Mieteinnahme vs. Ausschüttender Welt-ETF

    Zitat von flip

    Naja, die Kernfrage an jeden Immobilienbesitzer ist halt ob er mit dem Kredithebel (falls vorhanden) oder der Wertsteigerung des Objektes die Überrendite von Aktien ausgleichen kann.

    Naja, bei den Studien, die Immobilienrenditen mit Aktienrenditen vergleichen, werden natürlich immer ungehebelte Immobilienrenditen mit ungehebelten Aktienrenditen verglichen.

    Die Vorteile einer günstigen Refinanzierung bei Immobilien kommen on Top. Je nach Verschuldungsgrad kannst Du damit die Renditen fast beliebig hochschrauben, aber parallel eben auch die Risiken. Da hilft dann höchstens noch ein Vergleich mit Aktienderivaten.

    Hallo Forumsfreund monstermania

    Besser kann man es nicht erklären!!

    Der Kauf von Immobilien als Kapitalanlage dazu noch mit hohem Kredit finanziert, ist etwas für Profis die sich mit diesem Thema

    auskennen.

    Eine Anlage in Aktien, ganz besonders in ETF Fonds ist dagegen eine ideale Anlage auch für Menschen mit wenig Kapital, die aber im Laufe der Jahre immer wieder Aufstockungen vornehmen können.

    Sowohl bei den Aktien als auch bei Immobilien gibt es aber auch unzählige Einzelfälle, bei denen Anleger Verluste haben

    Da können wir noch wochenlang dieses Forum hier mit persönlichen Erlebnissen füllen

    Wenn ich selbst persönlich mit Immobilien bekanntlich ein sehr hohes Vermögen erzielt habe, dann vor allem deshalb, weil ich eben zufällig in den 1970er Jahren, also vor rund 50 Jahren, damit begonnen habe.

    Damals waren die Banken extrem großzügig bei einer Vollfinanzierung von Immobilien als Kapitalanlage.

    Das hat dann in meinem Fall zu dieser gewaltigen Hebelwirkung geführt, da ich damals eben jedes Jahr im Durchschnitt eine Mehrfamilienhaus dazu kaufen konnte.

    Da war auch viel Glück im Spiel.

    Aber du weißt ja,

    „wer immer nur Glück hat, bei dem ist meistens auch noch ein Gewisses Maß an können dabei“

    . Viele Grüße, immer noch aus dem Urlaub von McProfit

    Zitat von McProfit

    Da war auch viel Glück im Spiel.

    Aber du weißt ja,

    „wer immer nur Glück hat, bei dem ist meistens auch noch ein Gewisses Maß an können dabei“

    Alte Fußballerweisheit:

    In der 1. Halbzeit hatten wir kein Glück und in der 2. Halbzeit kam auch noch Pech dazu. ;)

    Ich bin mal gespannt, wie es 2025ff auf dem Immobilienmarkt weiter geht. 2025 dürften die ersten günstigen Zinsbindungen auslaufen. Also derjenigen die 2015 für um 1,5% p.a. oder 2020 gar unter 1% p.a. finanziert haben (für 5 Jahre).

    Dann wird man sehen, wer bei Flut ohne Badehose ins Wasser gesprungen ist, wie Mr. Buffet es so schön ausgedrückt hat.

    Man liest ja, dass die Banken bereits Ihre Rücklagen für ausfallende Immobilienkredite erhöhen. :/

    Zitat von McProfit

    Viele Grüße, immer noch aus dem Urlaub von McProfit

    Schönen Urlaub weiterhin. :thumbup:

    Wobei die Frage erlaubt sei, ob man bei einem Rentner/Privatier von 'Urlaub' sprechen kann. :/

    Zitat von Hornie

    Wer eine Immobilie von einem Influencer kauft, kann sich zur Aktienanlage auch von der DVAG oder Manfred Krug beraten lassen.

    :thumbup:

    Oder von einem "Berater" der "Spaßkatze" an seinem Ort. Wobei immer mehr Banken (auch die "Genossen" und die öffentlich-rechtlichen also die "Spaßkatzen") aufgrund der überbordenden Regulatorik bei der Anlageberatung diese in Sachen der Direktanlage (schon länger) eingestellt haben. Tenor aus Vorstandskreisen: "Rechnet sich vor dem Hintergrund des dafür erforderlichen Aufwandes an vielen Orten einfach nicht mehr" ...

    Bei einer (kümmerlichen bis erbärmlichen) Aktienquote hierzulande von 17% (bei gleichzeitig Billionen Sparvermögen auf Konten sprich in nur reinen Nominalwerten ...) eine fast tragische Entwicklung (oder wie so oft: Das Gegenteil von gut - ist gut gemeint).

    Kenne einige ältere Protagonisten, die das mit Bedauern sehen. Zumal es für jemand mit 70 oder 80 Jahren + keine Verlockung ist, dann dem Hinweis der "Spaßkatze" vor Ort zu folgen a la "Fahren Sie doch dafür in unsere Hauptstelle in ..., da bieten wir das noch an".

    Wobei: Vor dem Hintergrund der manchmal gegebenen "Beratungsqualität" muß es nicht unbedingt schlimm sein, wenn diese dann eingestellt wird ...

    Im Kontext mit dem Strangthema

    Zitat von Hornie

    Die Vorteile einer günstigen Refinanzierung bei Immobilien kommen on Top. Je nach Verschuldungsgrad kannst Du damit die Renditen fast beliebig hochschrauben, aber parallel eben auch die Risiken.

    Die simple Tatsache, daß Kredithebel in beide Richtungen "wirken", wird von so manchen Protagonisten (Influencern präziser "Finfluencern" - wohl eher als "Artisten und "Gauklern" in "eigener Sache" unterwegs) ganz gerne verschwiegen.

    Ganz generell: Auch als "Kleinanleger" oder "mittlerer Anleger" würde ich jedenfalls auf ein Mindestmaß an Diversifikation nie verzichten (Giralgeld vs Zentralbankgeld (Bargeld), Gold (als Versicherung) vs staatlichem Zettelgeld, gewisser Sachwertanteil, gewisser Anteil am Produktivvermögen/Produktivkapital. Mit den heutzutage üblichen Instrumenten (Fonds, ETFs) sollte sich das auch in diesen Fällen abbilden sprich umsetzen lassen (noch dazu ziemlich kostengünstig).

    Aber da ist wohl jeder Jeck anders. Kenne auch Leute, die sozusagen mit 150% ihrer Mittel in (kreditfinanzierten) Immobilien drinhängen und sich damit (persönlich) pudelwohl fühlen. Was ja subjektiv in Ordnung sein mag - ob das objektiv klug ist, wäre eine andere Frage.


    Allerseits gute Gedanken und ebensolche Finanzentscheidungen !

    Zitat

    Ein Immobilien-ETF ist mir leider nicht bekannt.

    Zitat von GoldGaleone

    Schau mal u.a. hier: https://www.justetf.com/de/how-to/invest-in-real-estate.html

    Und da sind wir dann wieder bei der Ausgangsfrage des Threads. ;)

    Hier mal eine Auswahl von 3 'Immobilien-ETF' mit einem Dividenden-ETF (FTSE All World High Dividend) und einem 08/15 Aktien-ETF (FTSE All World).

    https://www.fondsweb.com/de/vergleichen/tabelle/isins/IE00B1FZS350,IE00B8GF1M35,IE00B8GKDB10,NL0009690239,IE00B3RBWM25

    Wenn ich mir so die Volatilität ansehe bringt so ein 'Immobilien-ETF' nicht wirklich etwas. Von der Rendite fange ich lieber erst gar nicht an. :/

    Klar, sind jetzt 'nur' 10 Jahre...

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Die VONOVIA SE-Aktie ist stark gefallen ab 01.01.2022, sodaß sie am 01.03.2023 quasi auf dem Startkurs war. Sie erholt sich langsam wieder, doch was ist deine Erklärung für den Crash um 21/22?

    Zinsanstieg und darauf folgend Preiskorrektur der Immobilien. Kommt bei einer börsennotierten Aktiengesellschaft natürlich viel schneller an, als in offenen Immobilienfonds mit langer Kündigungsfrist und eigener Bewertung des Portfolios. Und die sind nochmal viel schneller als die Mietwohnung von Max Mustermann, der gar keine aktuelle Bewertung seiner Immobilie kennt. Ein Großteil der gefühlten Stabilität von Immobilien besteht nämlich darin, dass Preise nur extrem selten gestellt werden, während man für eine Aktie sekündlich neue Preise bekommt.

    Zitat von Planschkuh

    Ich habe das für meine kürzlich verkaufte Wohnung mal durchgerechnet.

    Gekauft 1996 für 108.427€ inkl. Kaufnebenkosten und Renovierungskosten.

    Verkauft 2024 für 161.000€ abzüglich Maklerprovision = 156.170€.

    Ergibt eine durchschnittliche nominale Wertsteigerung von 1,31%.

    Aber wer weiß, vielleicht bin ich nur ein unglücklicher Ausnahmefall.

    Auf dieser Seite gibt es die durchschnittliche Wertentwicklung der Immobilienpreise in Deutschland seit 1975 (nominal/real):

    Immobilienpreise in Deutschland - Entwicklung seit 1975
    Unsere Statistik zeigt, wie sich die Immobilienpreise in Deutschland entwickelt haben und wie viel Immobilie Deutsche sich heute leisten können
    www.kreditvergleich.net

    Ich habe mal die Jahresendwerte für meinen Zeitraum (Ende 1995 bis Ende 2023) ins Excel genommen und darauf basierend diesen Chart erstellt:

    Für meinen Betrachtungszeitraum (Ende 1995 bis Ende 2023) komme ich auf eine durchschnittliche nominale Wertentwicklung von 1,88% (Ende 1995: 102,43 / Ende 2023: 172,81).

    Anhand der waagerechten roten Linien lässt sich erkennen, dass der Nominalpreis von Ende 1995 erst wieder 2011 erreicht wurde, der Realpreis sogar erst 2016.

    Weiterhin ist zu berücksichtigen, dass in diesen Zahlen Kaufnebenkosten sowie Renovierungskosten (wie in der Kalkulation für meine Wohnung = 1,31% p.a.) nicht enthalten sind.

    Wenn ich für meine Wohnung ohne diese Kosten kalkuliere, komme ich auf 2,30% durchschnittliche nominale Wertsteigerung pro Jahr.

    Vor diesem Hintergrund glaube ich nicht, dass meine Wohnung so underperformt hat wie von manchen hier vermutet...

    Zitat von Hornie

    Generell korrelieren Immo-Aktien stärker zum Aktienmarkt, als zum Immobilienmarkt.

    Hier war aber der extreme Zinsanstieg die Hauptursache, der sowohl die hochverschuldete Vonovia, als auch den Immobilienmarkt insgesamt stark getroffen hat.

    Wie ist der Zusammenhang zwischen dem Zinsanstieg, der Verschuldung von Vonovia und der Wirkung auf den Immobilienmarkt insgesamt? Zinsen auf was?

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Zinsen auf was?

    Kredite!

    Vonovia hat sehr viele Immobilienkäufe per Kredit finanziert. Diese Kredite müssen regelmäßig refinanziert werden.

    Und 2020 hat man Kredite für Immobilienkäufe halt noch hinterher geworfen bekommen.

    Dazu kommt, dass als Sicherheit für die Kredite die gekauften Immobilien hinterlegt sind. Nur ist der Buchwert der Immobilien teilweise gesunken bzw. die Banken gehen davon aus, dass der Wert der Immobilien gesunken ist.

    Vonovia setzt auf Verkäufe
    Um die Schulden zu drücken, stellt der Immobilienkonzern Vonovia Wohnungen im Wert von rund 13 Milliarden Euro zur Disposition. Damit soll das Unternehmen in…
    www.tagesschau.de
    Zitat von monstermania

    Kredite!

    Vonovia hat sehr viele Immobilienkäufe per Kredit finanziert. Diese Kredite müssen regelmäßig refinanziert werden.

    Das sind nicht die Probleme derjenigen, die Aktien halten. Letztlich ist es so, daß Aktien an der Börse ausgegeben werden zum Preis X. Ab dann bestimmen nur Käufer und Verkäufer den Preis, das Unternehmen ist nur noch der Name für ein Wertpapier. Warum sollte ein Anleger es kümmern, wie es der Firma geht, welche die Aktien ausgegeben hat, wenn diese keinen Einfluß auf den Preis ausübt, es sei denn, sie kauft oder verkauft selbst Anteile.

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Warum sollte ein Anleger es kümmern, wie es der Firma geht, welche die Aktien ausgegeben hat, wenn diese keinen Einfluß auf den Preis ausübt,

    Das Unternehmen hat über seinen wirtschaftlichen Erfolg einen indirekten Einfluß auf den Preis der Aktien, da üblicherweise die Aktien von wirtschaftlich erfolgreichen Unternehmen (oder von Unternehmen denen man zutraut in einem überschaubaren Zeitraum wirtschaftlich erfolgreich zu werden) stärker nachgefragt werden, als von Unternehmen, die nicht so erfolgreich sind. Stärkere Nachfrage bedeutet am Ende höhere Preise.

    Wenn nun Vonovia höhere Zinsen zahlen muss erwarten Anleger schlechtere Ergebnisse bei Vonovia in Zukunft und einige Anleger trennen sich dann auch von den Aktien, was wiederum einen preisreduzierenden Effekt hat.

    Zitat von Fahrradrueckstrahler

    Das sind nicht die Probleme derjenigen, die Aktien halten. Letztlich ist es so, daß Aktien an der Börse ausgegeben werden zum Preis X. Ab dann bestimmen nur Käufer und Verkäufer den Preis, das Unternehmen ist nur noch der Name für ein Wertpapier. Warum sollte ein Anleger es kümmern, wie es der Firma geht, welche die Aktien ausgegeben hat, wenn diese keinen Einfluß auf den Preis ausübt, es sei denn, sie kauft oder verkauft selbst Anteile.

    Nun, es geht ja nicht um Aktien, sondern um die Bewertung des Unternehmens. Dies ist wichtig für Refinazierungen, Gewinnausschüttung (Dividende). Natürlich kann es sein, dass ein Unternehmen einfach so weiter mache (Siehe BAT), oder aber irgendwann kommt der Gong und dann werden die Dividenden reduziert (siehe Vonovia, 3M). Und das interessiert dich dann sehr wohl als Anleger.

    Hallo Planschkuh

    Kompliment!!!

    da hast du dir ja sehr viel Mühe gemacht mit der Analyse der Preisentwicklung von Immobilien

    Leider ist das nicht so einfach wie bei den Aktien.

    Wenn für eine McDonald’s Aktie 200 € bezahlt werden, dann gilt dieser Preis auf der ganzen Welt

    Wird Dagegen für eine Eigentumswohnung in Stuttgart ein Preis von 4000 € pro Quadratmeter bezahlt, dann gilt dieser Preis eben nur für diese Wohnung in Stuttgart

    , in dieser Lage, mit diesem Baujahr, und mit dieser Ausstattung

    Jede andere Wohnung wird nach deren speziellen Eigenschaften kalkuliert

    Dann kommen auch noch regionale Unterschiede hinzu.

    Eine Vierzimmerwohnung, die in Stuttgart 500.000 € kostet,

    kostet vielleicht in Hoyerswerda 200.000 € und in Paris 1,5 Millionen.

    Ich bleibe dabei

    Immobilien sind eher eine Kapitalanlage für Menschen, die sich in der Branche auskennen.

    Mit Aktien, ganz besonders ETF,

    macht man auch als Neuling nicht viel falsch. Voraussetzung man weiß, dass es langfristige Anlagen sind..

    Viel wichtiger ist für mich immer die Dividende oder die Miete - als der aktuelle Wert

    Viele Grüße und viel Erfolg von McProfit

    Zitat von DirkHSK

    Das Unternehmen hat über seinen wirtschaftlichen Erfolg einen indirekten Einfluß auf den Preis der Aktien, da üblicherweise die Aktien von wirtschaftlich erfolgreichen Unternehmen (oder von Unternehmen denen man zutraut in einem überschaubaren Zeitraum wirtschaftlich erfolgreich zu werden) stärker nachgefragt werden, als von Unternehmen, die nicht so erfolgreich sind. Stärkere Nachfrage bedeutet am Ende höhere Preise.

    Wenn nun Vonovia höhere Zinsen zahlen muss erwarten Anleger schlechtere Ergebnisse bei Vonovia in Zukunft und einige Anleger trennen sich dann auch von den Aktien, was wiederum einen preisreduzierenden Effekt hat.

    Psychologie, weil Menschen das, was ich schrieb nicht wissen und den Unternehmenszahlen oder dessen Schieflage eine Verbindung zum Aktienkurs nachsagen wollen, den es nicht gibt. "Mein Schwager hat gesagt, der Firma gehts schlecht, ich verkauf schnell Aktien davon".

    Aber durch eigenen Kauf und Verkauf kann durchaus einiges verändert werden, schließlich muß jedes Unternehmen 50+% halten um nicht feindlich übernommen zu werden.

    Die Fronten sind verhärtet, auf der einen Seite die Freunde der Immobilien und auf der anderen Seite, die weltweite ETF Truppe. Einzig und allein steht Forumsfreund McProfit dazwischen, einer der sich in beiden Bereichen sehr gut auskennt. Hat was von roter Ecke und blauer Ecke mit Kampfrichter in der Mitte, ich plädiere für ein Unentschieden, da sich hier keiner argumentativ durchsetzen kann. Auch wenn ich in der ersten Reihe den Kampf verfolge und etwas mehr für die rote Ecke war, akzeptiere ich das Unentschieden, da uns hier ein Sieg von wem auch immer, nicht unbedingt weiterhilft. Jeder macht mit seinen Boxhandschuhen äähh Geld eh was er für Richtig hält. War mein Gong zur letzten Runde 8)

    McProfit

    Ja, da hast Du vollkommen recht. Das ist aus meiner Sicht neben den anderen bereits erwähnten Punkten der Vorteil von ETF's. Da bekomme ich den Durchschnitt.

    Bei Immobilien habe ich wie bei Einzelaktien ein sehr hohes Klumpenrisiko. Das kann gut gehen und ich erziele eine tolle Outperformance, es kann aber auch recht schlecht laufen...