Beiträge von Upset1990
-
-
Alles anzeigen
Hallo Forums Freunde
zum Glück bin ich vor 50 Jahren solchen Ratschläge nicht gefolgtIch habe auch im Alter von Ü30 meine erste Immobilie gekauft, auch damals mit Vollfinanzierung und großem Optimismus
Das habe ich jedes Jahr wiederholt, natürlich nur weil die Hausbank die Vollfinanzierung genehmigt hatMit dieser Strategie habe ichi mir mein heutiges erhebliches Vermögen aufgebaut
Obwohl mir schon damals die so genannten Besitzlosen, davon, abgeraten habenDiese wohnen heute noch zur Miete. Und Jammern über die hohen Mietpreise.
Natürlich weiß ich selbst, dass diese Strategie auch damals ein Risiko war, und dass ich eben auch viel Glück hatte,
ob diese Strategie auch heute noch funktioniert, wissen wir eben erst in Zukunft
Das gilt aber für die meisten Entscheidungen, die man treffen muss.
Viel Glück wünscht McProfitHallo McProfit,
Danke für dein Feedback.
Wenn du sagst vollfinanzierung meinst du damit ohne Eigenkapital bzw. 110% Finanzierung?
Viele grüße -
Was soll das heißen?
Voilà, Post #58, die Rücklagen sind plötzlich um 100k Euro geschrumpft (vorher waren es noch 1.2mio Euro). Und vom Rest sind 400k Euro auch schon für eine Garagendachsanierung eingeplant. Ziemlich "spannender" Thread ...
Rücklagen der WEG nach Sanierung (falls die im geplanten Budget bleibt) also 700k Euro bei 114 Einheiten im Objekt (also rechnerisch 6.140 Euro pro Einheit).
Ich habe gemeint, pro Jahr werden Laut Hausverwaltung zwischen 80-100.000€ für die Rücklagen gesammelt. Es gibt sogar 200 Wohneinheiten in gesamten Anlage.
Es ist aber nicht zu unterschätzen was schon im Haus über die Jahre (letzten 20 Jahre ) gemacht wurde.Heizungsanlage neu gemacht in 2014. , Fassade Anfang 2000, in der Wohnung z.b gibt es aktuell nichts zu mache weil die Wohnung vor 4 Jahre saniert worden ist.
Mietnormade sollte kein Thema sein, weil der aktuelle Mieter seit 4 Jahre da wohnt und wird noch paar Jahre in der Wohnung bleiben. Da hat auch Gespräch mit ihm stattgefunden. -
Grundsätzlich bin ich bei MCProfit, aber beim TE klingt mir das alles ein bissl zu sehr nach Immocation, bzw anderen Immomindset Propagandisten mit rosaroter Brille.
Zahlen können sich sehr schnell ändern. 80€ nicht umlagefähiges Hausgeld ist bei normaler Bewirtschaftung eines derartigen Objektes unrealistisch. Wie hoch sit die Rücklagenzuführung für die Wohnanlage im Jahr? Wurde bei der Tiefgarage bereits eine Betoninstandsetzung durchgeführt?
Im habe 80-100.000€.
Bei der Garage steht nocd Dachsanierung, die wird um 400.000€ kosten, kommt aber klar aus Rücklagen (1.100.000€)
Mit dem Hausverwalter habe ich telefoniert und mir Zusätzliche Infos geholt. Außer Tiefgarage Dach steht sonst nichts an.
87€ Euro sind nicht umlegbare Kosten. Die sind realistisch weil ich die Abrechnungen von letzten 3 Jahre vorliegend habe.
Wie gesagt ich habe mich für 100% Finanzierung entschieden und werde kaufnebenkosten selbst zahlen.
Ich rede aber über 1 Zimmer Objekt, das mich 96.000€ gekostet hat. -
Ich habe aufgehört die Idee zu verfolgen diese Immobilie zu 110% zu finanzieren. Ich werde 100% Finanzierung nehmen und die kaufnebenkosten aus meiner Tasche bezahlen.
Somit habe ich niedrigere monatliche Rate (428€ plus 80€ hausgeld = 508€). Da die Kaltmiete 490€ beträgt bin ich fast Cashflow neutral monatlich.
Außerdem werde ich schauen monatlich Geld zu sparen und auf ein Tagesgeld Konto zu bewahren.
Ziel ist zu sparen und Rücklagen aufzubauen. Erst wenn ich wieder genügend Geld angespart habe werde ich eventuell in EtF Sparplan investieren.
Danke euch allen. -
Was ist denn "50km von Stuttgart"? Heilbronn? Und wohnst du nah genug, dass du nach Feierabend auch mal schnell vorbeikommen kannst? Ich würde auf keinen Fall eine Mietwohnung kaufen, die mehrere hundert Kilometer entfernt liegt. Bist du bei Ärger immer drauf angewiesen, dass sich jemand anders drum kümmert.
1,2 Mio für eine große Anlage, vermutlich auch noch aus mehreren Gebäuden und mit Tiefgarage, sind einigermaßen ok aber nicht unbedingt üppig. Im Schnitt etwa 10k pro Einheit, da kommt mit der neuen Fassade nicht direkt die Sonderumlage. Aber...du solltest nicht übersehen, dass die Rücklagen nur fürs Gemeinschaftseigentum sind. Für Sondereigentum musst du eigene Rücklagen bilden. Und in so alten Häusern kannst du dich zum Beispiel auf regelmäßige Schimmelsanierungen einstellen
Die Wohnung ist in Eislingen, bei Göppingen. Von mir 30 km entfernt, also 30 Minuten Fahrt.
Ich habe noch mit dem Hausverwalter telefoniert, der Zustand des Hauses ist gut, Fassade wurde schon gemacht, Heizungsanlage etc. Laut ihm its die Anlage in sehr gutem gepflegten Zustand
-
Dafür spricht so einiges. Und das wäre noch die harmlosere Version.
Die andere: Er ist von einem geschickt worden, in diesem Forum Dumme zu fangen, die sich für seine Story erwärmen - die werden dann nacheinander abgefischt, nachdem sie hier angebissen haben.
Wie das funktioniert, weiß der, der ihn geschickt hat.
Allerdings: Bei dem heftigen Gegenwind, den er hier zu recht zu spüren bekommt, muss er sich natürlich auftragsgemäß seiner Haut erwehren. Eine gewisse Zähigkeit ist ihm dabei nicht abzusprechen.
Mehr aber auch nicht.
Verschwörungstheorie noch lol, lächerlich
-
Welche zweite Immobilie? Habe keine Daten dazu gesehen.
Es handelt sich um eine 1 Zimmer Wohnung (39qm2 ). die zum Preis von 100k vermarktet worden ist. Die Wohnung befindet sich 50 km von Stuttgart entfernt. Baujahr 1972 - seit 4 Jahre zuverlässig für 490€ Kaltmiete vermietet.
Letzte Modernisierung fand im 2021 statt, wobei Boden, Fenster und Heizung erneuert wurden. Alte Einbauküche ist vorhanden, Bad ist etwas veraltet aber in gutem Zustand.
Den Preis habe ich auf 96k reduziert bekommen und sollte nun entscheiden ob ich die Wohnung als Kapitalanlage kaufe oder nicht- Zusage des Verkäufers liegt vor.
Die Anlage it riesig und besteht aus 114 Wohneinheiten. Die Rücklagen der kompletten Anlage liegt bei 1.200.000€.
-
Alles anzeigen
Hallo Upset1990, ich schaue mich regelmäßig im Immobilienmarkt um und rechne mir auch immer wieder mal Angebote durch. Dein Angebot von #1 würde ich mir sicherlich nicht weiter ansehen. Mich stört beispielsweise Folgendes:
1. Es ist ein Angebot von einem Vertriebler mit fertiger Investitionsrechnung, womöglich noch in Kombination mit einer fertigen Finanzierung. Von so etwas habe ich mich immer sehr fern gehalten, der Vertriebler kauft billig ein und verkauft es teuer an Dich weiter. Ein Schnäppchen kann man so auf keinem Fall machen und eine Rechnung stelle ich lieber selbst an. Nur dann habe ich auch die Möglichkeit, verschiedene Objekte zu vergleichen.
2. Wetten auf Preissteigerungen mache ich nicht. Ein Objekt muss sich auch ohne Preissteigerung rechnen. Erst recht, wenn es ein frisch saniertes Objekt ist. In 10+ Jahren ist es kein frisch renoviertes Objekt mehr! Wenn Du Pech hast, ist es dann wieder sanierungsbedürftig.
3. Auf Steuerersparnisse wette ich auch nicht. Wenn, dann kalkuliere ich nur die Steuerersparnis ein, die unter konservativer Betrachtung realistisch erwartet werden kann.
4. Das Objekt alleine muss sich rechnen. Danach kann man die Rendite über die Finanzierung etwas hebeln.
5. Deine Rechnung ist Zahlenspielerei, das ist sinnlos. Was soll eine Rendite von 17,8% aussagen, wenn Dein EK minimal ist bzw. hier bezogen auf den Kaufpreis sogar negativ ist? Eine kleine Abweichung und Du errechnest eine komplett andere Rendite. Bei einer etwas größeren Abweichung (Sonderumlage) fällst Du auf die Nase.
6. Sind alle Kosten in der Rechnung enthalten? 80€ Hausgeld halte ich für sehr unwahrscheinlich. Mieten kannst Du nur alle paar Jahre anpassen, BK steigen überproportional. Mietausfall, Mieterwechsel, Instandhaltung etc. finde ich gar nicht in Deiner Rechnung.
Danke fürs Feedback, die Immobilie werde ich nicht kaufen!
Was denkst du über die zweite Immobilie, 1 Zimmer Wohnung und welche Finanzierung würdest du empfehlen?
-
Alles anzeigen
Ich versuche dir hier noch einmal zusammen zu fassen warum die überwiegende Meinung war, dass du lieber die Finger davon lassen sollst.
1. Du hast Familie und nur 25k Rücklagen. Wenn irgendwas in der Wohnung kaputt geht (Heizung / Mieterwechsel / Leerstand / Renovierung), bist du sofort im Stress. Keine Puffer = hoher Druck = schlechte Position.
2. Die Wohnung scheint auffallend günstig zu sein. Die erfahrenen Menschen wissen aber, dass man im Leben nichts geschenkt bekommt, daher sollte es einen guten Grund dafür geben warum der Preis so günstig ist. Wenn nicht, könnte es für dich ein großes Problem werden weil irgendwo ein Haken ist.
3. In deiner Rechnung fehlen wesentliche Dinge, wie Hausgeld, Rücklage etc. Diese Dinge werden deinen onehin engen Finanzrahmen weiter eingrenzen.
4. Du hast als Vermieter Pflichten, du musst zum Beispiel eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn du das jemanden machen lässt, musst du ihn dafür bezahlen was deinen Rahmen noch mehr eingrenzt.5. Du hast das Risiko bei deiner 110% Finanzierung, dass die Zinsen in 10 Jahren viel höher sind und du dann monatlich noch weiter im Minus bist weil du mehr draufzahlen musst.
6. Das Einkommen von dir ist mit 3500 Netto nicht so hoch, dass du die oben genannten Themen einfach aussitzen kannst. Du bist ja auch offensichtlich auf einen Nebenjob angewiesen.
Die Menschen hier haben nichts davon, dir von deinem Unterfangen abzuraten, ganz anders als die Verkäufer bei deiner Bank oder der Immobilienmakler.Jetzt danke dir für ausführliche Erklärung.
Ich werde versuchen nun noch paar Infos zu geben:
- nicht umlagefähige Kosten betragen 87€ , hier sind Rücklagen, Hausverwaltung mit drin
Diese Kosten habe ich bereits in meiner Rechnung mit eingerechnet.
Sollten die Zinsen in 10 Jahre so hoch sein dass sich die Finanzierung für mich nicht lohnt, werde ich sofort versuchen die Wohnung zu verkaufen, das ist ja auch der Plan.
- Rücklage Stand für die ganze Anlage betragen 1.200.000€- die Protokolle der letzten Eigentümer Versammlungen habe ich gelesen. Da stehen tatsächlich welche Reparaturen an, in der Tiefgarage Beleuchtung, Aufzug Instandhaltung etc. , Installierung von ladestationen für e Autos , Garage Dach soll saniert werden etc pp( Gesamtkosten ca 200.000€) , bleiben 1.000.000€ übrig
- Renovierung der Wohnung ist nicht geplant weil die Wohnung vor 4 Jahre renoviert wurde: Neue Fenster, Boden.. Heizung wurde im Jahr 2015 neu gemacht. -
Dort wurde dir bei deinen Rahmenbedingungen ja auch von dem Kauf abgeraten.
Dort wurde mir gesagt dass es seltsam sei dass die Wohnung so günstig ( wenn Mann die Preise heute sieht ) verkauft wird. Meine Recherche habe ich gemacht.
Wenn die Wohnung so günstig sei warum wurde mir vom Kauf abgeraten ? -
Kann es sein dass wir nicht an gleiche Immobilien gedacht haben?
Ich habe die Immobilie von 200.000€ nicht gekauft! Das war nur ein Beispiel Immobilie das mir von einem Vertriebler angeboten wurde.
Ich habe eine 1 Zimmer Wohnung, Kaufpreis 96.000€ , 39 qm2 also 2.500€ pro Quadratmeter gekauft, als Kapitalanlage. Sie ist für 490€ seit 4 Jahren vermietet.
Für die möchte ich 110% Finanzierung nehmen mit Zins 4,3%.
Es gibt ein separates thread was Finanzierung dieser Immobilie angeht. -
Der Threadstarter sucht hier keinen Rat, sondern ein Nicken. Er hat bereits gehandelt, wird nun (verspätet) unsicher und sucht im Forum eine nachträgliche Bestätigung für sein Handeln. Ändern kann das natürlich nichts mehr.
Ist auch der falsche Weg. Wenn man andere Leute fragen will, fragt man sie sinnvollerweise vorher.
Die zweite Immobilie habe ich als ein Beispiel dargestellt und höflich gefragt ob die Rechnung realistisch ist.
Ich suche hier bestimmt kein nicken, sondern Tipps.
Die Wohnung die ich gekauft habe (39qm2) für 96.000€ , also 2500€ pro qm ist egal wie man dreht kein schlechter Investment. Die Wohnung kann ich bestimmt in 10 Jahre für mindestens 10-14 k mehr verkaufen.
Im schlimmsten Fall behalte ich die Immobilie, habe nichts verloren, Immobilie gehört mir, ich vermiete sie weiter und gut ist.
Ich verstehe nur nicht warum Leute hier gegen eine Investition in Immobilien allgemein sind.
Ich habe dann entschieden die 110% Finanzierung zu nehmen weil die Zinsen abgesetzt werden können und wegen Liquidität Teil des Eigen Kapitals in etf Sparplan zu investieren aber Nö , das scheint auch ein blöder Plan zu sein. -
Das stimmt so nicht. Du kannst gewisse Kosten und die Abschreibungen absetzen aber das Finanzamt zahlt dir nicht deinen Mietausfall und haftet auch nicht für deinen negativen Cashflow.
-
Was machst Du, wenn Du eben diesen Puffer benötigst und der ETF gerade 50% im Minus steht?
Ich würde nicht gleich 10.000€ in etf stecken sondern eher 1-2.000 und danach monatliche Einzahlungen von 100€. Ich hätte trotzdem über 20.000 Puffer und außerdem habe einen guten sicher bezahlten Job im öffentlichen Dienst , verdiene 4000 netto monatlich.
Außerdem die Wohnung ist vor 4 Jahre Komplet saniert, neue Fenster, Boden und Heizung. Es gibt rücklagestand von 1.2000.000€ für die ganze Anlage. -
Alles anzeigen
Ich stelle mal eine fiktive alternative Rechnung an (mit nur geringfügig anderen Parametern):
Kaufpreis: 200.000 EUR
Kaufnebenkosten: 20.000 EUR
Eigenkapital: 10.000 EUR
--> Kreditbedarf: 210.000 EUR
Zinssatz: 3,96% (wie von Dir angenommen, wobei der bei einer über-100%-Finanzierung vermutlich eher höher läge)
Tilgung: 1%
Rate: 868 EUR im Monat
Restschuld nach 10 Jahren: 184.285,56 EUR
Rechnung siehe hier: https://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrech…amid=0cwi5zvm8y
Kaltmietertrag (?): 660 EUR, nach Steuer (42% wie oben bei Dir angenommen) 382,80 EUR
Hausgeld: 80 EUR, d.h. es bleiben noch 302,80 EUR nach Steuer im Monat übrig
--> negativer Cashflow: 565,20 EUR im Monat, das heißt über die 10 Jahre musst Du 67.824 EUR zuschießen
Was heißt das nach 10 Jahren?
Angenommen es gibt keine Wertsteigerung (die ist ja nicht gesetzt - es gab lange Jahre, wo Immobilienwerte abgestürzt sind...): Verkaufserlös nach 10 Jahren = immer noch 200.000 EUR
Restschuld: 184.285,56 EUR
--> dann bleiben 15.714,44 EUR Differenz
--> abzüglich der 10.000 EUR Eigenkapital zu Anfang bleiben noch 5.714,44 EUR übrig
--> abzüglich der 67.824 EUR negativer Cashflow über 10 Jahre bleibt Dir am Ende ein Minus von 62.109,56 EUR!
Selbst wenn Du auf die Kaltmieterlöse keinerlei Steuern zahlen müsstest, bliebe ein fettes Minus übrig. Warum? Weil 660 EUR minus 80 EUR Hausgeld = 580 EUR. Bei einer Rate von 868 EUR macht das monatlich einen negativen Cashflow von 288 EUR, über 10 Jahre gerechnet also 34.560 EUR.
--> Damit bleibt Dir am Ende immer noch ein Minus von 28.845,56 EUR!
Und das ist noch der beste Fall, ohne die Berücksichtigung von Opportunitätskosten (Du hättest das Geld ja ohne Immobilie anderweitig anlegen können), ohne einen einzigen Mietausfall, ohne irgendwelche sonstigen Kosten der Wohnung und ohne eine einzige Sonderumlage.
Es ist einfach eine krasse Spekulation, die Du da vorhast, und ich habe nicht den Eindruck, dass Du die Tragweite überblickst.
Dir ist aber klar das die Mieteinnahmen nur wenn die im Plus sind versteuert werden?
-
So Leute vielen Dank an jeden einzelnen von euch, für eure Kommentare, tips und Vorschläge.
Ich habe entschieden nach sehr langen Überlegungen mir die Option 1 bzw 110% Finanzierung mit 4,3% Zinssatz zu nehmen und mein Eigenkapital zu sparen.
Somit hätte ich bisschen mehr Geld Puffer wenn was sein sollte privat oder mit dieser Wohnung.
Ich möchte aber ein teil des Kapitals in ETF Sparplan investieren. Ich habe mir gedacht in MSCI World mit Startkapital von 1000-2000€ zu investieren und dann monatlich 100€ einzuzahlen. Wie klingt euch dieser Plan ?Ich bin gerne offen und dankbar wenn ihr mir bzgl ETF Sparplan Tipps - Vorschläge geben könntet.
Danke
-
Irgendwie hast du den Umfang eines Immobilienkaufs noch nicht begriffen, leider. Da geht es nicht um 2 Monate sondern um Jahr(zehnte).
Ich rede über möglichen leerstand, wenn die Wohnung nicht vermietet ist. Der Mieter deckt durch Miete 90% der Kreditkarte. Ds ist eine Kapitalanlage, zur Vermietung angedacht.
-
Ein guter Plan sieht für mich anders aus, du hast ein absolutes Klumpenrisiko, falls die Mieteinnahmen, aus welchem Grund auch immer, zeitweise ausfallen, kannst du das ausgleichen? Ich bin bei monstermania und würde als Vermögensaufbau einen simplen ETF ansparen. Damit ersparst du dir jegliches Risiko.
Möchtest du sagen dass man 500€ im Monat für Ein oder zwei Monate nicht stemmen könnte? Wir reden nicht über paar Tausende Euro.
-
Da Du offensichtlich den Marktpreis in 10 Jahren genauso exakt vorhersagen kannst wie die Kosten innerhalb dieser Zeit, wird es sich für Dich wohl lohnen.
Was solls, das einzige Ziel von Dir ist ja, Dein Geld in eine (oder jetzt schon zwei) Immobilien zu stecken. Nur zu, Deutschland braucht Vermieter.
M.M.n. wollte er da nur die "Bestätigung" des Forums, dass seinen 110% Finanzierung aufgehen wird.
Ich habe nirgends geschrieben, das ich die Immobilie gekauft habe oder kaufen werde. Mir ging es um das Konzept, bzw. ob das so laut diesen Vertriebler aufgehen würde, sowie oft von denen vorgestellt wird. Dies war nur ein Beispiel das ich angeboten bekommen habe.
