Muss ein Hausverwalter einen unabhängigen Sachverständigen beauftragen?

Im Ernstfall hilft da wohl nur anwaltliche Hilfe, hoffe du hast eine Rechtsschutzversicherung. Ich finde Schmutz unter den Fußboden-Fliesen abwegig, Dichtungen sind generell weiter unten. Außerdem kann davon schlecht deine Decke betroffen sein, oder geht die Wohnung über 2 Etagen?

Hallo eve,

Zitat von eve

Das Ziel ist einen unabhängigen, neutralen Gutachter zu finden, der sämtliche Schäden beurteilt und eine roadmap aufzeigt, wie nun vorgegangen wird.

Dies kann jedoch nur die Hausverwaltung, denn Privatgutachten haben vor Gericht keine Gültigkeit.

Zur Klarstellung: Es gibt, wie Sie schon schreiben das Privatgutachten, dass eine Prozesspartei beauftragt hat, egal an welchen Gutachter. Diese Gutachten haben zwar nur eingeschränkte Glaubwürdigkeit vor Gericht, aber nicht keine. Wie weit das Gericht einem Privatgutachter folgt, hängt von dessen Renommee, der subjektiven Meinung des Richters und auch der Existenz eines Gegengutachtens ab. Auch die Hausverwaltung kann nur ein Privatgutachten beauftragen, denn die Verwaltung als Vertreter der Wohnungseigentümergemeinschaft wird egal in welcher Konstellation Prozesspartei sein.

Vom Privatgutachter zu unterscheiden ist der gerichtlich bestellte Sachverständige. Der wird entweder im Rahmen des Verfahrens oder im selbständigen Beweissicherungsverfahren vom Gericht bestellt und mit der Beantwortung einer konkreten Fragestellung beauftragt. Es ist durchaus möglich, dass eine Person in einem Prozess gerichtlich bestellter Sachverständiger ist und im anderen Privatgutachter.

Soweit Sie den Sachverhalt schildern, sehen Sie hier Schäden im Gemeinschaftseigentum, die sowohl weiteres Gemeinschaftseigentum als auch Ihr Sondereigentum schädigen. Sie sollten die WEG, vertreten durch den Verwalter, nochmals förmlich und nachweisbar auf die Mängel hinweisen und unverzügliche Beseitigung fordern. Kommt es hier wieder zu einer ablehnenden Reaktion oder keiner, wäre wohl wirklich der Gang zum Anwalt angezeigt. Der wird dann auch wissen, was die besten nächsten Schritte sind.

Gruß Pumphut

Zitat von eve

Ich besitze eine selbstgenutzte Eigentumswohnung in einem 18 Parteienhaus, gekauft 1998. Neubau, Erstbezug.

Spitze Zungen sagen: Eine Eigentumswohnung verbindet die Nachteile einer Mietwohnung mit den Nachteilen des Wohneigentums.

Zitat von eve

Vor ca. 2 Jahren hatte ich zeitgleich im Sommer 3 Wasserschäden zu beklagen, Wassereintritt über den Balkon, Wasserschäden an Wand und Decke über dem Sicherungskasten und Rohrbruch im Bad.

Mag Pech sein, daß das gleichzeitig war. Was für Wasser ist da denn vermutlich eingedrungen? Rohrbruch ist nachvollziehber, aber was war das für Wasser "über" (?) den Balkon und über dem Sicherungskasten?

Zitat von eve

Entsprechend alarmiert habe ich die Hausverwaltung verständigt. Ein Dachdecker war vor Ort , sagte, die Abschlüsse zum Balkon [seien] offen, ein neuer Abfluss [müsse] rein und das Dach [müsse] saniert werden.

Ist das irgendwie belegt? Hast Du die Schäden dokumentiert, ggf. mehrfach. Digitalbilder kosten ja nichts, davon kann man beliebig viele machen, und wenn es nach einem Schlagregen schlimmer geworden ist, schießt man eine zweite Serie Bilder.

Hast Du denn die Aussage des Handwerkers dokumentiert? Gibt es Zeugen? Meiner Erfahrung sagen Handwerker viel, wenn der Tag lang ist. Hat sich der Handwerker eventuell schriftlich geäußert? Was ist daraufhin denn passiert?

Zitat von eve

Nach wochenlangen Bemühungen, die Hausverwaltung zu erreichen,

... hoffentlich belegbar oder zumindest in einem eigenen Protokoll festgehalten ...

Zitat von eve

... erklärte mir der Verwalter, sich die Sache vor Ort ansehen zu wollen. Dem stimmte ich natürlich zu. Er kam dann - unerwartet mit den Beiräten, denen ich Zugang zu meiner Wohnung gewähren sollte und dann auch tat.

Ich würde sowas nie ohne eigenen Zeugen machen. Einer gegen viele ist unfair. Ich würde nach einem solchen Besuch ein eigenes Protokoll erstellen und zu meinen Akten nehmen.

Ich wundere mich immer, was ich in meinen Protokollen an Details alles festgehalten habe, wenn ich einen solchen Text nach 2 Jahren oder so nochmal durchlese. So ein Protokoll ist eine unglaublich wertvolle Gedankenstütze.

Zitat von eve

Als Antwort bekam ich ein sehr unschönes Mail, in dem ich aufgefordert wurde den Boden unter den Balkon-Fliesen zu säubern. Die Fliesen sind sehr, sehr schwer - ohne Kralle kann man die nicht aufheben, was aber sowieso niemand macht, entwich es dem Hausverwalter...

Es gibt Balkonkonstruktionen (sog. Stelzlager), bei denen unter den Balkonfliesen ein Spalt ist, in dem das Wasser abfließen kann. Bei dieser Konstruktion muß man die Platten in der Tat gelegentlich mal hochnehmen. Die Reinigung der Fläche ist weniger kritisch, aber den Abfluß sollte man gelegentlich reinigen, etwa dann, wenn Laub auf den Balkon weht.

Ist das bei Dir denn so? Liegen die Balkonplatten lose auf Stützen auf Kunststoff?

Zitat von eve

Nun machen mir besonders die Wasserflecken an Wand und Decke Sorgen, sie sickern immer weiter in die Deckenmitte vor. Sie sind noch nicht wirklich nass, aber wie lang noch? Da sitzt nämlich die gesamte Elektrik - es ist die Wand zum Treppenhaus.

Wasser hat einen schlanken Kopf, das kommt überall rein. Einer solchen Sache muß man ohne Frage auf den Grund gehen und den Schaden beseitigen. Fragt sich, ob das betreffende Bauteil Sondereigentum oder Gemeinschaftseigentum ist. Ein Forum hat keine Augen, für die Beurteilung der Sachlage muß man die Lage aber genau kennen. Wenn ein Dachdecker involviert war, deutet das darauf hin, daß Du im obersten Stockwerk wohnst und das Wasser übers Dach kommt. Das wäre Gemeinschaftseigentum.

Was sagt denn die Eigentümerversammlung dazu? Du kennst den Schaden seit 2 1/2 Jahren, in der Zeit sollte ja mindestens eine Eigentümerversammlung stattgefunden haben.

Ist denn der Rohrbruch in Deinem Badezimmer in der Zwischenzeit korrekt repariert worden? Wer hat denn die Reparatur des Rohrbruchs in Deinem Badezimmer bezahlt?

Zitat von eve

Das Ziel ist einen unabhängigen, neutralen Gutachter zu finden, der sämtliche Schäden beurteilt und eine roadmap aufzeigt, wie nun vorgegangen wird.

Dies kann jedoch nur die Hausverwaltung, denn Privatgutachten haben vor Gericht keine Gültigkeit.

Was würdet Ihr jetzt tun?

a) Alles schriftlich machen.

b) Die Hausverwaltung schriftlich zur Beseitigung der Schäden auffordern.

c) Die anderen Eigentümer mit ins Boot holen.

Meines Erachtens hast Du schon viel zu lange gewartet. Mag schon sein, daß Du externe Hilfe brauchst, etwa von einem Rechtsanwalt. Der kostet dann Geld, aber es hilft ja nichts. Wasserschäden gehen in aller Regel nicht von selbst wieder weg. Sieh es mal so: Eine Wohnung mit Wasserschaden ist weniger wert als eine ohne. Zu den Kosten des Wohneigentums zählen auch Reparaturen. Im Fall einer Mietwohnung zahlt die der Vermieter, im Falle von Wohneigentum zahlt die der Eigentümer, also Du.

Gibt es denn eine Gebäudeversicherung? Wenn ja, weiß die denn von diesem Schaden?

Bitte nie vergessen, der Verwalter ist ein Dienstleister für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht deren Chef. In akuten Notfällen muss er natürlich schnell handeln, ansonsten macht er, was die ETV beschlossen hat.

Was für Anträge hast Du auf der letzten ETV gestellt, was willst Du auf der nächsten ETV abstimmen lassen und wie weit hast Du den Beirat und andere Eigentümer auf Deiner Seite?

Im Zweifelsfall verklagst Du nie den Verwalter, sondern die Gemeinschaft d. W.

Hilft nix. Aber die Balkonplatten müssen runter. Der Gutachter macht das sicherlich nicht und die nasse Witterung mit aufkommenden Frost ist nicht gut für die Bausubstanz.

Vom labern und schreiben wird das nicht trocken und fertig. Da muss ein Handwerker ran.

Es gibt nichts gutes außer man tut es.

Viel Erfolg bei der Instandsetzung.

Hallo eve,

Zitat von eve

Dann steckt der Sachverständige in einem Dilemma, richtig? Und der Mensch ist in Gottes Hand!

Bevor sich hier ein Missverständnis festsetzt etwas ausführlicher: Die Gutachterin Maria Maier kann im Prozess 1 zwischen A und B vom Gericht als Sachverständige bestellt werden. Unabhängig davon kann M.M. aber auch im Prozess 2 zwischen C und D ein Privatgutachten für z.B. C erstellen. M.M. befindet sich in keinem Dilemma.

Zitat von eve

Wie sieht es eigentlich mit der Haftung aus? Sollte der Sicherungskasten Feuer fangen??

Erst einmal wäre es eine Sache für die Gebäudeversicherung. Die sieht sich dann um, bei wem sie den Schaden regressieren kann.

Gruß Pumphut

Zitat von Hornie

Bitte nie vergessen, der Verwalter ist ein Dienstleister für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht deren Chef.

So jedenfalls die ursprüngliche Idee. Mancher Eigentümer einer Eigentumswohnung kommt sehr ins Grübeln, ob das auch in der Wirklichkeit der Fall ist, wenn er erlebt, wie sich seine Hausverwaltung aufführt (auch etwa in der Eigentümerversammlung).

Korrekt. Genau deshalb erinnere ich ja daran, wer Auftragnehmer und Auftraggeber ist.

Wenn diese Erkenntnis im Bedarfsfall hilft, soll es ja recht sein.

Zitat von Achim Weiss

Was für Wasser ist da denn vermutlich eingedrungen? Rohrbruch ist nachvollziehber, aber was war das für Wasser "über" (?) den Balkon und über dem Sicherungskasten?

Zitat von eve

Regen- bzw "Sturmwasser" durch einen [anscheinend] verstopften Ausfluss und über die offenen Anschlüsse zur Balkonfensterfront. Genaue Ursache nicht darstellbar.

Wenn man von "Hochnehmen" der Balkonfliesen spricht, müssen diese lose verlegt sein. Ist das denn so, wie ich es vermute, daß die Balkonfliesen lose auf Kunststoffteilen liegen, die man jeweils an den Ecken sehen müßte?

Eine korrekt konstruierte Balkonfensterfront (Bodentiefe Fenster? Tür?) liegt aus genau diesem Grund (Wasser) minimal höher als die Balkonplatte davor (die bei korrekter Konstruktion ohnehin thermisch getrennt sein sollte). Diese Stufe müßte man sehen, wenn man die Balkonplatte hochnimmt. In meinem (viel älteren) Elternhaus, bei dem die Balkonplatte noch Teil der Deckenplatte ist, hat der Wind Wasser gegen die hölzerne Tür gedrückt, deren Schwelle im Lauf der Zeit verrottet ist.

Zitat von eve

Über dem Sicherungskasten Wand und Decke -wurde gesagt: Sagen Sie uns, wenn es schlimmer wird. Mehrfach habe ich in den EG-Versammlungen darauf hingewiesen, dass die Ursache gefunden muss. Es ist ja nicht triefend nass, es bilden sich halt immer mehr Tröpfchen, die in Mitte Zimmerdecke wandern. Und die "Wasserschadenstränge" an der Sicherungskastenwand werden immer breiter.

Sagen ist immer schlecht. Schreiben ist besser. Dazu empfiehlt sich, ein eigenes Protokoll zu führen, etwa so;

"13.08.2023 14.00 Uhr Dachdecker <Name> der Firma <Name> kommt und besieht sich den Wasserschaden am ... [Photo des Schadens einbinden]. Handwerker sagt: 'Ist nicht schlimm, sagen Sie Bescheid, wenn es schlimmer wird.' Handwerker geht um 14.30 Uhr."

Bei Wasserflecken ist es eine gute Idee, sie z.B. mit einem Bleistiftstrich zu markieren, vielleicht sogar ein Datum dazuzuschreiben (muß ohnehin hinterher gestrichen werden). Dann kannst Du leichter erkennen, ob der Fleck größer wird.

Zitat von eve

Am 13.Oktober war nun ein zweiter Dachdecker hier für 5 Minuten. Er hat durch sämtliche Dachfenster geschaut und ein Leckortungsinstitut empfohlen. Allerdings hat er das so NICHT dem Hausverwalter weitergegeben wie besprochen.

Das heißt: Du wohnst im ausgebauten Dachgeschoß. Ist die betroffene Wand mit dem Zählerkasten denn eine Innenwand? Kommt man in den Spitzboden hinauf, der direkt drüber sein dürfte? Sieht man dort etwas?

Nachdem ich ohnehin den Handwerkerbesuch protokolliert hätte, wäre es keine große Mühe gewesen, der Hausverwaltung eine E-Mail zu schicken, in der Du möglichst kurz berichtest, was der Handwerker festgestellt und geäußert hat.

Wer schreibt, der bleibt.

Zitat von eve

Mehrfach habe ich in den EG-Versammlungen darauf hingewiesen, dass die Ursache gefunden muss.

Hat dieser Dein Hinweis denn auch Eingang in die Protokolle der Eigentümerversammlungen gefunden? Ohne das hätte ich das Protokoll bei der nächsten Sitzung nicht genehmigt.

Zitat von eve

Es ist ja nicht triefend nass, es bilden sich halt immer mehr Tröpfchen, die in Mitte Zimmerdecke wandern. Und die "Wasserschadenstränge" an der Sicherungskastenwand werden immer breiter.

Das muss aufwendig gestrichen werden.

Sinnvollerweise wird erst der Schaden beseitigt. Eindringendes Wasser kann strukturelle Schäden verursachen, damit ist ggf. nicht zu spaßen. Das Streichen ist das Wenigste. Allerdings werden die Nasen immer wieder kommen, wenn der Schaden nicht beseitigt ist. Du läßt streichen, und einige Wochen später sind wieder Flecken da.

Zitat von eve

Nach Nachfragen reagierte er irritiert. Er habe mir gegenüber keine Auskunftspflicht. Die Hausverwaltung hat mir nach wiederholtem Nachfragen die Mail geschickt, die sie von dem Dachdecker erhalten hat. Darin steht - die Wände sind trocken, das Dach ist OK.

An alle antworten war nicht möglich. Er war NICHT auf dem Dach und er hat auch keine Feuchtigkeit gemessen.

Bis heute keine Antwort.

Meinen Bericht vom Besuch des Dachdeckers hätte die Hausverwaltung vermutlich noch vor dem Bericht des Dachdeckers gehabt.

Was heißt "an alle zu antworten war nicht möglich"?

Ein Feuchtigkeitsmesser für Bauwerke ist im Baumarkt ab 20 Euro. Mir wäre das die Ausgabe wert.

Zitat von Achim Weiss

Hast Du denn die Aussage des Handwerkers dokumentiert?

Zitat von eve

Ja , ich habe es protokollarisch festgehalten und auch verschickt.

Wunderbar! Mach das weiter so, möglichst detailliert, Bilder helfen. Wer weiß, wofür Du das nochmal brauchen kannst.

Zitat von Achim Weiss

Ich würde sowas nie ohne eigenen Zeugen machen. Einer gegen viele ist unfair.

Zitat von eve

Da hast Du wahrlich recht. Habe ich auch gemacht. Das mit dem Zeugen ist allerdings schwierig.

Zugegeben, das ist für einzellebende Menschen nicht so ganz einfach, einen Zeugen aufzutreiben, und meistens ja in der Arbeitszeit.

Versteh das jetzt bitte nicht falsch: Handwerker und Hausverwaltungen sind oft Männer, und zwar Machos. Die drücken eine Einzelfrau gern gern mal zur Seite und nehmen sie nicht für voll. Das ist zwar nicht in Ordnung so, aber das ist in der Wirklichkeit so. Deswegen muß man sich als Frau im Vorfeld überlegen, wie man ein Gegengewicht zu der Mannerrunde schafft.

Zitat von eve

Ich brauche jetzt einen Sachverständigen, der die gesamten Schäden aufnimmt und den kann nur die Hausverwaltung aufrufen.

Ich überblicke Deinen Fall noch nicht so ganz. Wenn ich Dich recht verstanden habe, bleibt die Hausverwaltung untätig. Was haben denn die Miteigentümer zu dem Schaden gesagt? Wann ist die nächste Eigentümerversammlung? Ist es realistisch, Dein Anliegen dort nochmals vorzubringen?

Du kannst schon selbst einen eigenen Fachmann draufschauen lassen, den Du aber halt selbst bezahlst. Das könnte etwa ein Architekt sein oder ein Bauingenieur. Ein formales Gutachten ist teuer und bringt Dich nicht in jedem Fall weiter. Wenn Dein Fachmann den Schaden eingeschätzt hat UND die Hausverwaltung nichts macht UND die betreffenden Teile Gemeinschaftseigentum sind, könnte man auch an einen Rechtsanwalt denken. (Die Tatsache, daß der Beirat mit zur Begutachtung des Schadens gekommen ist, läßt vermuten, daß Gemeinschaftseigentum betroffen ist).

Zitat von eve

Sie sagen die Balkonplatten müssen runter. WER muss die Balkonplatten entfernen? Der Hausverwalter? Der Eigentümer? Und dann liegt der sanierungsbedürftige Balkon schutzlos da.

So wie Du es schilderst, kann man die losen Balkonplatten vermutlich abnehmen und wieder auflegen. Wenn die fest auf den Estrich zementiert wären, könnte die Hausverwaltung von Dir nicht verlangen, unter den Platten zu reinigen. Hier siehst Du ein Bild der Konstruktion.
Man hebt die Platten hoch, saugt oder fegt Blätter und Dreck drunter weg (speziell im Abfluß) und legt die Platten dann wieder drauf.

Es hilft nichts, eve, es muß sich ein Mensch Deines Vertrauens die Sache vor Ort ansehen. Das kann keiner der Foristen für Dich erledigen.