Hier ein FAQ vom BMF:
Ich habe einen Riestervertrag, den ich seit einigen Jahren nicht mehr bespare. Nun bin ich am überlegen, für 2024 und 2025 wieder etwas reinzustecken um die Förderung & die steuerlichen Vorteile zu realisieren und ihn dann 2026 in das Vorsorgedepot mit einem ETF zu übertragen. Was meint ihr?
Die beiden thesaurierenden Varianten liegen hinsichtlich ihrer gestrigen Gewinne sehr dicht beieinander (siehe oben). Es stellt sich mir daher die Frage, wieso dies bei den ausschüttenden Varianten nicht der Fall ist...
Gestern hatten zwei meiner ETF Ex-Tag.
Der A1JX52 war -0,07% im Minus, der A2JDYF aber ganze -1,3%. Die thesaurierenden Varianten lagen bei +0,26% bzw. +0,24%.
Wie erklären sich diese starken Unterschiede bei den Verlusten am Ex-Tag?
Was wie stark wirkt(e) weiß ich auch nicht genau aber wenn man mal in 2020 anfängt fallen mir folgende Punkte ein:
Ja, da hast Du vollkommen recht. Das ist aus meiner Sicht neben den anderen bereits erwähnten Punkten der Vorteil von ETF's. Da bekomme ich den Durchschnitt.
Bei Immobilien habe ich wie bei Einzelaktien ein sehr hohes Klumpenrisiko. Das kann gut gehen und ich erziele eine tolle Outperformance, es kann aber auch recht schlecht laufen...
Klares ja. Einfach Steuererklärung mit Anlage Kap machen. Ist nicht schwer.
Und das Häkchen nicht vergessen...
Ich habe das für meine kürzlich verkaufte Wohnung mal durchgerechnet.
Gekauft 1996 für 108.427€ inkl. Kaufnebenkosten und Renovierungskosten.
Verkauft 2024 für 161.000€ abzüglich Maklerprovision = 156.170€.
Ergibt eine durchschnittliche nominale Wertsteigerung von 1,31%.
Aber wer weiß, vielleicht bin ich nur ein unglücklicher Ausnahmefall.
Auf dieser Seite gibt es die durchschnittliche Wertentwicklung der Immobilienpreise in Deutschland seit 1975 (nominal/real):
Ich habe mal die Jahresendwerte für meinen Zeitraum (Ende 1995 bis Ende 2023) ins Excel genommen und darauf basierend diesen Chart erstellt:
Für meinen Betrachtungszeitraum (Ende 1995 bis Ende 2023) komme ich auf eine durchschnittliche nominale Wertentwicklung von 1,88% (Ende 1995: 102,43 / Ende 2023: 172,81).
Anhand der waagerechten roten Linien lässt sich erkennen, dass der Nominalpreis von Ende 1995 erst wieder 2011 erreicht wurde, der Realpreis sogar erst 2016.
Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass in diesen Zahlen Kaufnebenkosten sowie Renovierungskosten (wie in der Kalkulation für meine Wohnung = 1,31% p.a.) nicht enthalten sind.
Wenn ich für meine Wohnung ohne diese Kosten kalkuliere, komme ich auf 2,30% durchschnittliche nominale Wertsteigerung pro Jahr.
Vor diesem Hintergrund glaube ich nicht, dass meine Wohnung so underperformt hat wie von manchen hier vermutet...
Damit wirfst du schon wieder Investments mit und ohne Kreditfinanzierung pauschal durcheinander
In den 2010er Jahren war eine hohe Fremdfinanzierung durch den Leverageeffekt zweifellos ein super Renditebooster. Bei stagnierenden bzw. rückläufigen Immobilienpreisen und hohen Kreditzinsen funktioniert das nicht mehr so gut...
Mag sein, dass es einige wenige kleine Privatanleger gibt, die es schaffen, die ganz wenigen Perlen im weitestgehend unrentablen Immobilienmarkt zu identifizieren, die die damit verbundene Arbeit renditereduzierend mit einrechnen, und die das Glück haben, dass sich das Klumpenrisiko bei ihnen nicht realisiert. Es dürfte aber mehr geben, die sich da etwas vormachen.
Dazu eine interessante Befragung privater Vermieter:
Blöde Frage: Sicher, dass die 108.427 Euro und nicht DM waren? Also schon umgerechnet den Kaufpreis?
Ja, es waren 204.400 DM.
Weil ansonsten wäre der Standort bzw. das Objekt wirklich nicht gut gelaufen, gerade in den Jahren 2010-2020 hat sich vieles verdoppelt an Immobilienwerten…
Das ist richtig. Dummerweise lief es in den Jahren davor nicht so gut...
Für den Durchschnittsanleger wäre die Rechnung im Durchschnitt dann etwa: 2,7% Rendite aus Wertsteigerung + 3,3% Mietrendite macht ganze 6% Nominalrendite!
Angenommen die Zahlen sind im Durchschnitt so wie Du schreibst. Ich zahle auf die Mieterträge 42% Steuer. Wenn man davon ausgeht, dass frühestens nach 10 Jahren verkauft wird ist die Wertänderungsrendite ja steuerfrei. Ergäbe dann nach Steuern 2,70%+1,91% = 4,61%
Meine sehr konservative Annahme von 5,5% Rendite p.a. beim Aktien-ETF ergibt bei 30% Teilfreistellung und 26,375% Steuern & Soli dann 4,48%.
Die etwas höhere Rendite der Immobilie (die ich in meinem konkreten Fall leider nicht realisieren konnte) ist es mir aufgrund folgender Punkte nicht wert:
Für den Durchschnittsanleger wäre die Rechnung im Durchschnitt dann etwa: 2,7% Rendite aus Wertsteigerung
Ich habe das für meine kürzlich verkaufte Wohnung mal durchgerechnet.
Gekauft 1996 für 108.427€ inkl. Kaufnebenkosten und Renovierungskosten.
Verkauft 2024 für 161.000€ abzüglich Maklerprovision = 156.170€.
Ergibt eine durchschnittliche nominale Wertsteigerung von 1,31%.
Aber wer weiß, vielleicht bin ich nur ein unglücklicher Ausnahmefall.
Es wäre hilfreich, wenn ihr dann mal alternative Kalkulationen vorlegen würdet, die dann (eurer Meinung nach) wirklichkeitsnäher sind....
Das ist mal wieder Kommer-typisch ohne die Mieterträge bzw. Mietrenditen gerechnet, oder? Ist dir bewusst, was das dann aussagt? 🤔
Na ja, für Deutschland lag die durchschnittliche Wertsteigerung pro Jahr bei 0,3% für die letzten 53 Jahre. Zusammen mit meiner Mietrendite komme ich dann auf 2,4% bzw 2,6%.
Wenn man bei einem Welt-etf konservativ mit 5,5% per annum rechnet, liege ich nach Steuern bei knapp 4,5%.
Also ich habe etliche Bekannte die Immobilien für die einzig wahre Geldanlage halten. Ist aber häufig eher so ein Bauchgefühl, wenn ich nach konkreten Zahlen frage kommt da wenig.
Auch haben viele noch die 2010er Jahre mit den enormen Wertsteigerungen im Hinterkopf. Eine langfristigere Betrachtung wirkt da sehr ernüchternd...
Also ich habe mal für meine beiden Eigentumswohnungen versucht, die Rendite zu ermitteln. Dabei komme ich auf 3% bzw. 3,6% Bruttorendite. Nach Steuern sind es bei mir dann nur noch 2,1% bzw. 2,3% Rendite.
Nicht mit einkalkuliert habe ich den Arbeitsaufwand, der mir entsteht. Auch gehe ich nicht von sonderlich hohen Wertänderungsrenditen wie in den 2010er Jahren aus.
Ergo: Die eine Wohnung habe ich kürzlich verkauft, die andere wird perspektivisch auch veräußert.
War eine schöne Nachkaufgelegenheit, mir hat's gefallen... 
Welche Entnahmestrategie haltet ihr denn für sinnvoller,
1. die 3 Töpfe Strategie von Beck
https://www.income-one.com/bericht
oder
2. die Cash Puffer Strategie von Georg?
Wenn ich die Ausführungen von Georg richtig verstehe, ist das Risiko mit dem vorhandenen Vermögen für die festgelegte Laufzeit nicht auszukommen in den ersten Jahren besonders hoch. Von daher erscheint es ja sinnvoll, nur für die ersten Jahre einen Cash-Puffer anzulegen (und damit nur zeitweise auf die höheren Rendite von Aktien teilweise zu verzichten), wie es die Strategie von Georg vorsieht...
Georg hat mal eine ähnliche Variante vorgestellt, die Cash Puffer Strategie.
In seinem Konzept dient der Cash Puffer aber nur zur Sicherheit für den Beginn der Entnahmephase und wird spätestens nach 5 Jahren aufgelöst / entspart. Dadurch landet man dann irgendwann bei 100% Aktienquote...
Bei dem Modell von Beck wird nach meinem Verständnis der Zinsttopf dauerhaft beibehalten.
Tja, wenn man mal die Vermögensaufbauphase vergleicht, hat die Variante von Andreas Beck mit den 20% Liquiditätsreserve die Variante 100% Aktien in Welt ETF (noch) nicht outperformt.
Von daher würde es mich nicht wundern, wenn es bei der Entnahmephase genauso ist...
