Lohnt sich diese kapital Anlage

Zitat von Upset1990

Kaufpreis: 200.000 € Eigenkapital: 10.000 € Zins / Tilgung: 3,96 % / 1 % Rate: 827 €/Monat Mieteinnahme: 660 €/Monat Hausgeld: 80 €/Monat Steuersatz: 42 % Haltedauer: 10 Jahre Wertsteigerung: 2 %

Ergebnis: • Restschuld nach 10 Jahren: ca. 171.000 € • Verkaufserlös netto: ca. 226.700 € • Gewinn ca 41.900 € • Eigenkapitalrendite: ca. 17,8 % p.a. • Cashflow: –115 €/Monat

Kann man diese Investition als realistisch betrachten?

Es sind eben alles komplett fiktive Zahlen basierend auf vielen Variablen.

Wer sagt, dass es über 10 Jahre eine lineare Wertsteigerung über 2% im Jahr gibt?

Bei 200.000 EUR Kaufpreis versenkst Du gleich mal um die 20.000 EUR Kaufnebenkosten. Damit liegt der "fiktive Gewinn" schon nur noch bei 21.900 EUR.

Woher kommt die "Cashflow"-Berechnung? Ist das stumpf 827 EUR Rate abzüglich 660 EUR Miete und 80 EUR Hausgeld? Wo und wie ist da die Steuer auf die Mieterträge berechnet?

Bei einem negativen Cashflow von minus 115 EUR im Monat zahlst Du auf 10 Jahre insgesamt 13.800 EUR drauf. Damit schrumpft der "fiktive Gewinn" schon auf nur noch 8.100 EUR. Und das ohne Berücksichtigung von Steuer auf die Mieterträge und nur dann, wenn alles zu 100% so eintrifft wie prognostiziert.

Du gehst da - sorry, wenn ich das so deutlich sage - komplett blauäugig ran.

Ich stelle mal eine fiktive alternative Rechnung an (mit nur geringfügig anderen Parametern):

Kaufpreis: 200.000 EUR

Kaufnebenkosten: 20.000 EUR

Eigenkapital: 10.000 EUR

--> Kreditbedarf: 210.000 EUR

Zinssatz: 3,96% (wie von Dir angenommen, wobei der bei einer über-100%-Finanzierung vermutlich eher höher läge)

Tilgung: 1%

Rate: 868 EUR im Monat

Restschuld nach 10 Jahren: 184.285,56 EUR

Rechnung siehe hier: https://www.zinsen-berechnen.de/hypothekenrech…amid=0cwi5zvm8y

Kaltmietertrag (?): 660 EUR, nach Steuer (42% wie oben bei Dir angenommen) 382,80 EUR

Hausgeld: 80 EUR, d.h. es bleiben noch 302,80 EUR nach Steuer im Monat übrig

--> negativer Cashflow: 565,20 EUR im Monat, das heißt über die 10 Jahre musst Du 67.824 EUR zuschießen

Was heißt das nach 10 Jahren?

Angenommen es gibt keine Wertsteigerung (die ist ja nicht gesetzt - es gab lange Jahre, wo Immobilienwerte abgestürzt sind...): Verkaufserlös nach 10 Jahren = immer noch 200.000 EUR

Restschuld: 184.285,56 EUR

--> dann bleiben 15.714,44 EUR Differenz

--> abzüglich der 10.000 EUR Eigenkapital zu Anfang bleiben noch 5.714,44 EUR übrig

--> abzüglich der 67.824 EUR negativer Cashflow über 10 Jahre bleibt Dir am Ende ein Minus von 62.109,56 EUR!

Selbst wenn Du auf die Kaltmieterlöse keinerlei Steuern zahlen müsstest, bliebe ein fettes Minus übrig. Warum? Weil 660 EUR minus 80 EUR Hausgeld = 580 EUR. Bei einer Rate von 868 EUR macht das monatlich einen negativen Cashflow von 288 EUR, über 10 Jahre gerechnet also 34.560 EUR.

--> Damit bleibt Dir am Ende immer noch ein Minus von 28.845,56 EUR!

Und das ist noch der beste Fall, ohne die Berücksichtigung von Opportunitätskosten (Du hättest das Geld ja ohne Immobilie anderweitig anlegen können), ohne einen einzigen Mietausfall, ohne irgendwelche sonstigen Kosten der Wohnung und ohne eine einzige Sonderumlage.

Es ist einfach eine krasse Spekulation, die Du da vorhast, und ich habe nicht den Eindruck, dass Du die Tragweite überblickst.

Zitat von Upset1990

Keine stehende Finanzierung? Wo hast du das gelesen? Ich habe Zusagen 2 Banken für die Finanzierung - inklusive Finanzeringsbestätigung und Grundschuldbeellungs formulare, also laber kein scheiss und kommentiere einfach nicht wenn du nichts argumentativ beizutragen hast.

Ich glaube, du hast dich im Forum geirrt. Eine solch niveaulose Ausdrucksweise mag anderenorts üblich sein. Hier ist sie es nicht.

Zitat von Upset1990

Dir ist aber klar das die Mieteinnahmen nur wenn die im Plus sind versteuert werden?

Das stimmt so nicht. Du kannst gewisse Kosten und die Abschreibungen absetzen aber das Finanzamt zahlt dir nicht deinen Mietausfall und haftet auch nicht für deinen negativen Cashflow.

Zitat von Upset1990

Dir ist aber klar das die Mieteinnahmen nur wenn die im Plus sind versteuert werden?

Ich zitiere mal mich selbst:

Zitat von 12345

Selbst wenn Du auf die Kaltmieterlöse keinerlei Steuern zahlen müsstest, bliebe ein fettes Minus übrig. Warum? Weil 660 EUR minus 80 EUR Hausgeld = 580 EUR. Bei einer Rate von 868 EUR macht das monatlich einen negativen Cashflow von 288 EUR, über 10 Jahre gerechnet also 34.560 EUR.

--> Damit bleibt Dir am Ende immer noch ein Minus von 28.845,56 EUR!

Und das ist noch der beste Fall, ohne die Berücksichtigung von Opportunitätskosten (Du hättest das Geld ja ohne Immobilie anderweitig anlegen können), ohne einen einzigen Mietausfall, ohne irgendwelche sonstigen Kosten der Wohnung und ohne eine einzige Sonderumlage.

Zitat von 12345

Ich stelle mal eine fiktive alternative Rechnung an (mit nur geringfügig anderen Parametern):

Das ist jetzt Spiegelfechterei. Der TE hat die andere Wohnung ja bereits gekauft, bevor er überhaupt hier im Forum gefragt hat. In seinem anderen Thread hat er drei Finanzierungsmodelle vorgestellt, von denen er jetzt das teuerste gewählt hat.

Ich habe den Eindruck, daß er nicht weiß, was er da tut, aber es ist schließlich sein Geld.

Warum er diese zweite Immobilie ins Spiel gebracht hat, ahne ich nicht.

Zitat von 12345

Kaufpreis: 200.000 EUR
Kaufnebenkosten: 20.000 EUR
Eigenkapital: 10.000 EUR
--> Kreditbedarf: 210.000 EUR

Zinssatz: 3,96% (wie von Dir angenommen, wobei der bei einer über-100%-Finanzierung vermutlich eher höher läge)

Tilgung: 1%
Rate: 868 EUR im Monat
Restschuld nach 10 Jahren: 184.285,56 EUR

Kaltmietertrag (?): 660 EUR, nach Steuer (42% wie oben bei Dir angenommen) 382,80 EUR

Hausgeld: 80 EUR, d.h. es bleiben noch 302,80 EUR nach Steuer im Monat übrig

--> negativer Cashflow: 565,20 EUR im Monat, das heißt über die 10 Jahre musst Du 67.824 EUR zuschießen

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Nicht ganz.

Der Geldanleger versteuert nicht die Einnahme, sondern den Gewinn (cum grano salis), grob gesagt:

+ Mieteinnahme (660 €/m oder 7.920€ /a)
- nicht umlegbares Hausgeld (etwa 80 €/m oder 960 €/a)
- Zinsausgaben (anfänglich etwa 8.200 €/a)
- Abschreibung (2% oder 4.000 €)

Er nimmt etwa 8000 €/a Miete ein und hat 13.000 €/a Ausgaben. Er hat also keinen Gewinn, sondern macht mit dem Investment Verlust. Dafür zahlt er keine Steuer, sondern bekommt Steuer zurück, vorausgesetzt, er versteuert sonst hinreichend hohe Einnahmen.

Verschiedene Mietobjekte rechnen sich nur so: Der Eigentümer legt im laufenden Geschäft drauf (und mindert so die Steuer auf sein sonstiges hohes Einkommen). Er baut darauf, daß die Immobilie im Wert steigt und er den Wertzuwachs in 10 Jahren dann steuerfrei realisieren kann.

Zitat von 12345

Es ist einfach eine krasse Spekulation, die Du da vorhast, und ich habe nicht den Eindruck, dass Du die Tragweite überblickst.

Dessen sind wir uns einig.

Zitat von Achim Weiss

Der Eigentümer legt im laufenden Geschäft drauf (und mindert so die Steuer auf sein sonstiges hohes Einkommen).

... das ist hier ja aber auch eher so mittelhoch...

Zitat aus dem anderen Thread:

Zitat

Ich Arbeiterin öffentlichen Dienst und habe brutto Gehalt ca ä, 5500 € brutto ( netto 3.5k). Außerdem habe ich noch Minijob (520€). Monatlich nur ich verdiene ca 4K netto. Meine Frau noch 1.5 k netto.

Zitat von Achim Weiss

Er baut darauf, daß die Immobilie im Wert steigt und er den Wertzuwachs in 10 Jahren dann steuerfrei realisieren kann.

Genau, das ist eben eine Wette. Es ist kein Naturgesetz, dass Immobilien jedes Jahr x% im Wert steigen.

Mein Eindruck ist, das Beispiel wurde eben bei allen Variablen "schöngerechnet", damit am Ende ein toller Gewinn rauskommt.

Und ich wollte dem Threadstarter Upset1990 einfach mal zeigen, dass komplett andere Ergebnisse rauskommen können, wenn man nur ein wenig an den Variablen dreht.

Zitat von 12345

Iich wollte dem Threadstarter Upset1990 einfach mal zeigen, dass komplett andere Ergebnisse rauskommen können, wenn man nur ein wenig an den Variablen dreht.

Der Threadstarter sucht hier keinen Rat, sondern ein Nicken. Er hat bereits gehandelt, wird nun (verspätet) unsicher und sucht im Forum eine nachträgliche Bestätigung für sein Handeln. Ändern kann das natürlich nichts mehr.

Ist auch der falsche Weg. Wenn man andere Leute fragen will, fragt man sie sinnvollerweise vorher.

Zitat von Upset1990

Dir ist aber klar, dass die Mieteinnahmen, nur wenn die im Plus sind, versteuert werden?

Oh je.

Zitat von Upset1990

Die Wohnung kann ich bestimmt in 10 Jahre für mindestens 10-14 k mehr verkaufen.

Und hast damit nicht mal die Inflation geschlagen...

Was ich nicht verstehe: Du kommst hier hin und möchtest "Tipps", aber nimmst gar keine an. Fast alle User hier sagen, dass dein "Invest" nicht gut ist. Darunter Leute, mit mehrfachem Immobilienbesitz und jahrzehntelanger Erfahrung! Aber du glaubst ihnen nicht. Du bist schlicht beratungsresistent.

Ich finde sowas respektlos und daher brauchst du dich über die eine oder andere Meinung hier nicht wundern.

Mit Verlaub, du hast keine Ahnung, worauf du dich da eingelassen hast! Jeder normal Denkende finanziert eine Eigentumswohnung vorher durch und zahlt sie nicht aus Schulden. Soviel kann ein ETF-Sparplan gar nicht erbringen, dass er sich lohnt. Jedenfalls nicht mit den Summen, die du hier vorgelegt hast. Ich hoffe, du wachst nicht irgendwann aus deinem Traum auf und hast die Wohnung -en nicht mehr und einen Haufen Schulden an der Backe. Allein, so wird es kommen. Meine 2 Cents.

Dort wurde dir bei deinen Rahmenbedingungen ja auch von dem Kauf abgeraten.

Ich versuche dir hier noch einmal zusammen zu fassen warum die überwiegende Meinung war, dass du lieber die Finger davon lassen sollst.

1. Du hast Familie und nur 25k Rücklagen. Wenn irgendwas in der Wohnung kaputt geht (Heizung / Mieterwechsel / Leerstand / Renovierung), bist du sofort im Stress. Keine Puffer = hoher Druck = schlechte Position.

2. Die Wohnung scheint auffallend günstig zu sein. Die erfahrenen Menschen wissen aber, dass man im Leben nichts geschenkt bekommt, daher sollte es einen guten Grund dafür geben warum der Preis so günstig ist. Wenn nicht, könnte es für dich ein großes Problem werden weil irgendwo ein Haken ist.

3. In deiner Rechnung fehlen wesentliche Dinge, wie Hausgeld, Rücklage etc. Diese Dinge werden deinen onehin engen Finanzrahmen weiter eingrenzen.

4. Du hast als Vermieter Pflichten, du musst zum Beispiel eine Nebenkostenabrechnung erstellen, wenn du das jemanden machen lässt, musst du ihn dafür bezahlen was deinen Rahmen noch mehr eingrenzt.

5. Du hast das Risiko bei deiner 110% Finanzierung, dass die Zinsen in 10 Jahren viel höher sind und du dann monatlich noch weiter im Minus bist weil du mehr draufzahlen musst.

6. Das Einkommen von dir ist mit 3500 Netto nicht so hoch, dass du die oben genannten Themen einfach aussitzen kannst. Du bist ja auch offensichtlich auf einen Nebenjob angewiesen.

Die Menschen hier haben nichts davon, dir von deinem Unterfangen abzuraten, ganz anders als die Verkäufer bei deiner Bank oder der Immobilienmakler.

Hallo Upset1990, ich schaue mich regelmäßig im Immobilienmarkt um und rechne mir auch immer wieder mal Angebote durch. Dein Angebot von #1 würde ich mir sicherlich nicht weiter ansehen. Mich stört beispielsweise Folgendes:

1. Es ist ein Angebot von einem Vertriebler mit fertiger Investitionsrechnung, womöglich noch in Kombination mit einer fertigen Finanzierung. Von so etwas habe ich mich immer sehr fern gehalten, der Vertriebler kauft billig ein und verkauft es teuer an Dich weiter. Ein Schnäppchen kann man so auf keinem Fall machen und eine Rechnung stelle ich lieber selbst an. Nur dann habe ich auch die Möglichkeit, verschiedene Objekte zu vergleichen.

2. Wetten auf Preissteigerungen mache ich nicht. Ein Objekt muss sich auch ohne Preissteigerung rechnen. Erst recht, wenn es ein frisch saniertes Objekt ist. In 10+ Jahren ist es kein frisch renoviertes Objekt mehr! Wenn Du Pech hast, ist es dann wieder sanierungsbedürftig.

3. Auf Steuerersparnisse wette ich auch nicht. Wenn, dann kalkuliere ich nur die Steuerersparnis ein, die unter konservativer Betrachtung realistisch erwartet werden kann.

4. Das Objekt alleine muss sich rechnen. Danach kann man die Rendite über die Finanzierung etwas hebeln.

5. Deine Rechnung ist Zahlenspielerei, das ist sinnlos. Was soll eine Rendite von 17,8% aussagen, wenn Dein EK minimal ist bzw. hier bezogen auf den Kaufpreis sogar negativ ist? Eine kleine Abweichung und Du errechnest eine komplett andere Rendite. Bei einer etwas größeren Abweichung (Sonderumlage) fällst Du auf die Nase.

6. Sind alle Kosten in der Rechnung enthalten? 80€ Hausgeld halte ich für sehr unwahrscheinlich. Mieten kannst Du nur alle paar Jahre anpassen, BK steigen überproportional. Mietausfall, Mieterwechsel, Instandhaltung etc. finde ich gar nicht in Deiner Rechnung.