an die Brüstung stoßen, sondern genau da wo Sie es vermuten. Sie ist voll Erde, also jetzt nicht überbordend, randvoll, aber doch schon ziemlich.

Den "Stöpsel" (Sie sind soo ein Netter!) habe ich kurz bei der Hilfe des Fliesenlegers erblickt oder erahnt, denn er hat das Ding mit zwei Fingern oder der Hand angehoben und dann floss das Wasser langsam ab. Das Wasser, dass sich bei 33 Grad Aussentemperatur ausschließlich durch meine langen Säuberungsaktivitäten der vermoosten Platten angesammelt hatte. Er hatte davor jede einzelne Betonplatte hochgehoben, um den Ausguss zu finden. Er sagte - er mache mir da gerne was Schöneres, aber nicht auf diesem Balkon, das Gefälle stimme nicht mehr, die Abstände zum Haus stehen offen etc.

Nun, nach ca 2 Jahren bildet sich wieder Moos zwischen den Sch.. Betonplatten. Der Abfluss muss kaputt sein. Ich kann die Platte alleine nicht hochheben. Gerne zahle ich für neue Platten oder Fliessen aber nicht auf einem maroden Balkon. Jetzt ist Winter.

Ich muss dringend renovieren, der Teppichboden vor der Balkonfront schimmelt..

Zitat von berghaus

Wenn der Abfluss nicht frei ist, staut sich das Wasser wie in einer eckigen Wanne und dringt irgendwann über die untere Schwelle ins Wohnzimmer.

Wenn die Abdichtung an der Schwelle marode ist, dringt auch schon bei niedrigen Wasserständen Wasser in die Wohnung ein und das Fenster verrottet.

Ganz genau!

Ob aber die mangelnde Abdichtung zur Balkonfront oder der verstopfte Abfluss - aufgrund meiner mangelnden Balkon- Hygiene schuld war wurde nicht erörtert.

Ich weiss bis heute nicht, wie oft den Boden unten säubern muss und Abfluss. Hat ja auch keiner bisher gemacht.

Vorgeschichte: Ein ehemaliger Eigentümer hat seine - symmetrisch gleiche Dachwohnung mittlerweile verkauft. Er war Eigentümer, Verwaltungsratsvorsitzender und Hausmeister in Personalunion.

Er hatte auf seinem baugleichen Balkon gesägt!! Parkettbretter etc.. Dadurch verstopfte der Abfluss und er hatte Wasser in der Wohnung, welches dann auch in die untere Wohnung lief.

Bei mir lief kein Wasser in die darunterliegende Wohnung nur in die meine, wo der Boden jetzt langsam schimmelt.

Ich wurde dann ja auch "überfallen" von dem Verwalter, dem Personalunionisten und einem Beiratsmitglied. unangekündigt bei 35 Grad.

Jedes meines Probleme wurde abgewiegelt.

In der Eigentümerversammlung wurde dann beipielweise gesagt, wenn wieder Wasser über den Balkon tritt und der Ausfluss war nicht verstopft -bekommen Sie einen sanierten Balkon.

Nun stehe ich vor vielen Problemen.

Soll ich die Betonplatten jetzt im Winter entfernen und was passiert dann mit dem nackten Gemeinschaftsbalkon?

Ist eigentlich der Sicherungskasten an einer tragenden Wand zum Treppenhaus Gemeinschaftseigentum?

Zitat von berghaus

Man muss mal den Kaufvertrag, die Teilungserklärung und die Gemeinschaftsordnung durchsuchen, ob da was zu der Reinigung der Balkonabflüsse und auch dem Bodenbelag der Balkons steht.

DA steht nix!

Zitat von berghaus

Ich glaube nicht, dass die Reinigung der Räume unter und zwischen den

Waschbetonplatten und auch des schwer zugänglichen Balkonabflusses Sache des jeweiligen Eigentümers ist.

Das wurde mir so bedeutet. Habe ich in einer ziemlich deutlichen, nicht sehr freundlichen mail vorliegen.

Zitat von berghaus

Ich nehme an, dass dieser sich unter der äußerst linken Platte an der Brüstung befindet.
Diese Platte würde ich an die Seite stellen, um den Abfluss beobachten und reinigen zu können, oder mit Erlaubnis der Hausverwaltung diese Platte teilen lassen oder durch zwei halbe (Baumarkt) ersetzen. An der neuen Ritze reichen dann auch zwei Holzstückchen, wenn man die Noppen nicht so leicht bekommt.

Ja, falls ich wieder jemanden finde, der das macht.

Und wenn ich beobachte und reinige und es tut sich nicht nicht viel, da der Ausfluss defekt ist?

Die schweren, scheusslichen Waschbetonplatten, die ich sowieso loswerden will sind scheinbar mein - also Sondereigentum. Wieso soll ich dann die Hausverwaltung fragen, ob ich die Platte teilen darf??

Zitat von berghaus

Etwas anderes ist es, wenn am Fenster, d.h. der Balkontür die hochgezogene Dichtung nicht (mehr) ausreicht, um das Eindringen der Feuchtigkeit in den Holzbalken und sogar in die Wohnung zu verhindern.

Die Abstände zum Haus d.h. zur ca. 3 m Fensterfront stehen offen. Was ich meine ist die Platten liegen nicht plan zur Fensterfront. Im Prinzip bräuchte ich auch eine neue Fensterfront, da rechts die Verschalung undicht ist.

Wo also anfangen?

Zitat von Alexis

keine gute Idee, dem Forumsfreund McProfit so zu kommen. Aber nicht dass ich mich um ihn sorgen muss. Er weiß sich schon selbst zu helfen.

McProfit - Lieber Forumsfreund, Bitte entschuldige, dass ich so schroff zu Dir war. "Getroffene Hunde bellen" , und ja, ich bin hoffnungslos überfordert! Und vor allem so generved. Die Verwaltung verweigert jegliche Kommunikation!

Dafür kannst Du ja aber nix. Du hast eine sehr einfühlsame und hilfreiche Antwort gegeben und dafür danke ich Dir von Herzen!

Viele lgs

eve